薛涌：公布房屋成本會為西方主流譏笑？
2006-10-31 09:42:27 來源: 南方都市報
美國來信 之薛涌專欄
最近關于商品房交易是否應該公布成本的問題，房產大亨任志強和北師大房地產研究中心主任董藩一唱一和，不啻一場鬧劇。
任志強先發表他的高論，說商品房定價無需公眾監督，無需公布成本，開發商受法律保護，沒有這個義務。董藩則更是語不驚人死不休，竟然聲稱“強制公布商品房成本是在制造國恥”，因為這是“侵犯了企業的自主定價權”，而“商品房成本也不屬于消費者知情權范圍”。然后他特別用黑體字強調指出:“如果一些地方政府迫于輿論壓力或在地方政府換屆來臨之際出于討好輿論的需要，繼續公布商品房成本，不僅會被西方主流發達國家的經濟學家、政治家和企業界所譏笑，成為一種國恥，嚴重損害國家形象，同時將成為中國改革開放過程中可悲的一幕——全世界都會懷疑我們是否在誠心建設市場經濟體制！”哈哈，好一個“友邦驚詫論”！
我沒有買過房，不懂房地產；不過，住在董先生所謂的“西方主流發達國家”十幾年，沒騎過馬也算見過馬跑了。他們這些業內人士說得太離譜，外行人也很容易看出破綻。比如，在他們這樣吵鬧時，我所住的波士頓地區的一個鎮正在準備起訴一個房地產開發公司，因為該公司在承建該鎮的經濟適用房時，夸大了成本，少報了利潤。州里的法律規定，承建經濟適用房的公司利潤率最高為20％左右，但該公司通過虛報成本，獲得的實際利潤率達50％。此案如果屬實，該公司將被迫退還巨額款項。
當然，這屬于經濟適用房，和一般的商品房不同。不過，經濟適用房和商品房的經營規則，區別在利潤率上，前者政府有限制，后者沒有限制。但是，在成本核算上兩者并無本質區別。你蓋經濟適用房和蓋商品房一樣要在市場上買原材料，雇傭勞動力。成本核算和自由定價權是兩回事。商品房要不要公布成本呢？我沒有經營過房地產公司，按說無權說話。可是，這樣顯而易見的事情，你生活在美國，不呆不傻，憑常識也能判斷。比如，主要房地產公司都是上市公司，必須定期公布其經營特別是贏利情況。安然丑聞后，華爾街在這方面特別加強管理，企業的經營賬目必須總裁簽字，并對之負責，弄虛作假甚至會進監獄。一個房地產公司不公布成本，人家怎么知道你是虧是賺？還怎么買你的股票？像巴菲特這樣的投資大師，就是靠分析企業的投入產出和經營效率發起來的。企業不公布成本，股市還怎么運轉？
為了核實情況，我特地打電話給一位朋友。他是某名校的經濟學教授，美國財經界的新星。我問美國的房地產公司是否可以不公布成本，他什么還沒有說就笑起來。在他看來，這是個不折不扣的笑話。他讓我看看售房廣告就明白。大部分廣告，都列出該房子的估價。這個估價，是由中立的有特別證書的專業評估員作出的。人家的估價，要考慮成本和市場等多方面的因素。你到銀行貸款，銀行會看這個估價決定是否給你錢。如果估價是五十萬，你的買價高達一百萬，銀行恐怕不會貸款給你。理由是房子不值那個錢。如果銀行貸給你九十萬，萬一你破產了，銀行沒收你的房子拍賣，最多能拿回五十萬。誰會這么傻呢？另外，擁有住房要繳房地產稅。繳多少就要看這個估價。你要是成本保密，人家怎么個估法？
西方主流發達的國家，其經濟運轉乃至社會制度就是建立在這種市場的高度透明性上的，否則根本無法運營。任志強說中國沒有相關的法律，這沒有什么奇怪。因為我們市場經濟剛剛開始，還沒有成為發達國家，沒有相關的法律可以制定。房地產業公憤這么大，就是因為壟斷和不透明造成的不充分競爭的結果。公布成本，對壟斷的暴利多少是個限制。政府要求開發商公布成本，是一個進步，何來“國恥”之說？
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