房地產業危機即將爆發

年初有一個十大產業振興計劃，建設部曾經力推房產業振興，結果受輿論所影響沒有被列入十大產業振興計劃，但是到今天我們發現，上半年的十大產業振興計劃對經濟起到的作用基本沒有，反而沒有被振興的房地產業卻以房價暴漲的態勢挽救了經濟，因此我們不得不重新考量，政策的方向到底傾向于哪一邊？ 

有了十大產業振興的例子，二次房改無始而終就并不稀奇，這一點從今后的經濟需求看，完全吻合。 

眾所周知，在當前的政策環境里，盡管住有其所的政策方向一直未變，但是民生的居住問題卻一直被拋棄，其根源就在于當前經濟對房地產業的過度依賴。即便是有著無數保障需求存在，多數人的居住保障需要政策救助，但是基于當前地方財政赤字超過5萬億大關的矛盾情況下，保障系統的完善依舊遙不可及，但是為增加地方財政收入，繼續加大對房地產業的依賴已經是無法規避的現實，因此，在10月15日“第五屆地產金融年會”上，城鄉建設經濟研究所所長、住建部陳淮主任也指出：房地產業走“政策”市場化這一方向今后不會改變。 

回顧上半年的經濟狀況，制造業危機并沒有退去，隨著越加嚴重的產能過剩，以及貿易摩擦的不斷升級，今后的實體產業危機將逐步加重。此外美元貶值對人民幣升值的威脅已經顯露出來，人民幣升值造成出口優勢逐漸縮小的趨勢已經不可改變，將更加促使實體產業低迷，到最后因實體經濟低迷而造成地方經濟加重對房地產業的依賴程度是不可避免的趨勢，因此在地方經濟本就過重依賴于土地財政的情況下，可能導致房價下行以及房地產業投資下降的二次房改政策注定難產。 

二次房改沒有了希望，反而政府救市的決心更加顯露，住房“十二五規劃”將成為有史以來最大的救市，也將成為巨額資產流失的誘因。 

在金融危機爆發以來，全球經濟陷入困境，在其他國家經濟依舊無法回暖的情況下，中國全年將超10萬億的貨幣政策已經基本用盡，隨著民間游動資本被股市、樓市深深套牢，已經再無閑余資本對泡沫經濟對沖，金融政策的杠桿作用也無力為繼，在高房價導致樓市脫離市場的情況下，當前房地產業已經面臨衰退。 

從住房“十二五規劃”傳聞中可以看出，在今后的房地產業發展目的中，是逐漸用商品房消化掉培養出來的高收入人群，來維系今后的經濟發展與地方財政，所以今后的人口被城市化依就是宏觀政策不遺余力的選擇，因此壓制農產品價格來調控經濟的做法將永無改變，農村富余勞動力向城鎮轉移的方向也不會改變，最終廉價勞動力依舊要依靠低科技含量、高能耗、高資源成本、低利潤的制造業來消化，進而產生對外需市場的過度依賴。經濟結構失衡的狀況將愈演愈烈，最終造成無限增持外幣與美債的結局，天量資產將隨著匯率波動而損失慘重。 

制造業危機引發的貿易刺激政策必將導致無限量的外幣增持，同時匯率波動導致的巨額財產流失也將造成經濟增長與人均收入增長更加失衡，進而加重民窮的癥狀，致使內需市場更加內虛。 

毋庸置疑，在城市化進程結束之前，中國將無法形成一個具有購買力的內需市場，同時在城市化過程中，在民營企業發展依舊落后于其他國家的情況下，緩解地方財政的唯一渠道依舊是土地財政與房地產業，而地方政府對于土地財政的過度依賴依舊是無法調控房地產業的根源，因此地王效應導致的房價暴漲的現象從根源上很難遏制，也正因此才會出現全球房價下滑的情況下，中國房價依舊上漲的事實。 

高房價始終是困擾民生的大事，同時也是制約經濟的掣肘，當前的中國經濟之所以危機重重，完全來自于高房價這一最大根源。正是在高房價對人民生活的擠壓，才導致內需無力的市場現狀，系數當前市場狀況，除商品房等大宗商品價格上漲外，其它實體產業的過剩產能商品價格，都在高速下滑，紡織、輕工等制造業危機也在逐漸加重，就連房地產業的上下游產業鏈也出現了重重危機，2008年-2009年，全國300余家玻璃生產廠家倒閉，全國十余家大型煉鋼企業虧損，鋼材產能過剩嚴重，隨著房地產開發投資的逐漸萎縮，水泥、五金、家具制造業、五金等等相關產業的過剩產能產品大量積壓，企業效益逐漸下滑，失業率也逐漸增加，在2008年年底與2009年年初產生2000萬農民工失業后，2009年上半年的農民工失業率已經無法估計。在自然災害與轉基因大豆入侵及為遏制通脹而調控禽蛋、豬肉、糧食價格等等政策的左右，影響到農民糧食收入的情況下，國民人均收入下降已經是不可改變的事實。 

就在上述因素左右經濟的同時，一輪惡化經濟的惡性循環也在加速上演中，也正因此美歐等國為轉嫁經濟危機的損失，向中國發起貿易戰爭，中國為解決就業問題也不得不向有所依賴的出口國低頭，最終以利益輸送為代價緩解就業壓力以挽救實體產業，代價具體有多大恐怕無法衡量。 

當政策不得不傾向于挽救實體產業之時，畸形的經濟結構也將更加畸形，最終民窮的癥狀從根本上無法改變，受民窮的影響，樓市也將徹底失去支撐，最終導致房地產業危機爆發。 

年初時曾經有預測數據，如果實體產業無法復蘇，到2009年底中國失業率將達到12000萬人以上。到今天看來這一數字應當算保守數字，從民工荒現象我們可以看出，江浙、廣東、福建等地的民工缺口十分龐大，然而截至目前，中國已有40%的民營企業倒閉，40%的民營企業處于半停產狀態，僅有20%的民營企業在正常運轉，而民工缺口卻如此龐大，顯然當前的失業率已經相當嚴重。伴隨著輪胎特保案的發生，中國輪胎制造業將有10萬人失業，其上下游橡膠等行業同樣將有失業率發生，隨著無縫鋼管等反傾銷事件的發生以及2009年初至今十多個行業受到貿易保護打壓的影響下，當前失業率及今后失業率暴增的趨勢已經無法轉變。 

本文截至到此，可以看出受當前經濟的種種問題影響，人均收入下降已經是不爭的事實，然而就在人均收入下降的情況下，房價依舊處于暴漲通道，最終將本已脫離市場的樓市推得離市場越來越遠，隨著美國失業率不斷暴漲，韓國、日本、俄羅斯等國經濟深度衰退等等，在全球經濟繼續衰退之時，伴隨著地方政府為解決財政赤字不斷攀高進而不斷推高地價帶動房價上漲的情況下，中國高房價下的樓市已經徹底喪失了據需需求的市場支撐，房地產業的危機隨時可能爆發。

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