回網(wǎng)友一封來(lái)信。
你好：
今天偶然拜讀了你的博客，覺得寫得很好，很客觀。但看完后有個(gè)疑問(wèn)想再請(qǐng)教一下。
從租金率、空置率、收入比看，任何人都知道房市泡沫之巨。但中央政府要保八，地方
政府要賣地，政府的強(qiáng)力政策是完全站在高房?jī)r(jià)一邊的。如果一直像現(xiàn)在這樣天量的信貸，
放任投機(jī)，泡沫會(huì)一直維持著不破嗎？換句話說(shuō)，政策力量的極限在哪里？假設(shè)今后政策上
不遺余力的挺高房?jī)r(jià)，是否泡沫仍然有破裂的必然性。謝謝！
這位沒有署名的朋友你好：
很多人同你一樣，對(duì)貨幣政策的持續(xù)性產(chǎn)生懷疑，也懷疑在中央政府要保八的情況下，貨幣政策永遠(yuǎn)不會(huì)收緊，更不相信今后的政策會(huì)遏制投機(jī)，同時(shí)也在懷疑泡沫是否會(huì)一直持續(xù)不破裂，同時(shí)也也搞不清楚寬松政策的最大極限是什么程度。其實(shí)這些問(wèn)題很簡(jiǎn)單，我們看看最近一些年房地產(chǎn)政策與中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民生指數(shù)等相關(guān)聯(lián)系就可以得到答案，在此前已經(jīng)說(shuō)過(guò)租金率、空置率與房?jī)r(jià)收入比問(wèn)題，那么在以下就只談其它方面。
首先從03年起房地產(chǎn)才開始逐漸擔(dān)當(dāng)起經(jīng)濟(jì)支柱的角色，也因此在03年之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超于03年之前，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，從91年到03年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度平均值不足7%，而03年開始之后從05-08年幾年間GDP平均值“實(shí)際上”是在10%以上，恰逢這六七年是房?jī)r(jià)暴漲的高峰期，而這幾年出口始終在依賴出口退稅來(lái)維持，因此可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)點(diǎn)繼03年之后已經(jīng)基本是在依賴房地產(chǎn)，這也是08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)房地產(chǎn)突然低迷后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從二季度后直線下跌的主要原因，更是08年全年6次降息并出臺(tái)一攬子救市計(jì)劃來(lái)刺激房地產(chǎn)的根源，因此可以看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，沒有地產(chǎn)的拉動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)徹底失去了增長(zhǎng)的動(dòng)力，而當(dāng)前政府每年的GDP目標(biāo)均在保八甚至保八之上，那么唯一可以依賴的仍然只有房地產(chǎn)，這是今后政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，沒有人會(huì)因?yàn)槎鄶?shù)人買不起房而真正去穩(wěn)定或者調(diào)控房?jī)r(jià)已成必然。
從另一個(gè)角度看，正因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)濟(jì)迫切需要房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，那么在現(xiàn)今國(guó)際貿(mào)易被不斷打壓，出口問(wèn)題日益嚴(yán)峻的情況下，中國(guó)的就業(yè)問(wèn)題顯然比房?jī)r(jià)問(wèn)題更為嚴(yán)峻，據(jù)本人粗略估算，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的就業(yè)數(shù)據(jù)與真實(shí)就業(yè)數(shù)據(jù)相差甚多，從08年春節(jié)前有2000萬(wàn)失業(yè)農(nóng)民工提前返鄉(xiāng)到春節(jié)期間9000萬(wàn)農(nóng)民工返鄉(xiāng)，再到春節(jié)后深圳廣州等地人山人海的失業(yè)潮，無(wú)數(shù)農(nóng)民工在沒有得到勞動(dòng)崗位的情況下再一次被迫返鄉(xiāng)，這群人粗略統(tǒng)計(jì)足足超過(guò)一千萬(wàn)，其中伴有春節(jié)前后返鄉(xiāng)的1.1億農(nóng)民工中已經(jīng)有近五分之一由于失去工作機(jī)會(huì)而沒有返城，年后的農(nóng)民工失業(yè)率已經(jīng)超過(guò)3000萬(wàn)，而全年新增勞動(dòng)力人口也接近2000萬(wàn)人，依靠8%的GDP增長(zhǎng)僅能拉動(dòng)1000萬(wàn)人就業(yè)，加在一起失業(yè)率就已經(jīng)超過(guò)4000萬(wàn)，另外此前十余年間，按每年新增2000萬(wàn)勞動(dòng)力人口計(jì)算，每年10%的GDP只能拉動(dòng)1