房價理性調整，回歸價值——答任志強的“啟動市場”

房價理性調整，回歸價值　　

——答任志強的“啟動市場”　　

房價的合理價格是符合它的價值。由于自己居住的真實需求、投機需求及虛擬資金、制造業(yè)資金的轉移，流動性過剩，混合在一起，營造需求泡沫，拉高了房價。同時，購房者對房價進一步高漲的預期，房屋價格繼續(xù)嚴重背離價值。房屋的價格就不是由生產(chǎn)價格決定，而是由市場的貨幣供應量、供需關系以及房價高漲的理性預期決定價格。價值規(guī)律失靈，有人買高價的房，就有房的高價。這叫有價有市，泡沫膨脹。　　

    為抑制房產(chǎn)泡沫，中央政府抑制房產(chǎn)消費，既抑制了自住的真實需求，也抑制了投機需求。投機者的高房價和房產(chǎn)商的高房價，沒有最終自住的真實需求的消費者購買，這叫有價無市。價值規(guī)律發(fā)揮作用，需求泡沫受到抑制。　　

    自住的真實需求的消費者為什么不購買呢？他們的需求是剛性的，但是，在價值規(guī)律失靈的情況下他們原本有效的購買力變成無效的購買力。有效的購買力如何確定呢？假定，5-8年的年收入能購買90平方米的一般商品房，是有效的購買力。那么，現(xiàn)在的高房價要30年的年收入來支撐，并且不吃、不喝、不生病、不失業(yè)，那就是無效的購買力。2007年，基尼系數(shù)達到了0.48的中國，一般白領也沒有有效的購買力啊！　　

有高價而無市的市場引發(fā)了房產(chǎn)商的資金短缺，資金鏈面臨斷裂的危機。如何解決危機呢？其一，房產(chǎn)商降低高房價，理性調整，回歸到合理房價，泡沫破裂。經(jīng)濟運行正常。這叫自救。其二，他救。呼吁解放軍快來，銀行放松銀根，用銀行即老百姓的血汗錢來支持面臨斷裂的資金鏈，保持房價繼續(xù)高位運行，泡沫進一步放大，經(jīng)濟運行扭曲。其三，房產(chǎn)商上市融資，支撐高房價。在上證指數(shù)的熊市中，難有所為。其四，有真實需求的購房者被眼前優(yōu)惠政策忽悠，改變房價下跌預期，未待房價合理回歸，盲目入市，購買高價房屋，幫助房產(chǎn)商回攏資金，泡沫同樣進一步放大， 經(jīng)濟運行扭曲。　　

為什么說房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟扭曲運行的表現(xiàn)呢？　　

第一，房地產(chǎn)泡沫抑制內需。高房價象血吸蟲吸納了有真實需求的消費者的大量貨幣，轉移了流人其他行業(yè)的貨幣消費，導致某些行業(yè)過冷，房地產(chǎn)業(yè)過熱。　　

第二，房地產(chǎn)泡沫綁架銀行貸款，增加道德風險。有真實需求的消費者沒有真實的購買能力，沒有真實購買能力的消費者，一旦購買了高價位的房屋，一有風吹草動，銀行面臨金融危機。　　

第三，房地產(chǎn)泡沫加大貧富差距。高額利潤進入開發(fā)商，自住需求的購房者淪入房奴。　　

第四，泡沫繼續(xù)放大，用一個新泡沫掩蓋一個舊泡沫，經(jīng)濟運行就在一個更高的風險平臺上運行，看起來是上了一個新的發(fā)展臺階，實際上扭曲的程度更加厲害，危機釋放總有一天要來臨。高房價的房地產(chǎn)業(yè)是不可能讓經(jīng)濟或市場平穩(wěn)發(fā)展的，我們要保持清醒的頭腦，絕不能利令智昏。 　　

繼續(xù)以泡沫的房地產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟增長點，泡沫越吹越大。美國的今天就是我們的明天。房價理性調整，回歸價值，泡沫漸漸縮小，消失，在理性房價的基礎上，房地產(chǎn)業(yè)再次作為經(jīng)濟增長點，也是同樣能拉動經(jīng)濟發(fā)展，繼續(xù)成為支柱產(chǎn)業(yè)的。從長期看，這是由房屋的剛性需求所決定的。不過，地方政府和房產(chǎn)商的利益短期就受到損失。任志強向政府討救兵，“救市就是要掃清市場中影響交易與投資的障礙，要想讓經(jīng)濟或市場平穩(wěn)的發(fā)展，至少應將道路上原有的坑填平，讓道路從崎嶇變得平坦。”中央政府三十六計用的是“圍魏救趙”，這個“趙”是房價不能大落。任志強為地方政府要的是貨幣政策、信貸政策與稅收政策，借政策之“刀“，維持房價的高位運行。三十六計用的是“借刀殺人”。這個“人”是接盤高房價的冤大頭。　　

作為“經(jīng)濟人”的任志強，利益最大化是他的本能，我們無可厚非。作為“道德人”的任志強，我們只能期盼他的自律，作為“社會責任感”的任志強，我們簡直是妄想。但是，我們可以相信市場，可以相信市場的價值規(guī)律，可以相信理性預期的規(guī)律，當我們每一個購房者拿著自己的血汗錢理性預期：從今天開始，房價一定會理性調整，回歸價值，那么，房價就一定會調整到合理價位。何況，現(xiàn)在的房價是向價值靠攏的時候了，這是不以人的意志為轉移的客觀經(jīng)濟規(guī)律。當房價日漲夜高之時，任志強高喊這是市場規(guī)律，反對干預。當房價有價無市之日，任志強高呼“解放軍”，乞求救星，我們分不清他到底是堅定不移的新自由主義者，還是惟利是圖的老實用主義者，如此混沌的價值取向反映了他的邏輯紊亂。　　

作為“代理人”的人民政府，他應該代理大多數(shù)人民的利益，至少，他應該是一個“中性政府”。作為“責任人”的政府，他應該是肩負起“居者有其屋”的信托責任。作為“守夜人”的政府，當市場經(jīng)濟的價值規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)領域起調節(jié)作用的時候，他應該去睡覺。　　

房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是“生產(chǎn)過剩”的困境。房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)能過剩”是相對于有效購買力的有效需求不足而言，房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)能過剩”不是真正的“產(chǎn)能過剩”，而是高房價下的“產(chǎn)能過剩”。中產(chǎn)階級都買不動的高價房怎么會有銷量呢？如何解除困境呢？很簡單，只要房價理性調整，回歸價值，與有有效購買力的有效需求相適應，購房者必然釋放購房需求，市場就自然有效啟動，資金鏈周轉正常，“生產(chǎn)過剩”的困境迎刃而解，房地產(chǎn)市場就會良性循環(huán)和發(fā)展。只有房地產(chǎn)市場去泡沫化，房地產(chǎn)業(yè)才能健康運行，房地產(chǎn)業(yè)健康運行才能繼續(xù)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的增長點，才能保證中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。反之，中國經(jīng)濟則面臨火山口的威脅。　　

既然如此，任志強要想“啟動市場就要先修路，先要填平那些路上的坑”，那么，這個坑不是別的，就是房價理性調整，回歸價值！這是市場經(jīng)濟的價值規(guī)律使然，除此，別無選擇！　　

2008-10-30　　

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