社會主義房價論

一．住房市場當事人（參與者）及其它市場要素構成分析圖： 

（想貼圖，不會，沒貼上）

   二．住房價格分析：
1．住房成本：本人近年在浙江一縣城參與過集資建房，6層的房子，每套125平方米的住房，不含土地成本，含房間地面鋪地磚，所有成本每套還不到10萬元。當然，考慮物價及其它因素，現(xiàn)在無論在中國的哪個城市，建成這樣一套125平方米的住房，不含土地成本，其它所有成本15萬元，應該很充足了，這一成本的平均單價為1200元/平方米。至于土地成本，各地有很大差異，每套房子大致應該分攤多少土地成本可以根據(jù)地價及容積率自行計算。據(jù)此，再加上一定的稅費及開發(fā)商的合理利潤（成本的20%利潤就不低了）就可以估算出某套住房的正常價格。住房的現(xiàn)實價格高出其理論價格多少就一清二楚了。
2．房產(chǎn)價值的市場體現(xiàn)：有地產(chǎn)商及學者甚至政府官員宣稱：住房是特殊商品，住房漲價是正常的，住房暴利是正常的，普通老百姓買不起住房是正常的（大意如此）。我不知道“普通老百姓”在全民中占有多大的比例，我也不想在此討論“普通老百姓”買房自住的問題，“普通老百姓”買得起房還是買不起房大家心里清楚，買房自住不是導致房價虛高的原因。本人在此僅對投資性質(zhì)的購房導致房價虛高的情況進行分析。根據(jù)經(jīng)濟學的基本理論，資產(chǎn)的價值可以從兩方面來表現(xiàn)，具體到住房這一特定的資產(chǎn)表現(xiàn)為：一是短期的租金，二是長期的預期收益（包括轉(zhuǎn)售和租金）——在此不分析供求關系對房價的影響，本才子人單力薄，無力調(diào)查分析各地住房的供求情況，請大家見諒?！饨鹱钅鼙憩F(xiàn)資產(chǎn)的現(xiàn)有的實有價值。舉例來說：一處住房的月租金是2100元，按7%的資金回報率計算，這一住房的實有價值為：2100/0.07*12=36萬元；就算只按5%的資金回報率計算，這一住房的實有價值也只有：2100/0.05*12=50.4萬元?？紤]到住房折舊及通貨膨脹（即貨幣貶值）因素，如果投資于住房的資金回報率低于5%，則從投資的租金收益角度考慮，這是一筆虧損的投資。分析我國各大城市住房租賃市場現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，沒有哪一個地方的住房價格不是顯著高于租金所表現(xiàn)出來的實有價值的。也就是說，從短期來講，這些擁有住房用于出租（或不出租而空置）的人（或單位，下同）擁有住房這一資產(chǎn)是不經(jīng)濟的，但即便如此，也沒有人愿意以相對“低價”（即住房租金所表現(xiàn)的內(nèi)在價值）來出售自己所擁有的住房，這就表明，這些住房的所有者，都認為住房的長期收益會更高，不僅足以彌補目前所受的虧損，而且還能獲得更多的回報。長期收益無非還就兩項：一是收取租金，二是轉(zhuǎn)手出售。租金在一年或幾年后是漲還是跌很難確定，是漲的話，估計也漲不了多少。至于轉(zhuǎn)手出售，一年或幾年后的行情會如何？后文將會分析到此問題。

