我國(guó)房地產(chǎn)法律價(jià)格法律問(wèn)題研究

引言　　

我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在改革開放后二十多年的發(fā)展中，取得了巨大的成績(jī)，從改革前1978年的人均3.6 平方米增加到 2005年的人均近30平方米，人民居住條件得到顯著改善。但無(wú)需諱言，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也存在不容忽視的嚴(yán)重問(wèn)題，集中體現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，大部分居民對(duì)房地產(chǎn)不具備正常的可支付能力，“房奴”成為近年來(lái)的熱點(diǎn)詞匯便是一個(gè)真實(shí)的縮影。　　

縱觀世界各國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，結(jié)合最新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究成果，筆者認(rèn)為：如果不盡快從制度的構(gòu)建上來(lái)保障我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，最終我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將不可避免地走上經(jīng)濟(jì)泡沫破裂之路，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響，日本便是前車之鑒。　　

在制度當(dāng)中，法律無(wú)疑是發(fā)揮著首要的作用。作為人類理性追求的體現(xiàn)，公平和正義始終是法律的重要價(jià)值之一。從實(shí)證分析的角度上說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度存在嚴(yán)重的缺陷。主要表現(xiàn)為：在已構(gòu)建的法律制度中，事實(shí)上只有保護(hù)已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)的法律制度，而沒(méi)有切實(shí)保護(hù)公民公正地取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律制度。從規(guī)范分析的角度上說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)法律制度缺乏公平和正義，沒(méi)有以社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)利益作為整個(gè)房地產(chǎn)法律制度構(gòu)建的基礎(chǔ)。政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位的錯(cuò)位、對(duì)地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的失靈，大量投機(jī)性消費(fèi)需求的產(chǎn)生，不當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融稅收制度和我國(guó)住房法律保障制度的缺失等多種因素相互作用，共同導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。　　

從經(jīng)濟(jì)角度分析當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的文獻(xiàn)眾多，從法律角度分析的較少。筆者深感從法律角度分析房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的復(fù)雜性和難以駕馭的程度，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要程度，筆者還是選擇了這一課題作為研究方向，希望能為我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展作一些有益的探索。　　

正文　　

在本文展開論述之前，有必要對(duì)相關(guān)的術(shù)語(yǔ)進(jìn)行定義。正如霍布斯所言：“語(yǔ)言的首要用處便在于名詞的正確定義；這是科學(xué)的一大收獲。語(yǔ)言的首要濫用則在于錯(cuò)誤的定義或沒(méi)有定義。”[①]筆者認(rèn)為，當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格如何調(diào)控的爭(zhēng)論，意見分歧很大，在很大程度上是因?yàn)闋?zhēng)論各方在使用不同的術(shù)語(yǔ)定義進(jìn)行分析。所以，正確定義是展開論述的前提條件。　　

本文中，地產(chǎn)（estate）是指用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地。房產(chǎn)（house property）是指供人們生產(chǎn)、居住或者作其它用途的建筑物的總稱，但在這里，房產(chǎn)不包括地產(chǎn)，二者是相互獨(dú)立，卻是有機(jī)聯(lián)系在一起的。房地產(chǎn)（real estate, real property）是指?jìng)€(gè)人或者團(tuán)體擁有所有權(quán)的房屋和擁有房屋所占土地的使用權(quán)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)(real estate industry)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。　　

在眾多的文獻(xiàn)資料中，學(xué)者在論述房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題時(shí)，經(jīng)常以“房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲”來(lái)表達(dá)。實(shí)質(zhì)上，這里的房地產(chǎn)是指住宅房地產(chǎn)，而不是指商業(yè)房地產(chǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)性，市場(chǎng)這只“看不見的手”可以在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，形成反映供需平衡的價(jià)格，消費(fèi)者和生產(chǎn)者都能夠?qū)崿F(xiàn)效益最大化。所以我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)目前不存在價(jià)格的非理性上漲的問(wèn)題，存在問(wèn)題的主要是住宅房地產(chǎn)。所以，本文中所指房地產(chǎn)，在不加明確的情況下，一般指的是住宅房地產(chǎn)。　　

解放初期，我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積不足　4.5平方米　。由于歷史原因，至1977年，人均居住面積下降為3.6平方米。[②]當(dāng)時(shí)，住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的政治和社會(huì)問(wèn)題。在國(guó)家對(duì)住宅政策作出重大調(diào)整后，從1980開始，住宅投資建設(shè)與建設(shè)投資大幅增長(zhǎng)，每年城鎮(zhèn)住房投資超過(guò)100億元，1988年達(dá)到443億元。至1990年，我國(guó)人均居住面積達(dá)到　7.1平方米　。此后，隨著住房制度的改革，住宅商品化進(jìn)程得以加快。到2000年，我國(guó)存量住房面積為287.95億平方米，全國(guó)人均住房建筑面積為　22.77平方米　，[③] 至2005年全國(guó)人均住房建筑面積近　30平方米　。[④]　　

與此同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展也逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資高速非正常增長(zhǎng)、價(jià)格非理性上漲、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、投資性（投機(jī)性）購(gòu)房比例過(guò)大和住房結(jié)構(gòu)失衡等嚴(yán)重問(wèn)題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所有存在的問(wèn)題，都集中體現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，使70％的居民不具備正常的購(gòu)房能力。房?jī)r(jià)收入比這一國(guó)際通行的衡量指標(biāo)可以說(shuō)明這一問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)超過(guò)戶均收入的6倍左右時(shí)就存在泡沫。目前這一指標(biāo)的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)為：聯(lián)合國(guó)人居中心認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過(guò)3：1，世界銀行則認(rèn)為不應(yīng)超過(guò)5：1。著名國(guó)際投資銀行摩根士丹利最近指出，在中國(guó)，這一比例已經(jīng)達(dá)到了10：1，有的地方甚至超過(guò)了20：1。[⑤]盡管中央政府和國(guó)家相關(guān)部委頻出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但卻收效甚微。可以說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫狀態(tài)之中。　　

正如布魯諾·萊奧尼所認(rèn)為的: “一般說(shuō)來(lái)，所有經(jīng)濟(jì)行為都是某種法律性行為。”[⑥]研究房地產(chǎn)價(jià)格法律問(wèn)題，必須首先從論述有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成的經(jīng)濟(jì)理論開始。只有在正確把握房地產(chǎn)價(jià)格是如何形成的，什么樣的房地產(chǎn)價(jià)格是合理的，什么樣的房地產(chǎn)價(jià)格是非理性的，才能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格設(shè)計(jì)科學(xué)合理的法律調(diào)控制度。　　

一、經(jīng)濟(jì)視角下房地產(chǎn)價(jià)格形成的一般理論分析　　

現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格大體上包括以下部分：地價(jià)、房屋建筑安裝費(fèi)、配套費(fèi)、其它稅費(fèi)及利潤(rùn)。為便于分析房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以將房地產(chǎn)價(jià)格概括為兩部分，一部分是地價(jià)，一部分是房屋成本價(jià)（建安成本），對(duì)稅費(fèi)和利潤(rùn)不在此分析。因?yàn)槎愘M(fèi)是國(guó)家依法征收的，與房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不具有直接的聯(lián)系，而利潤(rùn)在競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)中，是受社會(huì)平均利潤(rùn)率制約的，會(huì)自然地保持在合理的范圍內(nèi)。下面對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)價(jià)格的形成進(jìn)行必要的分析： 　　

（一）地產(chǎn)理論分析　　

1、地產(chǎn)價(jià)格的形成理論分析　　

土地作為自然資源，是人類生活和生產(chǎn)的基本條件，它既是社會(huì)生產(chǎn)力的源泉，也是社會(huì)生產(chǎn)力的構(gòu)成。“土地是財(cái)富之母”是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派創(chuàng)始人配弟的明言。馬克思則認(rèn)為：土地“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，” 是人類“不能出讓的生存條件和再生產(chǎn)條件”。[⑦]　　

關(guān)于地產(chǎn)價(jià)格的形成理論，基于不同的出發(fā)點(diǎn)，可以分為以下兩個(gè)學(xué)派：　　

（1）馬克思主義學(xué)派的土地價(jià)格形成理論。　　

馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論的基礎(chǔ)上，提出了以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)的地租和地價(jià)理論。其理論主要有以下幾點(diǎn)：　　

首先，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格。馬克思主義認(rèn)為，任何物品要具有價(jià)值，就必須是用來(lái)交換的人類勞動(dòng)產(chǎn)品。自然狀態(tài)的土地，未經(jīng)人類開發(fā)，沒(méi)有投入人類勞動(dòng)，因而不存在價(jià)值，也沒(méi)有以這種價(jià)值為基礎(chǔ)的以貨幣表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格。但是，土地是具有特殊的使用價(jià)值，在一定的勞動(dòng)條件下，土地能為人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)，即產(chǎn)生地租。正因?yàn)橛辛说刈猓女a(chǎn)生土地價(jià)格，實(shí)際上，這個(gè)購(gòu)買價(jià)格不是土地購(gòu)買價(jià)格，而是土地提供的地租的購(gòu)買價(jià)格，而地租的產(chǎn)生，是導(dǎo)源于人們對(duì)土地的壟斷。由于土地的有限性，產(chǎn)生了土地所有權(quán)的壟斷。“地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，而地租又是以土地所有權(quán)，以某些個(gè)人對(duì)某些的地塊的所有權(quán)為前提。”　　

其次，土地價(jià)格是地租的資本化。在資本主義制度下，任何一定的貨幣收入都可以資本化。所以，將地租按一定的利息率還原成為一個(gè)資本量便是土地價(jià)格。馬克思指出：“資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格或土地價(jià)值。”其公式為土地價(jià)格=地租÷還原利息率。　　

（2）現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)格理論　　

有兩種理論，一種是土地收益理論。該理論認(rèn)為，土地價(jià)格是土地收益即地租的資本化。在這里，地租是指經(jīng)濟(jì)地租，即土地總收益扣除總成本的余額。美國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利認(rèn)為：“土地的收益是確定它的價(jià)值的基礎(chǔ)。”“不是土地價(jià)格決定土地收益，而是土地收益決定土地價(jià)格。” 　　

另外一種是土地供求理論。該理論認(rèn)為，在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地與其它商品一樣，其價(jià)格取決于本身的供給和需求。馬爾薩斯、薩伊、馬歇爾是這一學(xué)說(shuō)的主要代表，他們認(rèn)為，土地這一生產(chǎn)要素由于總供給缺乏彈性，因而其價(jià)格完全由需求決定。需要注意的是，這里的需求包括了正常需求與非正常需求，即投機(jī)需求。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格是由正常需求決定時(shí)，其價(jià)格是合理的。當(dāng)投機(jī)性需求達(dá)到一定程度時(shí)，其價(jià)格就表現(xiàn)為非理性的上漲。　　

通過(guò)上述關(guān)于地產(chǎn)價(jià)格兩大理論的比較，我們可以看出地產(chǎn)價(jià)格有以下特點(diǎn)：一是土地價(jià)格表現(xiàn)為土地權(quán)益價(jià)格。土地是一種財(cái)產(chǎn)，是基本的生產(chǎn)要素。所以土地買賣實(shí)質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利的買賣。獲得某項(xiàng)土地權(quán)利，就可獲得某種程度的收益。同時(shí)，這種收益也是衡量土地價(jià)格是否合理的重要因素。二是土地價(jià)格表現(xiàn)的不是土地價(jià)值的貨幣化，不能以生產(chǎn)成本定價(jià)。一般商品，人們可以依據(jù)其生產(chǎn)成本確定其價(jià)格，因而比較客觀。由于土地是一種自然物，不是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，所以土地價(jià)格也就不能以土地價(jià)值或土地成本為依據(jù)。這意味著，在我國(guó)土地公有制的情況下，國(guó)家在住宅市場(chǎng)中負(fù)有使地產(chǎn)價(jià)格保持合理的職責(zé)。三是地產(chǎn)價(jià)格主要由土地需求決定。一般商品的市場(chǎng)供給和需求，共同決定該商品的市場(chǎng)價(jià)格，而地產(chǎn)不同，由于地產(chǎn)的自然供給是不能改變的，地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)供給彈性很小，所以主要由需求決定，由于地產(chǎn)具有地域性、個(gè)別性和價(jià)格的總體上升性的特點(diǎn)，在國(guó)家不采取必要調(diào)控制度的前提下，是天然適合的投機(jī)品，這就決定了要想保持地產(chǎn)價(jià)格的合理性，就必須嚴(yán)格控制投機(jī)性需求。　　

通過(guò)以上對(duì)地產(chǎn)價(jià)格理論的分析，下面結(jié)合我國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法律的規(guī)定來(lái)分析地產(chǎn)價(jià)格的形成，這些規(guī)定都直接或間接的影響著地產(chǎn)的價(jià)格。　　

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表行使。……國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。”該法第十七條規(guī)定：“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。”第二十四條規(guī)定“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理，實(shí)行建設(shè)用地總量控制。”第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；”《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。” 　　

根據(jù)我國(guó)的相關(guān)土地管理法律的規(guī)定，可以看出：在我國(guó)，國(guó)有土地的所有者是國(guó)家，國(guó)家是唯一的主體。在具體實(shí)踐中，地方各級(jí)人民政府作為土地所有權(quán)的具體行使者，在征用農(nóng)村集體所有的土地和出讓國(guó)有土地的市場(chǎng)中處于權(quán)利主體的地位，并壟斷了土地的一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)。筆者認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地，由于不同的地方可以形成競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)該適用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的形式出讓的，價(jià)高者得之，以實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，這是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制客觀要求的。但對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，該用地是不能采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式的。因?yàn)樵谖覈?guó)目前的經(jīng)濟(jì)條件下，城鎮(zhèn)居民流動(dòng)性差。對(duì)大多數(shù)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，只要你出生在甲地，是不可能在乙地購(gòu)買住房的（投機(jī)者除外），所以說(shuō)住宅作為居民的基本生活必需品，由于居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于弱勢(shì)地位，政府、開發(fā)商、居民、銀行、中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，居民不存在與其他主體之間展開平等協(xié)商的條件，沒(méi)有自由選擇的余地，國(guó)家必須構(gòu)建保障居民公正合理地取得基本住宅的房地產(chǎn)法律制度。　　

現(xiàn)實(shí)情況是，地方政府作為住宅土地供應(yīng)的壟斷者，在“經(jīng)營(yíng)城市”的理念下，把地產(chǎn)作為資產(chǎn)使用，追求“土地財(cái)政”，在進(jìn)行出讓土地行為時(shí)，對(duì)出讓土地追求價(jià)格越高越好，僅追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視了本應(yīng)承擔(dān)的住宅保障責(zé)任。而銀行、開發(fā)商、投機(jī)者又推波助瀾，最終將高額的成本轉(zhuǎn)嫁到普通居民負(fù)擔(dān)，居民支付的壟斷性高房?jī)r(jià)使財(cái)富向地方政府和開發(fā)商集中，這樣的地產(chǎn)制度直接導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配的不公。　　

2、地產(chǎn)價(jià)格的形成與地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系　　

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，離不開地產(chǎn)市場(chǎng)的合理運(yùn)行。地產(chǎn)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)定性，如都是在一定地域內(nèi)和某一領(lǐng)域內(nèi)商品交換活動(dòng)的具體場(chǎng)所和商品交換關(guān)系的總和。都要體現(xiàn)價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和供求規(guī)律的作用及要求。但由于地產(chǎn)作為地產(chǎn)市場(chǎng)交換主體的一系列特性，因而致使地產(chǎn)市場(chǎng)也具有不同于一般商品市場(chǎng)的一系列特性。　　

一般說(shuō)來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特性可以概括為以下幾個(gè)方面：一是權(quán)利的主導(dǎo)性。在一般商品市場(chǎng)上，進(jìn)行流轉(zhuǎn)的是商品自身，商品的交易，即商品自身由賣方向買房轉(zhuǎn)移。然而，在地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于商品——地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，地產(chǎn)的交易僅是地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)。而地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，是重要的法律關(guān)系，必須在法律的確認(rèn)和保護(hù)下才具有效力并得到承認(rèn)和保護(hù)。二是交換客體的異質(zhì)性。一般商品在整個(gè)市場(chǎng)具有同質(zhì)性和可替代性，能夠進(jìn)行批量交易。而在地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于土地的自然異質(zhì)性和空間區(qū)域的差異性，因而任何地產(chǎn)交易只能是個(gè)別的。三是強(qiáng)烈的地域性。在現(xiàn)代化交通工具日益發(fā)達(dá)的今天，盡管一般商品也存在一定的市場(chǎng)地域性，但卻可以在全國(guó)范圍內(nèi)形成一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的市場(chǎng)體系，甚至是一個(gè)世界性的市場(chǎng)。但是，地產(chǎn)市場(chǎng)則不行。由于土地自身的不可移動(dòng)性，不同地域的土地市場(chǎng)不能互相替代，因而難以形成一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。四是供求關(guān)系的特殊性。地產(chǎn)與其它商品不同，它首先是一種不可再生的稀缺性自然資源。從總體上看，土地的自然供給完全缺乏彈性，其經(jīng)濟(jì)供給由于自然供給的限制，彈性也非常有限。因此，地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)需求。五是不完全競(jìng)爭(zhēng)性。地產(chǎn)市場(chǎng)作為一種商品市場(chǎng)，當(dāng)然也具有競(jìng)爭(zhēng)性，但由于地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列固有的特性，導(dǎo)致了地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。　　

上面所分析的是一般意義上的地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合當(dāng)今土地所有權(quán)類型的不同，即土地公有制和土地私有制之分，考察土地私有制國(guó)家地產(chǎn)的運(yùn)行狀況對(duì)正確調(diào)控地產(chǎn)價(jià)格具有重大意義。下面以美國(guó)和日本的地產(chǎn)市場(chǎng)作為對(duì)象加以評(píng)析：　　

