劉仰：北京的房價應該多高？

    最近房價又開始連續上漲，原因自有專家去分析。買賣房子的騷擾電話和垃圾短信，曾經消停了一段時間，現在又開始四處出擊了。面對房價上漲的趨勢，叫好的人有之，擔憂的人有之。叫好的大多是些房地產商和經濟專家，可能還有一些炒房者，擔憂的人各種各樣。我不想參與雙方的爭論，只做一個簡單的計算題，就可以看到當前房價的實質。
    按照北京市政府提供的數據，2008年，北京市城鎮居民人均可支配收入達到24725元。我們就用這個數據來看看，合理的房價應該是多少。如果一個三口之家，連小孩也算上人均收入，2008年，這個家庭的年收入為74175元。一個人有效工作期限約為30年，以2008年收入的靜態計算，這個家庭30年全部收入約220萬元。如果這個家庭購買100平米的住房，那么，2008年的靜態房價可以假設為以下幾種狀態：
    1、 用一輩子一半的收入買房，房價應該為每平米11000元；
    2、 用一輩子三分之一收入買房，房價應為每平米7400元，房價收入比約10：1；
    3、 用一輩子五分之一收入買房，房價應為每平米4400元，房價收入比約6：1；
    4、 用一輩子十分之一收入買房，房價應為每平米2200元，房價收入比約3：1；
    北京城區現在的平均房價是多少？2009年4月1日《京華時報》提供的數字是，2006年底，北京市的平均房價是每平米15162元。按照房價每年增長10%計算，那么，2008年底，北京市的平均房價約為每平米18000元。以這個平均房價計算，100平方米的房子為180萬，房價收入比約為24：1。按照靜態計算，上述三口之家一輩子的收入，買完房子以后，只剩下40萬元左右。這筆剩下的錢，不算裝修，不算物業費，平均每人每月住房外的其他消費僅370多元。還不到北京市最低社保水平。因此，買房消費比例過大，其結果就是，嚴重影響其他消費，嚴重阻礙拉動內需，嚴重制約擴大國內市場。甚至還嚴重影響教育水平和文化素質的提高。
    當前中國經濟面臨的最大問題之一是拉動內需，但是，如此高的房價，如何拉動內需？收入平均水平線附近所有買房的人，只能在最低生活線上掙扎。雖然房地產也算內需，但是，經濟發展過度靠房地產，肯定是畸形的。所以，有評論說，高房價已成為制約中國經濟發展的重要因素，這個說法是有道理的。房地產對于經濟發展確實有作用，然而，任何事物都不能過頭。一旦過頭，肯定要帶來嚴重的副作用。
    那么，北京市合理的平均房價應該是多少？
    聯合國制定的房價收入比為3：1。那么，按照聯合國的標準，2008年北京市合理的平均房價應該是上述幾個選項中的第4項，每平米2200元左右，顯然不可能。
    世界銀行制定的房價收入比是5：1，我們國家制定的理論標準是3：1—6：1。就算按照我國的理論要求，房價收入比為6：1，那么，2008年北京市合理的平均房價應該是上述幾個選項中的第3項，每平米4400元。顯然也不可能。
    就算中國情況非常特殊，房價收入比可以高達10：1，那么，2008年北京市合理的平均房價應該是上述幾個選項中的第2項，每平米7400元。可能嗎？
    我覺得房價收入比達到10：1，已經算高限了，不能再高了。在這樣一個房價收入比的基礎上，按照靜態計算，這個三口之家的成員，每月住房之外的其他人均消費為1370元。這在大城市里只是一個很普通的消費水平。所以，2008年每平米7400元的平均房價，對于北京城鎮居民來說，已經不算低了。就算我們再加入一些可以松動的變量，比方說，每戶的平均住房面積少一點，房價與收入相比可以再擴大等，那么，2008年北京市的平均房價也不應該超過每平米10000元。房價收入比達到13：1！比國家標準6：1放大了一倍都不止，夠寬松了吧。
    當然，以上粗算只是靜態計算，人均收入實際上是一個動態過程，房價也是動態的。合理的狀態是，收入和房價在合適的比例狀態下同步變動。比方說，收入每年平均增長多少，房價也增長多少，稍有出入也可以接受。然而，現在不合理的狀況是，房價和收入的比例已經過高，房價的平均增長速度又超過收入的增長速度。這是中國照搬美國房地產模式的結果，任其發展下去，只能越來越糟。整個社會經濟都被房地產綁架，群眾生活也被房地產勒住脖子。這種狀況必須改變。
    要解決房價和收入的比例失調問題，要么增加收入，要么降低房價。從現在的形勢看，大幅度提高收入增加的速度顯然不現實，收入每年能保證10%的增長已經很不錯了。那么，解決當前房價過高這一不合理現象的唯一辦法，只有降低房價。然而，立即大幅度降低房價，對于整體經濟形勢也會造成嚴重后果。其實，房價不漲，收入增長，也算是房價下降。從現在北京市平均房價和平均收入的比例來看，要達到房價收入比6：1的水平，房價已經超前了15年。就算我們容忍地退后一大步，允許房價收入比達到10：1，房價也已經超前了8、9年。因此，按照我對北京市房地產價格的理解，未來至少5年之內，人們的收入繼續保持現在的增長速度，房價則相對穩定，沒有大的漲價，才是一個最起碼的合理狀態。
    房價高不高？答案其實很簡單，用老百姓的收入倒算一下就很清楚（上面的所有計算還沒包括貸款利息）。至于專家們的其他各種算法，我覺得都不能離開老百姓收入這個最基本的參照。中國近年來的經濟建設，太多照搬美國的模式。房價向美國靠攏很容易做到，老百姓的收入也向美國靠攏，那就太難了。這根本不是什么制度或文化的問題，而是中國13億人口的現實決定的。對于中國來說，少數人達到美國的收入水平是可能的，所有人都達到美國的平均收入水平，至少在可見的未來，是不可能的。這是中國的房地產發展必須面對的現實。

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