推行“免稅住房配給卡”使住房回歸消費(fèi)品

推行“免稅住房配給卡”使住房回歸消費(fèi)品　　

最近獲悉重慶即將開(kāi)征“房產(chǎn)特別消費(fèi)稅”的消息，于是上網(wǎng)查了一下發(fā)現(xiàn)對(duì)這種稅的解讀可以說(shuō)是眾說(shuō)紛紜。

但歸納起來(lái)主要有以下兩種：其一，普遍地按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%至1.5%征收（來(lái)源于此http://sh.focus.cn/news/2010-04-09/902183.html）。其二，將征收對(duì)象僅僅限于“高端房”（來(lái)源于此

http://www.hudong.com/wiki/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%89%B9%E5%88%AB%E6%B6%88%E8%B4%B9%E7%A8%8E）。如果按照第一種解讀那么這個(gè)方案顯然打擊面過(guò)大，增加了買(mǎi)房人的負(fù)擔(dān)，搞不好，還有可能變成漲價(jià)的因素；如果按照第二種解讀，那么是否會(huì)逼迫富人轉(zhuǎn)戰(zhàn)中端房市場(chǎng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)？所以無(wú)論從那種解讀來(lái)看，重慶的“房產(chǎn)特別消費(fèi)稅”都不可能達(dá)到遏制住房投機(jī)性需求、平抑房?jī)r(jià)的目的。

另外，上海也擬開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”，但是其思路仍局限于對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，保有稅的初衷是好的，其目的是逼迫炒房者把存量房吐出來(lái)，這種做法也是國(guó)際上通行的做法，但在中國(guó)征收這種稅在操作上仍具有相當(dāng)大的難度，主要是因?yàn)橐獙?duì)房產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)稅基評(píng)估，而中國(guó)目前尚未建立起這樣的評(píng)估體系。

因此，在保有稅的技術(shù)性前提條件尚未成熟之前我們是否可以把思路拓寬一點(diǎn)（當(dāng)然在技術(shù)條件成熟后保有稅還是應(yīng)該開(kāi)征的），考慮一些更具可操作性的方案？本人所設(shè)想的“免稅住房配給卡”制度相比較這些擬將出臺(tái)的方案是否更具可操作性呢？（它實(shí)際上是一種有起征點(diǎn)的、稅率可調(diào)整的住房消費(fèi)稅，調(diào)控的對(duì)象是住房的投資性需求）

在進(jìn)入正題之前我覺(jué)得有必要澄清一些對(duì)于“配給制”的誤解　　

一提到“配給制”人們就會(huì)聯(lián)想到共產(chǎn)主義、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，其實(shí)這是一種誤解。配給制通常是在關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要社會(huì)產(chǎn)品〔例如糧食、水和燃油等〕供應(yīng)明顯不足的情況〔例如大規(guī)模戰(zhàn)亂或持續(xù)性的嚴(yán)重自然災(zāi)害以及能源短缺〕下，國(guó)家為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和安全而制定的消費(fèi)定額。

它不同于共產(chǎn)主義，共產(chǎn)主義是無(wú)償?shù)姆峙洌懦馍唐坟泿抨P(guān)系，并且涉及生產(chǎn)資料所有制；而配給制并不排斥商品貨幣關(guān)系，它只是某種緊缺商品的消費(fèi)定額，你在購(gòu)買(mǎi)該商品時(shí)仍然需要支付貨幣。它也不等同與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，配給制并不會(huì)給企業(yè)制定生產(chǎn)計(jì)劃，干預(yù)企業(yè)內(nèi)部管理，企業(yè)生產(chǎn)多少這種緊缺商品完全由企業(yè)自己決定。它并非如很多人所想象的那樣是共產(chǎn)主義革命的產(chǎn)物，很大程度上它是戰(zhàn)爭(zhēng)的產(chǎn)物，在一戰(zhàn)和二戰(zhàn)期間歐美等發(fā)達(dá)“資本主義”國(guó)家普遍采取過(guò)食品和燃油配給政策，以應(yīng)對(duì)由于戰(zhàn)爭(zhēng)而造成的相關(guān)商品短缺，甚至是在現(xiàn)在的和平時(shí)期不少?lài)?guó)家出于各種原因?qū)δ承┥唐坊蛸Y源仍然實(shí)行配給制，例如中東一些國(guó)家就對(duì)用水實(shí)行配給制來(lái)應(yīng)對(duì)水資源短缺的問(wèn)題，英國(guó)正在試行碳排放配給，來(lái)減少溫室氣體的排放，國(guó)際社會(huì)試圖給主要工業(yè)國(guó)家制定碳排放指標(biāo)這也是一種配給制。

