20年后，城市房產(chǎn)將成為沒(méi)人要的破爛

20年后，城市房產(chǎn)將成為沒(méi)人要的破爛　　

/葉楚華 余治國(guó)　　

我們的前兩篇文章《出來(lái)混總是（要）還的——中國(guó)樓市即將崩盤(pán)》與《敲響樓市泡沫的喪鐘》主要是談中國(guó)樓市在短期走向，本文主要談中國(guó)樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)。前面兩篇文章有一個(gè)基本的理論前提，即貨幣內(nèi)生論。換而言之，不是存款創(chuàng)造了貸款，而是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的貸款創(chuàng)造了存款。　　

遺憾的是，很多讀者仍然信奉貨幣外生的弗里德曼貨幣數(shù)量論。其實(shí)，貨幣數(shù)量論早已被實(shí)踐檢驗(yàn)是錯(cuò)誤的了。1972年10月到1982年8月，沃爾克治下的美聯(lián)儲(chǔ)的“貨幣主義者實(shí)驗(yàn)”早已證明貨幣數(shù)量論純粹是一個(gè)謬論。（參見(jiàn)天津社會(huì)科學(xué)院出版社《世界金融五百年》2011年版對(duì)弗里德曼經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析）可是，至今仍有很多人抱殘守缺，還以為通脹是房?jī)r(jià)上漲的原因。其實(shí)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)貨幣量的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)央行控制基礎(chǔ)貨幣的努力?！　?/p>

為了理解貨幣內(nèi)生論，不妨來(lái)看一看這樣一個(gè)故事。設(shè)想在某個(gè)桃花源中，生活著一群劍客。桃花源有一家桃花源銀行，發(fā)行貨幣給大俠們用來(lái)交易。桃花源銀行的開(kāi)辦者是武功最高、修為最深的一位大俠——王重陽(yáng)，他深得眾好漢的信賴(lài)，大家都相信桃花源銀行絕不會(huì)有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)?！　?/p>

有一天，有個(gè)叫郭靖的人打造出一把絕世好劍——倚天劍。他準(zhǔn)備以1000元的價(jià)格將此劍賣(mài)給一個(gè)叫楊康的人。楊康到桃花源銀行貸款1000元買(mǎi)了郭靖的倚天劍。郭靖將所得到的1000元又存到了桃花源銀行。王重陽(yáng)印制了1000元紙幣以便讓郭靖隨時(shí)提現(xiàn)?！　?/p>

郭靖與一個(gè)叫謝遜的人是鐵哥兒們，謝遜很快就學(xué)會(huì)了倚天劍的制造工藝，也打造出一把倚天劍，并將此劍漲價(jià)到5000元賣(mài)給一個(gè)叫張無(wú)忌的人。張無(wú)忌與楊康一樣，得到桃花源銀行貸款5000元。此時(shí)銀行只有1000元存款，不得不憑空造出4000元的貸款給張無(wú)忌。謝遜則把這5000元存到桃花源銀行。銀行此時(shí)又發(fā)行了5000元紙幣以便讓謝遜隨時(shí)提現(xiàn)?！　?/p>

有個(gè)叫歐陽(yáng)鋒的人偷學(xué)了制造倚天劍的技術(shù)，也造了一把倚天劍，并以20000元的價(jià)格賣(mài)給一位叫張承志的人。張承志到桃花源銀行貸款20000元買(mǎi)了這把劍。銀行此時(shí)有郭靖1000元的儲(chǔ)蓄與謝遜5000元的儲(chǔ)蓄，不得不再次創(chuàng)造出15000元貨幣以便帶給張承志。而歐陽(yáng)鋒則將20000元存到銀行。　　

此時(shí)，銀行總共貸款26000元，換句話(huà)講就是發(fā)行了26000元的M2。由于這26000元的存款可以隨時(shí)貸給桃花源中需要錢(qián)的人，因此桃花源流通的貨幣量就有26000元。換句話(huà)講，貨幣供給量為26000元。依此類(lèi)推，隨著倚天劍制造的數(shù)量增加，桃花源銀行發(fā)行貨幣將越來(lái)越多，并且其增長(zhǎng)速度超過(guò)倚天劍制造數(shù)量的增長(zhǎng)速度。倚天劍的價(jià)格越來(lái)越高，桃花源其他物品的價(jià)格也隨之日趨上漲。假設(shè)倚天劍可以租給別人使用，租金價(jià)格的上漲只是劍價(jià)上漲的表現(xiàn)。物價(jià)上漲并非同時(shí)上漲，而是在貨幣傳導(dǎo)機(jī)制作用下的依次上漲，因此租金上漲無(wú)非是物價(jià)普遍上漲過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，并非物價(jià)上漲的根本原因?！　?/p>