000萬(wàn)人就業(yè)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示每年有400萬(wàn)以上勞動(dòng)力人口沒有就業(yè)，從02-08年累積到今天沒有得到就業(yè)的人口已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3000萬(wàn)人，再加上09年全年新增勞動(dòng)力與08年失去工作的農(nóng)民工總數(shù)，加上最近十年每年30%應(yīng)屆大學(xué)生沒有就業(yè)的總數(shù)，當(dāng)前失業(yè)人口至少在8000萬(wàn)以上，也就是說(shuō)目前中國(guó)的總失業(yè)率遠(yuǎn)超于5%，就業(yè)問(wèn)題非常嚴(yán)峻。因此國(guó)家為穩(wěn)定與拉動(dòng)就業(yè)，就會(huì)不遺余力的積蓄加大投資力度，所有都清楚目前勞動(dòng)力密集的出口加工業(yè)是解決就業(yè)的最好途徑，但是受貿(mào)易打壓影響，只有繼續(xù)加大出口補(bǔ)貼才能刺激出口，而時(shí)至今日出口補(bǔ)貼出口在解決就業(yè)問(wèn)題之外，已經(jīng)無(wú)法拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，最終補(bǔ)貼出口所需要的財(cái)政依舊要從其它盈利的產(chǎn)業(yè)中獲得，至此不得不積蓄再度依賴房地產(chǎn)，就這樣最終無(wú)法改變惡性循環(huán)的規(guī)律，只要政策依賴房地產(chǎn)，就會(huì)不遺余力的向房地產(chǎn)傾斜，而當(dāng)前的房地產(chǎn)從業(yè)者也會(huì)因此不斷推升房?jī)r(jià)，因此房?jī)r(jià)下行的可能性非常渺茫。
從就業(yè)角度看有一個(gè)問(wèn)題是今后影響房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素之一，就是出口補(bǔ)貼并不能帶動(dòng)農(nóng)民收入增長(zhǎng)，因此與房?jī)r(jià)在貨幣政策刺激下暴漲的趨勢(shì)相比，收入比只能是越來(lái)越大，這一點(diǎn)此前也說(shuō)過(guò)。
談到天量信貸對(duì)房地產(chǎn)的支撐作用，這一點(diǎn)所有人都很明白，在09年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看到，7%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)正好吻合，也就是說(shuō)，是信貸推動(dòng)的房地產(chǎn)帶來(lái)的上半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這一點(diǎn)一直持續(xù)到11月末沒有結(jié)束，我們可以從全年世界上共對(duì)中國(guó)發(fā)動(dòng)超過(guò)70次的貿(mào)易保護(hù)打壓中看到，中國(guó)出口的未來(lái)越來(lái)越難，依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的日子已經(jīng)一去不返，而全年基礎(chǔ)建設(shè)投資在鐵公基的投資并沒有拉動(dòng)就業(yè)與經(jīng)濟(jì)，其他投資同樣僅僅是消化掉一部分鋼筋水泥的過(guò)分產(chǎn)能，而這些也是無(wú)法永久持續(xù)的，最終問(wèn)題還要回到房地產(chǎn)上，因此當(dāng)局早已看清目前房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)不可缺失的作用，放開了中小城鎮(zhèn)的戶籍制度，這等于為二三線城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)輸入新的需求，同時(shí)也是在為一線城市的流入人口進(jìn)行分流，不過(guò)從實(shí)質(zhì)上看，這都是政府一廂情愿的事，就如同百姓要買房希望政府降房?jī)r(jià)一樣，在城市相關(guān)福利差距巨大的情況下，一線城市的流寇激增問(wèn)題短期幾年內(nèi)無(wú)法改變，也正因此房地產(chǎn)商可以任意捂盤惜售甚至抬價(jià)，這是供需問(wèn)題，如果不改變這一切，在經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)波動(dòng)前房?jī)r(jià)將永遠(yuǎn)無(wú)法回落，因此所有人都期盼經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，也就是當(dāng)前的貨幣政策何時(shí)收緊。
