郎咸平在墨爾本演講
昆侖國際2005中國經(jīng)濟(jì)論壇--澳大利亞
2005年10月1日星期六
郎咸平在墨爾本演講，其中講到上海房地產(chǎn)
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講到這里阿，相信是各位比較關(guān)切的話題，我了解其中一部分人呢，做地產(chǎn)商的，也希望跟國內(nèi)地產(chǎn)有一些參與，所以大家對這次的宏觀調(diào)控以及中國的房地產(chǎn)走勢呢，我相信你們是比較關(guān)切的。我曾經(jīng)在我的節(jié)目里提到這個(gè)話題，但是不準(zhǔn)播，我點(diǎn)名哪個(gè)樓盤會(huì)跌，結(jié)果沒有播出來，但是事后看起來，跌的樓盤都是我點(diǎn)名的，沒錯(cuò)的。（笑）從政府的利率匯率呢我一路談到房地產(chǎn)。我這專業(yè)演講，他給我時(shí)間，我就準(zhǔn)時(shí)停止，我不會(huì)多一分鐘也不會(huì)少一分鐘，我這工夫不是一般的。（笑）
房地產(chǎn)本身阿，這一次呢，我相信各位非常關(guān)切，那么我們的媒體也做了很多報(bào)道，我希望把我自己的觀點(diǎn)來跟各位做個(gè)溝通。中央政府對房地產(chǎn)坦白來講，非常頭痛。目前一連串的措施，包括房產(chǎn)2年之內(nèi)要賣的話，罰款5％，要繳稅5％，還有，比如說，要賣的話必須先還貸，還貸以后拿到還貸證明了才能再賣，就是讓你不能交易，讓你背上比較高的交易成本。到最后的結(jié)果呢，發(fā)現(xiàn)什么現(xiàn)象，就是真正有泡沫的地區(qū)，就是大上海地區(qū)。北京還好，廣東是沒有泡沫的。那么我們政府的政策阿有一點(diǎn)是很有意思的，他總是一刀切，就是全國普遍鋪開了宏觀調(diào)控。當(dāng)然除了我之外，還有很多人反對，目前政府已經(jīng)停止再繼續(xù)宏觀調(diào)控了。
宏觀調(diào)控之后，上海的房價(jià)我沒有看到怎么跌的現(xiàn)象，反而是交易量急速萎縮，有幾個(gè)月是零，沒有交易，現(xiàn)在一個(gè)月大概是100多個(gè)交易，那等于沒有一樣的。北京的房價(jià)以及廣東的房價(jià)維持上升，這是很有意思的現(xiàn)象。我希望跟各位解釋一下中國的房地產(chǎn)市場是什么樣的格局，中國的房地產(chǎn)市場是天生的畸形的市場。他是向誰學(xué)的呢，他是這么樣的一個(gè)歷史過程：深圳學(xué)香港，廣東學(xué)深圳，沿海學(xué)廣東，全國學(xué)沿海。那么香港的房子有什么特性呢，香港的房市呢是一個(gè)急劇炒作的房市，就是說，他賣樓花，而且樓花賣的很奇怪，一下推出10戶，炒的高高的，也不是全部推出，推出一部分樓，而且上面是住宅，下面是商店，這種模式。這種炒作的模式呢目前被中國大陸的地產(chǎn)界普遍采納。但是你在中國又沒有香港的法制體系。舉個(gè)例子來講，各位從香港來的應(yīng)該知道，前一陣子有很多謠言，有個(gè)地產(chǎn)商代理，就說我這個(gè)房子賣的特別好，有個(gè)大陸來的表叔阿一下子買了10套，付現(xiàn)金的。大家說房子這么熱銷阿，帶我們?nèi)タ聪掳桑桶l(fā)現(xiàn)這個(gè)事情是假的，這個(gè)人呢還被香港的高院起訴。那么我想請問你，同樣的謠言，如果在國內(nèi)呢，會(huì)不會(huì)起訴他呢，肯定不會(huì)。所以你看阿，香港的樓市本來就是嚴(yán)重炒作的樓市，把他整個(gè)精神移植到國內(nèi)，你又沒有相應(yīng)的法律保證來預(yù)防炒作，來扼殺謠言，怎么辦。