這個(gè)故事簡(jiǎn)要地解釋了貸款創(chuàng)造存款的貨幣內(nèi)生論的核心觀點(diǎn)——中央銀行只能決定基礎(chǔ)貨幣的供給量，貨幣總量則完全由商業(yè)銀行（也有人認(rèn)為非銀行的金融機(jī)構(gòu)可以創(chuàng)造準(zhǔn)貨幣）、企業(yè)以及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所決定。因此，是房?jī)r(jià)決定了通脹，而不是通脹決定了房?jī)r(jià)。　　

現(xiàn)在言歸正傳。我們?cè)僬務(wù)劄槭裁粗袊?guó)樓市不具有長(zhǎng)期投資的價(jià)值。很多人以為，買(mǎi)上幾套房子，變成食利階層，便可吃租養(yǎng)老。中國(guó)人本身就是一個(gè)世俗的種族，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶下更變成一個(gè)唯利是圖的種族。曾國(guó)藩曾講過(guò)，有容乃大，無(wú)欲則剛?！痘茨献印芬苍f(shuō)過(guò)，非澹薄無(wú)以明德，非寧?kù)o無(wú)以致遠(yuǎn)，非寬大無(wú)以兼覆，非慈厚無(wú)以懷眾，非平正無(wú)以制斷。智商將隨著欲望的增強(qiáng)而下降。因此，欲望有多強(qiáng)，頭腦就有多蠢?！　?/p>

我們首先來(lái)看人口因素?，F(xiàn)在各地城市，一規(guī)劃起來(lái)動(dòng)輒要若干年若干年達(dá)到幾百萬(wàn)人口，甚至上千萬(wàn)人口，或者動(dòng)輒要做“國(guó)際大都市”、“國(guó)際金融中心”。我們實(shí)在不明白，這些規(guī)劃者的底氣到底從何而來(lái)?！　?/p>

今年最新的人口普查顯示，1995年后，中國(guó)生育率只有1.3、1.4左右，換而言之，上一代人有20人，下一代只有13-14人。一代人比一代人少。2010年人口普查顯示0-14歲（1996年到2010年出生）人口為2.2億人，占全國(guó)人口比例的20%都不到。一般的發(fā)展中國(guó)家，這個(gè)數(shù)據(jù)在50-70%，發(fā)達(dá)國(guó)家在20-40%。中國(guó)每年出生人口從1980年末的2600多萬(wàn)下降到現(xiàn)在的1300萬(wàn)左右。也就是講，20年后，中國(guó)年輕人的數(shù)量只有現(xiàn)在的一半左右?，F(xiàn)在，全國(guó)青少年人口已經(jīng)顯著下降，20年后，這種情況會(huì)更加嚴(yán)重。　　

馬爾薩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，人口是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)擔(dān)。但包括馬克思主義與凱恩斯主義（凱恩斯早年信奉馬爾薩斯主義，晚年思想轉(zhuǎn)變，曾在大學(xué)發(fā)表演講，明確指出，人口增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力）在內(nèi)的絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，一定的人口數(shù)量是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件。人口不僅不是負(fù)擔(dān)，反而是拉動(dòng)消費(fèi)與創(chuàng)造財(cái)富的主體。一定的人口數(shù)量也是國(guó)家安全的必要條件。沒(méi)有了人口，所謂國(guó)家的崛起與民族的復(fù)興都成為空談。（參見(jiàn)《世界金融五百年》關(guān)于穆斯林人口的年齡結(jié)構(gòu)與世界政治與金融格局的討論）羅馬帝國(guó)的滅亡很大一個(gè)因素便是因?yàn)榱_馬人口的急劇下降。羅馬人為了保衛(wèi)帝國(guó)，不得不征召日爾曼蠻族充當(dāng)雇傭軍，這些滿(mǎn)族學(xué)會(huì)了羅馬的軍事組織能力，逐步成為羅馬軍隊(duì)的骨干，他們聯(lián)合侵?jǐn)_羅馬的蠻族部落，成為埋葬羅馬的主要力量。　　

