人民公敵任志強開始大放厥詞：地產(chǎn)新政是向計劃經(jīng)濟倒退的開始

　　一、這只是個開始

　　1、國務院10號文件僅僅是個對各部委和地方政府下列計劃任務的工作布置，只是提出了一些方向性的意見和分工，要求各部委和地方政府按照10號文件的要求去 “加快定制、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施”。而這些由各部委和地方政府出臺的具體措施才是市場中必須執(zhí)行和遵守的文件，如建設(shè)部先出臺了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》，其他部委或部委聯(lián)合的執(zhí)行文件、地方政府將按上述精神出臺的文件、新聞宣傳單位將出臺的文件等都還要一段時間才能出臺呢。

　　也許這是個較長的政策決定過程，市場也一定會在這一系列的政策出臺之前采取觀望的態(tài)度，等待第二只靴子落地。目前的市場反映最多也就是一種心理的壓力造成的刺激，真正的重拳也許還在后面，尚有許多的未確定因素。

　　2、國務院10號文件是對1998年的23號文件和2003年的18號文件的徹底否定，也僅僅是個開始性的否定。此后出臺的各種文件也許就會是徹底的否定了。

　　中國房改的核心文件是1998年的23號文件，而23號文件的核心除了強調(diào)要取消福利分房制度之外，還要建立相應的住房供應體系，就是按不同收入標準分別由市場化方式、政府補貼的方式和政府保障的方式分別解決住房問題，并且在取消福利分房的過度期間用經(jīng)濟適用住房的磚頭補貼和房價高于四倍工資時的工資補貼方式實行雙軌制。同時用廉租房等方式對低收入和住房困難家庭給以保障。2003年的18號文件再次強調(diào)了這三種供應體系的關(guān)系，尤其是逐步向市場化過渡中擴大了應用市場化方式解決住房問題的收入人群，強調(diào)了應配套的相應制度改革和保障制度的建立。

　　但遺憾的是各級政府只注重了這兩個文件中的市場化部分，而忽略了補貼，特別是廉租房保障體系的建立。直到2007年保障性住房體系才正式以國務院文件和部委文件的形式下達，已錯過了最合理配套建立的時機。

　　這次的10號文件已從根本上否定了房改之后的供應體系的建立和分工，而將住房問題不分商品房與非商品房的混為一談，列入了民生問題。并且不分收入層次的將除享受低收入與住房困難戶的保障之外的所有居民都列入了通過市場解決住房問題的行列。取消分層收入的住房供應體系，實質(zhì)是推卸了國家應承擔的責任的一種方式，讓本來清晰的針對不同收入層次的政策變?yōu)榱巳坑墒袌龀袚》控熑蔚膯我还┙o體系。政府將不再對中低收入層次的居民給以補貼和幫助，甚至分不清政府應保障的收入層次了。文件中也否定了原有文件中的應保障人的收入限定條件，而只要求“房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共和租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品房的供應”。第一次將限價商品房列入了政府文件，但卻沒有說明供給的對象。所有內(nèi)容都打破了房改時設(shè)定的住房供給體系的建立，此后再由部委出臺的文件也許會徹底的推翻房改的初衷。

　　3、市場經(jīng)濟向計劃經(jīng)濟倒退的開始。1998年的23號文件的初衷是將計劃經(jīng)濟的福利分配徹底打破，逐步實現(xiàn)市場化與保障體系的過渡，推動中國經(jīng)濟的市場化進程。但今天為遏制市場化中不可回避的價格問題，采取了一系列的行政手段，包括約談、巡查這類非法律定義的行政手段和無明確法律定義的問責。

　　請問哪個市場經(jīng)濟中的價格穩(wěn)定是可以對地方政府問責的，哪個市場經(jīng)濟國家出現(xiàn)通脹時會解散內(nèi)閣嗎?反之，大約只有計劃經(jīng)濟的條件下可以對價格的不穩(wěn)定對政府的官員實行問責。

　　地方官員一管不了稅收;二管不了土地供應;三管不了貨幣政策、利率、信貸等;四管不了CPI的通脹;五管不了人口的移動;六管不了產(chǎn)業(yè)政策;七管不了資本市場;八管不了城市化進程。這又如何能管得了市場化的房價呢?

　　價格本就是市場看不見的手發(fā)揮作用的唯一條件，失去了價格的信號作用，就絕不會有市場的調(diào)節(jié)作用，也失去了競爭的條件。品牌、質(zhì)量的競爭最終都必然以價格的形式在市場中體現(xiàn)。沒有了價格信號，又怎么會有市場和競爭呢?

