破解房地產(chǎn)迷局

破解房地產(chǎn)迷局　　

人類生活在地球上，吃，穿，住，行是基本需求。魚刺熊掌是吃，米飯咸菜也是吃，有人天天吃魚翅有人偶爾吃咸菜，但無論如何都必須要有的吃，至于吃什么那就看個人條件了。同樣“住”也是這個理。無論是一個人住別墅還是4，5個人窩在10平米的地方。因此，住和吃都是人的基本且必須的需求。這就先天決定了，房地產(chǎn)業(yè)的根本性屬性是人的基本需要是消費。那么房地產(chǎn)的投資屬性呢？那是它的第二屬性，也就是說，先要滿足消費，再去考慮投資。那他們之間是否有先后之分呢？我個人認(rèn)為是沒有先后之分，只有主次之分。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，明顯投資屬性強于消費屬性，反客為主。這并不是說，因為多數(shù)人已經(jīng)滿足了基本屬性，現(xiàn)在為投資而買房。而是說，少部分人以投資為目的，大量買入房產(chǎn)，而更多人被迫承受高房價來滿足自己的基本需求，同時潛意識中還有期待買入的房產(chǎn)能上漲的概念。由此，可以看出，國內(nèi)瘋漲的房價根本上已經(jīng)完全背離房產(chǎn)業(yè)的核心價值理念。是所有利益集團包括了開發(fā)商，投資客，地方政府，裹挾著普通大眾，利用強化的潛意識，洶涌而上。究其成因，那還得從頭說起。　　

房屋時建在土地上的，所以土地是房屋第一要素和不可替代的必要條件。“率土之濱莫非王土”數(shù)千年來，中國土地的所有權(quán)都?xì)w屬于九天之上的皇上。所有得到土地的人都來自于皇上的恩賜，那個時候沒有轉(zhuǎn)讓之說，分封的土地也不是為了發(fā)展什么“房地產(chǎn)”，而是為了賦稅及食物。中國共產(chǎn)黨取得了革命勝利，推翻了封建社會。一并把以前屬于皇上獨家享有的土地所有權(quán)也奪了過來。按道理，中國的土地，即不屬于世界列強，也不屬于四大家族，更不屬于共產(chǎn)黨本身，而是屬于全體中國人民的。那這和房地產(chǎn)有關(guān)系嗎？當(dāng)然有，因為任何開發(fā)商建房，都必須得到土地開發(fā)權(quán)，政府收取土地出讓金。假設(shè)，土地是屬于全體人民的，那么政府在收取了土地“出讓金”后，應(yīng)該合理的還給人民，他無權(quán)拿著人民的土地賣給開發(fā)商，并把錢裝入自己的腰包。再假設(shè)土地不屬于人民而只屬于“政府”的。顯然收取土地出讓金后的錢就理應(yīng)歸屬政府。但是，這里存在的問題是，政府的理念是什么？和人民對抗嗎？還是帶領(lǐng)人民奔向幸福？我想應(yīng)該是后者。既然是帶領(lǐng)人民奔向幸福，那么政府靠地“攢”來的錢，是否應(yīng)該全部裝入自己的腰包呢？也就是說，無論土地屬于誰，至少賣地后的錢應(yīng)該適時回流到原有的歸屬地，適時“補貼”沒有土地卻要買房的人。這就是本題“破解房地產(chǎn)迷局”的第一局，土地出讓金的專款管理。用土地出讓金來建造廉住房，經(jīng)濟適用房，平困家庭購房補貼等等。誰能知道，自己所在城市，從房改以來，市政府一共獲取了多少土地出讓金？一共為這個城市的住房消費投入了多少？假如是一筆糊涂帳，那么就請先弄弄清楚，理理順，建立一個長效機制。這其實就和政府收取稅收投入到共公事業(yè)是一個道理的。因為土地是不可再生資源，是特殊商品，更加應(yīng)該謹(jǐn)慎處理，嚴(yán)格管理。最近，相關(guān)新聞報道都在顯示，國內(nèi)有很多城市的財政收入是靠賣地維持的，可見此問題的嚴(yán)重性。這也是“中國被房地產(chǎn)綁架”的一個重要原因，他們綁架的不單單是經(jīng)濟還要強大的政府！　　

