榮枯歲月：樓市新拐點論

榮枯歲月：樓市新拐點論　　

上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。　　

人類一思考,上帝就發笑?！　?/p>

2010年年初至今，無窮的不可思議擺在了我們面前。 　　

首先是中國的樓市瘋狂了，據不完全統計，一季度70個大中城市房價同比上漲50以上，環比去年四季度上漲百分之15以上，部分城市同比漲幅超過百分之80，其中漲幅處于前列的有的城市有三亞、深圳、北京、長沙等。 　　

一線城市“北京”商品房統計數據報告： 　　

據北京中原三級市場研究部統計數據顯示在3月開盤的28個項目中共有15個項目在09年一季度已有銷售記錄，而開盤價格相比去年同期已經全部翻番，最高上漲幅度已經達到了130%。相比09年4季度，商品房市場總成交量達到75404套，1季度北京商品房成交量僅44017套，下跌了41.6%。但是同比09年同期依然保持上漲的趨勢。相比09年同期的40268套，上漲了9.3%。

價格飛漲的現象在商品房市場非常普遍，據北京中原三級市場研究部統計數據顯示2010年一季度北京商品房均價已經達到了21880元，相比09年同期房價11615元每平米上漲幅度已經達到了88.4%。3月份四環內房屋成交均價更是突破了3萬元；位于北京城八區以外的通州已經變成第二個“三亞”，三月份以來房價每周都在上漲，目前通州在售樓盤和即將開盤的一些項目，定價都已經超過20000元/平方米，而位于通州東關的月亮城堡四月上旬均價竟已經達到25461.52元/平方米，較上月上漲28.34%，同時通州的2手房房也開始飆漲，四月上旬2手房成交均價已經超過16000/平方米。 　　

與房價的飆升相對應的就是租售比在急劇擴大，北三環北四環之間，一居室，40平米，價值120萬左右，月租金2000，租售比為1∶600，若以房價熱炒的北京通州為例，該區域二手房源均價超過15000/平方米，一百平方米的房子總價在150萬元以上，而平均租金在每月2000至2200元，租售比已超1∶700。如果是商品房，平均總價則為200萬元，房租相差不大，租售比便已達到1∶1000，也就是說出租83年方可收回購房成本。 　　

這是一線城市北京的情況，我們再來看二線城市的房價，以二線城市中所謂的房價“洼地” 長沙為例：

長沙今年房價可以用“突飛猛進”來形容，當眾多長沙市民對長沙房價的認知還停留在3000-4000元/平方米時，事實上，這個曾經被稱為“房價洼地”的城市已經不再“洼地”，單價4字開頭的房子踏遍全城難覓蹤影，取而代之的，是普通住宅單價五千六千七千甚至逾萬已非個案。數據統計，2月份長沙市新售房屋均價已經突破5000元/平方米， 3月下旬到4月的實際情況已經變成3500—4500/平方米在偏遠的地方能買到，4500—6000/平方米在不太偏的地方可以買到，市中心6000—10000/平方米?！　?/p>

同時，長沙市住房租售比在不斷拉大。以河西銅子坡路周邊房屋為例，現在的房屋價格在5000元/平方米左右，一套85平方米的兩室一廳住宅租金在700元左右，租售比為1∶600。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1∶200到1∶300之間，這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月（大致相當于16年至25年）內能收回房款，如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。 　　

按照中國廣義貨幣供應量M2增長的速度，筆者認為中國合理的房屋租售比應該在1∶250到1∶400之間，而長沙各區域房屋租售比普遍的在1：600左右，泡沐巨大。 　　

更離譜的是，同樣處于長沙房價最低區域的河西岳麓區的一個樓盤，4月上旬的房屋成交均價竟然突破8500，而周邊的房屋平均租金還在700元至800之間（85平方左右的兩室一廳）， 租售比達到1∶900 。　　

