小產權房究竟得罪了誰

　　我國準備開始搞小產權房清理的試點了，官方公布的一條紅線就是絕不轉正。由于法律是官方主持制定的，官方又是房地產開發利益分配的主要主體，所以什么法律不法律的廢話不用再討論，直接從利益分配入手，就可以清楚地知道

　　小產權房究竟得罪了誰。

　　所謂小產權房與大產權房的最基本的區別，就是房子賴以立足的土地究竟屬于誰。小產權房的土地是農村集體所有，尚未進入二級市場就直接開發了房產；大產權房則要經過政府出讓的一級市場才能進入二級市場搞開發和房屋出售，政府出讓的許多土地又是從農村集體那里征收過來的，因而兩者的區別，就在于政府是不是通過征收－出讓方式獲得了很大的收益。如果是大產權房，政府是獲得了的；如果是小產權房，則政府的這一大塊征收－出讓利潤就“流失”了。

　　上面說的比較籠統。我們再看看相關數據：

　　根據國務院發展研中心課題組的調查，在目前“合法的”房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中，土地補償費真正到達農民手里的只有5%-10%左右; 地方政府拿走土地增值的20%到30%;開發商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。另據東北財經大學教授姜春海的研究，從2004年房地產銷售收入來看，開發商所獲利比例為20%～30%，甚至40%以上(當年獲利2000多億元，利潤率為16%左右);政府占30%～40%(獲利3000多億元)，金融機構占5%～10%(利息收入1000多億元)，建筑商10%～15%，5%～10%“非正常”流失。

　　上面“合法的”就是大產權房。梳理一下它的利益主體，我們發現在小產權房開發中，建筑商肯定是有的，金融機構很可能有，開發商則不一定有（一些地方的村集體是自己找建筑商來修建），購房者大家都有，但必然缺少的恰恰就是政府，或許還有開發商。根據大產權房的利益分配格局，原先屬于政府和開發商的那些可觀的利益，都被村集體、建筑商和購房者給“瓜分”了，你讓政府和開發商怎能不眼紅怎能不冒火！

　　政府是捏著小產權房的脖子的，那就是物權法定的緊箍咒。一個“絕不轉正”的基本原則，就讓小產權房在“占有、使用、收益、處分”的四大所有權權能中，缺少“處分”這個最重要的權能。這在“法比天大”的理念中，當然是至關重要。但看許多購買者的態度，他們好像也并不在乎那“處分”，因為即便花錢買了國有土地使用權，最多也只有70年，而如今特色時代的房屋，又那時用得著考慮70年后的事情？所以照買不誤。

　　小產權房得罪了法律，這只是問題的表面；它得罪了政府和開發商應得的巨大收益，那才是事情的本質。所以大家要是還相信什么動聽的口號，才真是大大的傻不拉磯。

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