美國(guó)法律保護(hù)私有土地權(quán)和公有土地所有權(quán)不受侵犯，允許土地買賣和租賃。美國(guó)獨(dú)立后，政府就有計(jì)劃地把國(guó)有土地賣給個(gè)人。凡私人向聯(lián)邦政府買地的，都必須提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)法院審核后，有總統(tǒng)專職秘書簽署，批準(zhǔn)生效。在美國(guó)，私人土地買賣，政府一般不予干涉。凡法律承認(rèn)的私人土地，在縣政府辦理土地買賣，雙方達(dá)成協(xié)議后，只要到縣政府辦理變更登記，所有權(quán)便依法轉(zhuǎn)移。私人土地的買賣價(jià)格完全有買賣雙方根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)，或者有私人估價(jià)公司幫助雙方達(dá)成協(xié)議。[⑧]　　

從以上可以看出，美國(guó)的土地市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)性的。正是在這種競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)機(jī)制下，決定了美國(guó)的土地價(jià)格保持了長(zhǎng)期的合理走勢(shì)。未出現(xiàn)非理性的上漲。據(jù)2004年的數(shù)據(jù)，在美國(guó)許多城市的住宅用地，不過(guò)3～4萬(wàn)美元　1英畝　，折合人民幣5萬(wàn)元左右1畝，每平方米只有80元人民幣左右；而我國(guó)國(guó)土資源部公布的2004年來(lái)內(nèi)地城市平均地價(jià)已達(dá)1198元每平方米，是美國(guó)地價(jià)的10倍以上。[⑨]可見我國(guó)住宅市場(chǎng)地價(jià)的非理性程度有多大。　　

日本現(xiàn)行土地所有制有三種形式，即國(guó)家所有、公共所有、個(gè)人與法人所有。屬于國(guó)家所有和地方自治團(tuán)體所有的土地占國(guó)土總面積的35％；屬于私人所有的土地面積占國(guó)土面積的65％，其中個(gè)人所有的土地占57％，法人所有的土地占8％。對(duì)于土地市場(chǎng)的投機(jī)行為，日本政府于1972年制定了以限制土地交易為主要目的的《國(guó)土利用計(jì)劃法》，其中的土地交易許可制度規(guī)定，在土地投機(jī)活動(dòng)集中，地價(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，縣地方政府可以設(shè)立“限制區(qū)域”。凡是“限制區(qū)域”內(nèi)土地進(jìn)行交易及其價(jià)格，必須經(jīng)縣政府許可。如果私下成交，土地交易視為無(wú)效，不受法律保護(hù)。另外，為了在客觀上管理和調(diào)控土地價(jià)格，1969年日本政府制定了地價(jià)公示法，這種價(jià)格是一種旨在控制土地的官方價(jià)格，增強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格的控制能力，為合理進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。[⑩]　　

從以上可以看出，日本政府作為政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后起資本主義國(guó)家，充分認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)市場(chǎng)合理的發(fā)展在一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中重要地位，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)保留著最終的調(diào)控權(quán)，并未放任地產(chǎn)市場(chǎng)非理性的自由發(fā)展。　　

通過(guò)對(duì)以上對(duì)美國(guó)、日本土地市場(chǎng)機(jī)制的比較，可以看出，在土地私有制的國(guó)家中，地產(chǎn)作為商品一般是可以發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用的，這也決定了土地私有制國(guó)家是以遵循價(jià)值規(guī)律的方式來(lái)設(shè)計(jì)地產(chǎn)市場(chǎng)法律制度的。而在我國(guó)，土地是不可能作為商品任由市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的作用。因?yàn)橥恋毓?yīng)者是唯一的，不具有競(jìng)爭(zhēng)性。從理論上說(shuō)，唯一的供應(yīng)者可以通過(guò)控制土地的供應(yīng)量來(lái)達(dá)到其想要的價(jià)格，當(dāng)然，這是以住宅用地為前提的。　　

在我國(guó)土地市場(chǎng)中，通常是以地市一級(jí)政府作為土地的一級(jí)市場(chǎng)的壟斷者，這是由土地的地域性特點(diǎn)所決定的。但是，對(duì)于商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，地方政府是不可能壟斷地價(jià)的。因?yàn)樯虡I(yè)性用地是有競(jìng)爭(zhēng)性的，即在各地市之間的互相競(jìng)爭(zhēng)，決定了商業(yè)性地產(chǎn)市場(chǎng)基本是遵循價(jià)值規(guī)律的。這可以從各地競(jìng)相實(shí)行零地價(jià)，甚至是負(fù)地價(jià)招商中可見一斑。以鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)為例，在過(guò)去的三年里，地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高：2004年4月，某集團(tuán)以5.91億元的高價(jià)拍得491.2畝土地使用權(quán)，每畝約137萬(wàn)元；2006年6月，該市西部一塊土地以每畝約225萬(wàn)元成交；同年11月，某公司又以每畝約259萬(wàn)元的高價(jià)拍得西區(qū)32.247畝的土地；同年12月，某公司又以每畝約431萬(wàn)元的天價(jià)拍得64.9畝土地使用權(quán)。但值得注意的是，同時(shí)拍賣的鄭州西區(qū)一宗商業(yè)和金融用地卻流拍了。[11]這種住宅用地拍賣屢創(chuàng)新高的，而商業(yè)性用地卻流拍的事實(shí)，在一定程度上說(shuō)明了真正的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)中的商品的價(jià)格是不會(huì)出現(xiàn)非理性上漲的。是什么原因促使房地產(chǎn)開發(fā)商不懼高價(jià)競(jìng)拍土地？原因就在于住宅首先是生活必需品，居民可以不買汽車，可以縮減其它一切開支，卻不能不住房，即使居民不買房，你也必須租房居住，房子總是要住的。所以高額的地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是可以轉(zhuǎn)嫁給居民的，這也就決定了開發(fā)商作為“經(jīng)濟(jì)人”，卻非理性地和地方政府一起推動(dòng)了地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。　　

綜上，我們可以認(rèn)為：在土地私有制的條件下，地產(chǎn)的價(jià)格一般可以在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中保持合理的水平。因?yàn)榈貎r(jià)的形成要受到社會(huì)平均利潤(rùn)率的制約。即使在這種情況下，由于地產(chǎn)的特性和其在一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，也決定不管是實(shí)行土地私有制的國(guó)家，還是實(shí)行土地公有制的國(guó)家，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展具有不可推卸的首要責(zé)任。世界各國(guó)政府仍對(duì)土地這一重要的生產(chǎn)要素采取相當(dāng)嚴(yán)格的調(diào)控措施，紛紛出臺(tái)相應(yīng)的制度，使土地價(jià)格保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。結(jié)合我國(guó)土地公有制的基本國(guó)情，可以認(rèn)為：在我國(guó)，不存在一個(gè)具有真正意義上的競(jìng)爭(zhēng)性的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)。由于土地的稀缺性，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊重要性及地產(chǎn)市場(chǎng)利用后果的巨大社會(huì)性，地價(jià)調(diào)控的適當(dāng)與否，從某種意義上說(shuō)，也決定了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走勢(shì)。日本的地產(chǎn)泡沫是我國(guó)必須防止發(fā)生的。在1990年和1991年金融資產(chǎn)泡沫和土地泡沫的崩潰使日本經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯不前，1990－2001年年平均增長(zhǎng)速度只有1.3％，甚至還一度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這與其他工業(yè)化國(guó)家，由其是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)形成了巨大的反差。[12]　　

（二）房產(chǎn)價(jià)格理論分析　　

 正如前面所界定的，房產(chǎn)是指供人們生產(chǎn)、居住或者作其它用途的建筑物的總稱，但不包括地產(chǎn)。在本文的分析語(yǔ)境中，房產(chǎn)的組成可以看作由鋼材、水泥、墻磚等具體實(shí)物所組成，這些實(shí)物和地產(chǎn)相比，最大的不同之處在于它們的成本是可以計(jì)量的，它們交易的市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)性的，最終形成的價(jià)格能夠反映供求關(guān)系，一般情況下能夠保持合理的水平。　　

（三）房產(chǎn)價(jià)格與地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格形成中的作用分析　　

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上說(shuō)，在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制中，房地產(chǎn)作為商品，和其它商品一樣，是由供給與需求決定其價(jià)格的。但房地產(chǎn)作為特殊的商品，其價(jià)格可以認(rèn)為主要由兩部分組成的，即地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格的上漲中所產(chǎn)生的影響和所占的比例是不同的。“如果將房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)分為房產(chǎn)與地產(chǎn)的價(jià)格，那么可以認(rèn)為新增房產(chǎn)的價(jià)格取決于相關(guān)的建筑成本，原有房產(chǎn)價(jià)格取決于建筑的重置成本，即在現(xiàn)有價(jià)格水平下建造相同建筑所需耗費(fèi)的成本。因此，房產(chǎn)的建造應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)際經(jīng)濟(jì)中的建筑業(yè)范疇。但土地價(jià)格不能由其生產(chǎn)成本合理地決定，只能根據(jù)預(yù)期未來(lái)收入的現(xiàn)值決定，而宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、人口總量與結(jié)構(gòu)、租金水平甚至人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心和態(tài)度會(huì)對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響。因此，與房產(chǎn)相比，地產(chǎn)具有更強(qiáng)的虛擬資產(chǎn)特性，在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中，地產(chǎn)價(jià)格也往往體現(xiàn)出更強(qiáng)的波動(dòng)性。以英國(guó)1980－1992年房地產(chǎn)價(jià)格為例，如果以1980年的價(jià)格為100計(jì)算，住宅用地價(jià)格在1985－1987年短短三年內(nèi)上升到原來(lái)的三倍，在最高的1987年超過(guò)1000點(diǎn)，而隨后發(fā)生的房地產(chǎn)危機(jī)使土地價(jià)格大幅下跌，在兩年多的時(shí)間里下跌了60％。同一時(shí)期英國(guó)房屋價(jià)格波動(dòng)要平穩(wěn)得多，價(jià)格水平最高的1988年與1985年相比，價(jià)格只上升了50％，而衰退的過(guò)程中價(jià)格也只下降了20％左右。”[13]　　

通過(guò)上面的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲過(guò)程中，真正非理性上漲的是地產(chǎn)價(jià)格，房產(chǎn)價(jià)格一般保持合理的水平，這是由地產(chǎn)市場(chǎng)的非競(jìng)爭(zhēng)性和房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性所決定的。基于此，筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的根源是地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，不解決地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲問(wèn)題，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無(wú)從實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必然會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響，城市居民也無(wú)從實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。從某種意義上說(shuō)，只要地產(chǎn)價(jià)格保持合理水平，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所存在的種種問(wèn)題都將迎刃而解。　　

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格法律（政策）調(diào)控的立法沿革、問(wèn)題與原因分析　　

(一)與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控相關(guān)法律（政策）制度評(píng)析　　

哪里沒(méi)有法律，哪里就沒(méi)有自由。從自由的角度分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)大多數(shù)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，他們失去了正常的購(gòu)房支付能力，喪失了通過(guò)購(gòu)買住宅實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的自由。[14]以下數(shù)據(jù)可以證明：“2005年，以東部地區(qū)商品房均價(jià)為每平方米3934元，人均居住面積　26平方米　，戶均就業(yè)人口1.67人，城鎮(zhèn)居民年均可支配收入1.05萬(wàn)元計(jì)算，城鎮(zhèn)居民的均價(jià)新房收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了10倍，考慮到大約70％的城鎮(zhèn)居民家庭戶均收入低于平均收入，毫無(wú)疑問(wèn)，大部分城鎮(zhèn)居民不具備購(gòu)置新房的能力。”[15]這說(shuō)明，我國(guó)房地產(chǎn)法律（政策）制度存在嚴(yán)重的問(wèn)題，如不及時(shí)糾正，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展就不可能得到有效根治。　　

對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律（政策）進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，是正確構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)法律制度的前提，下面是對(duì)我國(guó)具體調(diào)控房地產(chǎn)法律（政策）制度的評(píng)析。　　

（1）　1983年11月3日　頒布的《城市住宅經(jīng)濟(jì)體制存在的問(wèn)題和改革意見》中提出，要把住宅作為獨(dú)立的產(chǎn)品納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，改變現(xiàn)行城鎮(zhèn)住宅由國(guó)家承包下來(lái)的體制。該政策的出臺(tái)，是以鄧小平同志提出了住房商品化的觀點(diǎn)后制定的。筆者認(rèn)為，該政策中強(qiáng)調(diào)改變現(xiàn)行城鎮(zhèn)住宅由國(guó)家承包下的說(shuō)法欠妥。因?yàn)榧词乖谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)實(shí)行的是城鎮(zhèn)居民以低工資為條件取得住房的制度，國(guó)家只是充當(dāng)了運(yùn)用職工工資中的住房部分進(jìn)行房屋建設(shè)，也就是說(shuō)國(guó)家只是一個(gè)住房建設(shè)的委托代理人，從根本意義上說(shuō)，是城鎮(zhèn)居民自己為自己提供了住房。　　

（2）　1990年8月18日　頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅建設(shè)管理的通知》中對(duì)商品房?jī)r(jià)格的要求是：商品住宅價(jià)格的制定應(yīng)以成本為主要依據(jù)，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)作價(jià)的辦法，由省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)部門會(huì)同計(jì)劃、建設(shè)、審計(jì)部門，并請(qǐng)建設(shè)銀行參加制定。商品住宅的售價(jià)均不得高于物價(jià)部門制定的價(jià)格，嚴(yán)禁亂漲價(jià)。說(shuō)明此時(shí)我國(guó)對(duì)商品房?jī)r(jià)格采取管制的措施，使商品房?jī)r(jià)格、居民的可支付能力和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。　　

（3）1991年頒布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》中指出，：城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，其根本目的是……正確引導(dǎo)消費(fèi)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)……從改革公房低租金制度著手，將實(shí)行公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度，由住戶通過(guò)商品交換的（買房或租房），取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這種特殊的商品進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。該意見第一次將住房定義為特殊的商品，從此打開了住房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格的大門，實(shí)踐證明，住宅是不應(yīng)當(dāng)完全商品化的。　　

（4）　1992年7月20日　頒布的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中對(duì)商品住宅價(jià)格的制定作出規(guī)定：商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目組成：成本、利潤(rùn)、稅金、地段差價(jià)。其中成本中的土地費(fèi)用界定為征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。該規(guī)定中的土地成本費(fèi)用和目前以招、拍、掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的費(fèi)用差別極大。同時(shí)，該辦法第九條規(guī)定，商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)在前期工程結(jié)束時(shí)，按商品住宅的預(yù)算成本、利潤(rùn)、利息、稅金等申報(bào)價(jià)格，報(bào)物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)行政管理部門和建設(shè)銀行審核，由物價(jià)部門批準(zhǔn)。這說(shuō)明當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)初期的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行非常嚴(yán)格的價(jià)格監(jiān)管。　　

（5）　1992年11月4日　頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》中明確，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。該文件要求各級(jí)政府要合理確定地價(jià)，提高土地利用效益，對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并體現(xiàn)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地價(jià)格，隨著商品化的推進(jìn)，按照涉外商品房、商品房、微利房和福利房的性質(zhì)實(shí)行不同的價(jià)格。該文件對(duì)住宅建設(shè)用地的價(jià)格作出了原則性的規(guī)定，也明確了不能對(duì)住宅用地都實(shí)現(xiàn)商品化供應(yīng)，應(yīng)實(shí)行有區(qū)別對(duì)待的政策。　　

（6）　1994年9月6日　頒布的《建設(shè)事業(yè)體制改革總體規(guī)劃》中明確：要逐步建立以市場(chǎng)形成價(jià)格為主的房地產(chǎn)體系……除住宅以外的房地產(chǎn)價(jià)格，一般應(yīng)逐步實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。該規(guī)劃仍遵循了住宅市場(chǎng)的特殊性，將住宅價(jià)格單列出來(lái)。　　

（7）1996年頒布的《城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)》中指出：房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組出部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)地位，并提出了堅(jiān)持推行國(guó)有土地有償使用和房屋商品化兩項(xiàng)基本政策。應(yīng)當(dāng)注意該目標(biāo)中的房屋商品化和國(guó)有土地有償使用的制度和房地產(chǎn)商品化的區(qū)別，因?yàn)樽≌袌?chǎng)的土地是不能夠?qū)嵭猩唐坊摹Ｔ谠撐募校状纬霈F(xiàn)了“普通住宅和商品住宅”的區(qū)分。在該文件中又強(qiáng)調(diào)，“為了實(shí)現(xiàn)每戶城鎮(zhèn)居民有一套經(jīng)濟(jì)適用住房的目標(biāo)，在適當(dāng)調(diào)整住房面積標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，要嚴(yán)格控制新建住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)，使有限的投資和有限的土地解決更多的居民住房問(wèn)題。住宅建設(shè)的重點(diǎn)是面向城鎮(zhèn)普通職工家庭，改善住房的使用功能，提高住房質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。”可以看出，在住房制度改革的初期，相關(guān)政府部門還是明確了應(yīng)當(dāng)保障每戶城鎮(zhèn)居民應(yīng)當(dāng)有一套經(jīng)濟(jì)適用住房，這也是政府的基本責(zé)任。　　

（8）　1994年7月5日　頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四條規(guī)定：“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。”第三條規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限使用制度。”第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式。”第二十八條規(guī)定：“國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)與扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。”通過(guò)上述規(guī)定，可以看出對(duì)普通居民住宅用地，該法的本意只是有償使用，而不是將居民住宅用地完全推向市場(chǎng)，任憑由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。　　

（9）　1994年7月18日　頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確：“城鎮(zhèn)住房制度改的根本目的是建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。基本內(nèi)容為：把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制。……把住房福利化分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房制度供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系……”該文件中第五條要求：“房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用房住房要占20％以上。”該文件首次明確了要建立以中低收入家庭為對(duì)象的具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，但在規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例上，卻與該要求相矛盾，就是說(shuō)，各地只要保持經(jīng)濟(jì)適用房的比例在20％，就符合了該文件的要求，這與我國(guó)中低收入家庭所占70％的比例是不符的。　　