二、房價收入比： 　　

“房價收入比”從狹義上來講，就是指家庭所居房屋的價格，和這個家庭年收入之比，稱為房價收入比。 　　

所謂工資，即從業者從所在單位領取的薪金。其中，比較穩定的是公務員的薪水。正常的公務員的薪水代表了一個國家的工薪階層的較高收入水平，而近年來企業員工工資遠低于公務員。　　

筆者以很穩定也比較透明的公務員的薪水為比較，且假定其夫妻兩人充分就業，皆為公務員。灰色收入這里不談。 　　

長沙的公務員月工資在2000—5000之間，平均3000元左右，一年13個月工資，那家庭年收入為78000元。長沙房地產市場的住宅百分之95為毛坯房（長沙市房地產協會提供的數據），以四月上旬房屋成交均價5200左右為例子，一套100平方的房子為52萬，加裝修10萬左右，一共是62萬， 房價收入比約為8。 　　

世界銀行和聯合國人居中心分別得出“合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6(世界銀行專家的說法為4-6)。 　　

綜上述，從各個角度看以北京為代表的一線城市和以長沙為代表的二線城市的房價都蘊含著較大的泡沫。 　　

為了抑制不合理住房需求，新版“國四條”和“國十條”出臺，明確實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高貸款購買住房的首付款比例和貸款利率：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款?！　?/p>

此次調控政策比2007年“9、27”調控政策更加嚴厲。　　

從買房杠桿上看，2套房首付款從過去的2成提高到4成再提高5成，過去買房炒房者可以通過首付款撬起5倍的杠桿炒房子，而現在只能撬起2倍的杠桿，更重要的是，通過首付款的提高，使至少直接使進入樓市的銀行信貸資金減少，供應給樓市的總需求資金大幅度減少，從需求方抑制了銀行信貸資金過高比例涌向房地產行業的“危險行為”，使支撐購買房產的資金供應總量至少蒸發百分之二十五以上；與此同時，部分城市對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款將大幅度抑制襲轉全國的外地炒房團。以長沙為例，在今年2、3、4月份就出現了一批來自北京、浙江、廣東的非本地工作生活的炒房團，部分人是數套數套的拿房，直接推高了長沙的樓市價格。此政策如果執行得力，對這些襲轉全國，以溫州炒房團為代表的熱錢將起到極大的遏制。 　　

“新政”，對于炒家，尤其是老資格的外地炒家來說，仍有一些規避的辦法。但是這些從所未有的嚴厲調控政策，表明了政府所釋放的明確信號，對參與市場的人的集體心理產生影響，影響炒家預期，一旦他們預計到樓市風險加大了，可能就不會再掃貨出擊，而是出貨離場，投資客將大幅退出樓市；部分原本怕房價進一步上漲而打算出手的一套房購買者、改善型2套房購買者，也會暫時推遲買房計劃或因為首付、利率的雙重提高而買不起房子，大量需求將一夜之間蒸發?！　?/p>

從供應方看，全國2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，是去年的2.35倍，未來住房供應在大幅度增加。　　

以長沙為例：　　

在過去10個月房價飆漲的示范效應下，開發商加大了拿地規模，大量的小區處于建設之中，從剛性需求與樓盤的供應量來看，下半年長沙市的樓盤將出現供應遠大于需求的現象。　　

如果說2009 年二季度到今年一季度是銷售的高峰，那么，2010年下半年就是供應的高潮期。從長沙房地產開發預警預報信息系統的數據顯示，2010年，長沙市企業存量土地充足，后市供應潛力很大。目前在本市注冊并具有房地產開發資質的企業1494家，開發項目1088個，其中待建項目321個，在建項目531個，竣工在售項目236個。2010年在建的超過100萬平方米的大型樓盤包括： 　　

