牛刀：地王頻出將誘發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰

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牛刀：地王頻出將誘發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰

北京朝陽區(qū)廣渠路大郊亭西北建筑面積達(dá)28萬平方米土地的廣渠路15號，經(jīng)過多輪競價(jià)，終以40.6億元的價(jià)格被中化旗下方興地產(chǎn)公司摘得，以此折算出來的樓面地價(jià)為 14500元/平米。該地塊刷新了北京公開出讓土地的最高總價(jià)記錄。潘石屹、張欣夫婦也到拍賣現(xiàn)場，卻折戟而歸。萬科、安聯(lián)、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、中信、保利、惠民、華潤、金融街也對這塊用地虎視眈眈。

我覺得沒有必要大肆炒作這塊地王，無論拍得多高，其實(shí)都與民生無關(guān)。廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地占地面積約為15.59萬平方米，綜合、商業(yè)建筑面積約為7.21萬平方米，總規(guī)劃建筑面積28萬平方米。該宗地起始價(jià)16.47億元，自6月16日開始接受競價(jià)以來，收到過10次報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)26億元。6月30日16時(shí)40分，廣渠路15號地正式開始現(xiàn)場競價(jià)，起拍價(jià)定為26.12億元，歷時(shí)45分鐘，經(jīng)過97輪激烈競拍，中化方興投資管理有限公司最終以40.6億元競得該地使用權(quán)，成為2009年京城的“新地王”。

了解中化方興就應(yīng)該知道，這是一家典型的央企，承擔(dān)過許多與政府規(guī)劃有關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)，大多是寫字樓等商業(yè)物業(yè)，很少開發(fā)住宅項(xiàng)目。從中化方興這么瘋狂的高價(jià)拿地的情況看，只有一種可能，那就是迫切需要進(jìn)入資本市場，而不是考慮這個(gè)項(xiàng)目本身的盈利前景。也就是說，中化方興是為了公司上市來進(jìn)行資本運(yùn)作的，所以，他考察這塊地的價(jià)值并不是從樓市本身的前景來分析，也就是說，未來樓市好不好不在他考察之列，而是不是能夠順利實(shí)行IPO則是這塊地的價(jià)值點(diǎn)。

如果是正常開發(fā)，從周邊的商業(yè)物業(yè)及住宅價(jià)格來看，大約住宅只能實(shí)現(xiàn)50億的銷售收入，商業(yè)部分能實(shí)現(xiàn)20億的銷售收入，央企的運(yùn)營成本和銷售成本比民企要高出3%至5%，70多億的銷售，地價(jià)成本占56%，加上建安成本運(yùn)營成本，根本就沒有贏利的空間。所以，中化方興的企圖只有一點(diǎn)，那就是直奔資本市場。現(xiàn)在IPO已經(jīng)放開，作為央企，一直是證監(jiān)會(huì)給與大力支持與輔助的，但基本前提是本身要有足夠大的資產(chǎn)規(guī)模和能夠講出故事來的盈利前景。

所以，放開房地產(chǎn)企業(yè)的IPO是很可怕的一件事。中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多本身不持有物業(yè)，唯一能夠打包上市的資產(chǎn)是土地，而獲取土地的資金來源主要是銀行貸款，再用銀行貸款買下來的土地進(jìn)行上市，其杠桿效應(yīng)簡直是無窮大，泡沫也是無窮大。更重要的是，刺激房地產(chǎn)企業(yè)不顧一切爭搶地塊，實(shí)質(zhì)上破壞了市場運(yùn)行的基本法則，供求關(guān)系格局被徹底打破，至于最后房子能不能賣出去，反而并不重要，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)都在銀行和投資人身上。

從這塊地王的誕生，我們可以看出，只要中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式不改變，只要放開房地產(chǎn)企業(yè)的IPO，未來的地王會(huì)層出不窮，不斷刷新紀(jì)錄，大量的資金會(huì)流進(jìn)房地產(chǎn)市場，而中國經(jīng)濟(jì)的大崩潰極有可能發(fā)生在地王的歡呼聲中。

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