那么我再假設(shè)一個(gè)情況，假如我是國際炒家的話，我要怎么從房產(chǎn)大賺一筆？我常常再給你們講一句話，我們在150年前，大清王朝時(shí)代，你是船堅(jiān)炮利不如人，你要簽訂喪權(quán)辱國的條約阿，你今天阿，財(cái)務(wù)金融不如人阿，你一樣要簽訂喪權(quán)辱國的條約。你們都是外地過來的，思考一下，你如果要進(jìn)軍中國的房地產(chǎn)市場的話，要怎么樣來坑中國人一把？尤其是這些不懂金融的中國人，不坑他都有點(diǎn)不好意思。（笑）怎么坑他？那么首先，我們找到一個(gè)城市，在哪一個(gè)城市是最好炒作的城市？我講的詳細(xì)一點(diǎn)，方便你們炒作阿。（笑）
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因此應(yīng)了我的一句話，大上海地區(qū)是最好炒作的地方。你去問上海人阿，你喜不喜歡住在南京西路啊，以及淮海路阿？我不知道你們這里有沒有上海來的，上海老百姓最喜歡住那個(gè)地方了，上海人特別可愛，有錢的上海人可能在郊區(qū)，浦東或虹橋那一帶，買個(gè)豪華別墅，他還是要在南京西路、淮海路買個(gè)小公寓住著，他就是這個(gè)心態(tài)，他這么樣的一個(gè)想法沒辦法的。要不要住南京西路啊，他高興的很，淮海路呢，沒問題。那個(gè)區(qū)域阿，土地供應(yīng)極為有限，當(dāng)然目前還有一大塊地沒開發(fā)呢，那就是周正毅的地shy;，（笑）要開發(fā)搞成一個(gè)什么雕塑公園，在南京西路附近。他那個(gè)土地供應(yīng)非常有限，而且樓盤很少，而且上海人都很想住這里，叫內(nèi)環(huán)區(qū)。由于這種特殊的現(xiàn)象在，所以呢，他可以用少量資金，據(jù)我們判斷，幾億元就可以撬動(dòng)上海的房價(jià)。
他做法是這樣子的，我們發(fā)現(xiàn)，整個(gè)上海房價(jià)走勢圖呢，跟2003年國際炒家炒作香港H股是非常類似的。香港的H股什么意思，就是國內(nèi)到香港去上市的叫H股，國內(nèi)的很多國營企業(yè)是H股。我們看他們當(dāng)時(shí)怎么炒H股阿，就是國外的機(jī)構(gòu)投資人呢，聯(lián)合起來炒作。各位回頭看一下阿，中國人侵略別的國家的時(shí)候，都是單打獨(dú)干的，國外呢都是八國聯(lián)軍，當(dāng)時(shí)在清朝的時(shí)候他八國聯(lián)軍，到今天他中華人民共和國，他一樣八國聯(lián)軍，你看他炒房地產(chǎn)，他炒H股就是這樣的。當(dāng)時(shí)在2003年4月1號前后，當(dāng)然我有一個(gè)理論，那就是，國際炒家聯(lián)合操縱的結(jié)果。講了這話，我要找證據(jù)。當(dāng)時(shí)香港的規(guī)定呢，機(jī)構(gòu)投資人持股量在10％以上才需要披露，10以下不需要披露，我看資料發(fā)現(xiàn)，我沒有看到國際炒家、國際投資人炒股，難得我的理論是錯(cuò)的嗎，不可能，我不會(huì)錯(cuò)的。突然到了2003年4月1號，聯(lián)交所來了突然一個(gè)命令，5％以上都要披露。你看吧，都在10～9％之間，最多的時(shí)候，摩根大通、摩根斯坦利呀，都在里面，你想像的到的國外投資機(jī)構(gòu)都在里面。摩根還有幾筆控制的比較好，9.99，（笑）10％要披露，9.99不需要披露，就這么干的。
