去年3月21日晚，本博在新浪發(fā)布了股市、樓市要雙雙大漲的博文，截止節(jié)日已經(jīng)完全應(yīng)驗了，那么房地產(chǎn)會如何走呢？隨著我國各地經(jīng)濟振興規(guī)劃的出臺，房地產(chǎn)到底該不該投資呢？本博在將近一年繼續(xù)跟蹤探討。
現(xiàn)在國內(nèi)對于降低房價的呼聲越來越高了，而目前為止都是有頭有面的任務(wù)在疾呼，老百姓還沒有感覺高，為什么這樣說呢，因為還沒有老百姓像某些領(lǐng)導(dǎo)這樣呼喊，這里面就有個承受力問題，就是老百姓雖然感覺房價高，但還可以忍受；中國老百姓的承受能力絕對是世界第一的！
為什么這樣說呢？
本博舉例說明房地產(chǎn)投資的要點。
在這里首先強調(diào)的是，本博既不唱多，也不看空，本博認為只要有中國政府的調(diào)控，任何事情都會出現(xiàn)，本博相信政府的力度達到一定程度，相應(yīng)的事情都會按照政府預(yù)期發(fā)生；同理，全世界經(jīng)濟發(fā)展也應(yīng)該符合其發(fā)展規(guī)律，具體什么規(guī)律呢，就好比本博年前在公開媒體發(fā)布的，BDI指數(shù)上漲，相應(yīng)鐵礦石必然漲價，澳元必然漲價，美元會進入強勢區(qū)，歐元等歐洲貨幣將被做空，黃金將退出一般等價物，現(xiàn)在投資黃金，腦子絕對是進水短路了，本博只所以說的這么嚴重，是讓大家看到本博，不要相信那些購買黃金會保值的人的胡說，這些人本身為什么出售黃金，既然保值，你自己怎么不買？還賣給老百姓??？
第一、地段
李嘉誠說過，房地產(chǎn)投資，第一是地段，第二還是地段，第三還是地段，那么落實到具體實施方案上，我們應(yīng)該放眼全國（請注意，本博沒有說放眼全球，對于放眼全球房地產(chǎn)投資，本博也有戰(zhàn)略高度的相應(yīng)研究，請聯(lián)系本博QQ=41484464），找到合適的地段，因此房地產(chǎn)投資，第一考慮的是地段。
那么中國大陸（投資港澳、臺灣等地，目前大多數(shù)人不具備條件，不具有普遍性，因此合并到全球房產(chǎn)投資研究中）到底哪個地段非常適合做房地產(chǎn)投資呢？
最適合當(dāng)前經(jīng)濟形勢的房產(chǎn)投資本博認為首先認為是廉租房，其次是濱海、度假房，還有就是城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅，這部分住宅一般低于主城區(qū)價格很多，也比較適合在勞累一天后休息靜養(yǎng)，這是單純從地段考慮。
本博認為只考慮地段是不夠的，還要考慮一切能考慮的因素。
第二、當(dāng)?shù)厝丝诘哪挲g結(jié)構(gòu)
從美國百年的歷史數(shù)據(jù)來看，在人口平均年齡27歲的時候，人們租房需求達到峰值，而在平均年齡達到31周歲時候，購買第一套房的需求達到峰值，因此從投資角度來說，把握符合上述這兩個要求的地區(qū)，是投資房產(chǎn)的要點，比如你所在的城市，凡是大學(xué)旁邊的房屋出租情況就比較好，這里你應(yīng)該通過本博的講述，知道原因了吧，那么我們放眼國內(nèi)應(yīng)該首選平均年齡在25-31周歲的城市，說到這里大家應(yīng)該想到是哪里了吧？
對！沒錯，就是中國深圳！
根據(jù)中國人口信息網(wǎng)http://www.cpirc.org.cn/news/rkxw_gn_detail.asp?id=4960統(tǒng)計的2005年數(shù)據(jù)，深圳人口結(jié)構(gòu)體系十最，平均年齡為25.7歲，其余育齡婦女達到44.98%，現(xiàn)在是2010年，我們應(yīng)該知道，深圳人對于房產(chǎn)的剛性需求已經(jīng)達到了人類的第一個峰值，即人口平均年齡31周歲的時候，那么今年2010年對于房產(chǎn)的剛性需求將必然爆發(fā)！
還有一種假設(shè)，就是深圳繼續(xù)補充外來的年輕人，造成深圳人口平均年齡增長速度落后于自然年份，就是說深圳人目前平均年齡還不到31歲，那么在27-31之間，對于租房的要求達到一個人人生的頂點，這個需求是具有普遍性的，不管你是在深圳還是在內(nèi)地，不管你是在中國還是外國，都符合這個百年總結(jié)的統(tǒng)計規(guī)律，因此從投資角度，深圳房屋出租不用發(fā)愁；從銷售角度，深圳房子有剛性需求，不用發(fā)愁出售！