（10）　1994年12月5日　頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》中第三條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。”這是對(duì)我國(guó)相關(guān)政策法律中第一次對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的定義，并明確了經(jīng)濟(jì)適用房為普通住宅。實(shí)際上，筆者認(rèn)為把住宅分為普通住宅高檔住宅是沒(méi)有意義的，因?yàn)椋瑥耐恋匦再|(zhì)上說(shuō)，所有房屋的重要載體之一就是土地，而土地是沒(méi)有普通土地和高檔土地的劃分。　　

（11）　1995年5月24日　頒布的《建設(shè)部關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，促進(jìn)商品房銷售的通知》中明確，要建立面向個(gè)人的住房消費(fèi)信貸制度，目的是促進(jìn)商品房的建設(shè)和銷售。該文件的頒布，打開了住房消費(fèi)融資的市場(chǎng)。但住房融資的問(wèn)題不是需不需要融資，而是應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)價(jià)格合理的前提下融資。如果房地產(chǎn)價(jià)格是不合理的，融資越多，金融風(fēng)險(xiǎn)就越大，房地產(chǎn)價(jià)格在非正常融資的支持下，就會(huì)出現(xiàn)非理性的上漲，最終形成房地產(chǎn)泡沫，危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也正是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的又一個(gè)重要原因。　　

（12）　1995年12月1日　頒布的《城市國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格管理暫行辦法》中第四條規(guī)定：“政府對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立以基準(zhǔn)低價(jià)、標(biāo)定低價(jià)為主調(diào)控，引導(dǎo)土地使用權(quán)價(jià)格形成機(jī)制。”對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)是“應(yīng)當(dāng)有利于合理配置土地資源，有利于國(guó)有土地資產(chǎn)保持增值，正確處理各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。”這也表明，地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定是房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的前提。該文件中第十四條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)不合理上漲時(shí)，城市人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行調(diào)控，必要時(shí)可實(shí)行限價(jià)措施。”該規(guī)定明確了城市人民政府對(duì)地價(jià)穩(wěn)定負(fù)有直接責(zé)任，地價(jià)是不能放任自流的。　　

（13）　1996年3月5日　頒布的《國(guó)家關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格工作的通知》中明確：“房地產(chǎn)價(jià)格既是重要的生產(chǎn)資料價(jià)格；又是重要的生活資料價(jià)格……房地產(chǎn)價(jià)格工作的基本任務(wù)是，建立健全以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格為主要手段調(diào)控、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本制度……”該文件第一次明確了房地產(chǎn)價(jià)格既是生產(chǎn)資料價(jià)格，又是生活資料價(jià)格，其價(jià)格形成的前提是基準(zhǔn)價(jià)格和標(biāo)定地價(jià)。　　

（14）　1998年4月7日　頒布的《中國(guó)人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》明確把“住房建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，……調(diào)整住房貸款支持的重點(diǎn)，有過(guò)去重要支持普通住房的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕С制胀ㄗ》康淖》抠J款中的比例。”該規(guī)定忽視了房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，在房地產(chǎn)價(jià)格不合理的情況下，意味著消費(fèi)者在缺乏支付能力的前提下，通過(guò)銀行透支購(gòu)房。該規(guī)定真正發(fā)揮作用的前提是：房地產(chǎn)價(jià)格合理和不被投資者（投機(jī)者）利用，如果不能滿足這兩個(gè)前提，貸款的優(yōu)惠措施將被投機(jī)者利用。該規(guī)定中，對(duì)“新開工的普通住房項(xiàng)目，只要開發(fā)商自有資金達(dá)到30％，住房確有銷路，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款。”這意味著開發(fā)商70％的資金部分來(lái)源與居民存款，而居民確要再用借款的方式購(gòu)房，最終是開發(fā)商和銀行對(duì)居民弱勢(shì)群體的掠奪。　　

（15）　1998年7月3日　頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確其指導(dǎo)思想為：“……加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。”其基本目標(biāo)是：“……停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房貨幣化分配；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。”該文件首次提出把住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)定位，是導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的產(chǎn)業(yè)政策根源，因?yàn)榘炎≌瑯I(yè)定位于新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，意味著要追求把效益最大化放在第一位，也就是盡可能地追求高額利潤(rùn)。這與“該文件規(guī)定的以經(jīng)濟(jì)使用住房為主的供應(yīng)體系” 是明顯矛盾的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)使用住房是以保本微利為原則的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，也就是不以盈利為目的，這說(shuō)明住宅業(yè)不應(yīng)定位于新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。　　

（16）　1998年7月20日　頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商制定；但是，享受根據(jù)優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。”該條例首次明確了商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商定價(jià)，即由市場(chǎng)供求狀況決定房地產(chǎn)價(jià)格。但該規(guī)定忽視了在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，由于信息的不對(duì)等，買賣雙方是不可能平等協(xié)商的，這就造成了房地產(chǎn)價(jià)格主要由開發(fā)商一方操縱的事實(shí)。　　

（17）　1998年10月7日　頒布的《國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》中規(guī)定：“促進(jìn)住房建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)整住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，保持價(jià)格合理穩(wěn)定，……要以保持經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格和住房?jī)r(jià)格體系的建立工作。對(duì)中低收入家庭購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售；……對(duì)高收入家庭購(gòu)買、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況確定租售價(jià)格，必要時(shí)，政府要規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，限制幅度。……加強(qiáng)地價(jià)管理，降低住房建設(shè)成本。抓緊建立基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度，以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)調(diào)控，引導(dǎo)地價(jià)水平。”該文件的規(guī)定，明確了政府在保持房地產(chǎn)價(jià)格合理中的重要作用，如能按照該文件的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不可能出現(xiàn)非理性的上漲。　　

（18）　1999年1月27日　頒布的《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》中明確了國(guó)有土地屬于有償使用，對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，有條件的，都必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)。該規(guī)定的含義已經(jīng)將普通商品住房的用地確定為有償使用制度，而不是招標(biāo)、拍賣。因?yàn)檎袠?biāo)、拍賣可以看作是商品化的土地成交方式，即價(jià)高者得之。　　

（19）　1999年2月23日　頒布的《中國(guó)銀行關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：“……提高對(duì)消費(fèi)信貸工作重要性的認(rèn)識(shí)，把消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)作為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。……個(gè)人住房貸款可擴(kuò)大到借款人自用的各類型住房貸款。”該規(guī)定為金融支持過(guò)度打開了大門，為房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲提供了資金支持。住房作為生活必需品，國(guó)家只保障一戶家庭擁有一套合適的住房，而該文件卻將個(gè)人住房貸款擴(kuò)大到自用的各類型住房消費(fèi)貸款。又將消費(fèi)信貸作業(yè)務(wù)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這在一定程度上促使各商業(yè)銀行多發(fā)、濫發(fā)個(gè)人住房消費(fèi)貸款。從某種意義上說(shuō)，沒(méi)有金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的非理性的支持，房地產(chǎn)價(jià)格是不可能呈現(xiàn)非理性上漲的。　　

（20）　2000年9月11日　頒布的《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房和銷售行為的通知》中明確：“絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)成為住房供應(yīng)的主渠道。”溫家寶總理在1998年全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議講話中指出：“建立新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，這既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個(gè)重要標(biāo)志。一方面，中低收入家庭是目前城鎮(zhèn)家庭的主體，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房可以滿足他們的需求，是實(shí)現(xiàn)本世紀(jì)末人民生活小康的重要條件。另一方面，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房又可以增加有效需求，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不會(huì)形成房地產(chǎn)熱，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的需求。要努力提高住房投資中用于經(jīng)濟(jì)適用住房投資的比重，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)和供應(yīng)。”溫總理的講話，在實(shí)際執(zhí)行中被分解了。以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的供應(yīng)體系被地方政府所遺棄，他們僅僅抓住了住宅產(chǎn)業(yè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是拉動(dòng)需求的最有利的工具，和開發(fā)商、銀行、投機(jī)者共同演繹了房?jī)r(jià)的非理性上漲。      以《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理的通知》為例，該通知明確：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實(shí)行總量控制，目前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)占住房建設(shè)總量的比例為10％～20％，今后，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求狀況，逐步進(jìn)行調(diào)整，基本達(dá)到供需平衡。”從該文可以看出，以經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的政策在地方變異為以商品房供應(yīng)為主，把大部分不具備購(gòu)買商品住房能力的居民推向商品房市場(chǎng)，在結(jié)合金融的非理性支持，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。　　

（21）　2002年3月20日　頒布的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)招指標(biāo)解釋（試行）》中將房地產(chǎn)分為：商品房，指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；經(jīng)濟(jì)適用住房，是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅，由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定；廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的居民的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。從該分類可以看出，一是商品房無(wú)高檔與普通之分，二是經(jīng)濟(jì)適用住房不是社會(huì)保障性質(zhì)的住房，所以，以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的供應(yīng)體系也就不可能真正建立起來(lái)。　　

（22）　2003年8月12日　頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：“以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用……要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，……加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，……要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，控制土地價(jià)格，……努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，各地要根據(jù)實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。”從該文件中可以看出，我國(guó)住房保障制度建立的滯后性，房改多年，在事關(guān)數(shù)億人的住房基本問(wèn)題上，卻沒(méi)有國(guó)家的法律來(lái)規(guī)制，是國(guó)家缺位的體現(xiàn)之一，而且還推出了所謂的高檔商品住房和普通商品住房之分，這是一個(gè)全無(wú)意義的分類，即為商品房，就應(yīng)遵循價(jià)值規(guī)律的要求。但問(wèn)題的關(guān)鍵恰恰是，在我國(guó)土地市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)國(guó)情下，對(duì)大多數(shù)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，其住房是一個(gè)不能完全依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提供的生活必需品，從此后的實(shí)踐也證明了該文件所要求的目標(biāo)未得到實(shí)現(xiàn)。　　

（23）　2005年3月26日　頒布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》中明確指出：“由于市場(chǎng)需求偏大，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加，……導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，……房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，住房?jī)r(jià)格一直是社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題，住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，……保持住房?jī)r(jià)格特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的相對(duì)穩(wěn)定，是維護(hù)廣大人民切實(shí)利益的一項(xiàng)重要工作，是政府駕馭市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能力的具體實(shí)現(xiàn)。……要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎(chǔ)上，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大控制投資性購(gòu)房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作。”該文件實(shí)際上是要求地方政府在保持房地產(chǎn)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展中發(fā)揮其應(yīng)有的職責(zé)，但事實(shí)是，房地產(chǎn)價(jià)仍在非理性的上漲，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的非理性發(fā)展并未采取有效的措施加以控制。　　

（24）　2005年5月9日　頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中明確：“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。”該規(guī)定忽視了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的轉(zhuǎn)嫁性，在賣房市場(chǎng)的前提下，征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)最終由買房承擔(dān)。結(jié)果不但沒(méi)有降低房?jī)r(jià)，反而又變相推高了房?jī)r(jià)，這種行為是舍本逐末的。與其對(duì)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅，不如直接對(duì)房地產(chǎn)持有人征收物業(yè)稅。在一戶一宅的住房體制中，對(duì)擁有超過(guò)一套住房的家庭實(shí)行高額累進(jìn)稅率，這將在一定程度上遏制非理性的住房需求。 　　

（25）2006年頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）要求：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。”該文件對(duì)土地出讓總價(jià)款的使用作出了明確的規(guī)定，將在一定程度上遏制地方政府片面追求土地財(cái)政動(dòng)力，但不會(huì)對(duì)地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。只有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地產(chǎn)價(jià)格作出具有法律約束力的規(guī)定，才能從根本上消除地方政府追求高地價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力。　　

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律（政策）制度的梳理，可以得出以下結(jié)論：　　

在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中，參見博弈的主體有國(guó)家、中央政府、中央部委、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、投資（機(jī)）者和居民。在這七個(gè)主體之中，我們可以發(fā)現(xiàn)，中央政府是國(guó)家的一級(jí)委托代理人，在法律地位上，中央部委和地方政府是中央政府的二級(jí)委托代理人。但需要注意的是，不同的中央部委之間代表著不同的具體利益，在某種情況下，這種利益之間的沖突是不可避免的。同樣，地方政府和中央部委之間也不可避免的存在具體的利益沖突。這些沖突，表現(xiàn)的具體形式就是立法部門利益化和法律政策得不到切實(shí)有效的執(zhí)行。從以下的分析中可以得到證明：　　

在土地價(jià)格形成機(jī)制上，以《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》（1992.11.4）為例，作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)性文件，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著主要的作用，但事實(shí)情況證明，該文件部分主要內(nèi)容沒(méi)有得到有效的執(zhí)行。如其中最主要的土地問(wèn)題，該文件要求各級(jí)政府要合理確定地價(jià)，提高土地利用效益，但在實(shí)際執(zhí)行中，地方政府卻希望地價(jià)越高越好，以前述鄭州市情況為例：在過(guò)去的三年里，地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高，從2004年的每畝約137萬(wàn)元；在兩年時(shí)間里上升到每畝約431萬(wàn)元。　　

在經(jīng)濟(jì)適用住房的問(wèn)題上，《城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)》（1996.7.12）中明確要“實(shí)現(xiàn)每戶城鎮(zhèn)居民有一套經(jīng)濟(jì)適用住房的目標(biāo)”,《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，溫家寶總理在1998年全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議講話中指出：“建立新的住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。這既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個(gè)重要標(biāo)志。”《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售行為的通知》（2000.9.11）中強(qiáng)調(diào)：“絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)成為住房供應(yīng)的主渠道”,但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用住房由于其微利性，而被地方政府所有意忽視，下面一組指標(biāo)可以說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題：“從1997～2002年開發(fā)商所提供的不同房屋所占比重來(lái)看，商品房所占比重最高，為70％左右；其次是經(jīng)濟(jì)適用房，比重不足20％，用于滿足中低收入者的需求。這與高收入者和中低收入者在人口中的比重極不相稱，供需存在嚴(yán)重的矛盾。”[16]“2004年和2005年經(jīng)濟(jì)適用住房投資開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2004年和2005年經(jīng)濟(jì)適用住房投資分別下降了2.5％和6.8％，而同期住宅開發(fā)投資增幅均在20％以上。2005年北京經(jīng)濟(jì)適用房的自用率僅為51.34％，出租率高達(dá)40％以上，表明僅一半的經(jīng)濟(jì)適用住房沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)由的作用。”[17]通過(guò)以上分析，筆者認(rèn)為，由于在制度的實(shí)際運(yùn)行中，制度博弈的主體之間存在嚴(yán)重的不對(duì)等，換句話說(shuō)，就是博弈主體在法律面前是不對(duì)等的。法律在相關(guān)主體不履行義務(wù)時(shí)，沒(méi)有賦予其他主體維護(hù)其合法權(quán)益的權(quán)利。在這種情況下，相關(guān)主體的目的一定是追求自己利益的最大化。通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的分析，得出這樣的結(jié)論是理所當(dāng)然的：在我國(guó)，沒(méi)有真正的保障城鎮(zhèn)居民公正地取得房地產(chǎn)的法律制度，只有保障已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的法律制度。正因?yàn)槿绱耍胤秸⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商、金融部門和投機(jī)者在沒(méi)有法律秩序的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，共同導(dǎo)演了房地產(chǎn)價(jià)格非理性的上漲。　　

總之，在房地產(chǎn)法律制度中，保障城鎮(zhèn)居民公平合理取得住宅的法律（政策）制度是缺失的，法律（政策）的相互沖突，在實(shí)際執(zhí)行中的異化，才導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的結(jié)果。　　

（二）房地產(chǎn)法律制度設(shè)計(jì)中存在的主要問(wèn)題分析　　

正如美國(guó)學(xué)者羅爾斯所言，“正義是社會(huì)制度的首要價(jià)值。”從規(guī)范分析的角度來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)法律制度中，卻存在以下的非正義之處：　　

1、城市公民和農(nóng)村公民的差別歧視待遇　　

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”這是國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地給出的原則規(guī)定，結(jié)合具體情況，以《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十一條為例，該條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（一）城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地　六百六十七平方米　以下的平原地區(qū)，每戶用地不得超過(guò)　一百三十四平方米　；……”第五十二條規(guī)定：“具備下列條件的，可以申請(qǐng)宅基地：（一）農(nóng)村村民戶無(wú)宅基地；（二）農(nóng)村村民戶，除父母身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶，而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的。”通過(guò)上述法律規(guī)定，可以看出，對(duì)農(nóng)村村民的住宅用地，國(guó)家是有明確的法律保障的。盡管目前農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地要交納一定的費(fèi)用，但這些費(fèi)用在目前為止僅是象征性的。但對(duì)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的今天，國(guó)家在住房制度方面卻沒(méi)有基本的制度安排。甚至出現(xiàn)了在同一城市中的相近區(qū)域，國(guó)有土地與農(nóng)村集體土地價(jià)格的巨大差異。對(duì)此，筆者建議對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)居民，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)土地全民所有制中的一部分，即按照國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比來(lái)確定每一個(gè)城鎮(zhèn)居民的基本住房面積，該住房面積的土地使用權(quán)應(yīng)在通行計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)上計(jì)算出來(lái)，從而保障居民住宅權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。　　