　　毫無疑問的是房價在政府無能力管理市場時，就只能用計劃經(jīng)濟的行政手段來遏制了。

　　重要的不是房價讓管理層動怒之后向計劃經(jīng)濟的倒退，而是如果還有其他的產(chǎn)品價格也讓管理層動怒時，是否也要退回到計劃經(jīng)濟的時代去?中國的的未來是否都要推翻黨的十四大提出的建立市場經(jīng)濟框架的主張，徹底的否定中國三十年來市場經(jīng)濟的改革，退回到計劃經(jīng)濟的管理時代。

　　也許房地產(chǎn)僅僅是個反映政府無能力管理市場的爆發(fā)點，當更多的價格問題出現(xiàn)時，就只能用行政手段最終回歸計劃經(jīng)濟了。

　　我并不擔心房地產(chǎn)單項回歸計劃經(jīng)濟，因為城市化與人口紅利是不管在計劃經(jīng)濟還是市場經(jīng)濟的環(huán)境下都會不得不依賴于住房建設(shè)的增加的。但如果是這種計劃經(jīng)濟的倒退成為了一種潮流，那中國的前途就堪憂了。2008年的兩防措施很明顯是對市場管理能力的一種挑戰(zhàn)，經(jīng)濟的下滑并非完全因為美國的次貸危機，而首先來源于對市場經(jīng)濟趨勢的誤判。但愿這種悲劇不再重演。

　　二、穩(wěn)定房價與住房保障職責是兩個不同的問題。

　　不管是香港還是新加坡，或是美國、英國、日本、德國、法國等國家，從來都將市場的房價放給市場，政府只用市場化的利率、稅收等進行管理，而保障在這些國家都是政府法定的職責。住房是民生的基礎(chǔ)正在于政府必須嚴格的履行自己保障公民居住權(quán)利的責任，而絕不是用市場中的低房價來保障民生，而市場中的房價與民生沒有任何關(guān)系。用穩(wěn)定市場中的房價去替代政府保障民生的責任無異于將民生推向火坑，讓更多本應由政府保障或幫助的群體備受煎熬，因為他們可能永遠也沒有能力進入市場。

　　從來沒有人反對加強和加大政府住房保障體系的建立，沒有人反對政府用各種手段對低收入人群中的住房困難戶給以保障。社會只反對假借保民生的住房保障名義為不應享受保障的高收入群體給以過渡的財產(chǎn)分配，并制造新的收入分配的不公平。從不反對對夾心層給以補貼和幫助，只反對借磚頭補貼的名義給不應該受補貼的人創(chuàng)造腐敗的機會。主張用更科學的人頭補貼將暗補變成明補。從來沒有人反對廉租房的建設(shè)，但反對用兩限房或經(jīng)濟適用住房去增加社會的分配不公平。

　　恰恰全社會都在強烈的呼吁政府應擴大和嚴格執(zhí)行保障性住房體系和建立以對低收入住房困難家庭給以保護，但卻沒有人會同意用商品房對低收入家庭給以保障，也沒有人會將商品房這種市場化產(chǎn)品當做計劃產(chǎn)品實施分配。

　　但當政府硬要將市場化的商品房變?yōu)槊裆優(yōu)樗芯用窠鉀Q住房的唯一途徑時，那么就必然讓被排除于保障之外的民眾沒有了其他選擇，只能進入市場去拼搏了。于是商品房變成了帶有強制保障的作用，自然就會產(chǎn)生價格的管制與價格的扭曲了。

　　應問責的是政府住房保障制度的建立和保障性住房的建設(shè)工作，也應對此進行嚴格的考核，處罰多重都不為過，但卻無法讓商品房服從于保障民生的作用。真要保障民生那么政府完全可以進一步取消對商品房地租的收取、取消對土地的有償出讓。而在收取了大量土地出讓金時讓市場承擔用商品房保障民生的作用，這只能是火上澆油，讓和諧的社會更加無法穩(wěn)定，同時也無法保證經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定。

　　三、政府權(quán)力的再分配。

　　兩會期間，住建部認為自己的權(quán)利太少而無法對市場的房價進行管理。這次10號文件加大了住建部的管理權(quán)力，但管理權(quán)力的加大也必然是責任的加大，也讓住建部站在更高的位置去承擔房價穩(wěn)定的重任。

　　一是，住建部有了與監(jiān)察部同等的對省級人民政府的考核、監(jiān)督、約談、巡查與問責的權(quán)力;二是，住建部有了與人民銀行和銀監(jiān)會制定二套住房標準的權(quán)力，一改過去由央行和銀監(jiān)會說了算的局面;三是，有了指揮住建系統(tǒng)加快規(guī)劃、開工與預售審批的權(quán)力;四是，排在發(fā)改委、財政部前面有了安排保障性住房年度計劃和下發(fā)中央補助金的權(quán)力;五是，受國務院委托有了與省級人民政府簽定保障工作目標責任書的權(quán)力;六是，主導著2010—2012年住房建設(shè)規(guī)劃的權(quán)力;七是，進行市場監(jiān)管并對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營資格和對違法違規(guī)行為進行追究相關(guān)人員責任的權(quán)力;八是，制定房屋租賃管理辦法的權(quán)力;九是，會同有關(guān)部門進行抽查聯(lián)檢的權(quán)力;十是，加快建立個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的權(quán)力。這十大權(quán)力讓住建部可以對地方政府發(fā)號施令進行指導、監(jiān)督、檢查與問責了，這大約就是兩會期間部長所說的不行也得行的辦法吧。

