對征房條例征求意見稿的意見

以下是漢律對國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)的評析意見

第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括: (一)國防設(shè)施建設(shè)的需要； (二)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要 (三)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； (四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；

評析意見：建議改為：“由政府單獨(dú)投資的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要”；否則惡商必然會與政府高官串通一氣，征收一萬㎡房屋，而后與惡商聯(lián)合開發(fā)，共建新房五萬㎡，其中四萬㎡的底層為開發(fā)商的商鋪！“組織實(shí)施”四個字是既是涂著蜜糖的毒藥，又是培殖腐敗的溫床！這樣的項(xiàng)目絕對會發(fā)生暴力強(qiáng)拆事件！保留還是修改該條款是檢驗(yàn)國務(wù)院是真反腐敗、還是假反腐敗的試金石！

(五)為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要；

評析意見：政府只有為貧困人員解決住房的責(zé)任和義務(wù)；而絕沒有改造危房的責(zé)任和義務(wù)，政府改造舊房更是荒謬。是否危房可依各地的《房屋安全管理辦法》鑒定，并依法處理危房；但如果產(chǎn)權(quán)人想住舊房不想換新房，政府強(qiáng)迫他人換新不僅于法無據(jù)，而且別有用心，強(qiáng)迫他人接受“恩惠”同樣是一種傷害！強(qiáng)烈要求刪去此條。如果政府真想做善事，建議改為：“為改善城市居民居住條件，由政府單獨(dú)投資或由政府與原危房產(chǎn)權(quán)人聯(lián)合投資的危房改造的需要”；草案此條是官商勾結(jié)、掛羊頭賣狗肉獲取暴利的命根子條款！

(六)國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要； (七)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。

評析意見：建議改為：“法律、國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

強(qiáng)烈要求增加一款：“本條所指公共利益的需要，征收房屋后，新建設(shè)的項(xiàng)目中不得包括非公共利益項(xiàng)目”。否則地方政府完全會在政府機(jī)關(guān)辦公樓的上下與奸商合建洗腳城、發(fā)廊廳、娛樂城……。

第十條 縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。

評析意見： 何為“征收范圍較大的”？如不明確規(guī)定，絕大多數(shù)政府的公告皆會為30日，建議征收范圍較大規(guī)定為：征收房屋總計占地為一萬㎡或征收房屋總建面為三萬㎡以上的。公告的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括：補(bǔ)償安置的具體方式、安置房的具體位置………，因?yàn)橹挥幸陨系膬?nèi)容才是被征收人最關(guān)注、爭議最大的內(nèi)容，故必須在征收公告中載明，公告的同時還應(yīng)當(dāng)附擬興建項(xiàng)目的必要相關(guān)資料，供公眾知悉，既使公眾了解、支持，又促使政府依法辦事，杜絕腐敗。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公布。

評析意見：建議增加一句：“未及時公布的，其后的有關(guān)期限相應(yīng)順延”

第十一條 房屋征收范圍公告后，在房屋征收范圍內(nèi)不得進(jìn)行下列活動:

評析意見：建議將“房屋征收范圍公告后，”改為：“征收公告發(fā)布后”

(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋； (二)改變房屋和土地用途； (三)遷入戶口或者分戶。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

評析意見：10個一年你受得了嗎？建議改為：數(shù)次暫停期限累計最長不得超過1年。

第十二條 經(jīng)征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭議的，由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定；存在重大爭議的，由縣級以上地方人民政府報請上一級人民政府裁決后，作出房屋征收決定。

評析意見：建議將“由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定”改為：“由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定，房屋征收決定在作出后的90日開始生效，成片房屋被征收的，房屋征收決定分別及于每一被征收人”，理由是：《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因法院的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的，自征收決定生效時發(fā)生效力”， 如不規(guī)定生效日期，則會出現(xiàn)無法操作或亂操作的情況。地方政府必然會在作出的征收決定書上寫上：本決定自作出時開始生效，如果是這樣，征房必然導(dǎo)致成搶房行動！根據(jù)《物權(quán)法》第28條的規(guī)定，政府作出征收決定的第二天，被征私房便成了政府的。為保障被征收人的異議訴權(quán)，與相關(guān)法律相應(yīng) ，故定“房屋征收決定在作出后的90日開始生效”。“房屋征收決定分別及于每一被征收人”是因?yàn)椋喝绻魇諞Q定涉及100人，若10人以征收范圍過大，狀告征收決定并勝訴，按“房屋征收決定分別及于每一被征收人”的規(guī)定，則該判決不影響征收決定對另外90人的合法效力；否則，10人勝訴，另90人均要翻燒餅。現(xiàn)行的305號令即存在這樣的問題，一戶請求撤銷《房屋拆遷許可證》，若勝訴，此前已簽協(xié)議的被拆遷戶均有權(quán)依《合同法》第58條的規(guī)定要求雙方返還，故任何法院都不敢判決撤銷《房屋拆遷許可證》，惡法逼良為娼。