有了土地出讓金后，就引發(fā)了第二個問題-----房屋成本。開發(fā)商的成本構(gòu)成是復(fù)雜的，多樣的。土地出讓金或許是其非常重要的一塊。他的高低，一定會反映在最后的銷售環(huán)節(jié)上。作為購房者，購買的房屋就包含了土地出讓金等各項成本要素。這里不得不再一次回到前面那個土地所有權(quán)的問題上了。假如土地是人民的，政府等于空手套白狼的賣了土地，然后人民又必須從開發(fā)商手里再買回來一次。這好比有人白拿了我的手機后，不是還給我，而是賣給我，而且價格隨著經(jīng)濟發(fā)展而猛烈上漲。有比這個更可笑的事情嗎？假如土地是政府的，那么等于通過開發(fā)商間接把土地賣了給我們。政府此時的角色更像一個商人。但無論如何，這就是買房的成本之一。我沒有這個能力精確核實開發(fā)商的成本，但至少知道，同樣面積建造的房屋樓層越高，平均下來的土地成本就越低，同樣的土地，地下層數(shù)多了，平均的成本也就下來了。這中間還有個最佳平衡點的問題，因為建高房或挖深坑，都一定會帶來其他成本的上升，多少最合適？至少我不知道，也沒有任何一個“專家”對此做過詳細(xì)調(diào)查。但作為不管是空手套白狼或者是商人的“政府”是不是應(yīng)該有點社會責(zé)任。說簡單點就是房屋的層高和地下空間的深淺。說復(fù)雜點，就是制定商品房的公共標(biāo)準(zhǔn)，包括層高，建筑用什么材料，施工時間，該有什么必須的配套設(shè)施，等等等等，一切可能和成本有關(guān)的東西。按理論的市場經(jīng)濟學(xué)，政府不應(yīng)該裁定房地產(chǎn)商的利潤。這樣做的目的，我想可以歸結(jié)為幾個方面。第一，可以合理控制建造成本，或者叫成本可控。第二，便于監(jiān)督管理，特別是質(zhì)量，上海那個倒塌的房屋此時就有據(jù)可查了。不會五花八門說什么的都有。第三，便于調(diào)控，說白了，房地產(chǎn)商的利潤率是政府心里有數(shù)的東西，雖然不精確，但至少不離譜。第四，還可以告訴購房者，讓人明白買的是什么房，大概情況如何，成本多少。按自己的意愿衡量是否合理，是否被殺豬，是否被置于不利狀態(tài)等等。這也是房地產(chǎn)迷局的第二局，成本局。　　

