牛刀：泡沫破滅前我與任志強還有一辯

牛刀：中國樓市享受暴利和掠奪的饕餮盛宴

一早上網，從QQ上、MSN里、郵箱里蹦出幾十條咨詢的信息，讓我頗感奇怪。因為自從房價上漲后，這種來自網友的咨詢信息明顯減少，一天來幾十條的情況已經很少見，而且大多是咨詢房子要不要出售的。我預感某種不妙，打開深圳市國土局官方網站，一查昨天的數據，把我也嚇了一跳，昨天可是星期天啊，才成交了46套，除去春節假期不算，只是比去年8月21日成交5套（后國土局解釋數據系統錯誤）略高。

進入7月，深圳樓市成交量一直在下滑，但基本能維持100套左右的水準。而銀監會剛剛宣布嚴格執行二套房貸首付四成的政策，房價下挫的如此厲害，這種市場狀態只有一個理由可以解釋，那就是原來的成交量全部是投機炒樓的。于是我又分別查看了廣州、北京、上海的成交量，除了上海還沒有嚴格執行二套房貸成交量只是微幅下挫外，廣州、北京的成交量都在大幅下挫。但是，據我對樓市的趨勢推測，二套房貸只是一個重新執行的問題，根本不是本輪樓市調整的殺手锏，政府在年底前還有許多政策將會被迫出臺，依靠炒樓炒出來的成交量肯定不能持續。

社會各界對本輪房價上漲多有詬病，卻沒幾個人能夠談清楚，究竟為什么中國經濟會出現這么離譜的見底復蘇？所有的產業政策貨幣政策180度大轉彎，就是為了讓中國樓市享受這種歷史上從未有過的饕餮盛宴？正在老百姓望房興嘆時，這場饕餮盛宴什么時候酒盡人散，又是誰為這場饕餮盛宴買單。

房地產龍頭老大萬科地產的年報顯示，萬科上半年實現營業收入218.1億元，凈利潤25.2億元，較上年同期分別增長26.4%和22.5%。上半年每股收益為0.23元，較上年同期上升22.34%。這是一份不錯的年報，但市場表現是下跌再下跌。也許利好出盡吧，那種天量資金強勢推高深萬科的氣勢如虹的感覺，真的沒有。今年上半年，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%；辦公樓銷售面積增長7.6%；商業營業用房銷售面積增長16.4%。1-6月，商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。

業績無疑可圈可點。

個人中長期貸款和住房按揭貸款之比，是很能說明問題的。上半年人民幣各項貸款增加７.３７萬億元，同比多增４.９２萬億元。居民戶貸款增加１０６０７億元，同比多增５９９０億元，其中，短期貸款增加４６５２億元；中長期貸款增加５９５５億元。來自央行的統計數據顯示，今年前3月，全國金融機構個人住房按揭貸款新增量約1000億元，與去年同期基本持平。但在二季度之后開始猛增，上半年新增量達4661.76億元，同比增幅超過150%。

在中長期個人貸款增加5955億元中，有個人住房按揭貸款4661.76億元。市場反應是，在第二季度才開始個人房貸余額開始放量，而且多達3660億。按首付二成計算，今年房價高位入市的首付款達900多億。換一句話說，不管是買樓自住還是買樓投資還是短期炒樓，就這么多錢是真正在為這場饕餮盛宴買單。最高興的是開發商，不僅公關成功促使政府放開了所有的產業政策和貨幣政策，在工業利潤下降22%、全員職工收入11年來首次下降、外貿出口下降26%的情況下，中國樓市一枝獨秀，同比增長53%，怪不得，開發商頻頻舉辦慶功宴。

在網友的咨詢中，按現在的掛牌價你認為有沒有可能賣出去，房子是5月份買的。我告訴他，現在的房價已經開始滯漲，還有30%的幾率可以賣出。由于市場缺的是買家的購買力，但是，不缺流動性資金，這種房價還有可能空轉幾個月。他又問，如果持有兩三年呢？我的回答是，持有兩年，你將會虧掉整個首付。所以，現在對樓市炒家來講，應該主動空倉。對原先想買房保值來講，即使虧一點錢也要賣出，現在的價位支撐不到明年，因為中央政府現在還有能力控制惡性通脹，房子，尤其是住宅沒有絲毫的升值空間。