何為“重大爭議”？應(yīng)明確界定，否則再大的爭議在所有地方政府的眼里都不算重大爭議，因?yàn)檎J(rèn)定權(quán)在政府手上。如果某縣政府以建縣審計局大樓為名擬征收30畝地近200戶人家的房屋，請問：被征收人以征地面積超標(biāo)提出異議，是否算重大爭議？

第十三條 因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。

評析意見：結(jié)合見第三（五）條的意見，如果某征收片的中央有10%的新房難道也要一起被綁架征收并拆除？強(qiáng)烈要求此條改為：“危房的產(chǎn)權(quán)人均提出改造要求，經(jīng)縣級以上地方人民政府組織有關(guān)部門論證通過，縣級以上地方人民政府可以作出房屋征收決定”。如果刪去了第三（五）小條，此條也應(yīng)當(dāng)刪去。

第十四條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時間和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

評析意見：建議加一款：“房屋征收決定中規(guī)定的申請行政復(fù)議期限為2個月，提起行政訴訟期限為3個月，均從房屋征收決定生效之日起開始起算。”。

鑒于被征收人對安置協(xié)償?shù)木唧w內(nèi)容最為關(guān)注，爭議最大，建議改為：“政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的、房屋征收范圍、補(bǔ)償安置方案（方式、標(biāo)準(zhǔn)、位置）、實(shí)施時間和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。”此條中的“房屋征收實(shí)施時間”是否就是限令被征收人搬遷的開始及最后期限？如果是，而此時未確認(rèn)補(bǔ)償數(shù)額，被征收人更不可能領(lǐng)受補(bǔ)償，根據(jù)“先受償，后搬遷”的原則，搬遷的期限不應(yīng)規(guī)定在征收決定中。

第十五條 被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。第十六條房屋征收涉及國防設(shè)施、文物古跡、歷史建筑、宗教活動場所的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

評析意見：建議增加一句：抵押權(quán)人在抵押權(quán)限內(nèi)享有被征收人的各項(xiàng)權(quán)利。

第十七條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)建立健全房屋征收檔案管理制度，加強(qiáng)對房屋征收檔案資料的管理。

評析意見：建議增加一句：被征收人、利害關(guān)系人有權(quán)查閱、復(fù)制征收相關(guān)資料。

第十九條 補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。

評析意見：如果因危舊房改造的需要征收房屋不實(shí)施住宅建設(shè)的，被征收人豈不是不享有回遷的權(quán)利。真會忽悠人！（黑心條款）建議將“因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的” 改為“因危房改造的需要征收房屋的，新建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)包括住宅建設(shè)，也可包括由政府單獨(dú)投資的其他建設(shè)，被征收人享有回遷的權(quán)利”。堵死打著危改旗號趕走百姓讓奸商搶地的漏洞！

除本條例第二十九條規(guī)定外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。

第二十條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

評析意見：應(yīng)改為“根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地使用權(quán)價值（剩余期限的土地使用權(quán)價值）等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”

被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

評析意見：因?yàn)槿魏我晃镌谕粫r刻的市場交易價格均有高、中、低，故建議將“但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。”改為“但不得低于房屋征收決定生效之日房地產(chǎn)的市場的類似交易的平均價格，貨幣補(bǔ)償?shù)模€應(yīng)加付房產(chǎn)交易稅費(fèi)。”，以彌補(bǔ)被征收人重新購房時的稅費(fèi)損失。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

評析意見：如果被征收人拒絕投票、抽簽，由誰確定評估機(jī)構(gòu)？

第二十一條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地確定被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，對出具的估價報告的合法性、真實(shí)性和合理性負(fù)責(zé)。

評析意見：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不按政府的旨意辦事，不給年檢、沒有生意！

第二十二條 選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十條的規(guī)定，計算被征收房屋的價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

