房價三論
海龜閑人
壟斷——房價高企的根源
房價持續(xù)高攀，是大家都看到的事實。自從2003年前后實行土地招標(biāo)出讓制度以來，北京的房價基本上沒有真正下跌的時候。即使在美國房價下跌、美國政府接管“房利美”、“房地美”給中國敲響警鐘之后的兩年間，雖然政府和媒體真真假假地大喊著給房價降溫，北京房市也僅僅是市場蕭條但價格堅挺。
房價持續(xù)高漲的根源是什么？
壟斷。
房子的建造成本（即設(shè)計、建設(shè)的人工費加材料費再加市政配套費）是多少呢？
每平方米壹仟元左右；在勞動力成本低的小城市，低于1000元，一般高于500元；在勞動力成本高的城市，高于1000元，一般低于1500元。依據(jù)？任何一個房地產(chǎn)公司的賬本。
現(xiàn)在，一個普通縣級市的房價突破3000元，北京等大城市的住房價格早已突破萬元，中心地帶進入2萬元價位。以此計算，房價是建造成本的3倍到20倍以上，毛利潤率百分之二百到百分之二千以上。至于利潤被誰享受，大家心里都有一本帳。
什么行業(yè)能夠在這樣長的時間內(nèi)穩(wěn)定地獲得這樣高的利潤？只有壟斷行業(yè)。
但是，表面上看，我國的房屋市場不是壟斷的，而是自由競爭的市場。政府招標(biāo)出讓土地，房地產(chǎn)企業(yè)競標(biāo)購買，多么自由啊！房地產(chǎn)企業(yè)造的房子，隨行就市，賣房的公司自由定價，買房的人隨意砍價，兩廂情愿，訂立合同，多么完美的市場運作圖像。至于二手房市場，大多是兩個自然人之間的交易，更是完全自由。說我國的房地產(chǎn)市場是壟斷市場，大有污蔑或栽贓的嫌疑。
如果在房價的迷霧之下，認真核實房屋的建造成本，顯然無法用自由市場和自由競爭解釋房地產(chǎn)市場的百分之二千的高利潤。奧妙在哪里呢？
奧妙應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)市場的供應(yīng)源頭來找。
政府壟斷了土地供應(yīng)，即政府壟斷了土地市場，因為根據(jù)我國憲法，土地是屬于國家的，國家是由政府運作的。對于這個是不是壟斷，想必不會有爭議吧。
房產(chǎn)商壟斷了房屋市場，因為根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，只有房產(chǎn)商才有資格進入政府拍賣土地的會場參與競拍并有權(quán)在競拍得到的土地上建造和出售房屋，任何其他的公民、團體或企事業(yè)單位都沒有競拍土地的資格，也沒有建自住房、職工住房的資格，更不用說建造房屋到市場上出售了。這是自從90年代房改以來我們的住房制度設(shè)計，是這個制度目前運行的現(xiàn)實圖像。對于這一現(xiàn)實境況，想必也不會有爭議吧。有爭議可能是：房地產(chǎn)商不是一兩個人或一兩個企業(yè)，而是從事這個行業(yè)的全體企業(yè)；哪一個行業(yè)的市場不是由這個行業(yè)的全體從業(yè)人員和/或企業(yè)壟斷的呢？為什么單單指責(zé)房地產(chǎn)行業(yè)是壟斷行業(yè)呢？因為，并不是只有房地產(chǎn)商才有建造商品房的能力，但是，政府規(guī)定只有房地產(chǎn)商才能夠建造商品房出售，政府將進入這個行業(yè)的門檻定得如此之高，以至于只有一小撮企業(yè)才能夠獲得從業(yè)資格，造成了這一小撮企業(yè)壟斷了房地產(chǎn)市場。
如果對上述兩點沒有爭議，那么，在政府壟斷土地市場和房產(chǎn)商壟斷房屋市場情況下，我們能夠有自由競爭的房地產(chǎn)市場嗎？難道說兩個壟斷市場加在一起，等于一個自由競爭的市場嗎？
可能提出的一個反駁是：二手房市場是自由競爭的市場，政府和房產(chǎn)商都沒有明顯地干預(yù)。表面上看，似乎是這樣的。但是，二手房市場不是一個獨立的市場，它的價格是受新建房屋市場的價格主導(dǎo)的。這個主導(dǎo)可能不是政府或房地產(chǎn)商有意為之，而是房地產(chǎn)市場的本身的內(nèi)在屬性決定了的。
間接稅——房價高企的本質(zhì)
在中國這個特殊環(huán)境下，高房價的本質(zhì)是間接稅。