   三．住房市場的資金流向和利潤流向分析：
1．從文首“住房市場當事人（參與者）及其它市場要素構成分析圖”可以清楚的看到，住房市場的資金主要在政府和銀行、地產(chǎn)商及購房者之間流動，——至于有沒有部分資金不小心流入了政府官員個人腰包里去，才子沒看到，不便妄言。——其中：政府是純受益方，具體受益內(nèi)容就不用一一分析了。銀行則是地產(chǎn)商和購房者這兩方面的支持者，銀行可以從房價爆漲的住房市場獲得很好的貸款收益，但是也要承擔房價爆跌帶來的巨大風險。地產(chǎn)商從根本上來說，也是純受益者，因為地產(chǎn)商絕大部份的資金來源于銀行，正常運作情況下，盈利的絕大部份歸地產(chǎn)商所有，小部份會以貸款利息的方式轉(zhuǎn)移到銀行，但是在地產(chǎn)商破產(chǎn)的情況下，則情況剛好相反：虧損的大頭是銀行的，小頭是地產(chǎn)商的?！m然說銀行可以通過拍賣破產(chǎn)地產(chǎn)商的土地和房產(chǎn)或其他資產(chǎn)抵債，但最終有沒有土地和房產(chǎn)或其它資產(chǎn)可供抵債，有的話能抵多少則都很難說了。另外還有一個住房市場的主體，就是購房者，購房者又可以細分成兩大類，一類為自住型購房者，另一類為投資型購房者。高收入的自住型購房者對于區(qū)區(qū)幾十萬或幾百萬的住房款，根本不會成為什么負擔。只是苦了中低收入者，所以現(xiàn)在流行一新名詞曰“房奴”——人，竟會被房而奴之，倒是很有中國社會主義特色的。至于投資型購房者，也有人稱其為“炒房客”?！俺捶靠汀?也有大、中、小的不同區(qū)別。小炒可能是買兩套房，自住一套賣一套，中炒可能手上同時會持有三五套房，至于大炒，可就高深莫測了，甚至最近有新聞報道稱竟然有一個人在同一個城市貸款數(shù)億元購進了一百多套房子！——眾人皆知有人在“炒房”，而且給些人起了一個這么貼切的專有名詞，但還是有很多人愿意相信，這“炒”起來的房價會永遠的熱下去，而且是不斷的升溫。他們就不怕有一天會炒過火了，糊在手里嗎？
2．其實這些大、中、小炒們還是怕的，就在今年初，就在我住的小區(qū)（陽光威尼斯），幾十戶業(yè)主找開發(fā)商要求退房或者給他們賠償，理由是：開發(fā)商現(xiàn)在出賣住房的價格比原先賣給他們的便宜，僅此而已。由此我想到了一個餐館老板講的故事：一朋友帶多人在他的餐館用餐，餐畢，結賬時老板給朋友的餐費打了8折，旁邊另有顧客見之，也一定要老板給他的餐費也打8折。老板說，那如果我請朋友免費吃飯，也一定要請你免費吃飯嗎？——才子轉(zhuǎn)述這個故事，是想說明：房產(chǎn)商賣房子，他想賣什么價格就賣什么價格，同類房子前后定價不同很正常，就算是他拿房子免費送人，也和其他買房子的人沒有關系。反過來講，如果房價不是降了，而是漲了，原先買了房的人會把漲價這部份收益交還給賣房子給他的地產(chǎn)商嗎？打死他也不會交。賺了錢就是他個人的，虧了錢就往別人身上推，這就是部份中國人的丑惡嘴臉。這些人當中又以炒房者為甚。哈，話說得有些遠了，言歸正傳。

   四．住房市場存在的問題：
1．很多人買不起住房，而有些人則擁有多套住房。如果是一般商品，無可厚非，但住房天然是給人住的，而不應該是有錢人的“投資品”。在建設具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟過程中，不僅要有“市場經(jīng)濟”，還應該有“社會主義”。
2．地產(chǎn)商買了地皮遲遲不建房或建了房遲遲不出售或是假售、騙貸等。
3．房地產(chǎn)價格虛高。房地產(chǎn)價格虛高會給銀行房貸業(yè)務埋下隱患，房地產(chǎn)價格泡沫破裂之后，會給銀行造成大量的壞帳，嚴重的甚至可能引發(fā)金融危機。
4．誰為金融風險埋單？這是一個大的嚴重的問題。好象就在去年，國家給幾大銀行注資200多億美元（準確金額記不清了，因為也沒人付稿費給我，所以我也賴得去查實了，大致引用一下了事。哈哈）。如果房地產(chǎn)價格泡沫破裂，銀行因此產(chǎn)生巨額壞帳，導致銀行實有資本金不足，是否國家又會給各銀行無償?shù)淖€幾百甚或幾千個億美元的資呢？如果說國家的錢是人民的而不是個別官員的，那這些錢這樣用,其他人民是不是贊同我不知道，在于人民之一的我，是絕不同意的。
5．確實買不起住房的老百姓出路在哪里？這個問題將在下文論述。
6．價格調(diào)控的兩難問題。政府明知現(xiàn)在的住房價格“偏高”（絕對不說“虛高”，或許這就是中文的精妙之處。（另插敘：在有政府高官參與的什么博的什么壇里，還規(guī)定與會者不得發(fā)表任何有關房價的言論，只準說和諧社會，不準說房價。不準說房價，社會就和諧了！？哈哈，白癡的邏輯，就是這么搞笑）政府也相繼出臺了一些調(diào)控政策，但效果很有限。這并不是因為當官的智商不高，實在拿不出行之有效的措施，而是政府在調(diào)控房價的時候面臨兩難問題，那就是：如果房價繼續(xù)上漲，遲早有一天泡沫要破裂，會引發(fā)一系列嚴重的后果（具體會引發(fā)哪些后果，后果會有多嚴重，才子也不展開論述了，還是因為沒有稿費，哈哈）。因此政府要“調(diào)控房價”，不能讓房價泡沫一下子吹破了，要把這泡沫當成寶貝養(yǎng)著、護著。但是如果房價下跌，則會馬上引發(fā)一系列不良后果，也就等于是房價泡沫破了。這也不是政府官員所愿見。因此政府要在“穩(wěn)定房價”的基礎上“調(diào)控房價”，也就是說，政府是希望房價不要繼續(xù)再漲了，但是也不要跌下來，這樣的調(diào)控拿捏起來就很有些難度了。