2、房地產(chǎn)金融領(lǐng)域法律制度的不公平　　

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有密切的聯(lián)系。有數(shù)據(jù)顯示：從1999年到2005年第一季度，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款在貸款總量中的比重由4％上升到15％。央行上海分行年初提交的一份報(bào)告顯示：上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的自有資金比例正逐年下降，2001年為18.84％，2002年為17.53％，2003年為16.94％。該比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求的35％的比例。就目前全國(guó)的水平而言，開發(fā)商自有資金比例一般在15％～30％之間。如果在統(tǒng)計(jì)數(shù)字中計(jì)入“隱身貸款”部分，中國(guó)的房地產(chǎn)貸款已占到銀行貸款總量的30％。這樣算來(lái)，中國(guó)近幾年信貸增長(zhǎng)的大部分都投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。按照國(guó)際慣例，銀行信貸資金中房地產(chǎn)貸款的地產(chǎn)貸款的比例是10％。[18]顯然，中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了安全范圍，銀行資金正承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)以上的數(shù)據(jù)，我們可以看出，國(guó)家要求房地產(chǎn)商自有資金的比例為35％，也就是說(shuō)，其余65％主要是通過(guò)銀行貸款取得的，而銀行存款中的一部分是由居民儲(chǔ)蓄創(chuàng)造的。對(duì)居民來(lái)說(shuō)，一方面將自己的儲(chǔ)蓄貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商，由開發(fā)商建房，然后再以非理性的價(jià)格賣給居民。這中間其關(guān)鍵作用的是銀行。近幾年來(lái)，我國(guó)銀行的利率在扣除通貨膨脹的因素后，實(shí)際上是負(fù)值。換句話說(shuō)，居民今年存款100元，明年實(shí)際的購(gòu)買力已變成95元了。金融領(lǐng)域的制度問(wèn)題，正像學(xué)者易憲容所論述的：　　

2004年國(guó)內(nèi)存款利率處于嚴(yán)重的負(fù)利率狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，造成了極不公平的社會(huì)財(cái)富再分配，即：弱勢(shì)的廣大儲(chǔ)戶受損，而以低成本獲得資金的銀行、企業(yè)、政府大獲其利。這不僅造成國(guó)內(nèi)投資擴(kuò)張性沖動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格急劇上升，也讓廣大民眾利益受損。有研究表明，按照官方公布的數(shù)據(jù)，2004年存款負(fù)利率讓廣大民眾利益損失達(dá)7000多億元。加上國(guó)有銀行巨額的不良貸款不斷地注銷，銀行部門對(duì)民眾財(cái)富的掠奪更是無(wú)以復(fù)加。[19]　　

對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，一旦獲得了土地，就能夠方便地從銀行貸到公司所需的資金。“數(shù)據(jù)表明，截至2004年4月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)已投資約8000億元，其中銀行貸款占了7200億元。而且從全國(guó)金融機(jī)構(gòu)17萬(wàn)億人民幣貸款中，超過(guò)50％以上的貸款都是以房地產(chǎn)作為抵押的。”[20]而我們可以看到，在國(guó)內(nèi)利率管制下，銀行貸款率與民間貸款利率相差懸殊，從銀行獲得一筆貸款，等于獲得一筆補(bǔ)貼。社會(huì)的財(cái)富就這樣通過(guò)銀行流入房地產(chǎn)商手中。這就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)正是通過(guò)這種掠奪的方式發(fā)展起來(lái)并讓整個(gè)社會(huì)財(cái)富集聚到少數(shù)人手中的。　　

就是在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體——普通居民不得不吞下高房?jī)r(jià)的苦果，就是買的起住房的居民，也得把70％左右的收入用于住房的月供。而歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的房供標(biāo)準(zhǔn)為，居民用在住房方面的月供應(yīng)當(dāng)小于他們?cè)率杖氲?0％。這是在金融制度中最大的不公平，居民用自己的勞動(dòng)所得，建造了一個(gè)痛苦的住房，成為房奴一族，而開發(fā)商、銀行、投機(jī)者從中牟取暴利。　　

必須改變這種不公平的狀況，其前提是居民貸款購(gòu)房的價(jià)格必須是合理的。只有這樣，才能用金融業(yè)的支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)挾持金融業(yè)，甚至威脅整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。　　

3、稅收領(lǐng)域的不公平　　

稅收作為國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要措施，在此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性上漲過(guò)程中，也起到了一定的助推作用。我國(guó)現(xiàn)行的稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售過(guò)程中，僅稅種就多達(dá)10余種，如營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，只有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅和耕地占用稅。而且是在一次扣除原值10％～30％之后征收的。這種“輕保有、重流通”的制度設(shè)計(jì)，一方面相當(dāng)于給了土地保有者以無(wú)息貸款，導(dǎo)致土地利用的低效率；另一方面，使得國(guó)家無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配，導(dǎo)致財(cái)政收入的流失。而“重流通”的局面，則抑制了土地正常的市場(chǎng)交易，助長(zhǎng)了土地的隱形流動(dòng)。　　

在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，征收房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅，只能提高房地產(chǎn)的價(jià)格，并不能降低開發(fā)商的利潤(rùn)，也不能對(duì)房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響。反而會(huì)使房地產(chǎn)的投資性需求上升。根據(jù)國(guó)土資源部的報(bào)告，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)高達(dá)30％～40％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)的平均利潤(rùn)率。另?yè)?jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民營(yíng)企業(yè)研究會(huì)的一份調(diào)查顯示：我國(guó)私營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其它行業(yè)，稅后利潤(rùn)比處于第二位的電力、煤氣業(yè)高一倍多，比平均利潤(rùn)率高5倍。而在國(guó)外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋價(jià)格、地價(jià)和稅、費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20％，建筑安裝成本占73％，利潤(rùn)只有7％。[21]在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的情況下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)容易轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，從而提高房地產(chǎn)的價(jià)格，住房需求隨之提高，并不會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)和投機(jī)者的獲利。　　

例如，2004年杭州為了控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，抑制炒房行為，曾規(guī)定對(duì)二手房交易比照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收20％的所得稅，但實(shí)際效果并未達(dá)到預(yù)期目的，因?yàn)橥稒C(jī)者把這些增加的部分轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，該規(guī)定后來(lái)也就廢止了。[22]要糾正稅收領(lǐng)域制度設(shè)計(jì)的不公平，不能再讓現(xiàn)行的稅收制度使開發(fā)商獲高額利潤(rùn)、投機(jī)者獲得暴利的結(jié)果出現(xiàn)。對(duì)此，我們必須區(qū)分房地產(chǎn)需求中的消費(fèi)型需求和投機(jī)性需求。對(duì)前者要采取優(yōu)惠措施，加以鼓勵(lì)和保障。對(duì)于后者，要采取抑制措施，打擊投機(jī)者的行為。要征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅（又叫不動(dòng)產(chǎn)稅），是財(cái)產(chǎn)稅的一種，參考美國(guó)的物業(yè)稅制度，對(duì)于自用房屋，采取一戶擁有第一套免稅，第二套繳稅的方式征收，且在購(gòu)買第三套、第四套住房時(shí)，稅率要有一個(gè)較大幅度的提高。這樣既能促進(jìn)居民購(gòu)房，又能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱有一個(gè)很好的抑制作用，有效地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為。我國(guó)目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域中的投機(jī)行為是必須加以規(guī)制的，要努力使投機(jī)性需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲的格局徹底轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。　　

（三）房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的原因分析　　

1、現(xiàn)行的國(guó)有土地出讓金制度，在國(guó)家不明確的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位下，決定了地方政府把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來(lái)利用，[23]有追求高地價(jià)的強(qiáng)烈內(nèi)在動(dòng)力，并與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手，共同導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。這種價(jià)格的上漲并不是作為資源配置合理化的信號(hào)在發(fā)揮其功能的，并不能帶來(lái)地產(chǎn)的高利用，相反，卻帶來(lái)了土地利用的低效率。　　

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（　1990年5月19日　施行）第五十條之規(guī)定：“依照本條例收取的土地使用權(quán)出讓近列入財(cái)政預(yù)算，作為專項(xiàng)基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。” 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（　1999年1月1日　施行）的五十五條規(guī)定：“自本辦法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)（含土地出讓金），百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。”從上述法律規(guī)定可以看出，在1999年之前，土地出讓金全部歸屬與地方政府使用，即使在1999年調(diào)整比例后，地方政府仍然取得大部分的出讓金。這決定了地方政府作為“經(jīng)濟(jì)人”，有著追求土地出讓金最大化的天然沖動(dòng)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)自實(shí)行土地有償出讓制度后，土地出讓金呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，土地出讓金占地方財(cái)政的比重迅速上升。1990年土地出讓金僅為10.5億元，到2005年已高達(dá)5505億元，1990～2005年土地出讓金累計(jì)達(dá)2.19萬(wàn)億元。其中，2002年和2003年土地出讓金收入增長(zhǎng)率分別達(dá)到85.9％和122.8％。2004年“8·31大限”使土地有償出讓進(jìn)一步市場(chǎng)化，土地出讓金增長(zhǎng)率有所下降，總價(jià)款為5894.14億元。2005年，全國(guó)土地出讓金總價(jià)款占同期地方本級(jí)財(cái)政收入15092億元的三分之一還強(qiáng)。[24]　　

地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，改變了居民正常的消費(fèi)預(yù)期，在錯(cuò)誤的房地產(chǎn)金融信貸的支持下，增大了不真實(shí)的住房需求，即投機(jī)需求，又進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步非理性上漲。形成一個(gè)“地產(chǎn)價(jià)格上漲，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，又引起地產(chǎn)價(jià)格上漲的惡性循環(huán)”，和當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫如出一轍，“一旦在已經(jīng)上升的地價(jià)上，還想預(yù)期地價(jià)上漲，那么就會(huì)引起地價(jià)再度上升，由此引發(fā)惡性循環(huán)的情況。”[25]我國(guó)現(xiàn)實(shí)地價(jià)的非理性上漲，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，又加大了對(duì)土地的需求，加上政府在土地市場(chǎng)的缺位，房地產(chǎn)商推波助瀾，通過(guò)鼓吹所謂的地荒論，實(shí)際上，我國(guó)大多數(shù)地方根本就不存在土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。“從反映土地供給的兩大指標(biāo)(土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積來(lái)分析，以北京市為例，2004年土地購(gòu)置面積為1572.　5萬(wàn)平方米　，增長(zhǎng)了近13.02％，同期土地開發(fā)面積為634.　2萬(wàn)平方米　，比上年大幅下降58.48％。開發(fā)面積與土地購(gòu)置面積之比，呈明顯的下降趨勢(shì)，1997年為1.61，2003年為0.78，2004年為0.10。[26]”這說(shuō)明房地產(chǎn)商或中間商大量購(gòu)置的土地并沒(méi)有或不急于轉(zhuǎn)換為土地開發(fā)，即存在大量的土地囤積現(xiàn)象。更增大了人們對(duì)地價(jià)還要上漲的心里預(yù)期，擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)的非正常需求，從而造成房?jī)r(jià)又顯上漲趨勢(shì)，最終房?jī)r(jià)、地價(jià)相互影響，共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。　　

根據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為，要想控制房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，必須要嚴(yán)格控制地價(jià)，使地價(jià)保持在一個(gè)合理的水平上，只有這樣，才能徹底消除房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，該因素在筆者看來(lái)，是促使房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的首要因素。　　

2、現(xiàn)有的金融信貸制度和住房稅收制度（輕保有重流通），直接導(dǎo)致了大量的投機(jī)性購(gòu)房的需求，從而和房地產(chǎn)商共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。　　

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上分析，商品的價(jià)格是由需求決定的，房地產(chǎn)也是如此。但房地產(chǎn)是如此特殊的商品，正如學(xué)者郭金興所論述的：“早期的房地產(chǎn)主要用于人們的生產(chǎn)和消費(fèi)，其價(jià)格也主要由建造成本和土地成本決定的供給以及生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生的需所求決定。近些年來(lái)，由于金融市場(chǎng)管制的放松，金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸規(guī)模猛增，大量銀行貸款流入資產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)價(jià)格飛漲。”[27]可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般的商品市場(chǎng)不同，即它可以滿足兩種不同性質(zhì)的需求，一個(gè)是消費(fèi)需求，另一個(gè)是投機(jī)需求。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有投資品的特點(diǎn)，使得他們的價(jià)格形成機(jī)制和一般商品有明顯的差別。房?jī)r(jià)上漲和投機(jī)購(gòu)房是相互推動(dòng)的，房?jī)r(jià)上漲改變了人們對(duì)房產(chǎn)增值的逾期，誘發(fā)越來(lái)越多的投機(jī)者進(jìn)入到投機(jī)領(lǐng)域，反過(guò)來(lái)又激化房地產(chǎn)的供不應(yīng)求和房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。必須注意到，房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品，而不應(yīng)該定位為大眾投資品。如果誤導(dǎo)大眾投資房地產(chǎn)，可能暫時(shí)有人取得暴利，但最終來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成嚴(yán)重的方面影響。　　

對(duì)此，我們可以發(fā)現(xiàn)，構(gòu)成房地產(chǎn)需求的有兩種：一種是居住性需求，另一種是投機(jī)性需求。對(duì)于前者，是法律應(yīng)當(dāng)保障公民實(shí)現(xiàn)的，而對(duì)于后者，卻是法律必須禁止的。因?yàn)椋恳淮斡煞康禺a(chǎn)泡沫所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是由后者所導(dǎo)致的。這一現(xiàn)象已經(jīng)被學(xué)者概括為“金融加速器理論”，即：“企業(yè)和家庭的融資往往在經(jīng)濟(jì)周期達(dá)到高峰時(shí)傾向于過(guò)度融資并因此而變得“脆弱”。不利的外部沖擊或者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由高峰滑落時(shí)，融資環(huán)境會(huì)惡化，這削弱了企業(yè)和家庭的融資能力，而這是他們往往很需要獲得外部資金，這樣，小的外部沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)的不利影響被放大了，并最終導(dǎo)致支出和產(chǎn)出的大幅下降。這種由于信貸市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化而使得小的外部沖擊導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)大的波動(dòng)的傳導(dǎo)機(jī)制被稱為金融加速器。”[28]　　

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)約占一國(guó)整個(gè)國(guó)民財(cái)富的三分之一左右 ，[29]由于房地產(chǎn)、特別是地產(chǎn)具有價(jià)值永續(xù)性和長(zhǎng)期增值性，銀行部門視房地產(chǎn)為天然的抵押物。結(jié)合房地產(chǎn)這一商品的特點(diǎn)，學(xué)者郭金興繼續(xù)論述到：“由金融自由化引發(fā)的經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲助長(zhǎng)了市場(chǎng)投機(jī)行為。正如金德爾伯格所描述的那樣，投機(jī)往往要經(jīng)歷兩大階段：第一階段時(shí)理性投資階段，居民、企業(yè)、投資者或者其它主體對(duì)外部沖擊的反映是有限的、理性的。對(duì)房地產(chǎn)而言，價(jià)格和租金同時(shí)上漲，投資者可以期待以租金償還銀行的抵押貸款。在第二階段，資本收益起著主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度明顯快于租金的增長(zhǎng)，但投資者并不期待以租金來(lái)回收投資資本，他們期望以更高的價(jià)格出售房地產(chǎn)而獲得資本利得。“最初的胃口只是要求高利息，但這很快就退為第二位的要求，第二位的胃口是通過(guò)出售本金獲得高收益”。更為重要的是，金融自由化使得信貸規(guī)模不斷膨脹，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為提供了資金支持，并且作為抵押的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，這似乎也為銀行繼續(xù)擴(kuò)大信貸規(guī)模提供了依據(jù)。企業(yè)和家庭的凈資產(chǎn)、作為抵押品的不動(dòng)產(chǎn)和銀行的貸款規(guī)模相互促進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲和經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張似乎擁有了自我增強(qiáng)和自我實(shí)現(xiàn)得功能，資產(chǎn)泡沫更加明顯。但是，這種擴(kuò)張依賴于信貸規(guī)模的增加，表現(xiàn)為企業(yè)和家庭資產(chǎn)與負(fù)債得同時(shí)膨脹，這增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)體系的脆弱性。當(dāng)出現(xiàn)一個(gè)貨幣的外部沖擊，比如國(guó)際游資攻擊一國(guó)匯率制度，或者出現(xiàn)一個(gè)實(shí)際的外部沖擊，比如經(jīng)常項(xiàng)目出現(xiàn)赤字，都可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的急劇惡化。這時(shí)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期將會(huì)逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的迅速崩潰，這減少了企業(yè)和家庭的凈資產(chǎn)，使他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況迅速惡化，銀行體系呆壞帳不斷積累，銀行貸款更加謹(jǐn)慎，這提高了企業(yè)和家庭外部融資的成本。國(guó)外資本恐慌性的流出使經(jīng)濟(jì)和金融體系雪上加霜，有時(shí)利率提高導(dǎo)匪夷所思的水平仍無(wú)法留住這些國(guó)外資金。隨著信貸市場(chǎng)環(huán)境的改變，金融加速器機(jī)制發(fā)揮了使經(jīng)濟(jì)累積下降的作用。 ”[30]　　

我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)情況如何呢？先看一組資料： 　　

據(jù)　2006年6月7日　的《大河報(bào)》刊載，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上曾發(fā)生過(guò)“姚康達(dá)事件”，從2002年至2003年上半年，上海某家銀行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放了7141萬(wàn)元房貸，用于炒作128套住房。需要注意的是，在2003年6月之前，有關(guān)政策、文件沒(méi)有規(guī)定個(gè)人住房貸款的最高上限，也沒(méi)有對(duì)貸款人購(gòu)買兩套或兩套以上的住房作出限制，所以說(shuō)“姚康達(dá)事件”是利用了政策的空子。在后來(lái)央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》，已明確要求各商業(yè)銀行“對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。”就在這之后，從2004年至2005年間，上海浦發(fā)銀行公貸款給“曲滬平”91筆 購(gòu)買房地產(chǎn)，金額在4億元左右。在該人貸款購(gòu)房過(guò)程中，存在涉嫌用他人身份證“偷梁換柱”申請(qǐng)貸款；有32筆貸款存在抵押不實(shí)，涉及金額1.26億元。　　