　　同樣，文件中將穩(wěn)定房價的責任壓在了地方政府的頭上的同時，也給了地方政府和相關(guān)國務院管理部門更高的權(quán)力和超越法律權(quán)限的市場干預權(quán)力、市場規(guī)則制定的權(quán)力，以及采取臨時性措施的權(quán)力。

　　如國土部門有了將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、處罰條款寫入土地出讓合同的權(quán)力，替代了物價局對市場價格的管理職能。當價格寫入了土地出讓合同時，還會有市場價格發(fā)現(xiàn)和價格信號的作用嗎?還會有市場的競爭與淘汰嗎?不是退回到計劃經(jīng)濟的生產(chǎn)方式之中了嗎?而如果要在土地出讓時確定住房幾年之后的預期價位時，又要承擔什么樣的政策變化和市場變化的風險呢?

　　經(jīng)濟學上利潤是來自于對風險的控制與判斷，而今天價格似乎已失去了市場中的作用變成了加工生產(chǎn)的特定產(chǎn)品，那么是否也應加上政府必須在約定的合同價位銷售出現(xiàn)問題時全額收回呢，否則政府又哪來的這種市場調(diào)節(jié)價的定價權(quán)力呢?法律似乎已經(jīng)失去了應有的尊嚴。

　　每次政府試圖用行政權(quán)力對市場進行管制時，都會對部門的權(quán)利進行一次再分配，以增加權(quán)錢交易和腐敗的尋租機會，讓本來由市場決定的事情變成了由權(quán)力決定的事情。在增加權(quán)力的同時，加大了社會的生產(chǎn)成本和財富創(chuàng)造的成本。

　　而這種打亂了原有國家管理體系，為單一遏制房價為目的的權(quán)力再分配會給國家的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來和諧還是增加更多的管理矛盾呢?也許管理機構(gòu)之間的扯皮會讓中國的經(jīng)濟失去良好的發(fā)展和機遇，在自我之間的內(nèi)耗中讓穩(wěn)定的發(fā)展成為了一種根本與良好愿望相悖的結(jié)果。

　　四、新政對消費者有利嗎?

　　上至中央、下至社會都認為房價上漲是炒房和投機者的功勞，從來沒想過供給嚴重不足的原因。當所有的政策導向都集中于打擊投機與炒房時，人們也在夢想著解決了房價上漲的動因就可以萬事大吉的解決了供給的問題，和讓房價下跌到可以讓所有居民都能從市場中解決住房問題以滿足民生的要求了。

　　社會可以接受對投機、炒房者的信貸限制、減少信貸的杠桿作用、加大投資的成本，讓他們用自己的錢而不是銀行的錢進行投資或投機。但如果對首套住房的購買者同時加大了首付的限制性條件，并將改善需求的面積限制在90平方米以下時，會讓消費者滿意嗎?如果房價真的在政策的調(diào)控下下跌了(且不論這種房價的下跌會讓多少已擁有住房的家庭嚴重受損)，那么消費者難道不希望在房價低時擴大自己的居住面積以滿足更高的消費欲望嗎?

　　而納稅證明和社會保險則恰恰無法阻擋住有錢人進城(他們不需要銀行的貸款)，恰恰會將那些要依靠政府或銀行提供信貸才能進城的家庭擋在了門外。也許中國的城市化會在調(diào)控的資產(chǎn)價格單一目標政策之下倍受影響。也許我們無法用簡單粗暴來形容這種歧視非戶籍人口進城的政策，但卻可以看出，不用說保障房已明確的與非戶籍人口無緣了，連商品房也與非戶籍人口中的中等收入家庭、與那些不得不依靠信貸才能購房的家庭無緣了。這是否也讓那些地方政府吸引人才進入城市的優(yōu)惠政策撞墻了呢。

　　稅收政策對住房消費的支持首先來自于購房時的免征或扣抵個人所得稅，而不是在鼓勵非高收入人群進步市場解決住房問題時的加稅。這種不分收入層次的供給體系本就給那些非高收入家庭增加了負擔，再不分青紅皂白的增加個人房產(chǎn)收益的稅收豈不是雪上加霜的掠奪嗎?那些本來在分層收入供給體系中可以享受政府免地租或補貼幫助的家庭被趕進市場之后，還要再增加個人房產(chǎn)收益的稅收嗎?

　　市場經(jīng)濟中本就沒有投資行為與投機行為的法律之分，而人為的用歧視性政策來劃分炒房與投機在房價過快上漲中也并不為過。但如果同時將首次購房的消費需求和非戶籍人口的消費需求都用特殊的政策加以限制，這就等于為防止蒼蠅進屋而寧可悶死一屋子人一樣了。很明顯也已不再是市場經(jīng)濟了，已無經(jīng)濟的規(guī)律可言了。在以“堅決抑制不合理住房需求”的標題之下，打擊了所有的住房消費。

　　五、真能增加住房的有效供給嗎?