按照現(xiàn)在的人口勢(shì)頭，即便放開(kāi)計(jì)劃生育，中國(guó)人口下降的確實(shí)也無(wú)法得到遏制。請(qǐng)問(wèn)各位讀者，現(xiàn)在給你們生上十個(gè)、八個(gè)，你們?cè)馍鷨?？即時(shí)生了，你們又有幾個(gè)人養(yǎng)得起？再考慮傳統(tǒng)生育文化與道德觀遭到嚴(yán)重破壞，大量處于生育年齡的青年婦女淪為失足女。這些本該生養(yǎng)小孩，相夫教子的青年婦女卻在其最佳生育年齡段去賣(mài)身過(guò)活，人口數(shù)量與質(zhì)量將統(tǒng)統(tǒng)下降。有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)青年男子不孕不育率高達(dá)20%以上，并且這個(gè)數(shù)字還在逐年增加。此外，由于性別比失調(diào)，將來(lái)會(huì)有3000萬(wàn)男子打光棍，即便將全世界其他所有國(guó)家的剩女都強(qiáng)制性地進(jìn)口到中國(guó)也無(wú)法滿(mǎn)足這一巨大的婚配需求。這意味著，未來(lái)中國(guó)的人口出生率將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持下降的勢(shì)頭，絕不會(huì)有任何增長(zhǎng)?！　?/p>

再來(lái)看一下中國(guó)的城市化與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。中國(guó)這樣的國(guó)家，無(wú)法長(zhǎng)期依賴(lài)國(guó)際糧食市場(chǎng)。因此，糧食安全對(duì)于國(guó)家的長(zhǎng)治久安有著舉足輕重的地位。農(nóng)業(yè)并不是是經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)中所描繪的接近完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，它帶有更多的公益性與公共性。這幾十年來(lái)，由于分田到戶(hù)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式，農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)幾乎完全荒廢，基層政權(quán)喪失有效的動(dòng)員能力?！　?/p>

近幾十年來(lái)我國(guó)糧食產(chǎn)量的增長(zhǎng)，主要依靠的是建國(guó)前30年所打下的良好基礎(chǔ)，此外還有大量增加肥料、農(nóng)藥、雜交稻種子等投入的原因。中國(guó)占全球7%的耕地消耗全球35%的氮肥。單位面積上的磷肥和鉀肥使用量也是世界平均水平的2倍多。盡管我國(guó)是磷礦儲(chǔ)備大國(guó)，但按現(xiàn)在的消耗量算，磷肥只能用30年。而我國(guó)鉀肥儲(chǔ)備嚴(yán)重匱乏，鉀肥自給率不足15%，其他都得依賴(lài)于進(jìn)口。過(guò)量使用化肥使得地越種越板結(jié)、化肥越用越多、抗災(zāi)能力越來(lái)越弱、糧食安全越來(lái)越難、農(nóng)業(yè)效益越來(lái)越低的困境。如果考慮到將來(lái)全球石化資源的短缺與生物能源產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，更多的農(nóng)產(chǎn)品將被當(dāng)作燃料消耗掉，糧食問(wèn)題將日趨嚴(yán)重?！　?/p>

在這樣的局面下，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力大量進(jìn)入城鎮(zhèn)，留在農(nóng)村的主體是老年人。據(jù)中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問(wèn)題研究所的調(diào)研，農(nóng)村常駐人口老齡化程度超過(guò)了30%，從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人平均年齡達(dá)到57歲。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究的結(jié)果則表明，中國(guó)真正剩余的農(nóng)村勞動(dòng)力中，40歲以下的青壯年絕對(duì)數(shù)量只有5212萬(wàn)，剩余比例僅為10.7%。很多地區(qū)的農(nóng)村勞動(dòng)力也面臨著青黃不接的局面。那些動(dòng)輒要吸引幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)人口的城市規(guī)劃形同空文。就算平均一座城市吸收100萬(wàn)人口，只要有40座城市就可以將現(xiàn)存的農(nóng)村青壯年吸收得一干二凈?！　?/p>

其實(shí)，農(nóng)村并不是不需要?jiǎng)趧?dòng)力來(lái)從事生產(chǎn)，其實(shí)，現(xiàn)代化、規(guī)模化、科學(xué)化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要高素質(zhì)的年輕人。此外，并不是任何地方都可以實(shí)現(xiàn)機(jī)械化規(guī)模生產(chǎn)，如廣大的丘陵山地，發(fā)展特色山地農(nóng)業(yè)。也不是任何農(nóng)業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的勞動(dòng)力都可以用機(jī)械化來(lái)替代，像蔬菜種植、水果栽培等，都是勞動(dòng)力密集型農(nóng)業(yè)。　　