評析意見：“結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。”建議改為：“結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。”。因?yàn)榻Y(jié)清差價一般在最后實(shí)際交新房時才能據(jù)實(shí)辦理，而在簽約時，新房的實(shí)際準(zhǔn)確建面一般不能確定，故征房簽約時只能大致結(jié)算，而不能結(jié)清。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。

評析意見：此句修改為“產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合國家頒布的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和房屋建筑設(shè)計技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)”。另加一句：“征收后的新建設(shè)不含住宅建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)就近安置”。

第二十三條 對房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償，并依法拆除；對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

評析意見：根據(jù)《行政處罰法》第二十九條：“違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰”的規(guī)定，對超過兩年以上的違法建筑依法不應(yīng)拆除！征收依法不應(yīng)拆除的違法建筑不予補(bǔ)償屬強(qiáng)盜邏輯！建議改為：補(bǔ)償價格為房屋征收決定生效之日房地產(chǎn)的市場的類似交易的平均價格的60%

第二十四條

房屋征收部門根據(jù)被征收人的意見，對補(bǔ)償方案予以修改完善，報作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)后予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償方式和房源情況以及簽約期限、搬遷過渡方式、過渡期限等事項(xiàng)。

評析意見：增加一款：“自對被征收人調(diào)查登記之日起，規(guī)定的簽約期限不得少于60日”

因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。

評析意見：此條建議改為：“因危房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得每一位被征收人的同意；否則，征收決定對不同意補(bǔ)償方案的被征收人自動失效”。因?yàn)榫脱a(bǔ)償數(shù)額而言，每一位被征收人都是一位獨(dú)立的民事權(quán)利主體，各自獨(dú)立行使權(quán)利，互不被綁架！此前的征收決定對不同意補(bǔ)償方案的被征收人是否有效呢？如果此前的征收決定不撤銷，依物權(quán)法第28條的規(guī)定，被征收人的房產(chǎn)就要發(fā)生轉(zhuǎn)移，而不同意補(bǔ)償方案的被征收人又未獲得補(bǔ)償，這是非常不公平的。所以，以上條款應(yīng)加上一句：“否則，征收決定對不同意補(bǔ)償方案的被征收人自動失效”

第二十五條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案，與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議；其中，危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。

評析意見：修改為：“其中，危房改造的補(bǔ)償協(xié)議，簽約的，方可生效；未簽約者，征收決定對其自動失效”

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補(bǔ)償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。

評析意見：增加一款：征收房屋一方的當(dāng)事人是作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府。

第二十八條 房屋征收部門與被征收人在補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟；在行政復(fù)議、行政訴訟期間，不停止補(bǔ)償決定的執(zhí)行；逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府強(qiáng)制搬遷，或者依法申請人民法院強(qiáng)制搬遷。補(bǔ)償決定被復(fù)議機(jī)關(guān)或者人民法院確認(rèn)為違法的，作出房屋補(bǔ)償決定的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)賠償被征收人的損失，并承擔(dān)其他相應(yīng)的法律責(zé)任。

評析意見：以上規(guī)定中未見“責(zé)令被征收人于××日內(nèi)限期搬遷”的具體內(nèi)容，為防止政府亂來，建議加一款：“房屋征收補(bǔ)償決定中規(guī)定被征收人履行搬遷的期限不得少于90日”。否則，地方政府會規(guī)定為7日或更少，以恐嚇被征收人。

實(shí)施強(qiáng)制搬遷前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償決定，對被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房。

評析意見：以上規(guī)定中的“在行政復(fù)議、行政訴訟期間，不停止補(bǔ)償決定的執(zhí)行”、“ 實(shí)施強(qiáng)制搬遷前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償決定，對被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房”內(nèi)容屬于訴訟法律的具體規(guī)定，而我國《立法法》第8條第9項(xiàng)明文規(guī)定，訴訟和仲裁制度只能由全國人大及其常委會制定訴訟法律加以規(guī)定，所以，國務(wù)院無權(quán)在非訴訟法律中作出訴訟法律的具體規(guī)定，故“在行政復(fù)議、行政訴訟期間，不停止補(bǔ)償決定的執(zhí)行”這句話應(yīng)當(dāng)刪去！否則，該條款必然會為地方政府以合法的方式“先斬后奏”低價掠取公民房產(chǎn)的法律依據(jù)。