　　房地產(chǎn)市場中的房價上漲，很明顯是供給嚴重不足而產(chǎn)生的，這不能僅從一年的土地供給情況分析，要從三年以上的生產(chǎn)周期來看，并且要和房地產(chǎn)連續(xù)的投資增長和新開工面積增長來看。國土部每年都公布土地供給的數(shù)量，但商品房市場的土地供給量才與市場的房價相關(guān)，而保障性住房和享受保障性住房政策的土地供給再多也與市場中的土地供給無關(guān)、與市場中可交易的商品房價格無關(guān)。這種土地供給的短缺并非是今天才發(fā)現(xiàn)的事情，同時去年上半年投資的低增長和新開工的負增長以及全年的土地供給負增長，都早就預告了今年上半年會出現(xiàn)土地短缺供給中的天價，也早就預告了今年上半年住房供給在部分城市中的稀缺了。我不相信中國的管理層居然會不知道這種短缺的土地供給現(xiàn)象，居然會不知道今年上半年會出現(xiàn)市場的住房供給短缺的現(xiàn)象。

　　請看自2003年關(guān)緊土地和信貸兩個閘門之后的土地供給現(xiàn)象，除2007年中央提出過用增加供給來平抑房價之外，哪年增加過土地供應量。不管是為了十八億畝紅線，還是為了拍出土地的天價，其土地供給短缺的結(jié)果都必然是房價上漲。

　　2009年房地產(chǎn)從冷到熱的原因主要是4萬億投資、低利率、9.6萬億信貸和各種優(yōu)惠政策，但銷售回升時，投資與新開工并沒有同步回升，這就必然導致今年上半年的短缺。為什么不從產(chǎn)生的原因出手，而是去限制消費呢?

　　終于10號文件開始正面的回應土地的供給短缺的原因了。文件要求增加居住用地的供應總量，但這個總量的增加是增加在商品房的供給上還是增加在普通住房的建設(shè)上，這是兩個完全不同的問題。

　　在 “第五條”中，增加居住用地的總量中并未明確增加商品房的供給量，以后將閑置房地產(chǎn)用地回收時，也只是說增加普通住房建設(shè)用地。但是這個普通住房是商品房還是租賃住房或非公開銷售的普通住房卻無法得知。而“第六條”則指明的是“房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品房的供應”，并不能證明是所有人都有權(quán)享受或購買的普通商品房，而是針對特定對象的住房。這就存在一個問題，市場中的商品房供給并沒有明確形成增量的土地供給。

　　政策中強調(diào)了改善土地招拍掛制度的方法，但如果沒有土地的有效增量供給，不增加商品房的土地供給，僅靠擠壓現(xiàn)有土地“增加住房的有效供給”(注意：這里不是增加商品房住房的有效供給)能解決市場中的問題嗎?不管供地的方式如何改變，不管供地的價格是否公開，或者供給價格高低，不解決總量都無法改變供求關(guān)系，也都無法解決市場價格的上漲問題，低價土地也一樣會賣高房價。

　　于是政府試圖用在土地出讓合同中將住房銷售價格進行事前約定的方式來控制房價，但這大約只能解決新增土地的限價，而無法解決此前已供土地的限價問題。但限價如果出現(xiàn)高于市場價時，誰來承擔市場風險呢?如果限價遠遠低于市場價格時，誰來決定收益的分配呢?這不是在鼓勵民眾搶了限價的低價房再進入二手房市場炒房的行為嗎?

　　重要的是當市場在各種政策的行政干預和打擊之下，如果銷售下降或房價下跌，如果文件中在努力的限制對開發(fā)商的開發(fā)信貸和對消費者的個人信貸，那么開發(fā)商會繼續(xù)保持積極的投資熱情嗎?如果市場在政策強力的打壓之下被非市場化的各種歪七扭八的手段擠壓之下，出現(xiàn)了無法用市場化的經(jīng)濟規(guī)律判斷的情況時，開發(fā)商還可能大面積的開工以增加供給嗎?即使政府有能力增加更多的普通住房用地，但沒有市場銷售的支撐，房價也許被遏制了，投資與生產(chǎn)同時也被遏制了，土地也會遭遇流拍。

　　增加供給的前提是在市場保持政策的消費需求時才會出現(xiàn)投資與生產(chǎn)能力的增加。市場是根據(jù)價格和利潤來鼓勵或吸引投資、加大供給的，而絕不會是為了虧損和在市場存在巨大的政策變化的不確定條件下冒險的。

　　在嚴格控制開發(fā)企業(yè)的信貸與融資條件時，在嚴格控制消費信貸和改善性需求的信貸支撐時，在對城市化進程需求進行惡性打擊時，在對境外需求進行嚴格限制時，在市場不明確并不可預測稅收增加的信息時，試想“愚蠢”的開發(fā)商們會盲目的加大投資和增加供給嗎?

