房價上漲誰之錯?

           房價飛漲、地價猛升，誰在炒高中國的房價地價？是溫州炒房團？不是。是房地產(chǎn)開發(fā)商？不是。是媒體？不是。是泡沫論者？不是。是市場自身？不是。因為兩年中房價多數(shù)城市同比增長30%，個別城市甚至翻番，這不是看不見的手所起的作用，而是一只看得見的手在托起的。

   在回過頭來看房價可能再沒有人會說2002年之前中國房價過高，盡管當(dāng)時也有人認(rèn)為房價收入比高。現(xiàn)今房價兩年翻番是不爭的實事，房價的確是原本無泡沫或泡沫很小，在房地產(chǎn)投資泡沫和空置率泡沫論者的危害下銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金、國土部門收緊了地根提高了地價從而減少了供應(yīng)尤其是增加了土地資源稀缺地價漲房價必漲的心理預(yù)期所以個別城市出現(xiàn)了排隊購買房號的奇怪現(xiàn)象，房價因此而節(jié)節(jié)上升，可以說是泡沫論者的危言聳聽影響了中國房地產(chǎn)政策的制定，錯誤的房地產(chǎn)調(diào)控政策制造了中國房地產(chǎn)業(yè)的價格泡沫。
    當(dāng)我們把日歷翻到2003年，我們就會發(fā)現(xiàn)房價上漲的內(nèi)因和外因：
   一是外因，始于2002年末盛行于2003年，海外媒體鋪天蓋地一片喧嘩，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。2002年12月，美國摩根士丹利出臺一份研究報告認(rèn)為，中國可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機，指10年前房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數(shù)通脹率，大量投機行為令資金無法收回而導(dǎo)致銀行壞帳激增，這種危機正再次顯現(xiàn)。其首席亞洲經(jīng)濟分析師謝國忠稱，一旦人民幣升值，將會促使更多的資本涌入中國，加劇本已過熱的房地產(chǎn)泡沫。同期，美國《華爾街日報》也稱中國大興基建項目，連同入世帶來的外國投資熱潮，可能會使上世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復(fù)燃。美國《華盛頓郵報》2003年3月5日一期載文指中國的房地產(chǎn)泡沫及其破裂將是中國銀行體系危機的導(dǎo)火索。日本《東京新聞》2003年8月19日刊登一篇題為“日本內(nèi)閣府報告稱中國有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險”，報告稱，由于大量外資持續(xù)流入中國，國內(nèi)流通的人民幣急劇增多，6月的貨幣供應(yīng)量同比增加了20.8%，人民幣已經(jīng)出現(xiàn)過剩流動的現(xiàn)象，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。其實當(dāng)時中國房價的增長在全球并不算高，國際經(jīng)濟學(xué)家并沒有把中國列入房地產(chǎn)“泡沫”的紅燈區(qū)，只是進入預(yù)警區(qū)。為什么在全球房地產(chǎn)“泡沫”串串秀的當(dāng)時偏偏就中國采取了本末侄倒置的控制房地產(chǎn)過熱的政策措施呢？主要是內(nèi)因在起決定性作用了。
  二是內(nèi)因。有媒體稱從中國決策者的角度而言，沒有誰比國家發(fā)展與改革委員會更清楚中國房地產(chǎn)市場的整體情況。發(fā)改委旗下研究所的一份報告警告，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)面臨破滅。該報告說，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)投資30%的增長速度已經(jīng)超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值7%～8%增長率的幾倍，與中國整體經(jīng)濟發(fā)展根本不相適應(yīng)。中國大小發(fā)展商這幾年投入到房地產(chǎn)的6000億元人民幣中，居然有61%的錢是銀行提供的貸款。但信貸創(chuàng)造顯然并不成功，統(tǒng)計顯示，到2002年，全國商品房空置面積達(dá)1億多平方米，其中空置1年以上的達(dá)50%，占壓資金2500多億元，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。十分明顯，如果房地產(chǎn)泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機。這份報告在決策中的確起了關(guān)鍵作用，但仔細(xì)分析就不難發(fā)現(xiàn)它的一個致命錯誤，那就是“統(tǒng)計顯示，到2002年，全國商品房空置面積達(dá)1億多平方米，其中空置1年以上的達(dá)50%，占壓資金2500多億元，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。”姑且不論報告中的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性（可以肯定的是這些數(shù)據(jù)也是有水份的），首先，全國商品房空置面積達(dá)1億多平方米大嗎？我們按一半是商品住宅且平均100平方米一套，總計也就50萬套，攤到全國各大中城市，平均每個市755套，包括縣城平均每個市縣190套左右；如果包括城鎮(zhèn)平均每個城鎮(zhèn)22套左右，你說多還是不多，再說全國商品房空置面積是一個動態(tài)的時點指標(biāo)，如果全國商品房空置面積是零至少有3個月到24個月全國無房可買；再次全國商品房空置面積達(dá)1億多平方米，其中空置1年以上的達(dá)50%，占壓資金2500多億元，怎么就成了居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首呢？工業(yè)產(chǎn)品庫存每日何止占壓資金2500多億元？2500多億元成為不良資產(chǎn)更是無稽之談，有誰相信空置商品房是一文不值的不良資產(chǎn)。第三，報告稱全國房地產(chǎn)投資30%的增長速度已經(jīng)超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值7%～8%增長率的幾倍，與中國整體經(jīng)濟發(fā)展根本不相適應(yīng)。是什么理論說全國房地產(chǎn)投資的增長速度要與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率相等，何況我國在長期計劃經(jīng)濟條件下事關(guān)居民生活方面的欠帳太多，這兩個速度怎么能一致得起來。第四，住房屬不動產(chǎn)，土地使用權(quán)都是買的50-70年，如果不使用銀行提供的貸款中國房地產(chǎn)不知是什么現(xiàn)狀？對房地產(chǎn)投資中有61%的錢是銀行提供的貸款有什么大驚小怪的呢？

　　依據(jù)上述決策依據(jù)，國家采取的宏觀調(diào)控政策是控制投資、減少土地供應(yīng)從而減少住房供應(yīng)量降低住房空置率減少金融風(fēng)險的政策措施，按經(jīng)濟學(xué)基本原理的基本常識你說房價能不漲嗎？
  我們天天在喊決策的科學(xué)化民主化，如果決策建立在錯誤的數(shù)據(jù)信息之上，對國民經(jīng)濟來說將是一場災(zāi)難。提高政府的執(zhí)政能力和執(zhí)政水平，必須大興調(diào)查研究之風(fēng)，提倡講真話講實話，剎住虛報浮夸之風(fēng)。科學(xué)的決策一定是建立在準(zhǔn)確的信息之上，決不是拍腦袋就能做出來的。
作者：盧承德 發(fā)表時間： 2004-12-20 00:06:39

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