“杭州市房管部門統(tǒng)計(jì)，該市2004年竣工的住宅有30％（近4萬(wàn)套）無(wú)人居住，即收不到水、電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的空管房。2004年外來(lái)購(gòu)房比例為：太原為80％，北京為60％，大連為60％，成都為51％，廣州為50％。”[31]我國(guó)房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，與其它產(chǎn)業(yè)相比，存在產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素非市場(chǎng)化之間的嚴(yán)重不對(duì)稱。造成這種非對(duì)稱性的一個(gè)重要原因，在于作為房產(chǎn)形成要素的土地的稀缺性和不可再生性。因而，土地供給不能和其它生產(chǎn)要素的供給那樣，按照市場(chǎng)的供求信號(hào)不斷地提供到市場(chǎng)上來(lái)，因?yàn)閲?yán)格保護(hù)耕地是我們的基本國(guó)策。　　

產(chǎn)出品放開而投入品不放開，即房地產(chǎn)市場(chǎng)放開而土地市場(chǎng)不放開，是導(dǎo)致目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形以及商品房?jī)r(jià)格據(jù)高不下的重要原因。近年來(lái)，為了抑制通貨膨脹，我國(guó)多次下調(diào)存貸款利率，使得真實(shí)利率由正值變?yōu)樨?fù)值，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與需求非理性上漲得重要原因之一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)需求，說(shuō)到底就是貨幣需求。正是由于真實(shí)利率偏低，無(wú)論是實(shí)際存款利率或者是按揭貸款利率，都是負(fù)值狀態(tài)，這是近年來(lái)眾多城市居民采用購(gòu)買房產(chǎn)保值進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的重要原因。　　

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，必須制定法律制度加以規(guī)制。在這方面，筆者建議借鑒韓國(guó)的一戶一宅制度，建立我國(guó)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的一戶一宅住宅制度，從根源上消除投機(jī)需求。　　

3、經(jīng)濟(jì)法在房地產(chǎn)價(jià)格法律調(diào)控中的失靈　　

如果說(shuō)，不當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尳鹬贫群屯稒C(jī)性需求是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的直接原因，那么，經(jīng)濟(jì)法在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中的失靈則是間接原因，這是由于在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的情況發(fā)生時(shí)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法規(guī)沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的調(diào)控功能來(lái)保持房地產(chǎn)價(jià)格處于理性狀態(tài)。　　

（1）經(jīng)濟(jì)法在現(xiàn)代國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的重要作用　　

以法律的視角看，從某種意義上說(shuō)，我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲，是片面強(qiáng)調(diào)民法調(diào)整的必然結(jié)果。民法以當(dāng)事人自愿、平等為基礎(chǔ)，意志自由為導(dǎo)向，奉行所有權(quán)神圣、契約自由等基本原則，從其產(chǎn)生之日起，適應(yīng)了資本主義早期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以亞當(dāng)·斯密的自由經(jīng)濟(jì)思想為基礎(chǔ)，促成了新興的資產(chǎn)階級(jí)在不到100年的時(shí)間里，創(chuàng)造了比過(guò)去一切時(shí)代所創(chuàng)造的財(cái)富還要多。　　

但亞當(dāng)·斯密提出經(jīng)濟(jì)自由主義思想的歷史背景是為了破除封建主義的思想桎梏，為資產(chǎn)階級(jí)自由發(fā)展舉起一面自由的旗幟。與此同時(shí)，在斯密的眼中，政府淪為消極“守夜人”的角色，其定位僅限于以下三點(diǎn)：一是保護(hù)社會(huì)，使其不受其他獨(dú)立社會(huì)的侵犯；二是盡可能保護(hù)社會(huì)上的每個(gè)人，使其不受社會(huì)上任何其他人的侵害或壓迫；三是建設(shè)并維持某些公共事業(yè)及某些公共設(shè)施。斯密的思想主張是符合當(dāng)時(shí)資產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)狀況的。市場(chǎng)中的當(dāng)事人在某種意義上確實(shí)可以看作是平等的，這也就決定了民法所遵循的平等、自愿、等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t是符合當(dāng)時(shí)的集體情況并可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。　　

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)的權(quán)利主體也逐漸發(fā)生了分化，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。在市場(chǎng)上交易的主體不再是千篇一律的同質(zhì)的個(gè)人，而是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)后，強(qiáng)者與弱者的同臺(tái)競(jìng)藝。壟斷、失業(yè)等現(xiàn)象迫使政府積極行動(dòng)起來(lái)，隨著凱恩斯主義的興起，國(guó)家干預(yù)理論成為西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流思想。羅斯福新政成為當(dāng)代政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的典型代表。在新政時(shí)期，羅斯福總統(tǒng)頒布了大量的經(jīng)濟(jì)法律，為資本主義的又一次復(fù)興寫下了關(guān)鍵的一筆，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況是經(jīng)濟(jì)法產(chǎn)生的內(nèi)在基礎(chǔ)。　　

經(jīng)濟(jì)法從其產(chǎn)生之日起，便在理論上受到其它法律部門的關(guān)注，當(dāng)然，更多的是置疑。不過(guò)，榮獲“當(dāng)代亞當(dāng)·斯密”稱號(hào)的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論之一的現(xiàn)代貨幣主義理論的集大成者，米爾頓·弗里德曼也認(rèn)為：市場(chǎng)自由并不排除政府的某些管理，相反，卻需要政府采取必要的手段來(lái)加以保護(hù)和促進(jìn)，政府應(yīng)當(dāng)在以下三個(gè)方面發(fā)揮作用：一是扮演壟斷和外部負(fù)效應(yīng)的反對(duì)者；二是充當(dāng)市場(chǎng)規(guī)則的制訂者和裁判者；三是有限度地充當(dāng)社會(huì)的家長(zhǎng)，進(jìn)行某些必要的資助，實(shí)行濟(jì)貧的“負(fù)所得稅制度”。筆者上述提到的是經(jīng)濟(jì)自由主義有代表性的經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用。至于說(shuō)到極力主張政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的凱恩斯學(xué)派，他們認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用更是巨大無(wú)比。　　

總而言之，無(wú)論是亞當(dāng)·斯密的經(jīng)濟(jì)自由主義思想，還是凱恩斯的政府干預(yù)主義，都沒(méi)有排斥政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)中的重要作用，這也構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)法產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何提高效率的解說(shuō)，經(jīng)濟(jì)法是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何保持公平的詮釋。二者是用不同的語(yǔ)言，從不同的角度來(lái)解說(shuō)同一種事物，但二者之間又有不可忽視的內(nèi)在聯(lián)系。沒(méi)有公平的效率，經(jīng)過(guò)貧富不均，最終走向毀滅；沒(méi)有效率的公平，經(jīng)過(guò)共同貧窮，最終也走向毀滅。可見，處理好公平與效率的關(guān)系，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法之間如何銜接好的重要關(guān)系。　　

目前，我國(guó)關(guān)于經(jīng)濟(jì)法學(xué)的理論可以分為：經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)論、經(jīng)濟(jì)干預(yù)論、國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理關(guān)系論、需要干預(yù)論和社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)利益等多種學(xué)說(shuō)。盡管諸多經(jīng)濟(jì)法理論互有差異，但有一點(diǎn)是共同的，就是要發(fā)揮國(guó)家這只看不見的手的作用，來(lái)實(shí)現(xiàn)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。　　

（2）經(jīng)濟(jì)法調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的現(xiàn)狀　　

我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非理性問(wèn)題，已嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，也顯示出我國(guó)經(jīng)濟(jì)法存在的嚴(yán)重問(wèn)題，宏觀調(diào)控法立法的滯后性，產(chǎn)業(yè)立法的錯(cuò)位，作為基本人權(quán)的住宅權(quán)的載體——住宅價(jià)格已經(jīng)高到大部分居民不能容忍的程度，這就要求我們必須深刻反思我國(guó)的宏觀調(diào)控法的立法、執(zhí)法、和司法等的執(zhí)行情況，下面著重探討有關(guān)價(jià)格的宏觀調(diào)控法存在的問(wèn)題。　　

①價(jià)格調(diào)控與價(jià)格法　　

價(jià)格是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是商品與貨幣交換的比例或比率。從本質(zhì)上說(shuō)，價(jià)格由價(jià)值決定，并隨供求關(guān)系的變化圍繞價(jià)值波動(dòng)。價(jià)格對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)揮著首要作用，它是一只“看不見的手”，自發(fā)地調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。可以說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮市場(chǎng)在配置資源的基礎(chǔ)性作用，就是要以真實(shí)價(jià)格為前提。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)市場(chǎng)交易方式對(duì)各種商品和生產(chǎn)要素進(jìn)行社會(huì)調(diào)配，形成不同的交易價(jià)格，價(jià)格的變動(dòng)造成了不同價(jià)格的比價(jià)關(guān)系，反映了市場(chǎng)供求狀況，體現(xiàn)了資源稀缺性程度，引導(dǎo)供求雙方作出決策。當(dāng)商品供大于求時(shí)，價(jià)格下跌，進(jìn)而刺激需求增加，供給減少；當(dāng)商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲，則會(huì)刺激供給增加，供給減少。通過(guò)這種供求與價(jià)格的相互作用，使價(jià)格趨向于價(jià)值，使供求趨于平衡，資源達(dá)到合理的配置。這一過(guò)程就是價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)揮作用的過(guò)程。最重要的是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)揮作用的情況下，在該經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)，所有的廠商都將獲得平均利潤(rùn)率，不會(huì)有哪個(gè)廠商長(zhǎng)期地、穩(wěn)定地獲得超額的壟斷利潤(rùn)，除非這個(gè)市場(chǎng)是壟斷的。　　

當(dāng)然，以上是從純粹經(jīng)濟(jì)理論意義上分析價(jià)格機(jī)制發(fā)揮作用的過(guò)程的。在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，價(jià)格機(jī)制在短時(shí)期內(nèi)的自發(fā)調(diào)節(jié)存在一定的盲目性，同時(shí)，市場(chǎng)主體在獲得信息的不完全和無(wú)限度追求最大利潤(rùn)的本性，也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格機(jī)制在調(diào)節(jié)時(shí)產(chǎn)生嚴(yán)重的缺陷。如價(jià)格信號(hào)顯示出某種產(chǎn)品的生產(chǎn)有利可圖時(shí)，生產(chǎn)者就會(huì)蜂擁而至，進(jìn)而造成該產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)剩，供大于求，再如單純依靠?jī)r(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)，勢(shì)必造成社會(huì)收入的兩級(jí)分化，市場(chǎng)產(chǎn)生壟斷，供求關(guān)系失衡，通貨膨脹等影響經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的弊端，最終產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性波動(dòng)，結(jié)果是社會(huì)資源的配置非但沒(méi)有達(dá)到優(yōu)化的目的，還會(huì)造成資源的閑置和浪費(fèi)，擾亂正常的經(jīng)濟(jì)秩序，降低社會(huì)的總體的經(jīng)濟(jì)效益。這就決定了政府必須通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)影響社會(huì)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行進(jìn)行必要的干預(yù)，適時(shí)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系的形成作出正確的引導(dǎo)，通過(guò)確立合理的價(jià)格上漲幅度，調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，通過(guò)調(diào)控價(jià)格總量變化，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益主體之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、持續(xù)、健康的發(fā)展。　　

《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》（以下簡(jiǎn)稱《價(jià)格法》）中，第一條開宗明意地規(guī)定：“為了規(guī)范價(jià)格行為，發(fā)揮價(jià)格合理配置資源的作用，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格總水平，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，制定本法。”第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。第四條規(guī)定：“國(guó)家支持和促進(jìn)公平、公開、合法的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)正常的價(jià)格秩序，對(duì)價(jià)格活動(dòng)實(shí)現(xiàn)管理、監(jiān)督和必要的調(diào)控。”第十八條規(guī)定：“下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)：（一）與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；（二）資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；（三）自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格。”第二十六規(guī)定：“穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格總水平是國(guó)家重要的宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)。”第三十條規(guī)定：“當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤(rùn)率，規(guī)定限價(jià)，實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施。”　　

②價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲中調(diào)控失靈的原因　　

《價(jià)格法》實(shí)施中的博弈主體可以分為:國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門、省、自治區(qū)、直轄市人民政府、縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門、各類經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者和其它組織。在房地產(chǎn)價(jià)格中的主體可以進(jìn)一步劃分為國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門、省、自治區(qū)、直轄市人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、居民和投機(jī)者。　　

《價(jià)格法》第三十條規(guī)定：“當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤(rùn)率，規(guī)定限價(jià)，實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施。”據(jù)該條規(guī)定，在我國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度的非理性上漲時(shí)，國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府是負(fù)有使價(jià)格趨于合理的法律責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)狀況是，國(guó)務(wù)院接連出臺(tái)針對(duì)住宅價(jià)格的宏觀調(diào)控政策，而在實(shí)際操作中卻難以得到貫徹。省級(jí)政府鮮有出臺(tái)措施抑制住宅房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，這就是我國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題后不能得到及時(shí)糾正的關(guān)鍵所在。　　

是什么原因致使這種情況的出現(xiàn)呢？正如霍爾姆斯所言：“沒(méi)有法律上可實(shí)施的義務(wù)，就沒(méi)有法律上可實(shí)施的權(quán)利，這就是為什么法律只有通過(guò)強(qiáng)制才能隨心所欲。”[32]從某種意義上說(shuō)，正是在《價(jià)格法》中缺乏強(qiáng)制省級(jí)政府實(shí)施穩(wěn)定住宅房地產(chǎn)價(jià)格義務(wù)的法律規(guī)定，才導(dǎo)致了省級(jí)政府對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的漠視和縱容。在《價(jià)格法》第六章的法律責(zé)任中，共有八條規(guī)定，其中對(duì)規(guī)定經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的有六條，占75％，涉及政府責(zé)任的第四十五條規(guī)定：“地方各級(jí)人民政府或者是各級(jí)人民政府有關(guān)部門違反本法規(guī)定， 超越定價(jià)權(quán)限和范圍擅自制定、調(diào)整價(jià)格或者不執(zhí)行法定的價(jià)格干預(yù)措施的、緊急措施的，責(zé)令改正，并可以通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。”　　

結(jié)合住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，事實(shí)是我國(guó)的局部地區(qū)（直轄市和部分省會(huì)城市）出現(xiàn)了住宅房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)負(fù)穩(wěn)定責(zé)任的首推省級(jí)政府，但由于《價(jià)格法》中第四十五條的規(guī)定，使省級(jí)政府應(yīng)履行的法律義務(wù)虛化，缺乏抑制房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的動(dòng)力，從制度變遷和公共選擇的角度分析，就是省級(jí)政府缺乏制度創(chuàng)新和進(jìn)行正確公共選擇的的激勵(lì)，才導(dǎo)致中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施難以得到有效貫徹的情況出現(xiàn)。　　

縱觀以上我國(guó)價(jià)格法的主要條款，可以得出如下結(jié)論：如果價(jià)格法真正充分發(fā)揮作用的話，房地產(chǎn)價(jià)格是不可能出現(xiàn)非理性上漲的。　　

（四）解決房地產(chǎn)價(jià)格非理性問(wèn)題的文獻(xiàn)綜述　　

自從我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲以來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題的爭(zhēng)論就從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。筆者對(duì)我國(guó)學(xué)者解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題的方法進(jìn)行文獻(xiàn)綜述，并選取比較有代表性的論點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹和評(píng)析：  　　

1、學(xué)者劉福垣認(rèn)為，對(duì)于我國(guó)目前的高房?jī)r(jià)，必須改革房地產(chǎn)流通體制，即用年租制代替批租制，用年稅制代替批稅制，這樣，才能使房地產(chǎn)價(jià)格下降至目前價(jià)格的三分之一左右。劉還認(rèn)為，房?jī)r(jià)高的真正原因在各級(jí)政府，而不在于開發(fā)商，政府是高房?jī)r(jià)的始作俑者和重要獲利者。同時(shí)，劉認(rèn)為政府必須充當(dāng)中國(guó)最大的房東，一個(gè)勞動(dòng)者把本來(lái)應(yīng)當(dāng)正常消費(fèi)的活錢變成死錢，不僅不能增值，還要支付利息，這是很不聰明的做法。全社會(huì)一大筆資金全呆滯，不產(chǎn)生現(xiàn)金流，社會(huì)級(jí)差的損失是可想而知的。[33]筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)所主張的改批租制為年租制、批稅制為年稅制忽略了房?jī)r(jià)是否合理，如果房?jī)r(jià)合理，該辦法只是將一次付款變?yōu)槎啻胃犊睿](méi)有真正減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；筆者同意房?jī)r(jià)高的真正原因是各級(jí)政府，但不同意由政府充當(dāng)我國(guó)最大的房東，如果那樣將又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的住房時(shí)代。　　

2、學(xué)者易憲容認(rèn)為，要發(fā)展住房消費(fèi)，最大的問(wèn)題不在于住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而是要把目前過(guò)高的房?jī)r(jià)調(diào)整過(guò)來(lái)，讓國(guó)內(nèi)大多數(shù)民眾有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。易認(rèn)為，政府從“土地相關(guān)規(guī)劃上、住房的交易稅與物業(yè)稅、銀行利率及信貸控制上”入手，調(diào)整房地產(chǎn)泡沫并非難事。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的困難性，最大的問(wèn)題正是我們對(duì)房地產(chǎn)屬性的定位歧義導(dǎo)致的結(jié)果。房地產(chǎn)或是投資，或是消費(fèi)。當(dāng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算時(shí)，則房地產(chǎn)時(shí)投資，因此，房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)論上漲多高，都不會(huì)反映到CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）上去；當(dāng)國(guó)家要拉動(dòng)需求時(shí)，房地產(chǎn)又是消費(fèi)了，既然是消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)自然是首功一件了。[34]根據(jù)掠奪經(jīng)濟(jì)理論，[35]易還認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在房地產(chǎn)商利用政府權(quán)力對(duì)城市弱勢(shì)民眾及農(nóng)民土地資源的掠奪。筆者認(rèn)為，從宏觀調(diào)控的角度分析，正是房地產(chǎn)業(yè)的定位錯(cuò)誤，導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展，這是我國(guó)在建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中對(duì)宏觀調(diào)控法忽視的后果。　　