什么是間接稅？對此沒有完全一致的放之四海而皆準(zhǔn)的定義，各種學(xué)派都可以給出不完全等同于其他學(xué)派的定義。但是，各派一致的觀點是：所謂間接稅，是指納稅義務(wù)人不是稅收的實際負擔(dān)人。屬于間接稅稅收的納稅人，雖然表面上負有納稅義務(wù)，但是實際上已將自己的稅款加于所銷售商品的價格上，由消費者負擔(dān)或用其他方式轉(zhuǎn)嫁給別人。例如，對煙酒類征收的消費稅是典型的間接稅，繳納煙酒消費稅的工廠與商店，實際上不是最終納稅人，煙廠和酒廠將煙酒消費稅轉(zhuǎn)嫁給了商店，商店又將它轉(zhuǎn)嫁給了消費者，最終是消費者負擔(dān)了煙酒消費稅。
本文說“高房價的本質(zhì)是間接稅”，這個觀點不太容易被政府接受，因為政府在房屋建造和銷售過程中僅僅按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定征收了諸如增值稅、交易稅、印花稅等等稅種，沒有額外征收任何法外稅種。
為了討論的方便，讓我們看看北京最新的“雙料地王”。 2009年11月21日 ，大龍地產(chǎn)以50.5億元拿下順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地。該地塊占地面積約52.7萬平米，按容積率為0.62計算，樓面地價2.99萬元/平米。這項土地交易的樓面地價和成交價都刷新了北京土地市場紀(jì)錄，成為北京“雙料”地王。如果大龍地產(chǎn)將來以5.00萬元/平米出售它建造的房屋，那么，購房人繳納的5萬元購房款中，有2.99萬元（即房價的59.8%）是交給北京市政府的；如果大龍地產(chǎn)的房價是4.00萬元/平米出售它建造的房屋，那么，購房人繳納的4萬元購房款中，仍然有2.99萬元是交給北京市政府的，只是北京市政府所得上升到了房價的74.75%。
將北京市政府與大龍地產(chǎn)之間的地產(chǎn)交易、大龍地產(chǎn)與購房人（即消費者）之間的房產(chǎn)交易，作同一個房地產(chǎn)交易的兩個交易階段看待，那么，這個涉及土地和房子的完整的房地產(chǎn)交易中，北京市政府在這個交易過程中獲得的2.99萬元/平米的財政收益，具有如下特征：
1、強制性。每一個購房人（即消費者） 都必須繳納，除非你不買房，此為強制性之一。每一個購房人（即消費者）都必須按照2.99萬元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納，除非大龍地產(chǎn)愿意以低于2.99萬元/平米的價格出售它建造的房屋，也即除非大龍地產(chǎn)愿意代替消費者繳納北京市政府在房價中所得的份額，此為強制性之二。
這兩個強制性不是大龍地產(chǎn)的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地特有的，而是現(xiàn)今中國任何一個商品房項目都有的。中國任何一個商品房購買者都要支付政府在房價中所得的份額。然而，這兩個強制性正是國家稅賦的特征。
2、無償性。稅賦的無償性是指國家對具體納稅人既不需要直接償還，也不付出任何形式的直接報酬。無償性是稅收的關(guān)鍵特征。假如香煙的消費稅是30%，購買香煙的人在購買10元一包的香煙時，已經(jīng)繳納了4元稅款。政府取得這3元稅款與制造和銷售香煙的原料成本、人工成本或任何服務(wù)沒有任何關(guān)系，也就是說，政府不是因為提供服務(wù)或報酬才取得這3元稅款，而是憑借政治權(quán)力。政府從房價中所得的份額與這3元稅款是一個性質(zhì)的，盡管政府提供了建房使用的土地。
為什么呢？
這需要區(qū)分政府收取的“稅”和“費”之間的差別。
假如一個商人從國外進口食品，他需要向海關(guān)支付關(guān)稅和衛(wèi)生檢疫費。海關(guān)收“稅”的依據(jù)是稅法，收“費”的依據(jù)是進行衛(wèi)生檢疫時的成本。也就是說，海關(guān)在進行衛(wèi)生檢疫時使用了場地、儀器、人工等等，收取衛(wèi)生檢疫費以支付這些成本。衛(wèi)生檢疫費不能低于這些成本費用，否則就需要花費納稅人的錢為這個進口商支付進口費用；也不能高于這些成本費用太多，否則就是不合理收費。凡是政府收“費”，都必須有對應(yīng)成本支出，并且“費”的高低必須與成本相稱。