   五．解決問題的方法。
1．欲購房者的出路。真正欲購房自住者，很有錢的人不用討論他，直接拿錢買現(xiàn)房就是了。如果欲購房而又無力購天價房或不想一輩做“房奴”者，則可以考慮多人集資建房，北京就有人在這么做。至于深圳一位先生倡議的“大家三年內(nèi)不要買房”的提議，難于推行，估計不會有什么實際的降低房價的作用。說到底，調(diào)控房價還是要靠人民政府為人民（這句話好象有點毛病，毛病是出在“人民政府”呢還是出在“人民”呢？還是出在“人民政府為人民”呢？自個兒去分析吧，哈哈）。
2．政府的責任。建設和諧社會，雖然不可能讓政府給每個公民免費發(fā)放一套住房，但是政府有責任切實調(diào)控住房價格，使廣大的人民群眾能夠通過自己的努力逐步改善住房條件。地產(chǎn)商和炒房客的逐利行為也是天性使然，無須被人指責的。房價虛高不下的責任主要在于政府。如果政府歡愛住房價格高漲給政府帶來的種種好處而害怕承擔房價下跌而引發(fā)的種種不良后果，放縱甚至是暗助、鼓動房價在高位運行甚或繼續(xù)上漲，對廣大中低收入人群欲改善住房條件而不得的巨大痛苦視而不見，則可以說，這樣的人民政府不是一個對人民負責的政府！政府如果確實想要調(diào)控房價——不是在“穩(wěn)定房價”的基礎上的那種調(diào)控，而是實實在在的讓房價回歸正常價值的那種調(diào)控——是有很多的措施可以采用的。接下來才子會就此提幾條建議，大家看看是否適用。在提出建議之前，才子還要先批駁一個錯誤的觀點：有人（可能含某些政府官員）宣稱，社會上已經(jīng)擁有住房的人比沒有住房的人多，如果房價下跌，大多數(shù)人（也即擁有住房的人）的利益會受損。其言外之意就是“大多數(shù)人都希望房價不要跌，所以房價不能跌”。這一觀點要我才子出手全面駁斥，不駁他兩萬字就枉稱為才子了，但是本才子急著要打游戲，全面駁斥起來也行文太繁、太長（主要還是因為沒有稿費，哈哈），所以僅駁其一點：僅擁有一處住房用于自住者，房價或漲或跌，關他屁事？就同一處住房，或值千萬或值千元，都要用于自住，值千萬就是天堂了嗎？值千元就不能住人了嗎？如果房價下跌，只有炒房者利益會受損。——這一辯駁也是很有漏洞的，但是才子實在懶得展開論述了，反正就這意思，大家明白的。哈哈。
3．政府可以采取的調(diào)控措施。
A．增加土地供應量，舊城區(qū)沒有更多土地可以供應的話，可以在郊區(qū)規(guī)劃建設大面積的新城。不是說要排隊搶購住房嗎？不是說有很多的外資涌入購房嗎？現(xiàn)在房子這么好賣，而且價格這么高，何不“多、快、好、省”的大造特造住房，狂賺他一番，當然，再怎么賺也和我才子沒什么關系。我只是希望政府增加土地和住房的供給數(shù)量，降低房價，給老百姓以實惠。
B．建全并嚴格執(zhí)行約束機制，規(guī)定拿到土地的地產(chǎn)商在一定的時間內(nèi)開始建設房子并在一定的時間內(nèi)建好房子上市銷售。如有違反，政府無償收回土地及其全部建筑物?，F(xiàn)在好象也已有這方面的規(guī)定，但還沒見過真的執(zhí)行的實例。
C．嚴厲查處地產(chǎn)商弄虛作假，如果地產(chǎn)商采取簽訂虛假售房合同的手段，騙取銀行貸款，并造成房子熱銷的假象，引誘購房者搶購的，一經(jīng)查實，則予重罰，要重罰罰到地產(chǎn)商破產(chǎn)的地步，看還有哪個敢造市哄抬房價。古人云：亂世用重刑?，F(xiàn)在房地產(chǎn)這一“亂市”也早當用重罰了。
D．由政府出資，在城市各處合理布局，建造一大批廉租房。用于安置確實買不起房的無房又無收入或低度收者。在此基礎上，有多余的房間還可以租賃給剛到本市找工作或務工的外來人員。這類住房，房型要小，房間要多，不講舒適，但講安居，條件不能太好，為什么條件不能太好就不用我多講了。
E．政府鼓勵群眾購房自住，但是應限制炒房。限制措施之一：住房可以轉(zhuǎn)售，但在一定時間內(nèi)轉(zhuǎn)售要課以重稅，比如按轉(zhuǎn)售時間離購入時間的長短來計，一年內(nèi)轉(zhuǎn)售的課稅50%，2年內(nèi)轉(zhuǎn)售的課稅40%，3年內(nèi)轉(zhuǎn)售的課稅30%，4年內(nèi)轉(zhuǎn)售的課稅20%，5年內(nèi)轉(zhuǎn)售的課稅10%，5年后轉(zhuǎn)售的課稅5%。而且要規(guī)定，如果買賣住房雙方私下簽訂合同，約定先實際交易住房和房款，等過了5年的重課稅期后再行辦理住房產(chǎn)權過戶手續(xù)的，即使經(jīng)過公證也為無效的合同，不受法律保護，任何一方都可以不執(zhí)行原先的合同而不受法律的制裁。如此一來，沒有幾個人敢私下買賣二手房的。炒房者短期內(nèi)根本不可能多次炒房或同時炒多套房，而5年后的房價高低則無人能知，這將極大的增加炒房的難度和風險。炒房者短期內(nèi)無利可圖，長期的結果又難以預知，絕大部份炒房者必將退出炒房隊伍。這才是正確有效的調(diào)控手段。至于調(diào)高房貸利率的措施，在增加炒房成本的同時也會加重自住性質(zhì)購房者的負擔，不是什么良策。如果還在房價高漲的時候縮緊用于建房的土地的供應，則完全是在抱薪救火，錯上加錯。如果政府果真對在買進住房幾年內(nèi)轉(zhuǎn)售的行為采取了課重稅的類似措施，而房價還是不降甚至反升，則我這江南才子該改名叫中華白癡了。
F．立《房地產(chǎn)法》并修改有關房地產(chǎn)稅收的規(guī)定，將上述措施及其它有關條款以法律的形式固定下來，嚴格執(zhí)行。