至于深圳搜房論壇上的有個叫做“半求”的網(wǎng)友，的確具有一定水平，他說到深圳購買房產(chǎn)的有相當(dāng)一部分人的年齡在40歲以下，這種年齡結(jié)構(gòu)是非常危險的，實際這是他根本不懂人口統(tǒng)計學(xué)的結(jié)果，因為剛才本博說過27歲的投資需求、31歲的住房需求，已經(jīng)解釋了這種現(xiàn)象，尤其是深圳這個城市，年輕人有房有車，象征一種成就，也會給自己做生意、找女朋友提供諸多方便，這在深圳是成功的表現(xiàn)，因此年輕人買房，第一符合31歲購房的第一次剛性需求，這個年齡的需求在全世界都是通用的，任何人不必拿這個事情談房價危險！
其次，31歲以后的表現(xiàn)呢，還有一個剛性需求，就是根據(jù)百年以來的人口統(tǒng)計學(xué)，平均年齡42歲的時候人們會購買人生第二套住宅，大多數(shù)人購買這套住宅一般不會輕易再搬家了，那么有20%先富裕起來的人，會在37歲購買其人生第二套房產(chǎn)，這個年齡比平均年齡提前5年左右，而深圳本來年輕人就多，因此深圳買房人的年齡大多數(shù)在40歲以下，第一是由于深圳本地人口的年齡結(jié)構(gòu)使然，其次深圳先富裕起來的人遠遠超過內(nèi)地，因此對于年輕的城市，年輕人買房是再正常不過的事情；而從人口統(tǒng)計學(xué)角度分析，31歲有個剛性需求，42歲（20%的37歲的人）有了第二個剛性需求，深圳的GDP和人均收入都排名國內(nèi)前列，而深圳房價落后于上海、北京，因此再次強調(diào)深圳人在40歲以下買房是最最正常的事情，如用40歲以下購房的人去說事，只能體現(xiàn)自己的無知！
再次，從人口統(tǒng)計學(xué)角度，人生負債最高峰是42-45歲，因此40歲之前買房，尤其對于深圳這種積極向上的城市，更能鼓舞購房者到干勁，據(jù)“半求”說大多數(shù)購房者平均年齡不足40歲，那么這些人將在幾年后達到他人生可以負債的頂峰，就是說現(xiàn)在還沒有達到頂峰，那么現(xiàn)在的債務(wù)比例還不是最大的時候，因此這些人根本不用擔(dān)心什么的，因為他已經(jīng)購買了房產(chǎn)，但他的債務(wù)比例還相應(yīng)沒有放大，即使他個人認為已經(jīng)很大，那么從人口統(tǒng)計學(xué)角度來說，他在未來幾年的債務(wù)繼續(xù)加大，他還可以承受，那么憑什么說深圳房價高了？因為購房者本身的負債能力還沒有充分挖掘，因此深圳房價談不上高。
第三、從GDP發(fā)展角度
根據(jù)“半求”所論，深圳和香港的GDP和房價是相對應(yīng)的，如果深圳GDP=50%香港GDP，那么深圳房價=50香港房價，那么我們從統(tǒng)計數(shù)字知道，深圳包括豪宅、CBD、普通住宅、郊區(qū)住宅各個均值對比發(fā)現(xiàn)，深圳房價相當(dāng)于四分之一到三分之一香港房價，就是說，香港10萬一平米的房子，在深圳大約是2.5萬-3.3萬一平米，那么GDP對比呢，以2009年為例，深圳超過8200億，香港換成人民幣約14000億，深圳GDP相當(dāng)于香港的60%，就是說，按照“半求”等唱空者所言，按照他們的GDP比例來說，深圳房價至少還應(yīng)該上漲一倍，就是說深圳2.5-3.3萬的房子上漲一倍以后才是5-6.6萬，這個均值剛好達到香港的60%，那么上漲一倍之后的房價符合GDP比例了，這僅僅是按照目前2009年的統(tǒng)計結(jié)果，還沒有從發(fā)展的角度來論述。
深圳2009年人均GDP為9.3萬元，深圳市政府計劃在2020年就是10年后深圳人均GDP達到20萬元，就是說十年后人均GDP翻番，這對于房價意味著什么，如果是在內(nèi)地，根據(jù)本人看過多個城市的政府工作報告統(tǒng)計數(shù)字，GDP翻倍，相應(yīng)居民存款翻倍，相應(yīng)房價漲幅在150%倍以上，就是說，如果深圳GDP在未來10年翻倍，深圳房價在未來十年（漲幅是150%）可以達到目前的2.5倍。
當(dāng)然，我們不能排除突發(fā)事件的影響，比如突發(fā)性的金融危機、說個玩笑，比如說2012年的瑪雅文化所說的人類文明毀滅等，哈哈，萬一有這種事情，我們無論如何也想象不到的，這個沒法考慮……