筆者注意到：雖然1990年10月施行的《行政訴訟法》的第44條和1999年10月施行的《行政復(fù)議法》的第21條都有訴訟（復(fù)議）期間具體行政行為不停止執(zhí)行的規(guī)定，但在以上兩法施行其后的2000年7月，全國人大頒布施行的《立法法》的第83條明確規(guī)定：“同一機(jī)關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定”。即以上三部法律都是全國人大制定的法律，當(dāng)之前制定的《行政訴訟法》和《行政復(fù)議法》與之后制定的《立法法》有不同規(guī)定時，根據(jù)之后制定的《立法法》第83條的規(guī)定，顯然關(guān)于如何先予執(zhí)行的具體法律規(guī)定只能由人大制定的訴訟法律制度來規(guī)定，所以，國務(wù)院無權(quán)在房屋征收法規(guī)（即非訴訟法律）中作出屬于訴訟法律的具體規(guī)定。

第三十一條 對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

評析意見：建議增加一款：“具體補(bǔ)償辦法由省人民政府制定”

第三十二條 房屋征收部門委托有關(guān)單位從事征收補(bǔ)償與搬遷具體工作的，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對受委托單位的監(jiān)督，并對其實(shí)施的征收補(bǔ)償與搬遷行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

評析意見：建議將上句改為：“房屋征收部門委托有關(guān)單位從事征收補(bǔ)償與搬遷具體工作的，應(yīng)當(dāng)將委托事項(xiàng)向被征收人及社會公眾公示，加強(qiáng)對受委托單位的監(jiān)督，并對其實(shí)施的征收補(bǔ)償與搬遷行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”強(qiáng)烈要求增加一句：“房屋征收部門及其委托的有關(guān)單位從事征收補(bǔ)償與搬遷具體工作時，有違反下列情形之一的，被征收人有權(quán)拒絕辦理征收房屋相關(guān)手續(xù)，其后果由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府承受”。是否敢加上此句，是檢驗(yàn)國務(wù)院是否真心想杜絕暴力征房的試金石！

房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。

評析意見：修改為：“房屋征收部門及其委托的單位不得采取暴力、中斷供水、供熱、供氣、供電、妨礙房屋的正常使用等方式脅迫被征收人辦理征收相關(guān)手續(xù)，實(shí)施搬遷。” “妨礙房屋的正常使用”是指斷路、堵鎖眼、房頂打洞、向屋內(nèi)放水、丟拉圾……等無恥之舉。

任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

評析意見：此款是針對開發(fā)商的拆遷，此條應(yīng)與第40條一并刪去！

建議增加一款：政府及其部門不得將要求辦理征收相關(guān)手續(xù)與被征收人及其親屬的工作任職、晉升、工作調(diào)動、參軍……相掛勾。

第四十條 非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設(shè)活動的，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)。非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實(shí)施方案，并報房屋征收部門批準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。本條例關(guān)于貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容的規(guī)定，適用于非因公共利益的需要進(jìn)行拆遷的活動。建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷活動的監(jiān)督管理。

評析意見：整個第40條存在著嚴(yán)重問題，強(qiáng)烈要求刪去！理由是：第40條的存在，從政治上看：它是立法為私的表現(xiàn)，權(quán)力部門利用行政立法權(quán)，通過創(chuàng)設(shè)違法荒唐的規(guī)定為開發(fā)商牟取私利。從法律上看，它嚴(yán)重超越了全國人大的授權(quán)，借為征收房屋立法之機(jī)，行在征收法中塞進(jìn)非征收的荒唐違法規(guī)定之實(shí)。在現(xiàn)行的拆遷條例廢止后，建設(shè)單位擬進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完全可以遵循現(xiàn)行的法律制度，通過招拍掛途徑合法取得土地，然后開發(fā)符合城市規(guī)劃要求的產(chǎn)品，獲取合法利潤；國務(wù)院完全沒有必要拋開以上合法途徑，另僻一個不倫不類的門道、創(chuàng)設(shè)一個“拆遷”法律關(guān)系單獨(dú)去為開發(fā)商服務(wù)。第40條所規(guī)定的房屋拆遷，從實(shí)質(zhì)上來看，是房屋所有權(quán)在民事主體之間的轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》對此有完整有效的規(guī)范。建設(shè)單位如想通過受讓民間房產(chǎn)而獲得土地使用權(quán)，完全可以直接適用以上法律，用不著國務(wù)院畫蛇添足的在現(xiàn)行的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”法律規(guī)定外又去創(chuàng)設(shè)一種不倫不類的“拆遷法律制度”。按現(xiàn)行房產(chǎn)法律制度，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本原則是當(dāng)事人地位平等、交易自愿，價格由雙方協(xié)商確定；但第40條卻規(guī)定：非因公共利益的拆遷適用本條例關(guān)于貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容。因征收條例中的以上規(guī)定與民事主體間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定有著重大區(qū)別，故第40條的以上規(guī)定嚴(yán)重違反了上位法《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》的規(guī)定。按第40條的規(guī)定，房產(chǎn)出賣人獲得的對價稱補(bǔ)償，而不叫價款，雙方還可以物易物，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)協(xié)議改稱補(bǔ)償協(xié)議，以上規(guī)定純屬荒唐！哪拆遷房屋是否要納稅呢？是否還要準(zhǔn)備為拆遷房屋制定一個單獨(dú)稅法呢？奉勸刪去假公濟(jì)私的第40條，不要讓征收房屋的法律變成不倫不類的怪獸，不要讓拆遷災(zāi)難在中國繼續(xù)重演！該悲劇的罪過世人自有公正評價！

