千人購(gòu)房場(chǎng)面疑似造假 或?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演

 默認(rèn)各地微調(diào)，定調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，降息，無(wú)論政策制定者的初衷如何，這一切都被解讀為樓市調(diào)控趨于實(shí)質(zhì)性放松的信號(hào)。

盡管?chē)?guó)家發(fā)改委否認(rèn)“松綁樓市是救市第二張牌”；盡管央行文件提及首套房貸利率七折與其說(shuō)是暗中鼓勵(lì)，不如說(shuō)是強(qiáng)調(diào)房貸利率浮動(dòng)區(qū)間不變；樓市的預(yù)期畢竟已經(jīng)進(jìn)入微妙的多空博弈階段，最勇敢的多頭已經(jīng)入市，地產(chǎn)中介開(kāi)始用“不買(mǎi)就要漲了”嚇?？蛻?，市場(chǎng)上也已出現(xiàn)了試圖影響預(yù)期的最早一批故事——“千人購(gòu)房”。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，目前各地樓市成交量有所放大的情況，同2009年的非理性行情有著本質(zhì)上的不同。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商似乎重燃了拿地興趣，上海再現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交。

在這敏感階段，如果沒(méi)有明確的抑制政策或信號(hào)釋出，市場(chǎng)預(yù)期或?qū)l(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。

“千人購(gòu)房”營(yíng)銷(xiāo)成分大

近日，坊間傳言深圳、南京、杭州、上海再現(xiàn)“千人購(gòu)房”、“漏夜排隊(duì)”現(xiàn)象。在這些極具風(fēng)向標(biāo)意義的城市，如果出現(xiàn)樓市最火爆時(shí)期才會(huì)有的景觀，將極大強(qiáng)化“樓市已觸底”的判斷。

不過(guò)，多名業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受本報(bào)采訪時(shí)均表示，對(duì)于“千人購(gòu)房”等行為不宜過(guò)度解讀，在限購(gòu)政策尚未取消、新房庫(kù)存依然龐大的大背景下，樓市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)憂基本可以排除：“一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商果斷降價(jià)跑量從而帶動(dòng)成交，另一方面不排除只是開(kāi)發(fā)商‘自演自導(dǎo)’的假象而已。”

“父母已經(jīng)決定要出手給我買(mǎi)房了，怎么攔都攔不住。”近日，在杭州某企業(yè)工作的余霖（化名）告訴本報(bào)記者，面對(duì)5月國(guó)內(nèi)樓市成交量普遍回升的事實(shí)，他的父母最擔(dān)心的就是“錯(cuò)過(guò)抄底時(shí)機(jī)”。

余霖父母的擔(dān)心似乎并非完全沒(méi)有道理。上周末，位于杭州下沙的寶龍城市廣場(chǎng)加推9號(hào)樓高層公寓，共101套房源，起價(jià)9100元/平方米，均價(jià)10800元/平方米，號(hào)稱“冰點(diǎn)觸底價(jià)”。令人頗感意外的是，當(dāng)日，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的策略吸引了不少購(gòu)房者連夜選房，再現(xiàn)“漏夜排隊(duì)”盛況。

昨日，本報(bào)致電該樓盤(pán)售樓處，一名工作人員表示，9號(hào)樓的101套房源確實(shí)已經(jīng)售罄，“現(xiàn)在沒(méi)有打幾折的概念，價(jià)格就是‘打包清盤(pán)價(jià)’。”

同樣火爆的場(chǎng)面也出現(xiàn)在了上海、深圳、南京等城市。有媒體報(bào)道稱，碧桂園南京鳳凰城項(xiàng)目700套房源在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即去化超過(guò)九成，回款約3.5億元，一日內(nèi)引來(lái)1.1萬(wàn)人次看房。

對(duì)于近期部分樓盤(pán)出現(xiàn)成交異常火爆的局面，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一方面是緣于開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上的優(yōu)惠，另一方面在于項(xiàng)目長(zhǎng)期蓄客后的集中開(kāi)盤(pán)。

“對(duì)于千人購(gòu)房等現(xiàn)象，我們更應(yīng)該從營(yíng)銷(xiāo)手段的角度去判斷。”張宏偉表示，“在目前的市場(chǎng)行情下，開(kāi)發(fā)商傾向于營(yíng)造一種市場(chǎng)快速回暖的跡象，但可以肯定的是，這樣的‘搶房’現(xiàn)象和2009年市場(chǎng)的非理性行情有著本質(zhì)上的不同。”

此判斷得到了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，在目前的行情下，尤其不能把“搶房”歸結(jié)為樓市回暖的可靠跡象，“個(gè)人認(rèn)為還是炒作的可能性更大一些，開(kāi)發(fā)商通過(guò)一些‘非常規(guī)手段’來(lái)營(yíng)造樓盤(pán)供不應(yīng)求的假象也不是沒(méi)有可能。”

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，“千人購(gòu)房”等現(xiàn)象的出現(xiàn)不排除有開(kāi)發(fā)商請(qǐng)“托”的可能性，但至少我們看到部分熱點(diǎn)樓盤(pán)的實(shí)際簽約率還是蠻高的，所以，雖然不宜過(guò)度解讀，但購(gòu)房者的真實(shí)購(gòu)房需求還是在不斷釋放。

業(yè)內(nèi)：量暖價(jià)不暖

雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“千人購(gòu)房”、“漏夜排隊(duì)”等現(xiàn)象存在炒作的成分，但近期樓市成交量的回升已是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，5月，北上廣深等10個(gè)典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，創(chuàng)下近16個(gè)月的新高，成交面積為668萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲29%，同比增長(zhǎng)15%，并且已是連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)。各地樓市見(jiàn)證了調(diào)控以來(lái)難得一見(jiàn)的“紅5月”。