　　2009 年已經(jīng)出現(xiàn)過銷售增長但投資并未與銷售同步增長的情況。2008年則在兩防的政策打壓之下出現(xiàn)了投資下降、施工周期延長和停工的現(xiàn)象。歷史的教訓看來并沒有引起管理層的重視，甚至沒有引起他們的注意，如今想在比兩防更嚴厲的政策打壓之下迅速的增加住房的供給量，也許像是在說醉話。但愿還有更多的清醒者能用腳投票，踢醒這些醉翁。

　　不在市場火熱時增加供給，卻要在嚴厲打壓消費時增加供給，不知是什么人出的好主意。如果增加土地供給的時間提前半年或更早些豈不是沒有了這些天價地的煩惱，也沒有了房屋價格過快上漲的煩惱嗎?為什么就不能在此前，當市場早就高呼增加供給時出手，非要在全社會都高喊房價過高且社會不安定時才想起增加供給這一解決市場供求關(guān)系的最簡單的方法呢?

　　我們不能說此時的亡羊補牢為時晚矣，但如果想增加供給的意圖是在嚴厲的用各種行政、信貸、政治意識形態(tài)極濃的手段進行市場消費打壓的情況下增加供給，就未必有效了。

　　六、早應加大保障性住房的建設(shè)。

　　不客氣的說我是在1998年23號文件出臺之后第一個明確的提出在建立住房市場化的同時應建立強大的住房社會保障體系的。并且是第一個明確提出經(jīng)濟適用住房市場化中的弊病的。但是2007年才出臺了保障性住房的文件，遺憾的是文件至今也未明確到底應對什么人進行保障、保障的范圍、權(quán)利、面積、標準以及方法。 2001年我就首先提出要逐步從磚頭補貼向人頭補貼過渡，以解決再次分配中的公平問題。但至今借用享受保障性住房磚頭補貼的恰恰大量的是不應享受補貼的人群。

　　全社會都擁護加大保障性住房的建設(shè)，全世界都要求政府必須保障公民的居住權(quán)利，但首先要解決的是明確保障的對象和明確保障的方法。而不是滿足大量借用保障性住房政策的名義而實現(xiàn)收入再分配的利益集團的欲望。

　　尤其是應用立法的方式強制納入各級人大監(jiān)督的預算，將土地收益的合理比例部分投入于保障性住房的建設(shè)中。發(fā)達的城市盡管房價已高，但并不缺少建設(shè)保障性住房的資金，中央的補貼資金應明確的向非發(fā)達城市轉(zhuǎn)移，恰恰不是向房價高的地區(qū)轉(zhuǎn)移。而保障性住房的問責也恰恰不是上下級的關(guān)系，而應該是社會公開監(jiān)督的、人大代表問責的關(guān)系。

　　七、加強市場的監(jiān)管不如調(diào)整合理的制度。

　　問題不是出在監(jiān)管上，而是出在制度上，沒有好的制度就根本不可能有有效的監(jiān)管，尤其是制度中的執(zhí)法權(quán)不是在司法機構(gòu)而是在制定制度的管理者一方，監(jiān)管就更加不可能有效了。最簡單的監(jiān)管是將合理制度下的監(jiān)管權(quán)向司法部門轉(zhuǎn)移，變成任何人都可以用公開訴訟的方式對市場運行進行監(jiān)管，這才是最有效的公民監(jiān)管。

　　當我國大陸引入香港的土地招拍掛出讓方式時，卻忽略了香港有兩種土地在向市場提供供給。當政府出讓的土地價格過高時，開發(fā)商可以向私有土地進行收購，于是兩種不同的性質(zhì)的土地就可以彌補供給不足和平抑價格了。但中國大陸的土地是一個源頭壟斷的，因此才有了黑箱操作的空間和任何制度都可能在為防止腐敗時推高地價與房價。這不是監(jiān)管的問題，而是制度本身存在的詬玻一種不管如何變換出讓方式都不可能公平和不提高土地價格的供地方式。

　　正因為這種供地方式才導致了有過大片的土地供給和合理性囤地的現(xiàn)象;正因為這種供地方式才導致了違法與違規(guī)的行為(因為規(guī)劃不符合城市發(fā)展的違法及違規(guī)的大量存在);也因為這種供地方式才導致了地方融資平臺政府參與土地經(jīng)營，政府利用土地借貸、開發(fā)、獲利等等情況，政府在利益驅(qū)動之下不但成了制度的制定者，也成了運動員，是最大的買家 (低價收購土地)、最大的賣家(公開出讓土地)，也是最大的受益者和最大的贏家。

　　當中國大陸引入香港的預售制度時，并不知道香港對預售有大量的制度監(jiān)管。如香港沒有預售證管理制度，但港府會根據(jù)市場的供求情況調(diào)整竣工日期;如開發(fā)商銷售之后必須在六個月、十二個月或十八個月內(nèi)交付竣工。關(guān)住了預售之后的后門時間，如果銷售后開發(fā)商不能在合同約定的時間竣工交樓，則業(yè)主可以憑合同起訴開發(fā)商并獲得巨額的賠償損失。這樣一來開發(fā)商又怎么敢在開始銷售時中途捂盤呢?又怎么敢囤積房源、哄抬房價呢?因為一旦開盤有個第一個買家就有了所有買家的竣工時間，當市場供給緊張時，政府也許就給幾個月的竣工時間，而這幾個月內(nèi)不管是否已經(jīng)銷售完都要保證入住，同時沒有銷售就只能靠開發(fā)商的自有資金支撐全部的建設(shè)費用(或非個貸的銀行開發(fā)貸款)，這無疑會增加開發(fā)商的成本與資金壓力，也同時解決了捂盤的問題和公民監(jiān)督的問題。