第四、從建筑成本角度考慮
鐵礦石要漲價，那么鋼材會降價嗎？建筑商的建倉成本提高了，而用地又是地王，土地價高，建筑成本高，那么請問憑什么讓開發(fā)商降價？就憑提高銀行準(zhǔn)備金嗎？
第四、從銀行加息角度考慮
銀行的主要盈利來源，在中國目前情勢下，主要是通過貸款獲得利差，那么提高存款準(zhǔn)備金率無法是讓老百姓存錢，因為富人開發(fā)房產(chǎn)缺乏資金了，國家調(diào)控了，調(diào)控的是房地產(chǎn)商，那么房地產(chǎn)商沒錢了，只能從銀行貸款，但國家不允許銀行無限制放貸，因此需要一定的存款保證金，而房地產(chǎn)商是絕對拿不出保證金的，只有從老百姓口袋里面掏出來，存進銀行了，然后放大10倍貸款給房地產(chǎn)商，開發(fā)好樓房后，再加價賣給老百姓，哈哈，這個圈子，老百姓借給人家錢去賺錢，還幫助人家回款，真是大大的好人??！
因此銀行加息，為的是讓老百姓存款，然后銀行借錢給房地產(chǎn)商，讓他們造房子，老百姓真配合啊，真以為調(diào)控啊，哈哈，這就是思維問題！
下面我用事實來證明我的話
1、住建部副部長叫苦稱調(diào)控地產(chǎn)市場幾乎沒有手段
現(xiàn)在明白了吧，地方政府包括住建部都不會改變這一切，想調(diào)控房價，至少目前不可能！
第五、從地方政府的實質(zhì)性動作分析
實際所有人都明白，房價高的最主要原因是地價高，建筑成本都說了吧，超不過3000元每平米，因此關(guān)鍵是降低地價，就是降低政府的土地出讓價格，政府喊道“要降低地價”，實際行動是：“這塊地誰要?。?00億、110億誰要、150億誰要……”
到最后，通過N輪叫賣，終于有一個房產(chǎn)開發(fā)商財大氣粗，說到“500億我要了！”
這下子，沒人敢繼續(xù)加價了，成交！
地王產(chǎn)生了！
政府賺錢了吧！
哈哈，你想想政府能降低地價嗎？
看看很多領(lǐng)導(dǎo)，坐在主席臺上喊著懲治腐敗，暗地里做的比誰都腐敗，大家應(yīng)該明白什么叫做言語和行動的背離了吧？
嘴里說著調(diào)控房價，實際調(diào)控房價根本不在開發(fā)商身上，而在于地價高=實際調(diào)控房價最主要的是政府該調(diào)控地價，只要政府降低批地成本，房價不降低才怪呢！
比如說0成本拿地，建筑成本每平米3000元，那么開發(fā)商可以將裝修成本提高到每平米2000元，綜合成本5000元每平，售價6000元，那么大家能住上什么樣子的房子，都應(yīng)該能想象到！相當(dāng)于100平米房子用20萬現(xiàn)金裝修，這樣精裝修的房子，家私家電全套都應(yīng)該備齊了吧，而且絕對是相當(dāng)不錯的，那么房價降低了，大家負擔(dān)降低了，你還愁什么拉動內(nèi)需啊，家電下鄉(xiāng)干嘛，沒等下鄉(xiāng)，城里全裝修房都給你包干了！
因此現(xiàn)在地方政府說的是一套，做的是另外一套，大家看看是不是！因此只要政府繼續(xù)拍賣土地，想降低房價純屬扯淡！
再來一個證明：
第七、地方振興規(guī)劃不要忘記香港
現(xiàn)在國內(nèi)很多地方都在振興，那么珠港澳大橋通車以后會如何呢？
第八、假設(shè)深圳房價下降會如何呢？
深圳房價下降后，GDP來源更多來自中小企業(yè)，相關(guān)報道大家可以查詢政府網(wǎng)和深圳有關(guān)資料，那么中小企業(yè)發(fā)展在政府促進下會更快，深圳所得稅本來就低于內(nèi)地，現(xiàn)在房價又下降了，那么肯定會吸引更多內(nèi)地客過來投資，比如深圳所得稅為15%，而本博所在地區(qū)達到33%，這是相當(dāng)高的，如果本博能節(jié)省18%的所得稅，在條件允許的情況下，必定回去深圳發(fā)展，因為節(jié)省18%意味著什么，做企業(yè)的都應(yīng)該知道，大大地優(yōu)惠??！為什么不去呢？因此深圳房價如果下降，那么肯定會在硬性需求的沖擊波下更強力地拉高！
第八、人民幣升值預(yù)期
外資虎視眈眈，窺視人民幣升值！當(dāng)然拉高是為了出貨！必然在國內(nèi)資本家的配合下拉高出貨！
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