這些人怎么炒呢，我拿馬鞍山鋼鐵阿，國內(nèi)的一家國營企業(yè)，來給各位舉個(gè)例子。我們發(fā)現(xiàn)阿，馬鞍山鋼鐵是大通以及匯豐銀行，還有一個(gè)叫聯(lián)合資本公司幾家聯(lián)合炒作的。怎么炒作呢，摩根先進(jìn)來，大量收購股票，使他的持股量一直上升，可是發(fā)現(xiàn)股價(jià)阿，他沒有變動(dòng)，很穩(wěn)定。他大量收購，但速度很慢，不在市場造成任何壓力，沒有謠言。收購量上升，股價(jià)不太變動(dòng)。到最后由誰來拉他股價(jià)呢，就由匯豐銀行以及聯(lián)合資本二個(gè)公司，突然進(jìn)來，大幅拉抬股價(jià)，然后在最高價(jià)位，三家公司一起套現(xiàn)離場，股價(jià)大跌，然后把中小股民圈進(jìn)去。這是馬鞍山鋼鐵，換一家呢，說不定由匯豐銀行先做，然后摩根大通再后面接盤，就這樣子，相互合作，所以大家都不會(huì)被套牢，不像我們中國的莊家，還被套牢的，你說傻的。（笑）要使壞的話呢，就要跟老外學(xué)，聯(lián)合炒作才行。
這個(gè)現(xiàn)象給我們一個(gè)很大的震撼，所謂的聯(lián)合操縱竟然在上海的樓市一樣上演。我們回頭看個(gè)歷史資料，在2002年的時(shí)候呢，尤其2003年初，大量進(jìn)來，大量收購內(nèi)環(huán)的房子，房價(jià)沒有太變動(dòng)。我們找不到具體的資料，它不是股市，沒有披露的義務(wù)。但是我們走訪了很多內(nèi)環(huán)地區(qū)的房屋代理，根據(jù)他們的說法，有很多的機(jī)構(gòu)投資人進(jìn)來，成批成批的買。到了2003年底，開始拉抬，從年底到2月份，短短2～3個(gè)月的時(shí)間，拉抬近30％，從2004年下半年，樓價(jià)大幅上升，跟H股走勢非常類似。到了3月份、4月份，達(dá)到歷史高位，怎么樣呢，應(yīng)該是和H股一樣，一起套現(xiàn)離場。
我和各位講阿，中央政府在做決策的時(shí)候阿，很多時(shí)候，會(huì)還沒開完，外面都知道了，（笑）宏觀調(diào)控這個(gè)思維阿早就知道了，很多人曉得，可能我不曉得吧，但很多人都曉得。所以在宏觀調(diào)控政策沒有出臺(tái)之前，全部套現(xiàn)離場。然后宏觀調(diào)控政策一出來，一刀砍向誰呢，接盤的上海老百姓，國際炒家呢他們比你先走，這叫什么各位知道嗎，技不如人。真正的想砍到他們，沒砍到他們，到最后呢，打擊了上海老百姓，但是這也是活該的，誰叫你要去接呢。你看我們廣東老百姓就很好阿，多打幾次就乖了。（笑）廣東為什么沒有泡沫各位曉得嗎，因?yàn)閺V東跟香港非常近，從1992年開始呢，廣東就不斷的受到香港的沖擊，香港樓市幾次崩盤，97年是最嚴(yán)重的，當(dāng)然董建華 先生領(lǐng)導(dǎo)無方是最重要的原因，但是幾次打下來以后呢，廣東老百姓特別的理智，他不跟風(fēng)的。
所以各位請看下，我們按照房地產(chǎn)走勢圖來看，廣東幾乎沒有任何的泡沫，房價(jià)走勢有時(shí)候還低于通貨膨脹率。這個(gè)現(xiàn)象還是比較正常，香米湖一帶，華僑城一帶1平米賣到1萬多比比皆是，可在上海內(nèi)環(huán)地區(qū)呢3萬以上。像上海老百姓這次的跟風(fēng)，受到打擊，他什么時(shí)候調(diào)整，這更有意思。我認(rèn)為這一點(diǎn)呢值得各位關(guān)切。宏觀調(diào)控出來，如果你不交易的話呢，價(jià)格是不會(huì)變的，就像股票一樣，股票價(jià)格為何有波動(dòng)，就是要通過交易，沒有交易是不會(huì)有波動(dòng)的。我們觀察到這個(gè)現(xiàn)象，上海老百姓惜售，不賣，宏觀調(diào)控前二三個(gè)月，交易量幾乎為零，現(xiàn)在是100多，那也和零差不多。由于你交易量過少，除了一些資金鏈供應(yīng)緊張的新樓盤不得不降價(jià)之外，我們沒有看到二手房大幅降價(jià)，尤其內(nèi)環(huán)地區(qū)。