　　香港的預售制度同時還有對個貸的監(jiān)管和質(zhì)量進度的監(jiān)管，這種監(jiān)管不是政府的行為而是律師、銀行與專業(yè)測量師的行為。銀行的個貸必須在測量師的認證下根據(jù)工程進度與質(zhì)量支付給建設(shè)單位(建筑商)或者由開發(fā)企業(yè)向建筑商付款之后到銀行支齲這樣就防止了開發(fā)商的挪用、轉(zhuǎn)移資金，也防止了對建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的爛尾等等問題。這種由官監(jiān)管轉(zhuǎn)為由民監(jiān)管遠遠比現(xiàn)行的整頓、清理的運動式力度要大得多了，自然也就不用花納稅人的錢，也就不會有腐敗了。同樣也就少了許多的違規(guī)違法行為，因為一旦出現(xiàn)違規(guī)違法不用政府去定性自然有民眾或相應的機構(gòu)去打官司了，違法違規(guī)都有法院裁定或處罰。當民可以告官時，又有哪個開發(fā)商敢去違法違規(guī)呢?一個官司下來一兩年的時間，開發(fā)商賠得起時間、賠得起錢嗎?

　　核心的問題在于制度的滯后與法律的不嚴肅性，因此只好拼命的用監(jiān)管來管理市場，結(jié)果市場的好壞不是由市場決定的，而是由官員們的責任心決定了。

　　中國的各種法律中并沒有炒地行為罪，反而在房地產(chǎn)法中有明確規(guī)定，土地在出讓之后可以買賣轉(zhuǎn)讓。既然中國的法律明文規(guī)定出讓土地是合法可以轉(zhuǎn)讓(買賣)的，那么如何從法律上定罪炒地的行為呢?最多房地產(chǎn)法中所規(guī)定的是要完成25%以上的投資額罷了，那么這25%的投資額如果是將土地出讓金或土地的開發(fā)資金計算在內(nèi)，大部分土地熟地出讓之后的投入都超過了項目25%的投資額，又怎么能算是違規(guī)違法的行為呢?

　　公司法中還明確規(guī)定了公司股東的股權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，那么轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的行為是否是炒地行為呢?土地并未在公司的登記中發(fā)生轉(zhuǎn)讓，但公司的控股股東或全部股東發(fā)生了變化，土地的使用權(quán)也隨之發(fā)生了變化，這是否是炒地行為呢?當國資委要求78家國企退出房地產(chǎn)市場時，大量的土地要用掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式或在建工程轉(zhuǎn)讓的方式進行，那么是否也是炒地行為和違法違規(guī)的呢?

　　所有市場化經(jīng)營中股東給控股或持股企業(yè)提供借款、擔保及相關(guān)融資便利都是合法的行為，否則上市公司的大股東就等于沒有盡到股東的責任。尤其是現(xiàn)有的中國的銀行信貸制度中都要求有擔保，單一項目公司不靠股東公司進行擔保又到哪里去找擔保呢?哪條中國的法律規(guī)定這種股東的借貸和擔保時違法或違規(guī)的呢?至少市場中尚沒有這樣已經(jīng)安民告示的國家規(guī)定吧。

　　對國有企業(yè)的主業(yè)指定，大約除了央企之外都沒有明確的約束性條件，而文件中的嚴禁非主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的規(guī)定又是依據(jù)那一條法律呢?國家的公司法不是明確了企業(yè)自主經(jīng)營的權(quán)利嗎，那么文件中的嚴禁不是明顯的在違背國家公司法的法律規(guī)定嗎?請問哪個法律的權(quán)限更大，是法律要聽國務院的，還是國務院的文件應遵守法律的管轄呢?既然中國要成為一個法治的國家，那么首先國家的管理機關(guān)就應遵守國家的法律，而不能國務院發(fā)文讓各級政府和各部委的管理機構(gòu)去違反法律對市場進行殘暴的干預吧!

　　對違規(guī)違法的問責和追究是否首先應從10號文件本身是否存在違法違規(guī)的缺陷開始呢?

