斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條  打破行業(yè)壟斷

斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條  打破行業(yè)壟斷　　

------用市場(chǎng)機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)　　

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)很高，其主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)是壟斷行業(yè)。降低房?jī)r(jià)，必須從消除壟斷性，還市場(chǎng)機(jī)制的完整著手，進(jìn)行深層次的大改革。  　　

房地產(chǎn)業(yè)的壟斷源于土地的壟斷。政府只是采用了招、拍、掛等交易模式，對(duì)其他管理甚微。土地供應(yīng)方式的壟斷必然會(huì)產(chǎn)生更多形式的壟斷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿到了土地，不僅僅負(fù)責(zé)了項(xiàng)目，而且還進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售，甚至是物業(yè)管理。其行業(yè)市場(chǎng)的壟斷性，不在乎有多少企業(yè)進(jìn)入，而是其形成的集體市場(chǎng)意識(shí)。為了追逐利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，哄抬物價(jià)，胡亂炒作。現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)壟斷不僅僅是影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展，而是產(chǎn)生了不可調(diào)和的市場(chǎng)矛盾，甚至是社會(huì)矛盾。　　

房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天，有其歷史原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步之初，住房改革并沒(méi)有惠及大多數(shù)人，加之城市化的推進(jìn)，住房需求增加，而政府在經(jīng)濟(jì)適用住房方面的不到位，激起了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。政府在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時(shí)，只是收取了土地出讓金等費(fèi)用，財(cái)政上形成了預(yù)算外收入。因此，地方政府便把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)大力支持。而房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是服務(wù)業(yè)，其產(chǎn)品住房關(guān)系國(guó)計(jì)民生，理應(yīng)保持低利潤(rùn)、多選擇。　　

房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品住房是人人必需品，可以說(shuō)是準(zhǔn)公共產(chǎn)品。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)要斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條，重新整合。　　

1．房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷(xiāo)售、物業(yè)管理要拆分。　　

當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不是真正意義上的企業(yè)，它們壟斷了住房開(kāi)發(fā)的組織管理功能，而這些功能本來(lái)應(yīng)該由政府或者至少由政府設(shè)立的事業(yè)單位來(lái)承擔(dān)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以此隱瞞房?jī)r(jià)成本，控制房?jī)r(jià)，他們做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷(xiāo)售，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來(lái)大得多的超額利潤(rùn)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷(xiāo)售、物業(yè)管理的主體必須是不同的獨(dú)立企業(yè)。目前，項(xiàng)目的建設(shè)與出售同時(shí)進(jìn)行，其資金運(yùn)轉(zhuǎn)緊密相連，金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。我國(guó)的銀行大部分為國(guó)有銀行。此種現(xiàn)狀，使得我們?cè)诤暧^調(diào)控時(shí)會(huì)顧及許多，很難以市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范管理。一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)崩盤(pán)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。如20世紀(jì)90年代的日本，房地產(chǎn)一出現(xiàn)問(wèn)題，使得整個(gè)經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年都無(wú)法振興。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，在行業(yè)產(chǎn)業(yè)的鏈條上，要加大金融商、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保公司的介入，并以市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)利益分配。徹底的改革城市建設(shè)開(kāi)發(fā)體制，恢復(fù)建筑企業(yè)作為房屋生產(chǎn)者的地位。建議立法規(guī)定只有具備房屋建設(shè)功能的企業(yè)才能從事房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)。不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房地產(chǎn)信托投資、房屋銷(xiāo)售和租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、創(chuàng)意策劃等與建筑企業(yè)在法律上是平等的，在房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條上并將有機(jī)組合，均得到自己的合理利潤(rùn)，以市場(chǎng)平抑最終的房?jī)r(jià)。　　

2．改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費(fèi)。 　　

目前的招、拍、掛等交易模式要不斷完善，同時(shí)加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。要處理好土地市場(chǎng)化和土地規(guī)劃干預(yù)相結(jié)合的關(guān)系，同時(shí)進(jìn)行大膽嘗試新的改革方案，試用無(wú)償供應(yīng)方式。所謂無(wú)償供應(yīng)方式是指無(wú)償劃撥土地，并對(duì)住宅小區(qū)等各個(gè)方面提出要求，采用竟標(biāo)方式選取開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工；驗(yàn)收合格后，在以竟標(biāo)方式選出銷(xiāo)售公司，同時(shí)作出限價(jià)等規(guī)定。這樣，其間的利潤(rùn)差作為政府的年內(nèi)財(cái)政預(yù)算收入，用于政府公共事業(yè)等支出。政府把大部分的利潤(rùn)收為國(guó)有，真正成為市場(chǎng)調(diào)控的主要力量。同時(shí)要把現(xiàn)有的土地批租制度改為收年租。國(guó)家應(yīng)明確任何全民土地的占用者都必須向國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門(mén)繳納地租，按地價(jià)確定年地租率。適時(shí)參考城市擴(kuò)容面積占原面積的比率適當(dāng)提高地租率，或參考城市人均收入增長(zhǎng)率適當(dāng)提高地租率。原有的土地占用稅或占用費(fèi)等停止繳納。政府可以向國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門(mén)收土地資產(chǎn)稅。 　　

3．成立房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)管理局，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理。　　

目前的住房問(wèn)題不是供給規(guī)模而是分配，是現(xiàn)有的體制不完善，這是房地產(chǎn)業(yè)管理改革的突破口。日常生活中的煙、酒、鹽等日常用品都實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)或管理經(jīng)營(yíng)，那么房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)----住房的銷(xiāo)售也要實(shí)行特別許可。如果土地采用無(wú)償供應(yīng)方式，那么銷(xiāo)售公司必須要加大管理，無(wú)論是企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員的條件，還是銷(xiāo)售業(yè)務(wù)等方面均要從嚴(yán)控制。中介等機(jī)構(gòu)則面臨新的挑戰(zhàn)。從根本上取消了把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售制，而建立起由銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售房屋的預(yù)售制度，并從制度和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對(duì)商品房屋質(zhì)量的責(zé)任。　　

4．多渠道進(jìn)行住房建設(shè)，并實(shí)行租售并舉、以租為主，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，并加大工程監(jiān)理力度，確保住房質(zhì)量。　　

房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商品房，政府力推經(jīng)濟(jì)適用房，政策允許自主建房、合作建房，同時(shí)租售并舉、以租為主。我們大家的住房觀念有待改變。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)租房家庭比例都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們，香港為40％、日本38％、法國(guó)36％、英國(guó)34％、新加坡30％、美國(guó)28％。這種狀況有利于人口流動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步有積極意義。在我國(guó)，目前城市居民中有20％左右的人口應(yīng)該租住政府廉租房。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品住房，其質(zhì)量問(wèn)題的重要性大家皆知。如何防止偷工減料、以次充好、工程縮水等不僅僅是工程監(jiān)理的責(zé)任，也是房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的責(zé)任。要加大立法力度，從行業(yè)的準(zhǔn)入與監(jiān)管、人員的管理等各方面著手，同時(shí)要明確法律義務(wù)與法律責(zé)任。　　

當(dāng)前我國(guó)正處在城市化快速發(fā)展時(shí)期，要把土地批租和以售為主的房地產(chǎn)政策徹底改變，必須痛下決心，進(jìn)行深層次的改革。只有斬?cái)喾康禺a(chǎn)業(yè)的鏈條，重新整合，才能打破行業(yè)壟斷，還市場(chǎng)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。　　

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