決定房地產(chǎn)泡沫破裂的根本原因不是銀行信貸資金

房地產(chǎn)泡沫破裂的原因是房?jī)r(jià)與最終居住者年純收入扣除食品支出后的余額比、房?jī)r(jià)與年房租比超過(guò)了最終居住者開(kāi)始工作以后的預(yù)期壽命，三年期銀行存款的年利率超過(guò)了年房租與房?jī)r(jià)格的比，也就是說(shuō)最終居住者在有生之年無(wú)力買房，在有生之年無(wú)法通過(guò)房租將房?jī)r(jià)收回來(lái)，買房收房租不如把錢存在銀行收利息。高房?jī)r(jià)缺乏長(zhǎng)期存在的基礎(chǔ)。

高房?jī)r(jià)缺乏長(zhǎng)期存在的基礎(chǔ)，短期為什么還能繼續(xù)上漲？原因是中國(guó)貧富兩級(jí)分化。富人購(gòu)買多套住房拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)商在高額利潤(rùn)的吸引下大量開(kāi)發(fā)商品房，查看一下各地城市近幾年竣工的商品住宅面積就會(huì)發(fā)現(xiàn)累積的商品住宅面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期新增的常住人口合理需要的住房面積，說(shuō)明有大量的空置房存在。在房?jī)r(jià)未來(lái)繼續(xù)上漲的預(yù)期下，富人繼續(xù)購(gòu)買多套商品住房，空置房繼續(xù)累計(jì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹。但是，不斷累積的商品住房只是停留在流通領(lǐng)域，并沒(méi)有進(jìn)入最終消費(fèi)，因?yàn)樽罱K居住者無(wú)力購(gòu)買這些高價(jià)商品房。

空置房的累計(jì)造成了房地產(chǎn)供不應(yīng)求的假象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲和供給繼續(xù)增加，超過(guò)了最終居住者的實(shí)際需求和購(gòu)買能力。空置房持有者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲預(yù)期發(fā)生改變，或者稅收導(dǎo)致持有環(huán)節(jié)成本上升，空置房就會(huì)被拋向市場(chǎng)，原先的需求者轉(zhuǎn)而成為供給者，規(guī)模龐大的累計(jì)起來(lái)的空置房集中被拋向市場(chǎng)將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂。

銀行信貸資金在其中只起推波助瀾作用，不是根本的決定力量，中國(guó)政府對(duì)銀行業(yè)的嚴(yán)厲監(jiān)管只起到降低房地產(chǎn)泡沫破裂以后對(duì)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的連帶影響，對(duì)房地產(chǎn)泡沫是否破裂不具有決定作用。房地產(chǎn)泡沫破裂的原因是高房?jī)r(jià)缺乏長(zhǎng)期存在的基礎(chǔ)和空置房的累計(jì)造成了房地產(chǎn)供不應(yīng)求的假象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲和供給繼續(xù)增加，超過(guò)了最終居住者的實(shí)際需求和購(gòu)買能力?！　?/p>

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