3、學(xué)者汪利娜、殷劍峰認(rèn)為，在我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展中，住房結(jié)構(gòu)扭曲和可支付住房的供給不足才是困擾其健康發(fā)展的最大問(wèn)題，也是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)最應(yīng)注意的問(wèn)題。汪還認(rèn)為，某些地方政府在土地供應(yīng)方面的壟斷導(dǎo)致地價(jià)過(guò)高，這也是開發(fā)規(guī)模及資金需求龐大的主要原因之一。[36]筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)的土地制度，住房的土地價(jià)格是政府必須嚴(yán)格調(diào)控的，只有住房土地價(jià)格保持在合理的范圍內(nèi)，才能建造合理的可支付住房，所以地方政府保持房地產(chǎn)土地價(jià)格的合理是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的最大問(wèn)題。　　

4、學(xué)者朗咸平認(rèn)為，歷史上（世界各國(guó)）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，沒(méi)有哪個(gè)是以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的，一個(gè)城市僅依靠房地產(chǎn)是不能把經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)起來(lái)的。我們所應(yīng)追求的是這個(gè)城市有一個(gè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，以競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展一個(gè)城市的未來(lái)。這個(gè)城市上去了，民生富裕了，房地產(chǎn)是一個(gè)后續(xù)的工作，要發(fā)展一些配套設(shè)施，房地產(chǎn)推出來(lái)才有人去買。這個(gè)過(guò)程如果顛倒過(guò)來(lái)，最后房地產(chǎn)的泡沫反而會(huì)阻礙這個(gè)城市的發(fā)展。朗認(rèn)為以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，證明中國(guó)的資源通過(guò)各種管道嚴(yán)重地被誤導(dǎo)。[37]筆者同意該觀點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)只能作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不能作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這是一國(guó)產(chǎn)業(yè)法應(yīng)當(dāng)明確的。　　

5、學(xué)者鐘偉認(rèn)為，目前大部分城鎮(zhèn)居民并不具備購(gòu)置新房的能力，房地產(chǎn)問(wèn)題的主要原因是收入分配不公，政府缺位和高速貨幣化進(jìn)程造成的。[38]筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)是對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題的部分概括，在這三個(gè)原因中，政府缺位是首要原因。即使存在收入分配不公和高速貨幣化進(jìn)程，如果政府制定切實(shí)有效的制度，保證住宅市場(chǎng)的非投機(jī)性，房地產(chǎn)問(wèn)題是完全可以避免的。　　

6、學(xué)者喬新生認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，從根本上說(shuō)是決策不民主的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、發(fā)展，脫離了民主發(fā)展的軌道，成為了既得利益集團(tuán)賺取高額利潤(rùn)的重要產(chǎn)業(yè)。要想從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，必須從發(fā)展民主角度著手，徹底改變我國(guó)城市資源配置不合理的現(xiàn)象。[39]筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)是從政治學(xué)的視角分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的，也具有一定道理，但民主更重要的是程序。多數(shù)人的錯(cuò)誤在歷史上也層出不窮，民主并不是包治百病的良方，關(guān)鍵是要找出房地產(chǎn)問(wèn)題的深層經(jīng)濟(jì)原因，畢竟，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。　　

上述觀點(diǎn)是我國(guó)目前比較有代表性的對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的總結(jié)，可以看出，以上觀點(diǎn)大部分是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，也有學(xué)者從政治學(xué)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題提出了看法。　　

三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度構(gòu)建的理論基礎(chǔ)　　

正如亞歷山德羅·萊維教授認(rèn)為的：“法律規(guī)范是連接經(jīng)濟(jì)規(guī)則與倫理規(guī)則的結(jié)合部。”[40]特別是本文所論述房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的，每一個(gè)規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格制度的出臺(tái)，都是對(duì)原來(lái)房地產(chǎn)制度的變遷，而這種變遷，從某種意義上說(shuō)，正是相關(guān)的利益集團(tuán)公共選擇的結(jié)果。所以說(shuō)，借鑒經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，從制度變遷和公共選擇的角度來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的法律問(wèn)題是一種有益的探索。　　

（一）制度變遷理論的視角　　

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的出現(xiàn)，是對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重大突破。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)都集中在資源、技術(shù)、偏好等方面，而其它的協(xié)調(diào)與組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的制度則往往被認(rèn)為是當(dāng)然的存在，把市場(chǎng)的運(yùn)作看作是完全無(wú)摩擦的過(guò)程，忽視了制度在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的巨大作用。但在經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展到今天，制度已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)至關(guān)重要的因素。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的崛起就是明證。　　

在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，不同的學(xué)者有著不同的認(rèn)識(shí)。如美國(guó)學(xué)者諾思認(rèn)為: 制度是一系列被制定出來(lái)的規(guī)則，守法程序和行為的道德論理規(guī)范，它旨在約束追求主體福利或效用最大化利益的個(gè)人行為。[41]青木昌彥將制度概括為關(guān)于博弈重復(fù)進(jìn)行的重要方式的共有信念的自我維持系統(tǒng)。[42]平喬維奇認(rèn)為制度是對(duì)人類重復(fù)交往所作的法律的、行政的和習(xí)慣性的安排。[43]　　

不管學(xué)者對(duì)制度理解的差異如何，關(guān)于制度的基本理論學(xué)者還是有共識(shí)的。如都認(rèn)為制度包括正式約束和非正式約束。其中正式約束是指人們有意識(shí)創(chuàng)造的一系列規(guī)則，包括政治規(guī)則、司法規(guī)則、經(jīng)濟(jì)規(guī)則。從憲法到普通法律，它們共同構(gòu)成了一個(gè)約束人們行為的規(guī)則等級(jí)結(jié)構(gòu)。非正式約束是指價(jià)值觀念、倫理規(guī)范、道德觀念、風(fēng)俗習(xí)慣等。它們是人們?cè)陂L(zhǎng)期交往中無(wú)意識(shí)形成的，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中有著持久的生命力。　　

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為：制度是與人的動(dòng)機(jī)、行為有著內(nèi)在的聯(lián)系，歷史上任何制度，都是當(dāng)時(shí)歷史條件下人們利益選擇的結(jié)果；制度是一種公共物品，作為行為規(guī)則，它并不是針對(duì)特定的人設(shè)計(jì)的，而是具有一定的普遍性。制度的功能是通過(guò)提供一系列界定人們行為選擇方式的規(guī)則，來(lái)調(diào)整人們之間的相互關(guān)系，從而減少環(huán)境中的不確定性，減少交易費(fèi)用，保護(hù)產(chǎn)權(quán)，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。　　

所謂制度變遷，是指制度的替代、轉(zhuǎn)換與交易過(guò)程。從歷史發(fā)展的過(guò)程來(lái)看，制度的變遷是通過(guò)每一個(gè)具體的制度創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)的。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于制度變遷的基本假定是：在現(xiàn)存的制度結(jié)構(gòu)中無(wú)法獲得潛在的利潤(rùn)，那些希望獲得該利潤(rùn)的利益集團(tuán)采取各種措施，推動(dòng)了制度的變遷。　　

關(guān)于制度變遷的方式，在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的理論認(rèn)為，制度變遷分為誘致性制度變遷和強(qiáng)制性制度變遷。誘致性制度變遷是指由個(gè)人或某個(gè)群體，在響應(yīng)獲利機(jī)會(huì)時(shí)自發(fā)倡導(dǎo)組織實(shí)施的制度變遷。強(qiáng)制性制度變遷是指由國(guó)家采取正式的規(guī)則引入和實(shí)行的制度變遷，正式規(guī)則包括命令、法律、政策等。　　

制度變遷理論雖然產(chǎn)生于西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)踐背景，但制度變遷理論關(guān)于制度結(jié)構(gòu)、制度均衡、制度變遷的方式、制度變遷的路徑等問(wèn)題的分析，是高度抽象理性思維的產(chǎn)物，對(duì)所有制度都具有不可忽視的指導(dǎo)作用，因?yàn)閺母旧险f(shuō)，制度和制度變遷是人類社會(huì)共有的現(xiàn)象。具體到我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度變遷來(lái)說(shuō)，從住房福利化的分配制度，逐步將房地產(chǎn)業(yè)從基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)改變?yōu)橄葘?dǎo)性產(chǎn)業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，直至定位于新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。都充分反映了利益集團(tuán)追求潛在高額利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，都是對(duì)原來(lái)制度的某種變遷。而房地產(chǎn)法律制度作為國(guó)家的立法的重要內(nèi)容之一，就是要將這些制度變遷的結(jié)果法律化、制度化。同時(shí)，建立房地產(chǎn)法律制度是國(guó)家行為，其本身也是制度改革和創(chuàng)新的重要途徑。在筆者看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的構(gòu)建，是強(qiáng)制性變遷的結(jié)果。國(guó)家在房地產(chǎn)制度的構(gòu)建中發(fā)揮著首要的作用。從這個(gè)角度上說(shuō)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)制度的正確構(gòu)建負(fù)有首要的責(zé)任，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展，說(shuō)明在房地產(chǎn)制度存在問(wèn)題，需要進(jìn)行制度變遷。　　

（二）公共選擇理論的視角　　

公共選擇是與市場(chǎng)中的個(gè)人選擇相區(qū)別而言的。市場(chǎng)中的個(gè)人選擇是指?jìng)€(gè)人出于自愿，分散、個(gè)別、隨機(jī)作出的選擇，其收益和風(fēng)險(xiǎn)也由選擇者個(gè)人負(fù)責(zé)，個(gè)人相互之間不發(fā)生強(qiáng)制性的關(guān)聯(lián)影響；而公共選擇是指人們通過(guò)民主政治過(guò)程來(lái)確定公共物品的需求、供給與產(chǎn)量，是把個(gè)人選擇轉(zhuǎn)換為集體選擇的機(jī)制，其結(jié)果取決于聯(lián)合的、集體的決策行動(dòng)。　　

公共選擇理論有兩大基本觀點(diǎn)和方法：一是個(gè)人行為的“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)，二是交易經(jīng)濟(jì)學(xué)方法。　　

對(duì)于前者，公共選擇理論認(rèn)為：個(gè)人是根據(jù)他們所受到的約束，為追求效用最大化而行動(dòng)的，個(gè)人被構(gòu)造為尋求促進(jìn)自身利益最大化的人。與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)不同，公共選擇理論將“經(jīng)濟(jì)人”的角色擴(kuò)展到了政治領(lǐng)域，認(rèn)為在政治選擇過(guò)程中，從一般意義上說(shuō)，政治家、選民、官員和利益集團(tuán)都自覺(jué)或不自覺(jué)地扮演著“經(jīng)濟(jì)人”的角色；并且認(rèn)為政治過(guò)程類似于市場(chǎng)過(guò)程，在政治過(guò)程中，不存在根據(jù)公共利益進(jìn)行的選擇，只是各種利益集團(tuán)之間所締結(jié)的協(xié)議。　　

對(duì)于后者，公共選擇理論認(rèn)為：必須把極大化范例從經(jīng)濟(jì)學(xué)工具中的統(tǒng)治地位上驅(qū)逐掉，停止過(guò)分憂慮資源配置及其效率問(wèn)題，應(yīng)將注意力集中在廣義交易的起源、所有權(quán)及制度上。在這里，公共選擇學(xué)派將研究的重點(diǎn)轉(zhuǎn)換到人們中間的各種協(xié)定過(guò)程上來(lái)，不再局限于研究市場(chǎng)中個(gè)人的行為，而是根據(jù)交易范例把研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到政治和政治活動(dòng)過(guò)程上來(lái)，把政治視為類似于市場(chǎng)的過(guò)程，認(rèn)為不管是誰(shuí)，都通過(guò)進(jìn)入社會(huì)，在政治市場(chǎng)中相互發(fā)生作用，根據(jù)自身的利益來(lái)尋求實(shí)現(xiàn)它的手段。　　

公共選擇理路的興起，除了來(lái)源于自由主義思想在社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域的復(fù)興外，一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)原因是政府行為保露出來(lái)的種種問(wèn)題，如政府失靈、尋租效率低下等問(wèn)題，也促使人們對(duì)政治和立法實(shí)踐進(jìn)行新的思考。公共選擇的重要觀點(diǎn)是它不再把公共物品或公共事物的選擇，簡(jiǎn)單地看作一個(gè)理性社會(huì)計(jì)劃者的行動(dòng)或者一個(gè)追求社會(huì)福利函數(shù)最大化的問(wèn)題，而是將其還原為一個(gè)社會(huì)利益沖突與調(diào)和的問(wèn)題，一個(gè)不同社會(huì)利益集團(tuán)之間的相互關(guān)系問(wèn)題。在一個(gè)社會(huì)中當(dāng)然會(huì)存在著公共利益，對(duì)它正確認(rèn)識(shí)和在實(shí)踐中作為衡量具體制度是否合理的標(biāo)準(zhǔn)也是必要的，但是注意到具體利益的分歧沖突與博弈也是同樣重要的。因?yàn)閷?duì)一個(gè)政策或法律制度內(nèi)容具有決定性影響的因素，可能恰恰是利益的沖突與博弈的結(jié)果。公共利益與其說(shuō)是人們追求的目標(biāo)，毋寧說(shuō)是公共選擇的結(jié)果。根據(jù)公共選擇理論，可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性狀況也是公共選擇的結(jié)果，是什么原因促成了公共選擇的結(jié)果與公共利益相違背的結(jié)果？學(xué)者喬新生的觀點(diǎn)值得深思，即“房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，從根本上說(shuō)是決策不民主，成為既得利益集團(tuán)賺取高額利潤(rùn)的重要產(chǎn)業(yè)。”[44]　　

（三）制度變遷與公共選擇理論對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)法律制度的啟發(fā)　　

由于制度變遷與公共選擇理論都注意對(duì)制度的分析，因此借鑒它們的研究成果對(duì)正確重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)制度是大有裨益的。　　

根據(jù)制度變遷和公共選擇理論，“制度創(chuàng)新來(lái)自于統(tǒng)治者而不是選民，這是因?yàn)楹笳呖偯媾R著搭便車問(wèn)題。”[45]這表明在我國(guó)的房地產(chǎn)制度的變遷中，政府應(yīng)當(dāng)起著至關(guān)重要的作用。事實(shí)上，我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，是由政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性變遷的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，各種制度安排從一定意義上說(shuō)是由不同的利益集團(tuán)相互博弈、公共選擇的結(jié)果。當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題也是這種制度所引發(fā)的必然結(jié)果，這說(shuō)明，我們的制度安排出現(xiàn)了偏差。從某種意義上說(shuō)，廣大居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不在自由了，他們必須違背自己意志的去承受本無(wú)力負(fù)擔(dān)的高房?jī)r(jià)之苦。美國(guó)學(xué)者史蒂芬·霍爾姆斯曾言：“準(zhǔn)確地講，自由不是不需要依賴于政府；相反，積極的政府為自由提供了條件。”[46]　　

相對(duì)應(yīng)的是，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投機(jī)者結(jié)成了利益集團(tuán)，攫取了暴利。這正如奧爾森所言：“任何經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)，如果不存在特殊利益集團(tuán)，就不能長(zhǎng)期保持超額利潤(rùn)。”[47]　　

四、國(guó)際視野下的房地產(chǎn)法律保障制度的比較和借鑒　　

我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展，從另外一個(gè)角度上說(shuō)，是由政府在構(gòu)建住房法律保障制度上的缺位直接引起的。它所引起的直接后果是把不具備購(gòu)買商品房能力的城鎮(zhèn)居民推向了商品房市場(chǎng)。在此基礎(chǔ)上，地方政府又把地產(chǎn)作為資產(chǎn)來(lái)對(duì)待，片面追求高地價(jià)，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展。　　

（一）國(guó)外主要國(guó)家的房地產(chǎn)法律保障制度 [48]　　

1、美國(guó)的房地產(chǎn)法律保障制度概況　　

20世紀(jì)30～50年代，美國(guó)政府推行的是公共住房政策。國(guó)會(huì)于1937年通過(guò)了《公共住宅法案》，設(shè)立聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處，負(fù)責(zé)向地方政府提供建造公共住房的補(bǔ)貼。1949年，美國(guó)修訂了1934年通過(guò)的《國(guó)家住房法》，明確在今后6年要建造80萬(wàn)套公共住房，以比私人住房最低租金更低的房租出租給低收入者。之后，于1990年制定《國(guó)民可承受房法案》，1998年又制定了《多元家庭資助性住房改革及承受能力法案》，通過(guò)上述住宅法律保障制度，確保居民的住宅權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。[49]　　

在美國(guó)，通常年收入低于2萬(wàn)美元的家庭被視為低收入或者是貧困家庭。目前，這樣的家庭約有3900萬(wàn)人，占美國(guó)總?cè)丝诘?2.1％。對(duì)此，美國(guó)聯(lián)邦法律規(guī)定，政府住房政策的著力點(diǎn)是幫助中低收入家庭解決住房問(wèn)題。具體做法是：聯(lián)邦政府把專項(xiàng)資金核撥給地方公共住房管理部門，有地方為低收入家庭提供住房資助。為支持低收入居民購(gòu)房，美國(guó)各州印發(fā)了低利率抵押債券，并嚴(yán)格規(guī)定必須是第一次購(gòu)買房屋，收入低于或等于當(dāng)?shù)厥杖肫骄降募彝ィ?gòu)房屋價(jià)格低于或等于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)平均水平的90％，才能使用這一資金。另外，美國(guó)還出臺(tái)了低收入者購(gòu)房稅收抵免法案。低收入者如需購(gòu)房，可以向州或地方政府申請(qǐng)抵押信貸證書，擁有證書者可在10年內(nèi)享受個(gè)人所得稅的抵免。低收入者獲得稅收抵免后，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)相應(yīng)提高了購(gòu)房后的還貸能力。這一方面幫助低收入者解決了住房問(wèn)題，另一方面也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。　　