1：北辰三角洲,500萬平米,投資300億以上,巨型城市綜合體,在建
2：湘江世紀城,400萬平米,投資168億,在建。
3：新華都萬家城,300萬平米,在建。
4：中信新城,225萬平米.在建。
5：怡海星城,200萬平米,在建。
6：碧桂園威尼斯,145萬,在建。
7：華潤鳳凰城,130萬平米在建。
8：早安星城124萬平米,在建。
9：陽光100,120萬平米,在建。
10：保利麓谷,115萬平米,在建。
11：萬國城,110萬平米,在建。
12：珠江花城,110萬平米,在建。
13：江山帝景,110萬平米,在建。
14：鈺龍天下110萬平米,在建。
15：湘江1號,100萬平米,在建。
16：長沙玫瑰園 100萬平米,在建。 　　

這些樓盤在今年下半年到2011年上半年將形成一個龐大的供應。徹底改變長沙市近一年來供應不足的現象。 　　

從政治的角度看，中國未來的政治走向將極大的影響中國的房地產市場。中國特色的“官辦經濟”不同于計劃經濟，也不同于市場經濟。正因為有了過去中央制定的以GDP為綱、“保八”的經濟目標，才有了在09年實體經濟不景氣的情況下出臺了以大力發展房地產市，降低房貸首付等利好政策，通過大幅度增加銀行信貸資金進入房地產領域來促進房價的上漲。而今通貨膨脹猛于虎，房價成為檢驗本屆政府執政力的堡壘?！　?/p>

從胡溫搭檔的本屆中央政府來看，三農得到實惠、城市化進程加快、農村城鎮新醫改出臺，政績不俗，但瑕疵同樣明顯：通貨膨脹嚴重、蟻族青年成為新的弱勢群體；特別是房價飆升過快、房價太高，成為本屆政府最令人詬病的焦點。　　

按照中國憲法規定，國務院總理最多只能任兩屆，溫家寶總理任期已經不到三年，任何一個國家級的主要領導人都不愿意背著巨大的輿論包袱走下政治舞臺，所以才有了溫家寶總理在本屆兩會前夕和兩會期間多次向媒體承諾本屆政府任期內有能力將房價控制在合理水平的言論，這能否得到兌現，從近期不斷出臺的調控政策已經能看出端倪。筆者認為，這一屆政府以后的主要經濟任務之一就是抑制高房價。　　

從短期看，政策調控反映到市場一般滯后3到6個月，如08年10月中旬開始國務院出臺了一系列撬動房地產市場的利好政策，但很多城市出現樓市轉暖是從2009年3月份的小陽春才開始的；同樣，今年1到4月的各項樓市調控政策的累積效應是一個逐步改變房地產市場的運行軌跡的過程，從越調越漲到最后促使房價環比走下跌周期，市場筆者認為，壓倒樓市的最后一根稻草應該是預期的加息或再提高存款準備金率。筆者認為，現今實體經濟相對2009年已經大幅度回暖，以2010年鐵礦石價格的上漲幅度和高價格的銅、石油價格，以及食品價格、人工費用的上漲，2010年1季度實際CPI同比上漲超過百分之五，二季度CPI環比一季度將進繼續上漲。因此筆者預計未來3個月內央行可能加息或再次提高存款準備金率?！　?/p>

“榮枯歲月”認為，根據各個城市的不同，未來一到三個月內中國樓市一手房繼續處于高位橫盤階段（房地產開發商資金普遍充裕，能撐一段時間，極少部分聰明的開發商會先降價，加快資金回籠）；炒房團先“跑路”，二手房先于一手房調整；2至3個月之后從一線城市開始，一手房房價將出現向下的拐點，二線城市和部分三線城市出現價格向下的拐點滯后一線城市1到3個月，投機性不大、租售比處于合理范圍內的三線小城市、小縣城房價不會出現明顯向下的拐點。 　　

相對2010年3至4月的高點，一二線城市和部分投機性較大的三線城市根據具體情況的不同，在未來的下跌周期中的下跌幅度在百分之10至百分之25之間。部分城市在今年年底和明年將出現部分爛尾樓。 　　

綜上所敘，中國未來房地產市場的趨勢是先調整后穩定。這一趨勢將可能延續到2012年18大召開。（作者：榮枯歲月，于2010年4月18日至19日寫）　　

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