從最近十年的貨幣政策看，每年貨幣投放比例增加多少，房?jī)r(jià)就漲多少，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅一直是貨幣投放比例的2倍，因此在09年京滬穗深幾個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅均在50-60%以上，而同時(shí)物價(jià)指數(shù)也是與貨幣投放相平行的，從05-09年看，除去統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不說(shuō)，從蔬菜、米面油等食品價(jià)格上看，平均每年的真實(shí)漲幅均超過(guò)10%，這一點(diǎn)也與最近幾年的貨幣投放比例相當(dāng)，尤其在08年真實(shí)漲幅接近20%，隨后在09年蔬菜價(jià)格的真實(shí)漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)超于30%，當(dāng)然這些數(shù)據(jù)國(guó)家不會(huì)承認(rèn)，但是每個(gè)買過(guò)菜的人都很清楚，這些物價(jià)指數(shù)的變化嚴(yán)重影響到當(dāng)前人均收入與購(gòu)買力，也正因此在此前近十年物價(jià)飛漲均超15%，人均收入僅僅是在9%左右增長(zhǎng)的前提下，現(xiàn)在百姓的可支配力實(shí)際上越來(lái)越小，對(duì)大宗商品的可支配力就更小，正因此當(dāng)前才會(huì)出現(xiàn)一套房三代房奴的社會(huì)現(xiàn)狀，這就是貨幣政策與房?jī)r(jià)、房奴之間的關(guān)系。
到現(xiàn)在看一套房三代房奴的市場(chǎng)局面已開始，那么以最近幾年的貨幣政策與房?jī)r(jià)及人均收入和物價(jià)上漲影響的可支配力看，每當(dāng)貨幣投放增加10%，物價(jià)也將上漲10%，而人均收入即使是貨幣投放量增加30%也僅僅是上漲10以下，因此2010年如果繼續(xù)向市場(chǎng)增加投放30%的貨幣，那么一線城市房?jī)r(jià)至少要上漲30%，物價(jià)也將至少上漲10%以上，與人均收入相抵消后，實(shí)際人均可支配力就沒有增長(zhǎng)，與房?jī)r(jià)相比等于下降40%以上，這時(shí)已經(jīng)不用計(jì)算房?jī)r(jià)收入比與租售比等比例了，除去信貸支撐房地產(chǎn)外，唯一能支撐房地產(chǎn)的就是三代人買一套房的購(gòu)房觀，而當(dāng)前社會(huì)中缺乏醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等等保障，許多80后都要贍養(yǎng)老人，三代人供一套房的家庭畢竟還是少數(shù)，因此真實(shí)的市場(chǎng)需求已經(jīng)與房?jī)r(jià)脫離，這也是09年一線城市出現(xiàn)50%空置率的根源，現(xiàn)在的問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)，炒家手中50%空置率的房子已經(jīng)沒有辦法流回市場(chǎng)，因此今后的房地產(chǎn)政策唯一方向就是避免崩盤，也就是繼續(xù)優(yōu)惠政策，刺激三代人甚至四代人共同買房，最終以此來(lái)化解房地產(chǎn)危機(jī)，當(dāng)然這也僅是一廂情愿的事，也永遠(yuǎn)無(wú)法完成。
最后問(wèn)題都聚焦到政策的極限上，以目前幾家銀行不斷出現(xiàn)資本金不足現(xiàn)象，與銀行始終不公布不良資產(chǎn)比例卻不斷向信托甩包袱的情況來(lái)看，當(dāng)前的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常嚴(yán)峻，如果銀行公布數(shù)據(jù)（本人有大概數(shù)據(jù)，因問(wèn)題過(guò)大不宜公布），恐怕所有儲(chǔ)戶都要把錢放在床頭才能安心睡覺。從此看當(dāng)前的貨幣政策已經(jīng)超出極限，為什么還要繼續(xù)實(shí)施，這主要取決于當(dāng)前民生的承受力還沒有達(dá)到極限，因此政府才有膽量不斷印制鈔票向市場(chǎng)投放，以目前的人均收入與生活幸福指數(shù)相比看，一直都是倒掛關(guān)系，收入被增長(zhǎng)的越高，幸福指數(shù)下降的就越多，因此09年多數(shù)人的感覺都是賺的多了但是不夠花了，這正是前面一段所說(shuō)貨幣投放過(guò)多物價(jià)上漲過(guò)快造成的現(xiàn)象，盡管當(dāng)前政府不承認(rèn)，事實(shí)上所有人都感覺的到。依照這個(gè)規(guī)律看，今后貨幣政策繼續(xù)投放，從實(shí)質(zhì)上講只是增加民生負(fù)擔(dān)，而以當(dāng)前一套房要兩個(gè)家庭甚至三代人的收入才能買得起看，房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到崩盤的邊緣了，如果這樣的政策在持續(xù)兩年，三代人買不起房的日子就會(huì)來(lái)到，物價(jià)上漲過(guò)快，一旦市場(chǎng)真實(shí)購(gòu)買力嚴(yán)重不足，就只剩下投機(jī)需求支撐（這就是09年房地產(chǎn)現(xiàn)狀），而一旦投機(jī)需求發(fā)現(xiàn)被套，房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入滯漲階段，房?jī)r(jià)滯漲的局面一旦形成，受投機(jī)者出逃與百姓購(gòu)買力不足影響，房地產(chǎn)想不崩盤都不可能。因此與上述幾個(gè)方面來(lái)衡量看，寬松政策已經(jīng)是強(qiáng)弩之末，繼續(xù)執(zhí)行一年，通脹后的滯漲就會(huì)到來(lái)，房地產(chǎn)崩盤的大局也徹底難改。
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