2、英國(guó)的房地產(chǎn)法律保障制度概況　　

從20世紀(jì)80年代開始，英國(guó)相繼頒布了《住宅法》、《住宅與規(guī)劃法》、《住宅與建筑法》等重要的住宅法案，共同組成住宅法律保障制度。[50]在英國(guó)，住房政策的制定和監(jiān)管是由副首相辦公室負(fù)責(zé)的。2005年，英國(guó)政府推行一項(xiàng)新的“部分產(chǎn)權(quán)”購(gòu)房計(jì)劃，購(gòu)房人可以先購(gòu)買50％的產(chǎn)權(quán)，其余部分由政府、銀行或抵押銀行分擔(dān)，并以低于市場(chǎng)的價(jià)格租給房主。這樣，首次購(gòu)房者只需湊足一半市價(jià)的房款，就可以購(gòu)房了。在許多新建的試點(diǎn)小區(qū)，新房主便是以“部分產(chǎn)權(quán)”的方式買下了自己的第一套住房。同年，英國(guó)政府又提出了一個(gè)五年計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)要以可接受的價(jià)格為每個(gè)家庭提供體面的住房。英國(guó)政府出臺(tái)的政策重點(diǎn)是向三類人傾斜：一是低收入人群，二是首次購(gòu)房的年輕人，三是社區(qū)關(guān)鍵崗位的服務(wù)人員，如護(hù)士、小學(xué)教員、消防員等。具體政策有：一是在批準(zhǔn)建房土地時(shí)，要求每一個(gè)住宅小區(qū)必須包括一定比例的低價(jià)住房。這種住房都是總價(jià)在6萬(wàn)英鎊以下的低成本、小戶型住房。質(zhì)量與其它住房完全相同；二是為關(guān)鍵崗位人員提供購(gòu)房補(bǔ)助或優(yōu)惠貸款。三是與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)。四是向租住地方政府福利公房的30萬(wàn)住戶折價(jià)出售房屋。五是將購(gòu)房印花稅的起征點(diǎn)提高到12萬(wàn)英鎊，此舉將確保超過(guò)50％的首次購(gòu)房者不用交印花稅。此外，英國(guó)政府已在倫敦等城市購(gòu)買了僅100塊土地，用以建造更多普通人能買得起的住宅。英國(guó)政府還設(shè)立了房地產(chǎn)投資基金，并對(duì)這些投資予以免稅，以促進(jìn)房屋建設(shè)。英國(guó)政府還將為首次購(gòu)房者提供額外補(bǔ)助，在2010年以前增加200萬(wàn)房主，使英國(guó)的房產(chǎn)擁有者達(dá)到75％。　　

3、韓國(guó)的房地產(chǎn)法律保障制度概況　　

伴隨著韓國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程，韓國(guó)的城市化也迅速推進(jìn)。1960年，韓國(guó)只有38％的人口居住在城市。到了2004年，韓國(guó)的城市人口已上升到89％。城市人口的急劇增長(zhǎng)，也造成了城市住房的短缺，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之飆升。為解決住房短缺，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，韓國(guó)政府把“居者有其屋”作為主要施政目標(biāo)。自上個(gè)世紀(jì)70年代以來(lái)，韓國(guó)采取多種措施，一方面加快住宅建設(shè)，同時(shí)將推行“一戶一宅”制度作為工作重點(diǎn)，確保大多數(shù)國(guó)民有自己的家。所謂“一戶一宅”制，是指一個(gè)家庭只允許購(gòu)買一套住房。為解決廣大低收入者的住房問(wèn)題，韓國(guó)政府實(shí)施了一種優(yōu)先為無(wú)房戶提供住房的制度。具體做法是，無(wú)房戶在購(gòu)房前須到制定的銀行存款，存款額度為每年約20萬(wàn)韓元；在銀行累計(jì)存款兩三年后，可獲得購(gòu)房資格，按先后順序進(jìn)行排隊(duì)、政府提供給低收入者的住房一般都是兩室一廳的房子。新住房建成后，購(gòu)房者可根據(jù)自己的需要看房，銀行可給予貸款。目前，“一戶一宅制度”已經(jīng)成為保障百姓安居樂(lè)業(yè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本制度。韓國(guó)政府之所以能夠?qū)嵭羞@項(xiàng)制度，關(guān)鍵在于韓國(guó)政府在住房方面實(shí)施了一套嚴(yán)格的檔案制度，政府對(duì)每個(gè)購(gòu)房者的住房情況都了解的清清楚楚，誰(shuí)家有房，房主何人，面積多大，是否多住宅戶等均有案可查。因此，韓國(guó)極少數(shù)出現(xiàn)富人假冒低收入者享受優(yōu)惠的情況。但近幾年來(lái)，，韓國(guó)也出現(xiàn)了利用多處住宅進(jìn)行投機(jī)的現(xiàn)象。為此，韓國(guó)政府出臺(tái)了一系列遏制房地產(chǎn)投機(jī)的政策：政府把優(yōu)先向無(wú)房戶提供的住宅比率提高到50％；在稅收上，“一戶一宅”的房主，政府收取的資產(chǎn)增值稅為9％，而有兩處或兩處以上住宅者則征收高達(dá)36％的資產(chǎn)增值稅。2003年，韓國(guó)政府又推出“住房交易申報(bào)制”，即在購(gòu)買投機(jī)區(qū)域或投機(jī)過(guò)熱地區(qū)的住房時(shí)，必須在15日向所在地的市、郡、區(qū)申報(bào)實(shí)際交易內(nèi)容，如果違反這一規(guī)定，將受到重罰。目前，韓國(guó)漢城等8個(gè)地區(qū)被定為投機(jī)過(guò)熱區(qū)，53個(gè)地區(qū)被定位投機(jī)區(qū)域。其次，從2005年1月開始，對(duì)在投機(jī)地區(qū)擁有3套以上住房的房主征收60％的資產(chǎn)增值稅，再加上居民稅等，政府收取的稅率高達(dá)75％，這些措施對(duì)房主想借賣房撈一把的夢(mèng)想徹底擊破。　　

4、新加坡的房地產(chǎn)法律保障制度概況　　

新加坡采用的公共住房制度為85％的居民提供了低價(jià)的住房，是一個(gè)政府參與市場(chǎng)相結(jié)合的體制。在過(guò)去的40多年中，新加坡政府通過(guò)強(qiáng)制性低價(jià)征用私人土地，使國(guó)有土地從1949年的31％增加到2005年的87％。政府把征用的土地用于公共實(shí)施、工業(yè)發(fā)展和公共住房建設(shè)。1964年，新加坡政府的住宅發(fā)展局推出“居者有其屋計(jì)劃”，該計(jì)劃保證為絕大多數(shù)家庭提供一套負(fù)擔(dān)得起的　100平方米　使用權(quán)的公共住房，即公共住房的價(jià)格以居民平均收入水平?jīng)Q定，居民需要拿出月收入的25％～30％支付30年的房屋貸款。設(shè)定的購(gòu)買政府公共住房的收入頂限涵蓋了80％以上的家庭，而對(duì)于超過(guò)政府規(guī)定的收入頂限又無(wú)力購(gòu)買私人商品住宅的白領(lǐng)階層也提供政府補(bǔ)貼的低于市場(chǎng)價(jià)的住房。私人住宅發(fā)展商可以購(gòu)買永久性私人土地或99年地權(quán)的政府土地開發(fā)私人商品房，價(jià)格由市場(chǎng)決定。　　

新加坡的住宅保障制度，具有以下的作用，一是普惠性的公共住房制度成為新加坡社會(huì)最主要的財(cái)富均衡機(jī)制和最大的社會(huì)穩(wěn)定機(jī)制；二是自由競(jìng)爭(zhēng)的私人商品房市場(chǎng)滿足高收入者和外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)的需求。二元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)保障了本地居民基本居住需求和社會(huì)的正常運(yùn)作，同時(shí)也滿足了新加坡高度開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。　　

（二）比較與借鑒　　

聯(lián)合國(guó)1948年的《世界人權(quán)宣言》聲明：“人人有權(quán)享受為維持本人和家屬的健康和福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)。” 我國(guó)政府于1997年10月已簽署參加了《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化權(quán)利國(guó)際公約》(CESCR)，該公約的11條第1項(xiàng)規(guī)定：“本公約締約各國(guó)承認(rèn)人人有權(quán)為其本人和家庭獲得相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)，包括足夠的食物、衣著和住房，并能不斷改進(jìn)生活條件。各締約國(guó)將采取適當(dāng)?shù)牟襟E保證實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利，并承認(rèn)為此而實(shí)現(xiàn)基于自愿同意的國(guó)際合作的重要性。”作為公約的成員國(guó)，應(yīng)當(dāng)遵守公約的規(guī)定，負(fù)擔(dān)起國(guó)家保護(hù)公民住宅權(quán)的國(guó)內(nèi)與國(guó)際義務(wù)，積極地采取適當(dāng)措施以保障我國(guó)公民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)。住宅權(quán)，即獲得適足或充分住房的權(quán)利，住宅是人類的基本需要之一應(yīng)得到法律保護(hù)的觀點(diǎn)已成為人類的一項(xiàng)共識(shí)。[51]　　

從世界主要國(guó)家住房保障制度的發(fā)展分析，可以將住房保障制度分為兩類，一是在土地資源豐富的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)以市場(chǎng)為主，政府提供的住房保障制度為輔。此類以美國(guó)為代表，這些國(guó)家中良好的社會(huì)流動(dòng)基礎(chǔ)和普通人民較高的收入水平，使其房地產(chǎn)市場(chǎng)一般情況下不會(huì)出現(xiàn)非理性發(fā)展。如紐約的房?jī)r(jià)高，但低收入居民可以很容易地搬離到其它城市或近郊更便宜的地方。二是在土地資源匱乏，居民流動(dòng)性差，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)難以形成的國(guó)家，實(shí)行政府住宅保障制度為主，市場(chǎng)調(diào)節(jié)為輔的制度。此類國(guó)家以新加坡為代表。　　

從住房保障制度的角度來(lái)說(shuō)，我國(guó)的國(guó)情和第二種情況相似，屬于上面第二種情況的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府本應(yīng)該承擔(dān)保障居民住房的基本責(zé)任，但我國(guó)卻在實(shí)際中執(zhí)行了上面第一種情況的住宅保障制度，從而引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展。　　

五、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格法律調(diào)控制度的構(gòu)建　　

正如洛克所言：“人民的福利是最高的法律。”[52]法律是利益的主要調(diào)節(jié)器。在事關(guān)數(shù)億公民的住宅權(quán)的問(wèn)題上，我們的法律卻沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，從根本上把不具備購(gòu)買商品房的居民推向了本來(lái)不應(yīng)該實(shí)行完全商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，搖擺不定的產(chǎn)業(yè)政策、政府保障職能的缺位和不當(dāng)?shù)亩愂战鹑谥贫龋率狗康禺a(chǎn)價(jià)格非理性上漲。通過(guò)以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)法律制度現(xiàn)狀的分析，筆者認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是必須建立相應(yīng)的法律制度來(lái)解決房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲的問(wèn)題。這些制度包括：　　

（一）構(gòu)建合理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度　　

產(chǎn)業(yè)是關(guān)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中提供同一產(chǎn)品或者同一勞務(wù)的各個(gè)企業(yè)、行業(yè)、部門的總稱。產(chǎn)業(yè)政策是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，“產(chǎn)業(yè)法是調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策制定和實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。”[53]產(chǎn)業(yè)法具有綜合性、協(xié)調(diào)性、表現(xiàn)形式靈活性和規(guī)范的選擇性的特征。　　

產(chǎn)業(yè)法屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇，是一項(xiàng)重要的法律制度。它的作用和地位主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：首先是產(chǎn)業(yè)法有利于國(guó)家產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)法是國(guó)家為了調(diào)節(jié)地區(qū)之間、產(chǎn)業(yè)之間以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)集團(tuán)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代化、合理化和產(chǎn)業(yè)資源的有效配置而運(yùn)用的行政和法律手段。產(chǎn)業(yè)法的立法目的從根本上來(lái)說(shuō)在于國(guó)家產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，產(chǎn)業(yè)法有利于保障國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。市場(chǎng)機(jī)制具有自發(fā)性，單純通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)資源配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整往往存在不可避免的缺陷，進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。這種失衡可能表現(xiàn)為地區(qū)之間的失衡或者產(chǎn)業(yè)之間的失衡。因此需要國(guó)家通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)法的手段來(lái)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，從而保障國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。　　

具體到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文通過(guò)對(duì)與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控相關(guān)的法律（政策）及評(píng)析，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體特點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性發(fā)展，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策制度引發(fā)的必然后果。表現(xiàn)為：一是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。如在1998年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，明確政府向城市中低收入居民提供負(fù)擔(dān)得起的經(jīng)濟(jì)適用房。到2003年時(shí)，又出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在該通知中，房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙鸩綄?shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”。正是在這樣的政策背景下，地方政府出于自身利益最大化的目的，為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營(yíng)城市土地獲取高地價(jià)，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來(lái)利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任，伴隨經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的預(yù)期和城市就業(yè)人口的迅速增加，住房需求迅速增加而供給有限，房地產(chǎn)開發(fā)商則利用獲得的土地壟斷權(quán)制造所謂的地荒論，抬高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)的預(yù)期在錯(cuò)誤的金融信貸的支持下引發(fā)了大量的投機(jī)性需求，共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。二是缺乏對(duì)正確政策的有效執(zhí)行體系。如國(guó)務(wù)院于　1994年7月18日　頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)），是房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)性政策。具體要求把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；改住房實(shí)物福利分配為住房分配貨幣化；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立以最低收入居民對(duì)象的廉租住房制度；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)行住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。可是沒(méi)有得到切實(shí)有效的執(zhí)行。　　

房地產(chǎn)業(yè)在世界各國(guó)的產(chǎn)業(yè)定位來(lái)看，是一個(gè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。而我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)不當(dāng)?shù)囟ㄎ挥谥еa(chǎn)業(yè)，并將其作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這是必須予以改變的。正如學(xué)者王小廣所認(rèn)為的：“對(duì)政府來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)理解為一個(gè)被動(dòng)型的產(chǎn)業(yè)，是社會(huì)福利的重要表現(xiàn)形式，不能作為財(cái)富增值的重要手段。”[54]所以，筆者建議：應(yīng)當(dāng)盡快制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法。在事關(guān)數(shù)億居民的住房問(wèn)題上，比較和借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法，明確我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實(shí)有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實(shí)有效的執(zhí)行。　　

（二）構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度　　

結(jié)合我國(guó)的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，建立二元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度勢(shì)在必行，即對(duì)70％普通居民住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房制度來(lái)解決；對(duì)滿足國(guó)內(nèi)高收入群體和外來(lái)投資者的住房需求，則通過(guò)完全市場(chǎng)化的商品房制度來(lái)解決。這樣保障了各類的住房需求得以實(shí)現(xiàn)，又實(shí)現(xiàn)了土地資源的利用最大化。　　

1、我國(guó)的土地社會(huì)主義公有制的性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，決定了應(yīng)當(dāng)借鑒新加坡的房地產(chǎn)法律保障制度，而不能實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)化為主的房地產(chǎn)法律制度。　　

筆者認(rèn)為，我國(guó)的住宅法律保障制度真正發(fā)揮作用之時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展之日。為此，應(yīng)通過(guò)以下步驟構(gòu)建住宅保障法律制度：　　

首先，進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住房情況普查，筆者建議對(duì)城市居民以戶為單位的住房情況進(jìn)行一次徹底的普查，了解每戶家庭的實(shí)際住房情況。只有在了解到居民住房的實(shí)際狀況后，才能為下一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)做好必要的準(zhǔn)備。這是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的基本技術(shù)前提，這個(gè)制度的建立是要從根本上對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)性需求進(jìn)行控制。　　

其次，建立全國(guó)性的房地產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)資源共享。該制度主要用于掌握房地產(chǎn)的異地交易情況，為對(duì)已經(jīng)取得一戶住宅后又購(gòu)置房地產(chǎn)的居民做好征收稅負(fù)的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作。　　

第三，地方政府對(duì)城鎮(zhèn)居民要有償提供一套能夠負(fù)擔(dān)能力具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。該住房不是福利化的，更不是無(wú)償?shù)模欠暇用癯惺苣芰Φ挠袃數(shù)摹９P者建議按照國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)推算出合理的地價(jià)，對(duì)居民基本住宅用地要提供充分保障。對(duì)居民住宅的土地出讓價(jià)格，地方政府應(yīng)當(dāng)以國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比6：1為基準(zhǔn)，以通行的地價(jià)占房地產(chǎn)價(jià)格比例的20％，來(lái)確定住宅市場(chǎng)的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)該地塊上的開發(fā)商，要求在既定的地價(jià)下，采取競(jìng)房?jī)r(jià)的措施來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)好運(yùn)作。　　

以鄭州市為例，按照2005年鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，一個(gè)普通雙職工家庭年收入約為21280元，一套　90平方米　的房地產(chǎn)價(jià)格為127680元，則地價(jià)應(yīng)為25536元。假如容積率為3，則每平方米的地價(jià)應(yīng)為851.20元。這一數(shù)字與前文中鄭州市地王的價(jià)格（每平方米約為6400元）相比，足可以看出當(dāng)前鄭州市地價(jià)的非理性程度。由于我國(guó)的土地制度實(shí)行的是社會(huì)主義公有制，決定了為居民提供合理的住宅用地是地方政府不可推卸的責(zé)任，這就要求法律對(duì)當(dāng)前住宅市場(chǎng)用地的價(jià)格作出明確合理的規(guī)定。將住宅用地真正按照有償使用的原則構(gòu)建相應(yīng)的法律制度，而不是在地產(chǎn)壟斷的情況下，將住宅市場(chǎng)用地完全推向商品化的市場(chǎng)。　　