許諾

對征求意見稿要點(diǎn)設(shè)計上的意見：

1、不應(yīng)當(dāng)將《征收決定》與《征收補(bǔ)償決定》分開設(shè)計。從常識可知《行政沒收決定書》（或稱行政處罰決定書）是行政機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制性、無償取得違法人一定財物的決定書，它至少應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：被處罰對象、處罰依據(jù)的事實(shí)、理由和法律依據(jù)，處罰的具體內(nèi)容。但征求意見稿中的《征收決定》卻缺少內(nèi)在的邏輯性，征收房產(chǎn)與沒收財產(chǎn)的最大區(qū)別在于，征收房產(chǎn)必須包括權(quán)利和義務(wù)的兩方面內(nèi)容，缺一不叫征收，缺一不為合法征收。站在政府的角度來看，有權(quán)取得被征收人的房產(chǎn)，有義務(wù)支付等價補(bǔ)償。依上道理，反觀征求意見稿中關(guān)于《征收決定》在內(nèi)容上的設(shè)計，顯然存在著嚴(yán)重問題，把征收事物中應(yīng)當(dāng)包括的兩個方面割裂開來，征求意見稿中《征收決定》的主要內(nèi)容是，我政府因建某項(xiàng)目需要有權(quán)征收某某多大（非常具體）的房屋，但《征收決定》應(yīng)包括的具體支付義務(wù)卻完全沒有載明，這種決定完全不具備“有償取得”的最基本特性，即不具備法律意義上的征收概念的完整內(nèi)容，故征求意見稿中設(shè)計的《征收決定》的合法性存在著嚴(yán)重問題，稱其為“強(qiáng)取宣言”更為準(zhǔn)確，與“無償取得”的沒收決定相同。從被征收人對以上《征收決定》異議的要點(diǎn)來看，既然你名曰征收決定，根據(jù)《物權(quán)法》第28條的規(guī)定，政府作出《征收決定》后，被征收人的房屋成了政府的房屋，那么于此同時，政府就應(yīng)當(dāng)在《征收決定》中明確和保障被征收人我的受償權(quán)利，對未明確和保障我的受償權(quán)利的所謂《征收決定》我當(dāng)然有意見！征求意見稿將政府在征收中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的支付義務(wù)放置到《征收補(bǔ)償決定》中，致使補(bǔ)償行為缺少內(nèi)在邏輯上的支持（即該決定書少了政府享有權(quán)利的內(nèi)容）。以上內(nèi)容概括為：征收法律關(guān)系當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)寫在同一《征收補(bǔ)償決定》中，日常中稱之為“錢貨同時兩清”。

2、征房條例中最重要的內(nèi)容之一－－責(zé)令被征收人搬遷的期限在征求意見稿中未明確，如果放在征收決定中，而此時未確認(rèn)補(bǔ)償數(shù)額，被征收人更不可能領(lǐng)受補(bǔ)償，根據(jù)“先受償，后搬遷”的原則，搬遷的期限不應(yīng)規(guī)定在征收決定中。如果把限期搬遷的內(nèi)容寫到征收補(bǔ)償決定中，又文不對題。出現(xiàn)以上別扭，完全是立法者把征收法律關(guān)系中的密不可分的征收與補(bǔ)償（即權(quán)利與義務(wù)）生硬分開設(shè)置所造成的。

對以上評析意見，歡迎指正、轉(zhuǎn)載。

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