馬克思曾講過(guò)：“土地所有權(quán)的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個(gè)人意志的領(lǐng)域……用這些人利用或?yàn)E用一定量土地的法律權(quán)力來(lái)說(shuō)明，是什么問(wèn)題也解決不了的。這種權(quán)力的利用，完全取決于不以他們的意志為轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)條件。法律觀念本身只是說(shuō)明，土地所有者可以像每個(gè)商品所有者處理自己的商品一樣去處理土地?！薄　?/p>

其實(shí)，真正種地的農(nóng)民與巨大的土地利益毫無(wú)關(guān)系，那些因城市化與工業(yè)化而獲取巨大征地利益的所謂“農(nóng)民”已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的土地食利階層。大家看看各地城中村與城市郊區(qū)的被征地農(nóng)民的收入與生活水平，就知道我們所言非虛。中國(guó)的農(nóng)民甚至市民在各地的分布很大一個(gè)原因就是戰(zhàn)爭(zhēng)或自然災(zāi)害引起的民眾逃荒或跑反。難道逃荒逃到廣東某個(gè)村就能發(fā)家致富，逃到重慶就注定貧困，或者逃荒逃到重慶市郊就能過(guò)上小康生活，逃到邊遠(yuǎn)山區(qū)就會(huì)貧困。這種分配機(jī)制實(shí)際上是十分荒謬的。這這種不用勞動(dòng)即可以獲取的土地收益并沒(méi)有創(chuàng)造出真正的社會(huì)財(cái)富。這樣的所謂財(cái)產(chǎn)性收入增加，實(shí)際是以犧牲糧食安全為代價(jià)的。　　

即便以目前來(lái)看，城市有好幾億的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民，雖然存在幾千萬(wàn)套空置房，也沒(méi)有看到有多少人在睡馬路！現(xiàn)在的企業(yè)如果不為工人提供宿舍，幾乎招不到人！如果還有人認(rèn)為，房地產(chǎn)供給很緊缺，那未免也太阿Q了！更不要妄想所有的進(jìn)城農(nóng)民來(lái)購(gòu)買(mǎi)或租賃現(xiàn)有的商品房。目前，農(nóng)民收入主要依靠外出打工收入、農(nóng)業(yè)收入和國(guó)家財(cái)政轉(zhuǎn)移而維持。其中農(nóng)民個(gè)人賺取的收入大致分成兩個(gè)部分：小農(nóng)式農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收入；進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的收入。就全國(guó)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，農(nóng)民的務(wù)農(nóng)收入約占55%，務(wù)工經(jīng)商收入占45%左右。由于農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工的勞動(dòng)力可以自由流動(dòng)，即使他們失去城市的就業(yè)，他們也可以回到村莊，隨時(shí)取回土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，過(guò)最低標(biāo)準(zhǔn)的溫飽生活。如果農(nóng)民全家搬到城市，他們事實(shí)上就徹底脫離了農(nóng)村，就再不可能返回農(nóng)村，他們的收入只剩下務(wù)工收入。　　

但是，絕大多數(shù)進(jìn)城農(nóng)民不可能獲得穩(wěn)定而體面的就業(yè)和收入，無(wú)法在城市長(zhǎng)期生存下去，只能在城鄉(xiāng)之間流動(dòng)。即使他們擁有城市戶(hù)籍（現(xiàn)在除了北京上海等一線(xiàn)城市的戶(hù)籍還值點(diǎn)錢(qián)，其他城市的戶(hù)籍一文不值），也只能形成中國(guó)特色的貧民窟。貧民窟意味著什么？貧民窟意味著暴低的房?jī)r(jià)與混亂的社會(huì)治安！　　

因此，長(zhǎng)期來(lái)看，人口數(shù)量急劇下降，城市化過(guò)程已基本完成。那種妄想全國(guó)的城市都擴(kuò)張多少倍，農(nóng)村變成美國(guó)式農(nóng)場(chǎng)的想法太異想天開(kāi)了?！　?/p>

如果去過(guò)歐洲就知道，歐洲的大量房產(chǎn)都是幾十年甚至一百多年前建造的，他們的房屋質(zhì)量以幾百年計(jì)。他們每隔一段時(shí)間將這些高質(zhì)量的房產(chǎn)整修一下便會(huì)煥然一新。而中國(guó)的房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)與很多機(jī)構(gòu)一樣腐敗，錢(qián)在他們那里是萬(wàn)能的。除極少數(shù)重點(diǎn)工程外，中國(guó)的房地產(chǎn)大多質(zhì)量低劣，壽命極短。大家去觀察一下80年代、90年代所建房屋現(xiàn)在是什么樣子！而最近十年的房產(chǎn)質(zhì)量只是更差，不會(huì)更好！10年后，20年后，30年后，難以想象現(xiàn)在的新房到那時(shí)會(huì)破爛到什么程度！　　