北京市政府在從房價中獲得2.99萬元/平米的份額時，沒有任何成本投入，因此，北京市政府從房價中所得的份額是“稅”，而不是“費”。北京市政府向房地產(chǎn)商出讓土地收取款項時使用的是“土地使用費”一類的名稱。這個名稱混淆了“稅”和“費”之間的差別。是不是這樣呢？請我們的經(jīng)濟學(xué)家、法律專家、稅務(wù)專家等詳細鑒別一下吧。
一種可能的觀點是：土地是有價值的，土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)；北京市政府以土地作為投入，換取房價的份額，因此，北京市政府從房價所得的份額不是無償。
對該觀點，反駁的意見是：該觀點并沒有證明北京市政府在從房價中取得2.99萬元/平米份額時有成本投入。所謂政府有成本投入，必須是政府花費自身的財政收入支付了人工費用、設(shè)備折舊或服務(wù)費用等等，而不是政府用原本屬于全民的財產(chǎn)做了一項投資。政府在出讓土地使用權(quán)的過程中，沒有任何成本投入，除非政府在此過程中因為雇傭非政府機構(gòu)從事規(guī)劃、評估等等活動而支付了費用。
這種無償性不是北京市政府在從順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅房價中獲得的2.99萬元/平米的份額特有的，而是現(xiàn)今中國任何一個商品房項目都有的。這種無償性正是國家稅賦的特征。
3、固定性。固定性指國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定課稅對象和課征額度。政府從房價所得的份額不具有這種屬性，因此，本文說“政府從房價所得的份額的本質(zhì)是間接稅”，而沒有說“政府從房價所得的份額就是間接稅”。政府是以“土地使用費”等名義實質(zhì)上征收了“土地稅”。
4、間接性。北京市政府在大龍地產(chǎn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅房價中獲得了2.99萬元/平米的份額，大龍地產(chǎn)又將這2.99萬元/平米的負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了購房人（即消費者），最終是由購房人（即消費者）而不是大龍地產(chǎn)支付了北京市政府的份額。這正是間接稅的特征。這種間接稅征是現(xiàn)今中國任何一個商品房項目的土地出讓金都有的。
解鈴還須系鈴人——房價高企的未來
房改的成就是巨大的。這一點雖有疑義，不是本文存疑。
房改以來，房價持續(xù)高企帶來的問題和風(fēng)險是明顯和危險的。對這一點，恐怕疑義也不大。
一項制度在設(shè)計之初，設(shè)計者通常會考慮和比較新制度的利與弊、收益與風(fēng)險。但是，要求設(shè)計者在制度實施之前將預(yù)見到全部風(fēng)險是不現(xiàn)實的，否則，就沒有必要提出“摸著石頭過河”了。我們目前的住房制度以及出讓土地的方式遇到的問題和風(fēng)險，即屬此類。
問題是，出現(xiàn)了負面效應(yīng)之后，怎么解決呢？
解鈴還須系鈴人。
我們的改革是自上而下的改革，要解決問題，避讓風(fēng)險，仍然在于政府的認識和行動。
如果允許大家議一議“土地使用費”究竟是“稅”還是“費”，或許是有益的。
如果我們面對這么大數(shù)額的政府財政收入，分不清它究竟是“稅”還是“費”，或者認為沒有必要區(qū)分它是“稅”還是“費”，或者認為它既不是“稅”也不是“費”，而是土地出讓金的“金”，是出讓全民財產(chǎn)所得的“金”，那么，恐怕我們還要在迷霧中再摸索一段時間。如果我們認為它是“費”，那么，它就應(yīng)當(dāng)與政府的成本投入相稱。如果它是“稅”，那么，它就不應(yīng)當(dāng)越高越好，就應(yīng)當(dāng)有個限度，有稅收的“固定性”。如果它是出讓全民財產(chǎn)所得的“金”，金子嗎？那當(dāng)然越多越好了！！！
你認為它是什么？“稅”，“費”，還是“金”？
這實在是一個應(yīng)當(dāng)辯一辯的問題？
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