進(jìn)入6月，成交量回升趨勢(shì)持續(xù)。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至6月12日，北京6月新建住宅簽約套數(shù)為3342套，比5月同期又出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)。

而在剛剛過(guò)去的6月4日~10 日一周里，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的 40個(gè)城市中，32個(gè)城市住宅成交面積同比上升，9城市同比增幅超過(guò) 100%，且蘇州、?？?、蘭州、蚌埠同比增幅都在200%以上。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近購(gòu)房者的心態(tài)確實(shí)發(fā)生了一些變化，一些之前被壓抑的需求得到釋放。但由于政策層面還未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，同時(shí)，新房庫(kù)存依然維持在高位，樓市整體出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能性基本不存在。

上海商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存仍然維持在1000萬(wàn)平方米左右的高位，按照當(dāng)前月均去化量60萬(wàn)~70萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，市場(chǎng)去庫(kù)存化周期在15個(gè)月以上，而這樣的去化周期仍然是房?jī)r(jià)繼續(xù)保持下跌的信號(hào)。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，在很多城市政策微調(diào)及降息等政策刺激下，北京購(gòu)房者擔(dān)憂價(jià)格反彈，觀望情緒明顯降低；而開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀情緒也開(kāi)始出現(xiàn)，供應(yīng)量有所增加。但成交量的上漲并未導(dǎo)致房?jī)r(jià)的明顯反彈。大部分項(xiàng)目的庫(kù)存量依然很大，整體市場(chǎng)上目前價(jià)格依然相對(duì)平穩(wěn)，均未突破限購(gòu)前的歷史最高點(diǎn)。

上?，F(xiàn)土地高溢價(jià)

不僅是銷(xiāo)售繼續(xù)上揚(yáng)，進(jìn)入6月以來(lái)，上海還出現(xiàn)了土地高溢價(jià)的現(xiàn)象。

6月6日，上海成功出讓8幅地塊，成交金額共計(jì)26.74億元，成交面積共計(jì)38.08萬(wàn)平方米。8幅地塊中有5幅溢價(jià)成交，其中嘉定新城D10-24地塊溢價(jià)率高達(dá)435.5%。

國(guó)泰金楓基金管理公司總經(jīng)理王樹(shù)陽(yáng)對(duì)本報(bào)表示，雖然房企的資金目前仍不寬裕，但目前是一個(gè)拿地的好時(shí)機(jī)，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)變得比較合適了。

“土地市場(chǎng)正在慢慢復(fù)蘇，溢價(jià)率將趨于增長(zhǎng)，不過(guò)各地土地出讓金依然會(huì)較去年有明顯下滑。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。

中原集團(tuán)研究中心對(duì)13個(gè)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)土地供求持續(xù)低迷，前五月供求量同比均縮減近四成，受此影響，土地出讓金同比大降約43%。

不過(guò)，北京、廣州和深圳的土地市場(chǎng)卻處于低谷。

北京中原的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，北京今年僅出讓63宗地塊，土地出讓金僅140.2億，自4月18日至6月11日，更是近兩個(gè)月內(nèi)沒(méi)有成交記錄。在出讓的土地中，工業(yè)類(lèi)地塊達(dá)到了43宗，占比達(dá)47.52%，而住宅類(lèi)地塊僅為124.7萬(wàn)平方米，占比為25.71%。這兩個(gè)比例均創(chuàng)造了歷史極值，自2008年以來(lái)，北京住宅用地占比從未低于40%，而工業(yè)用地占比也從未突破31%。

“住宅地塊供應(yīng)少，可能會(huì)影響以后的住宅供應(yīng)。”張大偉分析認(rèn)為，目前北京住宅庫(kù)存在8萬(wàn)套左右，按照目前市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，去化時(shí)間已經(jīng)不足1年，“如果長(zhǎng)時(shí)間無(wú)大量住宅土地供應(yīng)，市場(chǎng)對(duì)潛在供應(yīng)的擔(dān)憂可能轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)行為”。

深圳土地市場(chǎng)也難見(jiàn)住宅用地。6月4日至11日，深圳共發(fā)出14宗土地出讓公告，均為工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地，無(wú)一住宅用地。從廣州市國(guó)土和房管局公布的土地出讓計(jì)劃來(lái)看，6月廣州計(jì)劃出讓土地達(dá)13幅，遠(yuǎn)高于1至5月月均的6.8幅，但土地交易市場(chǎng)依然冷清。

不過(guò)，目前部分城市區(qū)域地價(jià)明顯下行，吸引了部分房企低價(jià)入市。萬(wàn)科、佳兆業(yè)等房企不久前分別在天津、南京、上海等城市購(gòu)地，除個(gè)別地塊成交價(jià)格與前期持平外，多數(shù)地塊成交價(jià)格較前期下降約一成。

盡管萬(wàn)科一直聲稱土地市場(chǎng)尚未迎來(lái)低谷，但受土地市場(chǎng)低價(jià)驅(qū)動(dòng)，萬(wàn)科4至5月購(gòu)地頻繁，新增土地儲(chǔ)備達(dá)47公頃，然而今年前期萬(wàn)科購(gòu)置土地僅不足15公頃。

中原集團(tuán)的研究報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)在銷(xiāo)售回款加速、信貸環(huán)境日益寬松的情勢(shì)下，將有更多的企業(yè)擇機(jī)入市購(gòu)地。

合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為，土地溢價(jià)率與地塊區(qū)位有直接關(guān)系，即使同一城市，地段不同溢價(jià)率就有很大差別，近期部分城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)的高溢價(jià)率并不能完全說(shuō)明土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖。

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