淺論房地產(chǎn)改革

淺論房地產(chǎn)改革

現(xiàn)在中國大多數(shù)的城市的房價(jià)遠(yuǎn)超其價(jià)值也就是已經(jīng)產(chǎn)生了泡沫，普通家庭已經(jīng)買不起房卻需要房，于是房奴也就產(chǎn)生了。房奴是一個(gè)在未來的幾年甚至幾十年都要為自己的房子打工的人群，他們沒錢消費(fèi)，沒錢投資，倘若失業(yè)或有點(diǎn)小病小災(zāi)，生存都難以保障。房奴的壯大勢必影響社會(huì)的發(fā)展。由此可見我們必須阻止房產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大，使房價(jià)一步一步趨向合理。

一，房價(jià)過高的主要危害和原因。

（一）影響民生和社會(huì)的穩(wěn)定，滋生貪污腐敗。市長都說買買不起房，普通家就更難承受如此高的房價(jià)了。然而衣食住行是人類的必需品，人們會(huì)想法設(shè)法得到自己的房子，于是高房價(jià)就為社會(huì)的的不安定因素和貪污腐敗埋下了種子。

（二）影響工農(nóng)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接制約著中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)

1，房地產(chǎn)的造錢效應(yīng)吸引著大量用于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和消費(fèi)的資本，造成房地業(yè)產(chǎn)何其相關(guān)產(chǎn)業(yè)過熱。

2，金融危機(jī)致使生產(chǎn)性企業(yè)利潤下滑甚至虧損，房價(jià)的持續(xù)增長和“美好錢途”使經(jīng)營企業(yè)老總轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)業(yè)。有的老總甚至把自己的企業(yè)拆掉變成了居民小區(qū)。直接影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3，在追求城市化追求GDP的風(fēng)氣之下，大量農(nóng)民的地土地變成了高樓大廈，數(shù)不清的農(nóng)村變成了風(fēng)景優(yōu)美的城市花園。看似美好的一切卻孕育著危機(jī)的種子，你想想看農(nóng)民失去土地，工人失去工廠……

4，國際熱錢推波助瀾，迷失我們的方向。匯率持續(xù)升值，熱錢蜂擁而至，企業(yè)生存路路風(fēng)雨阻，房價(jià)物價(jià)一路攀升……這樣如此下去民何以富國何以強(qiáng)？經(jīng)濟(jì)何以持續(xù)發(fā)展？通貨膨脹何以應(yīng)對(duì)？地產(chǎn)泡沫何以不滅？

二，措施。

針對(duì)以上問題我認(rèn)為我們必須讓房產(chǎn)價(jià)格趨向合理的價(jià)格水平。眾所周知，價(jià)格是由其價(jià)值和供求關(guān)系決定的。因此我們應(yīng)當(dāng)把重點(diǎn)放在調(diào)節(jié)供求方面，也就嚴(yán)控不道德的炒房行為！

（一）降低土地出讓金首付比例。

我對(duì)提高土地出讓首付增至50%，還要一年內(nèi)付清，減少土地出讓數(shù)量，國企退出房地產(chǎn)等一系列政策深表憂慮。我覺得控制房價(jià)防止泡沫的關(guān)鍵不是堵而是疏。我們要在提高房產(chǎn)質(zhì)量的前提下，想辦法增加樓房供給。

1，我認(rèn)為土地出讓首付比例應(yīng)該調(diào)低而不是提高；應(yīng)當(dāng)是七十年付清而不是一年。提高首付比例就是變相提高房地產(chǎn)的門檻，一是容易形成區(qū)域性的壟斷，二是容易導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂從而形成豆腐渣工程或爛尾工程，還容易造成房產(chǎn)泡沫的迅速破滅。