   六．結論：
如果政府能夠及時果斷的采取有效措施，痛下決心給住房市場下猛藥，擠去住房價格虛高的泡沫，則房價必將大跌，廣大欲購房自住者或許會有買得起住房的可能。反之，如果政府還只是給患了惡疾的住房市場來點滋補的湯藥，則住房價格的泡沫只會越吹越大（等到吹破的那一天也會特別的壯觀，哈哈），住房的價格在相當長的一段時間內(nèi)只會越來越高，住房離普通老百姓越來越遠，買賣住房純粹變成有錢人從銀行、從政府最終從人民身上圈錢的數(shù)字游戲。封建社會志士“廣廈千萬間”、“居者有其屋”、“安居而樂業(yè)”的樸實理想在社會主義社會的唱著“社會主義好，社會主義好”中長大的普通老百姓中繼續(xù)長唱不衰，高歌猛進！至此，上文提及的未來幾年住房價格的變動情況已經(jīng)很清楚了，結論就是：或漲或跌不一定。哈，眾人會說才子真是白癡，說了大篇的廢話，沒有一個象樣的結論。才子要對眾人說：總理亦云“為老百姓看不起病、買不起房而痛心”，痛則痛矣，醫(yī)療費仍然是天價驚人，住房價仍然是狂漲不歇。世事本復雜，人情多變遷，總理尚且如此，何況我才子乎？一介書生，無權無名，人輕言微，又豈能斷言哉？游戲之外，偶爾憂國憂民，憤之于心，表之于言，才疏學淺，錯漏難免，客套之余，還請支持。哈哈！  

                江南才子 寫于2006年5月3日

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