開發商的聰明在于不敢拿地，見好就收，這就是我們看見的房地產投資同比下降29.3%的主要原因，所以，是在這場盛宴中吃的腸肥腦滿的一個，但不是主要的，主要的受益人是地方政府。現在，GDP上去了，而且在國家和地方的數據銜接中，還多出了1.4萬億。但是，買單人將要從口袋里掏出真金白銀。

牛刀：泡沫破滅前我與任志強還有一辯

答《重慶時報》《長江商報》記者問

連續兩日，許多媒體紛紛就讀者所關注的問題，向我了解情況，并刊出大量的新聞稿件。現將我回答兩家內地報紙的問題，刊發如下，以饗網友。

記者：我們關注了你和任志強先生的爭論，而且你的意圖是在挑起關于房價泡沫的爭論，但是，任志強轉到了唱空房價上，使這場廣受關注的爭論沒有變得空前激烈。你們是否還會延續這場爭論？也有人說，任志強名氣比你大，你是借名人上位啊。你自己怎么看？

牛刀：毫無疑問，任志強先生的許多觀點，集中的代表了開發商的意見，他在房價成本構成的許多看法是有一定意義的。但是，任志強先生畢竟只是一個開發商，他把宏觀經濟與房地產業的關系弄顛倒了，把房地產的民生與投資的關系相對立，把市場的供求關系當做玩物，現在來看，他不是在研究經濟問題，不是在研究樓市問題，而是充當利益集團的代言，所以，他的很多觀點很反動。

圍繞高房價的種種爭論，現在已經越發激烈，還將持續下去。我們用貨幣推高的房價，很快將面臨一個嚴重的問題，那就是有住房需求的買不起房，而買得起房子的都是用來保值升值的。隨著下半年供應量的增大，開發商的很多項目開始動工，要消化這些項目，只有兩個辦法：一個是降價，但現在和2007年不一樣，開發商有充足的資金不可能被逼降價，所以，未來的一線城市將在成交量低迷而房價堅挺的市場形態下空轉；二是提高城市居民的購買力，但是，城市居民的購買力已經在下降的通道，需要房子的買不起，買得起的已經有很多房子，市場供求關系非常尖銳，等到最后，美國人現在是在放美元，到了開始收回美元時，中國的通貨膨脹大爆發，樓市泡沫破滅。

在這次樓市泡沫破滅前，也是各種矛盾最尖銳的時候，各色人等都將粉墨登場，預期我和任志強的辯論將在這個時候發生。這一場辯論將會是很精彩的。

至于名氣，各人有各人的看法。我相信古人說的，名利于我如浮云。我自己干自己的活兒，只求耕耘，不問收獲。至于別人怎么看，那是別人的事。

記者：我們注意到你在北京的投資趨勢報告會非常轟動，而且，已經準備赴全國各大城市巡回演講，會來我們這樣的二線城市嗎？

牛刀：很想啊，看看主辦單位的安排吧。這次巡回演講主要源于許多網友對我的激發，有的網友說，“牛刀老師，我們也相信房價現在是高位，房價的泡沫是多大的通貨膨脹也不能消化的，但是，央行畢竟發了這么多錢出來呀，你怎不能眼睜睜的看著我們的錢越來越薄吧？你得給我們指條路啊。”

而且，很多網友不會炒股，今天聽一個消息，明天跟風抄底，有的還在虧損。所以呢，一來我可以借這次巡回演講宣傳我對宏觀經濟、對當前樓市、股市和對民生的看法，二來呢，我也可以為網友們提供一些及時股市操盤的工具，也就是一些方法，避免在選股、操作上的不必要的失誤。買樓呢，要背負十幾年甚至三十年的債務，而且房產的最大特性是一遇房價下調很難變現，在經濟衰退時期風險很大。有錢人無所謂，對普通居民來講，盡管股市現在也有泡沫，但還有上漲的動力，而今年的股市又特別，往年的股市是在貨幣供給總量不變的情況下衍生泡沫，今年的股市其實是央行漫天撒紅包，就看你有沒有能力接到手。

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