　　房地產(chǎn)法中“第三十四條”明確規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。……”但沒有法律規(guī)定有預售價格的申報制度，建設(shè)部88號令明確商品房是市場調(diào)節(jié)價，不是中國價格法中規(guī)定的政府管制價格，也無需先行申報預售價格，市場調(diào)節(jié)價在價格法中有明文規(guī)定。從國家管制商品房價格到市場調(diào)節(jié)價格是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的進步，而今天似乎在沒有法律的規(guī)定下又要退回到政府定價或政府管制定價的時代了。那么是否應先修改法律將成交價格的申報制度和市場調(diào)節(jié)價變回到事先申報、政府管制的定價制度之中去呢?“嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”并不符合目前尚未修改的各種法律規(guī)定。

　　可以明顯的看出上述問題都不是監(jiān)管中的問題，而是制度中的問題，甚至連國務院的文件都會出現(xiàn)這樣多的法律漏洞，或者說與現(xiàn)行法律明顯存在悖論的說法、提法和做法。

　　也許是房價的上漲和國企的天價地王讓管理層氣昏了頭腦，也許是不聽話的市場讓國辦發(fā)4號文丟了臉面，平穩(wěn)健康的發(fā)展促進作用不但沒有讓市場安靜下來，反而讓得意于一、二月份的銷售下降的局面尚未堅持到兩會的結(jié)束就換成了另一張臉。于是忙中出亂，讓國務院的文件在不擇手段、不做調(diào)研、不看法律規(guī)定中出臺了。這正暴露出制度的滯后性，而試圖用非制度、非法律的方式管理和干預市場，其結(jié)果必定是先亂了自己的陣腳，最終也亂了市場的大好局面，成了一個不可收拾的爛攤子。

　　這個市場本來只要用貨幣與利率的調(diào)節(jié)加上供求關(guān)系的平衡就能平穩(wěn)解決的問題，卻在有病亂投醫(yī)、不治根而從表上解決，結(jié)果為控制資產(chǎn)價格的單一目標而可能失去了大局，至少失去了資源配置合理化的適宜信號。

　　社會呼吁和贊成積極和及時的信息公布，尤其是不要再用平均價格，而應該用不同地區(qū)的區(qū)位價格或中位數(shù)來反映價格變動的信息。更贊成政府應對新聞的宣傳加大控制的力度，至少要減少假新聞;不要讓管理機構(gòu)老是去辟謠;至少不要僅從一個個別事件去擴散，讓民眾以為是整體的變動;至少要讓民眾了解真實的情況，而不是煽動民粹的情緒和引發(fā)恐慌。

　　要保住住房制度改革的成果，就必須堅定市場化建設(shè)的信心，而不是走計劃經(jīng)濟政府控制一切的回頭路，不能從否定朱總理的住房制度改變，變成了否定鄧小平的市場經(jīng)濟。這是立國之本的大是大非，而絕不是房價一高一低的市場波動。豬肉市場的價格波動已讓農(nóng)民養(yǎng)豬戶倍受損失且無所適從的教訓，不應再在市場經(jīng)濟的其他領(lǐng)域發(fā)生了。

　　八、對政策影響的評價。

　　有人問這次政策的出臺會帶來行業(yè)游戲規(guī)則的調(diào)整嗎?這要看政策固執(zhí)的能走多遠。是當房價下跌時就掉頭呢，還是從此要變成指令性的計劃管理，堅決的實行計劃經(jīng)濟了，這大約是不會出現(xiàn)的。

　　有人問這次政策的出臺是否會讓房地產(chǎn)市場崩盤，以應了日本泡沫的預言?我認為不會。中國政府即使想在市場中按上一只閑不住的手，但也不會讓中國的經(jīng)濟陷入長期的低迷狀態(tài)，這肯定是不會出現(xiàn)的。

　　有人問這次政策的出臺是否會陷入房價的“拐點”，出現(xiàn)2008年的房價下跌?我想交易量的下降是第一步，房價從不漲到下跌會有一個時間差，至少要看開發(fā)商手中的現(xiàn)金流和后續(xù)的供給增長情況。政策尚未出完之前，雙方都會有個觀察期，最先反應的一定是需要靠貸款才能形成的購買，而又被政策所限制了的消費群體。當各部委和各地方的政策相繼出臺之后，也許人們就會從觀察中走出來做合適的選擇了。

　　嚴厲的行政干預已到了房價不跌絕不罷休的地步了，已經(jīng)開始不講法律而只講“政治”了。房價一定也不是市場規(guī)律中的價格信號了，波動時必然的，下跌也是可能的。如果后面的細則更為不利于消費，一段時間的下跌就從可能變成了必然，甚至有可能演變成羊群效應的恐慌。

　　但我不認為中國的房地產(chǎn)會因此而崩盤，因為中國宏觀經(jīng)濟的基本面并未發(fā)現(xiàn)改變，也不會出現(xiàn)2008年的現(xiàn)象。中國政府只是想遏制部分城市房價過快上漲，而不是全國的房價都已過快上漲，這一點中國政府是頭腦清楚的。即使部分市場的房價下跌，這也是政策預想達到的目標。但當只有部分城市的房價上漲過快時，讓全國的房地產(chǎn)都吃同一種藥就必然會產(chǎn)生極大的不良反應。地方政府雖然可以用我這個城市的房價沒有過快上漲、我這個城市的房價仍處于合理的價位作解釋，但土地、稅收、銀行卻不聽地方政府的，因此吃藥的副作用仍會讓一些沒病的城市也患上了傳染玻