那么第三局是什么呢？是利益局。重中之重是破解銀行系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場榮辱與共的局面。大家都知道，房地產(chǎn)商開發(fā)房屋，并不是完全拿自己的錢去開發(fā)的。首先是拍得土地后轉(zhuǎn)手抵押給銀行，這就是說房地產(chǎn)從一開始就和銀行纏繞在一起。當(dāng)然作為剛剛發(fā)展的起步項目，這個環(huán)節(jié)必不可少。然后，并不因此而可以一直這樣持續(xù)下去。這中間除了開發(fā)商外，絕大多是購房者，無論是投資還是消費，都離不開銀行的貸款。開發(fā)商抵押的是土地，擔(dān)保的是是將來待售的房子，買房者抵押的是買到手的房子，擔(dān)保的是將來的收入。銀行就身處抵押鏈中，房價一旦下跌，風(fēng)險是會凸顯出來。美國的次貸危機就是前車之鑒，到最后銀行和房地產(chǎn)一起玩完。因此，有部分風(fēng)險應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān)，畢竟他們可是正宗的商人，沒有一個行業(yè)是絕對無風(fēng)險的，要做就需要有風(fēng)險承受能力，套用股市的一句話“投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎”風(fēng)險自擔(dān)既然適用于其他行業(yè)，為什么就不能適合于開發(fā)商？不能將風(fēng)險部分，或者大部分轉(zhuǎn)嫁給銀行，更不能把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到人民頭上。實際上轉(zhuǎn)嫁到銀行就等于間接轉(zhuǎn)嫁到人民頭上，因為，銀行貸給他們的錢是必須要有儲蓄做后盾的，儲蓄那里來？多數(shù)還是普通人的存款吧！第二個利益體是投資客。無論哪一種投資客，都對房產(chǎn)的消費已經(jīng)非常淡薄了，加上連年上漲，房地產(chǎn)已經(jīng)是沒有風(fēng)險一本萬利的投資“天堂”。投資客里存在兩個不容忽視的問題，第一個問題還是貸款，和銀行有關(guān)，幾乎沒有人是全額資金全部買下再去出售的，絕大多數(shù)是靠首付款買了一套房子，然后抵押再買第二套，再抵押再買三套，如此循環(huán)。雖然，我國沒有低抵押，甚至無抵押的“次級債”問題。但是，大量的投資循環(huán)抵押一樣風(fēng)險巨大，一旦房價下調(diào)，他們的利益鏈條就會斷裂，就會引發(fā)斷供，導(dǎo)致和次貸危機相類似的銀行系統(tǒng)風(fēng)險。我無法計算的出其中涉及資金的多少，但至少明白這里的水很深，牽連到的不光是單個投資者，也有所謂的買房團，央企，地下錢莊，境外熱錢等等。現(xiàn)在要做的恐怕不是簡單的限制第二套房，第三套房的問題了。而是應(yīng)該先控制已經(jīng)進(jìn)入這個投資領(lǐng)域的各個部分不讓其擴大，然后再次明確已近有超過2，3套房的個人或者企業(yè)的不準(zhǔn)再得到新的貸款，新增的房產(chǎn)。我毫無保留的相信，真正入水的投資客絕對不會只擁有2-3套房。因此，應(yīng)該從本質(zhì)上必須強調(diào)在購買新的房產(chǎn)前，本人或者企業(yè)不能有貸款。即使以前的貸款已經(jīng)付清了，也要更加強硬的阻止其新增房產(chǎn)的沖動。畢竟可以一次性付清并買入多套住房的不是沒有，還是有相當(dāng)人數(shù)的。方法可以是設(shè)置物業(yè)稅，前提是單位家庭只有一套住房的可以免征。從第二套房開始征稅，房產(chǎn)越多稅越重。否則一刀切的做法只會給真正需要消費買房的普通人增加負(fù)擔(dān)。還有可以開征奢侈稅，買車都有奢侈品稅，為什么買個別墅就沒有呢？但也有個底線，三口之家60或者70平米以上開始征稅。同樣的道理，避免一刀切，受損的仍然是最需要買房的人。投資客的第二個問題是擾亂市場供需矛盾。假設(shè)市場只有100套房，而3個投資客就買了其中的50套住房，而剩下的97個人需要爭取余下的50套。反映在市場上就是供不應(yīng)求，反映在價格上就是連連上漲。而實際上我們知道了房產(chǎn)的第一屬性是需要。因為投資客的存在恰恰是抑制了這樣的需求，因為價格越高，需求就會降低。從而使真正需要的人買不起房。而市場供應(yīng)的房子又被明顯不是滿足需要的人一掃而空。我想數(shù)百人爭奪數(shù)十套房子的盛況，正好是這種頭重腳輕的市場最好的注解。第三個利益體是交易。任何一個繁榮的市場離不開交投活躍這個條件，如同股市的成交量一樣重要。萎靡的成交量是市場清淡的特征。而任何一個繁榮市場更離不開“規(guī)范”這個條件。只有規(guī)范的市場才能長治久安。也如同股市強調(diào)的“公平，公開，公正”一樣。沒有三公原則，市場就是虛假繁榮，是幕后利益群的天堂，普通投資者的地獄。而房地產(chǎn)市場恰恰是個特殊市場，按邏輯上說，房產(chǎn)幾乎不能被頻繁交易。一個普通人不可能經(jīng)常改變住所，經(jīng)常買進(jìn)賣出。除非絕大多少人已經(jīng)滿足了基本需求，并進(jìn)入到投資領(lǐng)域。但事實遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到這個程度。還有一種可能是像美國一樣，全國游走到處打工生活，居無定所。那么事實上這個也是難以短期內(nèi)改變的。所以我認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)的交易考量更應(yīng)該重規(guī)范，輕交易量。規(guī)范的內(nèi)容很廣涉及到的具體問題很多，我最近沒有參加過交易，對其中幾乎沒有感覺。但至少，規(guī)范是必須的，也是必要的。　　

最后一個問題涉及房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的地位問題了。據(jù)說房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動相關(guān)數(shù)百了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在改革開放30年中有這不可替代的作用。就其本身來說，是個資金密集型行業(yè)，對科技依賴性較低。假如長期將其作為核心產(chǎn)業(yè)，那么會嚴(yán)重制約其他高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果經(jīng)濟起步需要靠他的話，那么經(jīng)濟發(fā)展就絕不能依賴于他。另外還有一個情況，房地產(chǎn)發(fā)展帶動起來的產(chǎn)業(yè)如鋼鐵，水泥等目前都是產(chǎn)能過剩行業(yè)。也是高能耗，低效益（包括經(jīng)濟效益和社會效益）產(chǎn)業(yè)。他們既不能擔(dān)當(dāng)未來經(jīng)濟的龍頭，也不能彌補資源嚴(yán)重消耗留下的后果。因此，房地產(chǎn)要從總體上抑制其過度發(fā)展，虛假繁榮的特征，讓其回歸到一滿足需要為主的正常軌道上來，要像和糧食一樣是人人都該也都應(yīng)該能夠消費得起的商品，而不是像任志強所說的“大學(xué)生就應(yīng)該買不起房”。他的邏輯是建立在房地產(chǎn)屬性投資第一，消費第二，效率第一，公平第二，富人第一，窮人第二上的。　　

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