總之，配給制針對(duì)的是短缺。避免由某種重要商品短缺有可能造成的社會(huì)問(wèn)題，它能夠有效的遏制對(duì)緊缺商品進(jìn)行的囤積居奇、投機(jī)炒作。

一些主流經(jīng)濟(jì)學(xué)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常說(shuō)高房?jī)r(jià)的原因是“剛性需求”，所謂“剛性需求說(shuō)”就是指由于人口密度高、土地稀缺等原因造成對(duì)房產(chǎn)這種商品長(zhǎng)期的、不可避免的需求缺乏彈性。說(shuō)白了就是說(shuō)房產(chǎn)將長(zhǎng)期地不可避免地是一種短缺商品，而房地產(chǎn)在我國(guó)實(shí)際上已經(jīng)被普遍地認(rèn)為是一個(gè)關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題，所謂安居才能樂(lè)業(yè)。如果“剛需論”這一論斷成立，那么對(duì)一種將長(zhǎng)期短缺并且關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要商品——住房，實(shí)行一定程度的配給制就是合情合理了。

所以，具體建議如下：　　

政府給每個(gè)成年公民發(fā)放一張“住房配給IC卡”，事先在上面輸入一定的購(gòu)房配給指標(biāo)（也即每個(gè)公民購(gòu)買(mǎi)住房面積的上限，在此配給額以下的購(gòu)房面積享受免稅），比如每人250平米（這個(gè)指標(biāo)可根據(jù)實(shí)際情況制定，我這里只是打個(gè)比方），此卡采用實(shí)名制不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承并將伴隨終生，就像社?？ㄒ粯?。

當(dāng)公民購(gòu)買(mǎi)住房后，憑《購(gòu)房合同》、《測(cè)繪圖》等相關(guān)憑證到政府房產(chǎn)部門(mén)辦理房產(chǎn)證，同時(shí)刷卡。比如你這次買(mǎi)了一個(gè)100平米的房子，你到房產(chǎn)部門(mén)辦證時(shí)就會(huì)被刷掉100平米的購(gòu)房指標(biāo)還剩150平米的指標(biāo)，以后你還可以購(gòu)買(mǎi)一套150平米以下的免稅住房。

當(dāng)公民出售住房時(shí)同樣也要到房產(chǎn)部門(mén)刷卡，比如你將你上次購(gòu)買(mǎi)的100平米住房賣(mài)掉，到房產(chǎn)部門(mén)刷卡后，這100平米的住房指標(biāo)又會(huì)補(bǔ)回給你，你可以用這些指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)更大的房子來(lái)改善自己的居住條件。在房產(chǎn)繼承、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與發(fā)生過(guò)戶(hù)時(shí)也要進(jìn)行相應(yīng)的刷卡操作。對(duì)于超標(biāo)購(gòu)房者房產(chǎn)管理當(dāng)局將對(duì)超標(biāo)面積課以重稅，交納稅款后方可發(fā)放房產(chǎn)證，當(dāng)然在炒房現(xiàn)象極其嚴(yán)重時(shí)也可采取對(duì)超標(biāo)購(gòu)房不予辦理房產(chǎn)證的臨時(shí)性嚴(yán)厲措施（就有點(diǎn)像北京最近采取的一戶(hù)僅限購(gòu)一套房的措施）。

另外，一對(duì)夫妻可以將自己的住房指標(biāo)和用，以每人250平米的為例，一對(duì)夫妻最多就只能購(gòu)買(mǎi)一棟500平米的免稅住宅。