　　也有人問我現(xiàn)在是該賣房還是該買房?我從來的想法都是要用錢就賣房，不缺錢、不急用錢就不賣房。當貨幣處于長期貶值的狀態(tài)下，只有房屋資產(chǎn)是長期保持增值并且在通脹中比貨幣有更強的抗通脹能力的。

　　而對于買房者來說，永遠都是需求與能力的對稱，當需求存在又有能力用合理的貸款提供消費時，越早買房就一定會越合適，信貸會將未來的收入流變成今天的消費能力，讓人們提前獲得高品質(zhì)的生活享受。但卻不可過度的超越自己的能力貪圖奢侈型消費。正常的消費中有人說是當了房奴，我從來不認可這種說法，房奴只有在房子大量跌價貶值時才會出現(xiàn)，而房屋升值時是投資的升值哪里來的房奴一說。生活的高質(zhì)量會讓你的身心健康且子女培養(yǎng)良好，這是金錢換不來的生存環(huán)境，但晚買只會越難以分享資產(chǎn)的升值和生活的壓力。

　　對于投資者而言，在不越出自己能力、不需要銀行借貸時，只不過是個進貨成本的高低，并沒有虧損的概念，更何況像購買股票一樣誰能保證是抄了個最低點呢?也許此次政策出現(xiàn)的波動給了許多人一次機會，但沒有人知道何時會反彈。

　　我相信是中國的房地產(chǎn)沒有泡沫，遏制部分城市的房價上漲過快也不是為了將房價打下去，這種行政措施遏制的房價、遏制需求而產(chǎn)生的銷售下降并非是市場的正常供求產(chǎn)生的信號作用。遏制需求不等于需求已被釋放或滿足。今天按政策要求買了90平方米以下的住房的家庭，不等于明天不會買更大的房子。

　　當房價滿足了當局者的管理目標時，或是預期壞于管理當局的目標時，比如過度的下跌和恐慌性的下跌時，當局一定會改變現(xiàn)行的政策的，這次的地王與過快上漲的怒火在房價平穩(wěn)或下跌后一定會對整體經(jīng)濟與投資帶來負面作用，也是與城市化進程相背的。因此當局并非要取消這個支柱行業(yè)，也一定不會讓民眾因長期的遏制而對政府不滿的。

　　畢竟擁有住房的家庭占多數(shù)，畢竟還有大量的家庭是靠貸款已經(jīng)買了住房的。他們同樣都會對房價的下跌產(chǎn)生巨大的不滿。不能為了一些人的購房利益而讓更多人的利益受損，社會的和諧絕不只是未購房、想購房人的利益，而是整個城市民眾的共同利益。在漲與跌的最終選擇中，沒有一個國家的政府會選擇長期的跌，而一定寧愿選擇適度的漲，只要不是過快、過高(如低于收入的增長率)，就是合理的了。

　　我并不為短期政策干預影響下的房價下跌和銷售量下降擔憂，我更擔憂的是當政策無法調(diào)動投資者的積極性而讓供給保持可持續(xù)的增長時，當房價平穩(wěn)到政策的制定者滿意時，將如何收回或撤銷這些限制性政策，總不能在房價不過快上漲或者已經(jīng)出現(xiàn)下跌時，還繼續(xù)實行遏制房價上漲的政策吧。一旦這些政策在銷售下滑并影響到中國經(jīng)濟的增長與平穩(wěn)時又該如何呢?那時消費的報復性反彈，被壓制的需求再一次釋放時，又將面臨著供求嚴重失衡的局面，房價仍然會不聽話的上漲。難道中國政府始終要不停的用行政手段去彈撥這根價格的弦嗎?難道中國永遠無法向市場經(jīng)濟過渡，永遠要不停在市場與計劃之間徘徊嗎?難道就不能用更好的市場化方式進行調(diào)控而走出這個讓改革進兩步退三步的怪圈嗎?

　　可以肯定的是中國的未來離不開城市化，中國的未來也離不開城市的建設(shè)，沒有房地產(chǎn)就無法消化現(xiàn)有的大量工業(yè)制造的產(chǎn)能，沒有房地產(chǎn)就無法解決民眾的居住改善，這個被政策與社會又恨又愛的“壞”孩子，本就還沒有長大，又怎么可能讓一個年幼的孩子正常的懷孕并生孩子呢?必須從土地制度的改革加快供給的方式保障市場的需求，必須用管住貨幣總量和利率的調(diào)節(jié)手段，并且改革綜合的財稅體制的方式才有可能讓房地產(chǎn)走向正常的市場化。

　　我不反對政府對市場的調(diào)控，但更希望政府用市場化的手段調(diào)控，而不是堅持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段進行惡性的干預，這種違背市場規(guī)律的做法可以滿足短期的政策目標要求，但卻無法解決可持續(xù)的發(fā)展問題，更不符合科學發(fā)展觀的要求。一段時間之后回過頭來，后人會嘲笑這種雖然可以讓市場無奈，但最終會被市場無情報復的政策。

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