一邊是過(guò)剩的質(zhì)量低劣的房產(chǎn)，一邊是越來(lái)越少的人口。我們實(shí)在不清楚，那么多的房產(chǎn)租給誰(shuí)？難道租給鬼嗎？怪不得媒體將那些空置房較多的小區(qū)稱(chēng)為“鬼城”，真是名副其實(shí)??！　　

馬克思曾指出：“從一個(gè)較高級(jí)的經(jīng)濟(jì)的社會(huì)形態(tài)的角度來(lái)看，個(gè)別人對(duì)土地的私有權(quán)，和一個(gè)人對(duì)另一個(gè)人的私有權(quán)一樣，是十分荒謬的。甚至整個(gè)社會(huì)，一個(gè)民族，以至一切同時(shí)存在的社會(huì)加在一起，都不是土地的所有者。他們只是土地的占有者，土地的受益者，并且他們應(yīng)當(dāng)作為好家長(zhǎng)把經(jīng)過(guò)改良的土地后傳給后代?！薄　?/p>

從宏觀角度看，土地是與陽(yáng)光、空氣、河流一樣的不可再生的自然資源，任何一塊土地都具有壟斷性。而大量擁有土地與房產(chǎn)的食利階層的存在，將成為國(guó)家發(fā)展的嚴(yán)重制約。中國(guó)古代之所以在發(fā)展到某個(gè)文明高峰之后停滯不前甚至倒退的主要原因也在于此。中國(guó)古代的巨商大富將積累的資本全部投入土地與房產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致中國(guó)古代技術(shù)的升級(jí)與工商業(yè)的發(fā)展總在其巔峰期迅速下滑，始終跨不過(guò)工業(yè)革命的那道門(mén)檻。而歐洲人卻將大量資本用于航海與殖民，迅速超越古代中國(guó)，獨(dú)領(lǐng)世界之風(fēng)騷！難道我們今天還要重蹈古人之覆轍嗎？中國(guó)在未來(lái)有并且僅有一條出路——技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。至于房地產(chǎn)及其利益集團(tuán)，但愿我們?cè)琰c(diǎn)把它掃進(jìn)歷史垃圾堆！　　

從微觀角度來(lái)看，就像《金剛經(jīng)》所云，一切有為法，如影幻泡沫。人生世間，生不帶來(lái)，死不帶去。這世上有什么東西是屬于你自己的？活著時(shí)候不過(guò)一張床，死了無(wú)非一個(gè)小小的盒子（就這小盒子你還指望它能挺過(guò)多少年？）。古話(huà)講，兒孫自有兒孫福，很多事情強(qiáng)求不來(lái)，何必為自己子孫后代操那份房子的閑心。為了利益，鉤心斗角，早上醒來(lái)第一件事想的是利益，晚上睡前最后一件事想的仍然是利益，同志們，你們累不累?。　　?/p>

何必呢？何苦呢？千年良田八百主，縱觀古今中外幾千年歷史，有多少民族，又有多少家族如曇花一般消逝于歷史長(zhǎng)河中！有幾套、十幾套或者幾百套房產(chǎn)，或者擁有巨大的資本或權(quán)力，就可以萬(wàn)代永固了？即便移民他國(guó)就可以過(guò)上安逸的寓公生活了？去看看托洛茨基是怎么被全球追殺的吧，去看看俄羅斯財(cái)閥怎么被普京引渡的吧，去看看華人在印尼的遭遇吧，去看看日裔美國(guó)人、德裔、意裔英國(guó)人在二戰(zhàn)時(shí)的待遇吧！難道真有這么多人在做清秋大夢(mèng)嗎！　　

一命二運(yùn)三風(fēng)水四積德五讀書(shū)。想來(lái)想去，燒香拜佛也許會(huì)改變命運(yùn)，但除此之外，我們實(shí)在看不到這世間能有什么比知識(shí)、眼界與能力更值錢(qián)的東西了！與這些相比，房產(chǎn)算得了什么！20年后，不過(guò)是一堆沒(méi)人要的破爛玩藝！　　

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