專家稱中國房地產的問題越來越嚴重

專家稱中國房地產的問題越來越嚴重

　盡管目前從事企業研究，王育琨對房地產仍舊興致盎然。在國務院住宅改革課題研究小組的經歷使得他對房地產的評論較多偏重于政策層面。他是去年房地產大論戰中提出限制住宅消費主張的學者之一，他指出，這一認識其實在上個世紀90年代便已作為住宅改革課題組的研究出發點，并成為當時官方的共識。在王育琨看來，如今的房地產政策放棄了早期約束并逐步改善住宅消費的目標轉而過度依賴房地產拉動經濟增長。這種片面的產業政策形成一種獨特的財富模式，將迫使資金大量流向房地產而非急需的高科技和工業化大生產行業。它將消耗掉太多的資源，降低中國的競爭力。飛漲的房價前所未有地考驗著中國決策者的遠見和魄力。

　　經濟觀察報：從你開始從事房地產研究已經有十多年了，這十多年你的感受怎樣？

　　王育琨：我的感受是房子越住越好，小區越來越漂亮。但是，房地產的問題越來越嚴重。

　　經濟觀察報：我看了你的博客，你說的問題是指政策問題嗎？

　　王育琨：根據最近公布的一些數據，房地產的成本利潤率是100%。你要明白這是成本利潤率，開發商的自有資金利潤率超過300%。那么我們看看其他行業呢，醫藥、電子等行業都止步不前，這些都是國際競爭最激烈的行業，利潤卻遠遠低于房地產。國家的宏觀政策錯了，過度傾向于房地產。

　　經濟觀察報：你認為宏觀政策錯誤的原因是什么？

　　王育琨：核心問題是政府想讓資金流向哪里？因為房地產的利潤高，其它行業的頂尖企業都把資金轉向房地產，聯想和海爾都開始做房地產。其實，這是一種錯誤的財富模式，它要毀掉中國經濟。由此看來，房地產的問題不是建設部能夠解決的問題，應該站在更高的層面看待整體經濟發展和產業布局。而且它還涉及到社會穩定問題。怎么解決房地產問題是對中國決策者的遠見和魄力的考驗。

　　經濟觀察報：那么資金應該流向哪里？

　　王育琨：大家都說中國是世界工廠，你真的以為中國穩操勝券嗎？拿服裝來說，所有人都認為，不管服裝是什么品牌，賣多貴，都一定會在中國生產。在西班牙有個著名的服裝品牌ZARA，它在西班牙本地生產，價格是中國同類產品價格的一半。這個品牌已經打入中國市場了，很快要在北京開分店。西班牙制造價格卻低于中國制造，ZARA靠的就是高投入的大生產。

　　在西班牙的某個方圓200英里的地方，集中了20家剪裁和印染中心，500家縫紉生產廠。人們都知道服裝行業節約成本的辦法就是建立一個快速物流體系。西班牙服裝從設計到上柜臺只要12天，而中國的平均消耗時間是120天。西班牙的方法是把這200英里的地下都挖空，架設地下傳送網絡。你想想這樣一個巨大的工程需要多少資金投入？建立現代化大生產的體系是需要大量資金的。

　　經濟觀察報：房地產影響社會穩定問題已經是大家的共識，這和財富模式的關系是什么？

　　王育琨：以前我講約束住宅消費，現在看來忽略了無房者還是多數這個問題。財富模式向不動產集中，貧富不均也就集中體現在不動產領域。有錢人都把資金投向房地產，有的人可以買100套房子，有的人一套也沒有。這個過程是不是有點像古代的土地囤積。古代很多王朝覆滅前都有大規模的土地囤積現象，明朝如此，漢朝、清朝乃至國民黨統治時期莫不如此。這個問題要警惕。

　　經濟觀察報：就房地產本身而言，它的核心問題是什么？

　　王育琨：我認為，目前房地產體制有兩個核心問題。第一是規劃體制問題。規劃的支配權實際上關系到土地的支配權。這個權力掌握在市、縣一級政府手里。市一級通常通過修改規劃來支配土地，縣一級則大量存在違法違章建筑。掌握規劃權就掌握了土地支配權，也就掌握了財富。土地基本上成為了市、縣政府的提款機。

　　第二個核心問題是獨重開發商的體制。美國的土地是直接賣給私人和投資者的，開發商只是承建商。但中國能獲得土地的基本全是開發商。政府為什么傾向于繞開終端使用者，把土地賣給開發商？道理很簡單，通過開發商政府可以獲得額外的收益。實物地租、各種貓膩和灰色地帶就生存于這個環節。土地如果面向最終投資者和使用者，這個灰色空間就會大大縮小。

　　經濟觀察報：解決目前的問題，你有沒有什么好的方法建議？

　　王育琨：很難啊。前一段時間我去參加一個論壇，張五常也去了。有人問過張五常怎么解決房地產問題。他想了半天說，恐怕要推行住房空置稅。我認為，另外可能還要增收房產增值稅。買房子越多的人交的稅越高，這樣或許能解決財富過度向房地產集中的問題。

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