我當(dāng)初預(yù)言，內(nèi)外環(huán)之間的房價(jià)按照比例而言是泡沫比較大的，為什么呢，內(nèi)環(huán)房價(jià)一炒起來，3 萬塊以后，旁邊這些內(nèi)外環(huán)之間的樓盤呢，覺得他們怎么漲的那么快阿，咱們也跟著吧。跟風(fēng)跟起來的，所以內(nèi)外環(huán)之間的泡沫最嚴(yán)重，外環(huán)之外的還好一點(diǎn)。這次下跌的阿是內(nèi)外環(huán)之間的下跌，而且這帶樓盤啊，抗不起價(jià)格的，他們基本不是實(shí)在的資金進(jìn)入，而是跟風(fēng)的結(jié)果。當(dāng)時(shí)我在4月份的時(shí)候做過這種預(yù)測，到最后走勢圖也是這樣，內(nèi)外環(huán)之間價(jià)格下跌的壓力是比較大的。外環(huán)以外的一大批新樓盤下跌呢，我們發(fā)現(xiàn)是因?yàn)榈禺a(chǎn)商抗不住。但是屬于個(gè)人資產(chǎn)的這一部分有很強(qiáng)的惜售現(xiàn)象。
那么現(xiàn)在我更擔(dān)心是哪一點(diǎn)，我更擔(dān)心是，上海市老百姓的消費(fèi)習(xí)慣是很奇怪的，他不是根據(jù)賺多少錢來消費(fèi)的，他的消費(fèi)習(xí)慣有二個(gè)變數(shù)，一個(gè)是薪水多少，另外一個(gè)呢是財(cái)富效果。由于房地產(chǎn)大幅泡沫現(xiàn)象，房子價(jià)值虛增比較多，甚至增值100％、200％的都有。老百姓覺得自己有錢了，出門打的啦，晚上出去吃喝玩樂啦，腐敗呀。上海是個(gè)最有趣的區(qū)域，你只要稍微下一點(diǎn)小雨，毛毛雨，再叫不到出租車，大家都怕淋點(diǎn)雨，嬌貴的樣子，怕淋點(diǎn)小雨。（笑）還有，不論你菜做的多難吃阿，總是高朋滿座，（笑）上海人的一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象。各位知道為什么嗎，就是那種財(cái)富效果，所產(chǎn)生的一種畸形消費(fèi)，這種畸形的消費(fèi)拉抬了上海市的經(jīng)濟(jì)。各位知道我擔(dān)心什么事，上海市的競爭力，就像我批評銀川跟武漢的一樣，會(huì)因?yàn)楦叻績r(jià)而受到一定的打擊。這話怎么說？如果宏觀調(diào)控非常有效的話，打擊了房價(jià)，如果泡沫假設(shè)阿完全都沒有了，消費(fèi)會(huì)大幅下跌阿，所以現(xiàn)在繁榮的假相所形成的高增長，會(huì)因?yàn)橄M(fèi)的大跌呢而受到破壞。我最擔(dān)心上海會(huì)是第一個(gè)開始蕭條的城市，同時(shí)大上海地區(qū)政府希望搞金融中心，這個(gè)中心，那個(gè)中心的。我想反問一個(gè)問題，你這么高的房價(jià)，外灘要搞個(gè)金融界以前有這個(gè)想法，現(xiàn)在不搞了，為什么不搞了，太貴了。幾萬塊1平米，誰能住的起。你發(fā)現(xiàn)很多政策的推動(dòng)阿，因?yàn)楦叻績r(jià)的原因，很多政策推不下去。所以現(xiàn)在上海政府阿，我覺得他是非常辛苦的，他想做什么下一步，你告訴我，除了2010年的所謂世博概念之外，你還有什么新的概念你告訴我。上海市走到現(xiàn)在遇到一個(gè)瓶頸，當(dāng)然我不能排除其他的因素，但是高房價(jià)遏制了上海下一步的發(fā)展，而且上海消費(fèi)的這種特殊形態(tài)，上海地區(qū)會(huì)成為波動(dòng)極為大的城市，會(huì)讓未來的治理呢更加的艱難。
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