推行“住房配給卡”后，住房的金融投資功能將極大的削弱，向消費(fèi)品回歸。隨之炒房現(xiàn)象將基本消失，房?jī)r(jià)將會(huì)向理性回歸。配給制最大的一個(gè)缺陷就是容易導(dǎo)致黑市，但由于產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)對(duì)購(gòu)房者至關(guān)重要，試想誰(shuí)會(huì)購(gòu)買(mǎi)一套產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到權(quán)威部門(mén)確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)沒(méi)有合法保障的住房呢？這樣的住房在交易、轉(zhuǎn)讓、繼承和拆遷補(bǔ)償上都會(huì)遇到麻煩。因此，推行“住房配給卡”并不會(huì)導(dǎo)致黑市泛濫。

梳理一下該制度的設(shè)計(jì)思路　　

其實(shí)可以看出“住房配給卡”這一制度并非是嚴(yán)格意義上配給制，它是“糧票”和“消費(fèi)稅”的綜合?！　?/p>

首先，“住房配給卡”不是有價(jià)證券，本身并沒(méi)有價(jià)值，只不過(guò)是一個(gè)配給指標(biāo)，一種緊缺商品的消費(fèi)定額，不能用它來(lái)直接購(gòu)買(mǎi)住房，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)你要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格支付貨幣。這一點(diǎn)很像“糧票”。

但是又不同于糧票，糧票的配給額用完，就不能再買(mǎi)到更多的糧食了。而“住房配給卡”則不同，你還可以購(gòu)買(mǎi)超標(biāo)面積的住房，只不過(guò)超過(guò)配額部分的面積要課以重稅。因而“住房配給卡”制度比“糧票”更具靈活性。這種消費(fèi)稅的稅率是可以調(diào)整的，當(dāng)政府要遏制炒房的時(shí)候就可以調(diào)高稅率，當(dāng)政府要“搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)”的時(shí)候可以調(diào)低稅率。所以“住房配給卡”制度只是一個(gè)不帶價(jià)值傾向的政策平臺(tái)，具體執(zhí)行高稅率還是低稅率由政府的價(jià)值傾向決定。

這個(gè)方案想達(dá)到的目的很單純就是要遏制炒房，減少對(duì)住房的投資性需求（同時(shí)又要保證消費(fèi)性需求不受到傷害），并不想奢望改變住宅的商品屬性，使其成為一種公共品和一種福利，那是其他制度的任務(wù)比如廉租房。

那張“住房配給IC卡”是保證這種有差別的征稅成為可能的技術(shù)性前提保障，有了這張卡就不必去調(diào)查公民的住房狀況了（諸如有幾套住房、面積多大），這種調(diào)查很困難又有侵犯公民隱私之嫌。有了這個(gè)卡，你就不必做這樣的調(diào)查了，每個(gè)成年公民一律給予250平米的購(gòu)房指標(biāo)（不管你現(xiàn)在有沒(méi)有，有多少套、多大面積的房子）。也就是說(shuō)即使你現(xiàn)在已有了幾套大房子，你仍然可以再買(mǎi)一套250平米的房子（免稅的），同時(shí)住房指標(biāo)用完為0。這就是說(shuō)雖然對(duì)你以前的炒房行為既往不咎，但是你以后要炒房就不可能了，你的住房指標(biāo)已用完，超過(guò)住房配給指標(biāo)購(gòu)房要繳納重稅。當(dāng)一個(gè)炒房客賣(mài)掉他手中的N套住宅時(shí)，由于配給卡有一個(gè)上限250平米/人，住房管理部門(mén)返還的給他的住房配額最多就是250平米（他就算賣(mài)掉再多房子也無(wú)法獲得更多的購(gòu)房指標(biāo)）。

障礙　　

實(shí)行“住房配給卡”制度并不存在多少技術(shù)上的障礙，當(dāng)今金融系統(tǒng)早已信息化網(wǎng)絡(luò)化，這些成熟的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)同樣可以運(yùn)用到“住房配給卡”制度的建設(shè)上來(lái)，此外我國(guó)又有實(shí)行配給制的經(jīng)驗(yàn)。需要克服的只是觀念上的障礙，比如對(duì)市場(chǎng)的神化和過(guò)度崇拜，對(duì)一些所謂的“極左”做法的過(guò)度敏感。當(dāng)然還有既得利益集團(tuán)的阻撓（比如開(kāi)發(fā)商、炒房團(tuán)），也許這才是真正的最大障礙。

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