2，如果說把土地出讓金首付比例降至10%，剩余的90%讓購房的業(yè)主在未來的50年內(nèi)還清。這樣不僅可以降低地產(chǎn)商的資金壓力還可以保證政府財(cái)政收入的可持續(xù)性。例如：2010年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司以40.8億元競得大望京1號(hào)地，樓面價(jià)達(dá)2.75萬元/平方米，被稱為單價(jià)地王。假如建筑成本為2000元/平方米，其他成本1000元/平方米，讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)按10%只支付2750元/平方米的土地出讓金，剩余的2.475萬/讓業(yè)主在未來的50年支付，如果開發(fā)商利潤高達(dá)50%，那么北京單價(jià)地王的樓價(jià)也僅8625元/平方米。如果土地出讓金全部付清出售3萬/平方米還要虧損500/平方米！也就說如此一來我們把做三萬沒利潤價(jià)格降到8625卻產(chǎn)生了50%的利潤。業(yè)主可以一次性付清剩余的土地出讓費(fèi)用，也可以分五十年分期付款（當(dāng)然利率要低于商業(yè)貸款）。

3，我認(rèn)為國企沒必要退出房地產(chǎn)市場，無論國企民企只要建的房子質(zhì)量過關(guān)，誰做都一樣。

（二）征收物業(yè)稅。

現(xiàn)在大家都在討論這個(gè)問題，具體怎實(shí)施何時(shí)實(shí)施都是一個(gè)未知數(shù)。我覺的征收物業(yè)稅的目的要明確，不是增加財(cái)政收入而是減小貧富差距，增加人民的幸福感。

1，物業(yè)管理，把房產(chǎn)和戶口綁架在一起，以派出所為中心形成檔案，以家庭為單位劃片管理。這樣可以有效控制外來資本對(duì)本地房價(jià)的沖擊還房價(jià)一個(gè)合理價(jià)位。物業(yè)職能相當(dāng)于村委負(fù)責(zé)所轄區(qū)域計(jì)劃生育，小孩入學(xué)，負(fù)責(zé)水電物業(yè)等。

2，對(duì)于房產(chǎn)和戶口在一起的家庭，住房面積少于180平米可免收物業(yè)稅。對(duì)于超出面積每年按照該物業(yè)所轄范圍近兩年成交價(jià)格的1%收取。

3，對(duì)于沒有與戶口在一起的房產(chǎn)，收取物業(yè)稅。收取價(jià)格按該物業(yè)所轄范圍近兩年成交價(jià)格的1%收取。對(duì)于不交的停水停電，交齊并交一點(diǎn)數(shù)額的罰金再給開通。十年未交，沒收樓房由相關(guān)部門拍賣。

4，對(duì)于年滿18周歲未婚青年可以單獨(dú)立戶，購置房產(chǎn)免除物業(yè)稅。

5，無需建造經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于符合買經(jīng)濟(jì)適用房的人免除一定數(shù)量的土地出讓金就可以了。

6，樓盤開發(fā)銷售必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成并移交物業(yè)部門管理。沒售出的樓房開發(fā)商行使業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，按規(guī)定繳納各項(xiàng)費(fèi)用。

7，對(duì)于門面房寫字樓同樣由所轄物業(yè)部門管理，同樣收取物業(yè)稅。

（三）加大對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)的管理，嚴(yán)禁亂占耕地私自建房，由按一戶一處房產(chǎn)免稅，年滿18批房的原則由村委統(tǒng)一管理，對(duì)于多余房產(chǎn)收取1%的物業(yè)稅。

（四）對(duì)于物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)自出臺(tái)之日緩期半年實(shí)行。

四，總結(jié)。

（一）普通房子不是奢侈品，是人類賴以生存的必需品，政府應(yīng)當(dāng)完善城市管理機(jī)構(gòu)，加大房產(chǎn)監(jiān)管力度，保證房產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)禁違法行為，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要舉政府之力為業(yè)主維權(quán)，讓其一敗涂地，以示國家之威嚴(yán)。

（二）不要讓房子綁架中國經(jīng)濟(jì)吸收社會(huì)財(cái)富，到處都是閑置的樓房。要引導(dǎo)閑置資金流到他該去的地方，完善中國的產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)就業(yè)，改善民生。

劉加樹

2010.03.23

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