2、、構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的商品房法律制度　　

應(yīng)當(dāng)借鑒新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式，建立有限的商品房制度，可以解決以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高收入者的比例會(huì)越來(lái)越多，他們對(duì)房地產(chǎn)的需求與中低收入者的需求是不同的，住宅保障制度難以滿足；二是對(duì)外來(lái)投資對(duì)房地產(chǎn)的需求。對(duì)于城市居民，每戶在獲得一套基本住宅后，可根據(jù)自身情況，購(gòu)買商品房。但國(guó)家仍然有必要對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控，最大限度的避免對(duì)商品房投機(jī)情況的發(fā)生。　　

（三）構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收金融法律制度　　

1、構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收法律制度　　

通過(guò)本文的分析可知，我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，在很大程度上是由于投機(jī)性需求引起的，如何有效地降低這部分需求，就成為價(jià)格調(diào)控制度研究的一個(gè)重要方面。稅收對(duì)投機(jī)性需求的控制，主要體現(xiàn)在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)。然而我國(guó)的相關(guān)稅收制度，卻是輕保有重流通的設(shè)計(jì)，在消費(fèi)環(huán)節(jié)并沒(méi)有針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求制定差別性的稅收制度，而在保有環(huán)節(jié)，我國(guó)房地產(chǎn)稅種較少，稅負(fù)較輕，使得投機(jī)購(gòu)房者的房地產(chǎn)保有成本較低，不利于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。　　

對(duì)此，筆者建議：首先針對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求制度不同的稅收制度加以調(diào)整。同時(shí)，在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策，鼓勵(lì)消費(fèi)性需求，抑制投機(jī)性需求。具體為：在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可以對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予減免契稅等的優(yōu)惠政策。在保有環(huán)節(jié)，首先要改變房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)，按房地產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅的依據(jù)。其次，盡快開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。由于我國(guó)房地產(chǎn)稅制“輕保有、重流通”的局面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制的改革就成為整個(gè)房地產(chǎn)稅制改革的重點(diǎn)。一般認(rèn)為，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種。建議對(duì)居民的第一套住房實(shí)行免稅，對(duì)第二套住房開始征收，在居民購(gòu)買第三、四套住房時(shí)要逐步實(shí)行高額累進(jìn)稅率。這樣既能促進(jìn)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求得以實(shí)現(xiàn)，又能對(duì)投機(jī)性需求起到較好的抑制作用。　　

2、構(gòu)建合理的房地產(chǎn)金融法律制度　　

房地產(chǎn)金融制度是指調(diào)整為房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)而進(jìn)行的資金籌集、容通和結(jié)算金融服務(wù)活動(dòng)的總稱。完整房地產(chǎn)金融制度包括兩大類：一是住房生產(chǎn)金融制度，指銀行及其它非銀行金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金及相關(guān)的其它信用服務(wù)。二是住房消費(fèi)融資，指銀行及其它非銀行金融機(jī)構(gòu)及住房消費(fèi)基金為消費(fèi)者提供資金和相關(guān)的其他信用服務(wù)，也稱為個(gè)人購(gòu)房抵押貸款。　　

房地產(chǎn)金融法律制度的首要目的是為居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)提供必要的信貸支持，對(duì)投機(jī)性貸款則不予信貸支持，這不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)金融制度的特點(diǎn)，筆者提出以下建議：一是對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的貸款嚴(yán)格控制，不給投機(jī)性需求金融支持。二是改變當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款比例，嚴(yán)格控制開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的囤積等投機(jī)行為。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作。“目前，來(lái)源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)擴(kuò)大資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。”[55]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從購(gòu)買土地、建設(shè)房屋到銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，均通過(guò)不同的主體直接或間接地依靠銀行資金維持。這種狀況加大了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲過(guò)程中，銀行對(duì)大量投機(jī)性需求的貸款起到了一定的助推作用。當(dāng)然，銀行實(shí)施正確的金融信貸政策，是以能夠區(qū)分消費(fèi)性住房需求與投機(jī)性住房需求為前提的，這就要求我國(guó)盡快建立詳細(xì)、準(zhǔn)確的城鎮(zhèn)居民住房情況登記制度，以便銀行能夠及時(shí)對(duì)居民房地產(chǎn)信貸的性質(zhì)作出正確的判斷。　　

通過(guò)以上相關(guān)房地產(chǎn)法律制度的構(gòu)建，筆者相信一定能夠從根本上明確我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，改變地方政府把土地作為資產(chǎn)，片面追求“高地價(jià)、土地財(cái)政”的現(xiàn)實(shí)，切斷銀行對(duì)投機(jī)性住房需求的資金支持，從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的問(wèn)題，使我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)協(xié)調(diào)的發(fā)展，廣大居民也一定能夠真正實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。　　

結(jié)    語(yǔ)　　

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲問(wèn)題出現(xiàn)，從形成原因上說(shuō)，一是由于房地產(chǎn)業(yè)政策定位不明確，致使在實(shí)際執(zhí)行中異化；二是由于地方政府把土地作為資產(chǎn)來(lái)使用，片面追求高地價(jià)；三是由于相關(guān)法律（政策）制度的互相矛盾，加上住宅法律保障制度的缺失，不當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)稅收金融制度共同導(dǎo)致的結(jié)果。從規(guī)范分析的角度來(lái)說(shuō)，則是房地產(chǎn)法律制度缺乏公正性造成的。因?yàn)闆](méi)有公正的法律，致使房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲，大多數(shù)居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)中失去了自由，房地產(chǎn)市場(chǎng)也失去的秩序。正如學(xué)者意大利學(xué)者布魯諾·萊奧尼所言：“正是政府，賦予了人們避免市場(chǎng)中其他人強(qiáng)制他們的現(xiàn)實(shí)力量。”[56]是的，政府（國(guó)家）是法律制度這一公共物品的唯一合法的供給者。政府（國(guó)家）提供這一制度不僅僅是保障房地產(chǎn)價(jià)格保持理性狀態(tài)，它還是公民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)的保障。同時(shí)，完善的房地產(chǎn)法律制度是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的前提，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展又是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要條件。可見，國(guó)家在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。也許正如學(xué)者諾斯所言：“國(guó)家的存在是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，然而國(guó)家又是人為經(jīng)濟(jì)衰退的根源。”[57]這是他給國(guó)家的詮釋，也是我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵所在。　　

參考文獻(xiàn)　　

論文類：  　　

1、劉福垣：“改革流通體制 房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)聲而落”，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》，　2006年5月19日　。　　

2、鐘偉：“中國(guó)‘房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)’和貧富不均”，《改革內(nèi)參》 2006年第19期。　　

 3、易憲容：“房地產(chǎn)是投資還是消費(fèi)”，《金融經(jīng)濟(jì)》2006年第4期。　　

4、汪利娜 殷劍峰：《2005年房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)解讀》，《中國(guó)金融》，2006年第3期。　　

4、朗咸平：“房地產(chǎn)誤導(dǎo)資源配置積累風(fēng)險(xiǎn)》”，《經(jīng)濟(jì)管理文摘》，2006年第5期。　　

5、李佳 劉學(xué)東：“國(guó)外如何幫助低收入者買房”，《金融經(jīng)濟(jì)》，2006年第2期。　　

6、龐建新：“誰(shuí)會(huì)支持成本公開”，《經(jīng)濟(jì)》，2005年第11期。　　

7、歐陽(yáng)覓劍：“房地產(chǎn)政策調(diào)控的產(chǎn)業(yè)之基”，《南風(fēng)窗》，2006年第7期。　　

8、楊孟澤：“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與地方政府行為扭曲”，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》，2006年第4期。　　

9、陳則明：“殘酷的房?jī)r(jià)更殘酷的預(yù)言”，《經(jīng)濟(jì)》，2006年第6期。　　

10、安體富：“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)稅收制度改革研究”，《經(jīng)濟(jì)研究參考》，2005第43期。　　

12、張明君：“對(duì)個(gè)人住房貸款政策變化引發(fā)的多方博弈的思考”，《經(jīng)濟(jì)研究參考》，2005第43期。　　

13、許經(jīng)勇 馬原：“穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格與住房保障制度建設(shè)”，《南通大學(xué)學(xué)報(bào)》，第22卷第1期。　　

14、張啟振：“房地產(chǎn)價(jià)格據(jù)高不下的原因及其調(diào)控”，《價(jià)格理論與實(shí)踐》，2005年第7期。　　

15、李鵬：“影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策因素與制度調(diào)整”，《商業(yè)時(shí)代·理論》，2005第9期。　　

16、劉曉英：“政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析”，《中國(guó)物價(jià)》，2005年第8期。　　

17、鮑麗香：“房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究評(píng)述”，《邊疆經(jīng)濟(jì)與文化》，2005年第9期。　　

18、胡雅萍 賈紅英 陳桂香：“論房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的政策調(diào)控”，《中國(guó)行政管理》，2005年第6期。　　

19、孔煜 魏峰 任宏：“調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的政策選擇”，《價(jià)格理論與實(shí)踐》。　　

著作類：　　

1、楊紫烜主編：《經(jīng)濟(jì)法》，北京大學(xué)出版社 高等教育出版社，1997年版。　　

2、程寶山著：《經(jīng)濟(jì)法基本理論研究》，鄭州大學(xué)出版社，2003年版。　　

3、程寶山主編：《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》，鄭州大學(xué)出版社，2004年版。　　

3、王保樹主編：《經(jīng)濟(jì)法原理》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，1997年版。　　

4、李昌麒主編：《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年版。　　

5、孫同鵬著：《經(jīng)濟(jì)立法問(wèn)題研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004年版。　　

6、[美]E·博登海默著：鄧正來(lái)譯，《法理學(xué)：法律哲學(xué)與法律方法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2004年版。　　

7、金儉著：《房地產(chǎn)法研究》，科學(xué)出版社，2004年版。　　

8、金儉著：《中國(guó)住宅法研究》，法律出版社，2005年版。　　

9、劉俊著：《中國(guó)土地法理論研究》，法律出版社，2006年版。　　

10、吳清旺 賀丹青著：《房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突與平衡》，法律出版社，2005年版。　　

11、於向平 邱艷著：《房地產(chǎn)法律制度研究》，北京大學(xué)出版社，2004年版。　　

12、[法]孟德斯鳩著：張雁深譯，《論法的精神》上冊(cè)、下冊(cè)，北京，商務(wù)印書館，1993年版。　　

13、[美]H·W·埃爾曼著：賀衛(wèi)方 高鴻鈞譯，《比較法律文化》，北京，清華大學(xué)出版社，2002年版。　　

14、[古希臘] 亞里士多德著：《政治學(xué)》，北京，商務(wù)印書館，1983年版。　　

15、[美]羅斯科·龐德著，《法律史解釋》，鄧正來(lái)譯，北京，中國(guó)法制出版社，2002年版。　　

16、[美]伯爾曼著：《法律與革命》，賀衛(wèi)方高鴻鈞 張志銘 夏勇譯，北京，中國(guó)大百科出版社，1999年版。　　

17、[意]布魯諾·萊奧尼等著：《自由與法律》，秋風(fēng)譯，長(zhǎng)春，吉林人民出版社，2004年版。　　

18、[美]R·M 昂格爾著;《現(xiàn)代社會(huì)中的法律》，吳玉章 周漢華譯，譯林出版社，2001年版。　　

19、[英]約翰·洛克著:《政府論兩篇》，趙伯英譯，陜西人民出版社，2004年版。　　

20、[美]史蒂芬·霍爾姆斯&凱斯·R·桑斯坦著:《權(quán)利的成本》畢競(jìng)悅譯，北京，北京大學(xué)出版社，2004年版。　　

21、[美]理查德·A·波斯納：《法律的經(jīng)濟(jì)分析》，蔣兆康  林毅夫譯，中國(guó)大百科全書出版社，1991年版。　　

22、簡(jiǎn)德三  王洪衛(wèi)著：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年版。　　

23、胡彬著：《制度變遷中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版。　　

24、楊繼瑞等著：《房地產(chǎn)新政——現(xiàn)狀、展望與思考》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005年版。　　

25、王彥主編：《房地產(chǎn)價(jià)格》，中國(guó)物價(jià)出版社，1995年版。　　

26、[日]野口悠紀(jì)雄著：汪斌譯，胡偉白校，《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，商務(wù)印書館，1997年版。　　

27、包宗華著：《房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1993年版。　　

28、[美]丹尼斯·J·麥肯齊著：張有仁譯，張秋航校，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003年版。　　

29、周京奎著：《金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫》，北京大學(xué)出版社，2005年版。　　

30、曹振良 高曉慧等著：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究》，北京大學(xué)出版社，2002年版。　　

31、李建建著：《中國(guó)城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004年版。　　

32、畢寶德編著：《中國(guó)土地市場(chǎng)研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，1994年版。　　

33、周誠(chéng)著：《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，商務(wù)印書館，2003年版。　　

34、王敬敏等著：《市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與宏觀調(diào)控法研究》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005年版。　　

35、郭守亭著：《中國(guó)城市化過(guò)程中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究》，河南人民出版社，2006年版。　　

36、易憲容著：《非理性的繁榮》，北京大學(xué)出版社，2006年版。　　

37、賀衛(wèi) 伍山林主編：《制度經(jīng)濟(jì)學(xué)》，機(jī)械工業(yè)出版社，2003年版。　　

38、[美]道格拉斯·C·諾思著：陳郁等譯，《經(jīng)濟(jì)史中的結(jié)構(gòu)和變遷》，上海，三聯(lián)書店，1994年版。　　

39、[日]青木昌彥著：周黎安譯，《比較制度分析》，上海，遠(yuǎn)東出版社，2001年。　　

40、[美] 曼庫(kù)爾·奧爾森著:呂應(yīng)中 吳棟等譯，呂應(yīng)中校，《國(guó)家興衰探源》，北京，商務(wù)印書館，1999年版。　　

41、吳敬璉著:《當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革》，上海，遠(yuǎn)東出版社，2004年版。　　

42、[南]斯韋托扎爾·平喬維奇著:《產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)——一種關(guān)于比較體制的理論》，蔣琳琦譯，張軍校，北京，經(jīng)濟(jì)出版社，1999年版。　　

      43、孫翠蘭著:《中國(guó)商品住宅產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)研究》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社2004年版　　

      42、郭金興著:《房地產(chǎn)的虛擬性及其波動(dòng)研究》，南開大學(xué)出版社2005年版　　

             43、[美] 曼昆著:《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》（上下冊(cè)），梁小民譯，北京大學(xué)出版社，1999年。　　

             44、Daniel F.Hinkel: Practical Real Estate Law. West Publishing Co.1991.　　

             45、Rajindar Sachar: The Right to Adequate Housing, UN 　New York　 and 　　Geneva　　,1996. United Nation Publication.　　

             46、D. Barlow  Burke, Jr.: Real Estate Transaction, Little, Brown and Company,1993.　　

后    記　　

由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位，決定了一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)該國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要作用。而這取決于其價(jià)格是否合理。可以說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格是否與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，直接關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的未來(lái)走向。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的研究，大多數(shù)學(xué)者是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析并最終提出相應(yīng)的政策建議。從經(jīng)濟(jì)角度分析，其根本的出發(fā)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，換一種角度說(shuō)，也就是效率至上。誠(chéng)然，效率是發(fā)展經(jīng)濟(jì)所必須追求的，但違背公正的追求效率，最終必將適得其反。而法律是追求公正的事業(yè)，正是從這個(gè)角度上說(shuō)，以法律的視角來(lái)分析我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性狀況，并提出相應(yīng)的建議，應(yīng)該是一種有益的嘗試。　　

以此作為碩士論文研究的題目，筆者思考了許久。一則是國(guó)內(nèi)從法律角度研究該問(wèn)題的文獻(xiàn)甚少；二則是對(duì)此問(wèn)題研究，必然涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)的諸多問(wèn)題，而這卻是筆者的薄弱環(huán)節(jié)；三則是在我國(guó)目前立法部門利益化的背景下，提出相應(yīng)的法律建議的意義究竟有多大。但還是有一種責(zé)任心驅(qū)使我堅(jiān)定了以此為題的信念，一定要糾正我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的根本性錯(cuò)誤——把住宅地產(chǎn)作為資產(chǎn)來(lái)對(duì)待，這樣的后果就必然引起房地產(chǎn)泡沫。　　

本文的選題、資料收集、寫作、修改，一直到定稿，都離不開幾位老師的熱忱幫助。尤其是導(dǎo)師金香愛副教授在日常學(xué)習(xí)和寫作過(guò)程中對(duì)我的諄諄教誨和精心指導(dǎo)。　金　老師給我的印象是深刻的，她對(duì)學(xué)問(wèn)的不懈追求，嚴(yán)格認(rèn)真的治學(xué)精神，博學(xué)、深刻的理論修養(yǎng)，深刻影響著我，鞭策著我，使我在學(xué)業(yè)上從來(lái)不曾懈怠。還有　程寶山　教授，他學(xué)識(shí)淵博、人格高尚，在經(jīng)濟(jì)法理論上孜孜不倦的追求，深刻感染了我，使我在經(jīng)濟(jì)法學(xué)術(shù)上前進(jìn)的步伐不敢停息；　呂明瑜　教授生動(dòng)的教學(xué)方法、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)精神；教學(xué)深入淺出、對(duì)學(xué)術(shù)至真的追求是曹　明睿副　教授的教學(xué)風(fēng)格，這些都使我終生難以忘記。　　

在此，要感謝我的同學(xué)，是他們讓我在經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)的大家庭中獲得了友誼和知識(shí)。　　

最后，還要感謝我的家人，沒(méi)有他們的支持，我是不可能完成學(xué)業(yè)的。　　

李勝利　　

                       二ΟΟ七年五月二十日　　

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)