2006年房地產市場利益博弈將更加激烈

到2005年底，應該說國內房地產市場那種投資過熱、投機炒作嚴重、房價快速飚升的現象已在一定程度上得到遏制。但目前的房地產市場可能正處于一個拐點，2006年國內房地產業仍然是一個利益博弈十分激烈的場所，無論是對房地產開發商及地方政府，還是對購房消費者及中央政府來說，這種博弈可能會比2005年更為明顯與激烈。

調控還需在利率上作文章

這一輪的房地產市場快速增長，既有幾十年來被壓抑的房地產需求的釋放，也有銀行金融產品金融工具創新及銀行利潤內在動力，但更為重要的是銀行利率處于歷史以來的最低水平上。

2005年房地產的宏觀調控基本上是政府的行政作為，即銀行過低的利率水平調整只是蜻蜓點水。政府使用行政手段干預銀行信貸程序，只能增高信貸流出銀行的門檻，但不能化解中國經濟特別是房地產市場中資金流動性過高的大問題。可以說，只要國內銀行利率仍然處于目前這種極低的水平上，資金流動性過高現象就不會改變，國內固定資產投資及房地產投資處于高位運行就不可避免，住房市場的投資或投機就會盛行。在這種情況下，國內房地產市場要想得到真正調整是不可能的。

美國的房地產市場能夠在5年快速增長中迅速降溫，最重要的是美國聯儲接連12次加息。有美國公司預測，在美國目前的利率水平上，今后12個月內紐約房價將下跌5％至10％。在香港，由于利率連續上升，樓市在11月份的成交價及成交宗數均比10月與去年同期遜色。根據香港中原地產預測，11月份將會有約9300宗樓宇買賣合約登記，總值320億元，較10月的9861宗及357.6億元，分別下跌5.7％及10.5％。這表明了利率對房地產市場的巨大作用與影響。

要改變房地產業暴利形象

國內房地產市場難以調整的另一個重要原因，是房地產行業嚴重的利益不均衡，目前國內房地產業是最為暴利的行業。

其表現主要有，一是從近年全國百富排名榜來看，房地產業的富豪越來越多，越來越集中。而房地產業富豪的迅速升起，肯定是與該行業的利潤率水平有關。

二是由于房地產業的高利潤或暴利，使得全國各行各業都涌向房地產。這不僅有制造業、高科技企業，也有軍工企業；不僅有國內資金，也有國外資金。這也使得各種風險正在向國內房地產業聚集，而且說明了國內房地產政策面臨著嚴重的問題、存在著巨大的弊端，政府的職能部門早就該對房地產政策進行檢討了。三是從福州物價部門對該地房地產價格的檢討而被阻撓事件來看，也顯現出房地產行業的暴利端倪。在地方政府及房地產開發商看來，物價部門這樣做會影響當地的投資環境，會有損于企業的“商業秘密”，會讓房地產開發商的“隱性成本”出現在陽光之下。道理十分明白，本來信息的公開與透明是市場的基本原則，房地產開發商和地方政府之所以極力反對就在于不希望其行業的暴利暴露于眾，讓廣大民眾知道真相。

本來，市場是一個平均利潤或利益均衡的地方，當一個行業利潤過高時，必然會有大量其他行業的資源涌入，提供更多的供給，最終讓利益達到各行業均衡點上。但是，就目前情況來看，不少地方在竭力通過政府的行政方式或政策把房地產的利潤維持在一個過高的水平上，以此來制造當地經濟的短期繁榮，以此為政府權力創造更多的尋租機會。

再有，中央政府的科學發展觀，不僅要求建設節約型社會，而且要求政府通過政策來保證廣大民眾分享經濟發展之成果，因此，如何協調行業之間的利益均衡，如何調整房地產業的暴利，也應該是政府未來“十一五”規劃的題中之義。因此，房地產宏觀調控盡管遇到多種阻力，但在上述目標沒有達到之前，政府的房地產宏觀調控仍然會繼續。

中央政府與消費者力量正在制約擴張

目前有兩股力量在制約著國內房地產市場迅速擴張。一是從中央政府來看，政府力圖讓房地產行業資金密集型性質迅速顯現，通過強制性提高發展商進入的資金門檻，使開發商的實際支付成本成倍增長，讓原來充滿吸引力的財務杠桿放大的倍數急劇下降，減輕目前對商業銀行貸款的極度依賴，加速行業內集約化的速度，最終讓有資金實力的發展商留在行業內，在一個穩定增長的市場中尋求一個行業的合理收益。

在這樣的情況下，那些資質不好、缺乏資金實力的中小開發商將會面臨資金鏈斷裂的嚴重危險。一些地方的中小房地產開發商根本就沒有能力抵御房價不下調。它們為了不讓其資金鏈斷裂，必然會走出房價不下跌的攻守同盟，以降價的方式加快推貨的速度。而房地產市場一旦進入價格上的競爭，首當其沖的中小開發商就會把房地產市場的價格推向低位；同時，因為供應量的增加，市場的競爭會進一步加劇，到時樓價的下跌將可能成為整個行業內的現象。在這種情況下，很多中小房地產企業可能在兩三年后在市場上消失，這自然增大了房地產投資的風險，各行各業涌向房地產市場的局面將會改觀。

還有，現在的消費者已經不是國內房地產市場剛發展時的消費者了，不會因為幾個房地產開發商華麗的廣告而心動。他們經過幾年房地產市場歷練，不僅獲得了更多的相關知識，也更為理性，他們的消費行為更會考慮自己可能要承擔的風險。因此，早幾年那種民眾蜂擁而入房地產市場，卻不知道利率等風險的局面將會改觀。在這種情況下，民眾會根據自己的消費水平、支付能力及對風險的評估來決定消費。

總之，2006年房地產市場的利益博弈，誰勝誰負在短期內是不確定的，但從長期來看，消費者應該是這場博弈的真正主宰者，關鍵是看消費者如何觀察與分析市場變化了的形勢，關鍵是看中央政府出臺什么有利于房地產真正持續穩定發展的政策來助力一把。(特約撰稿易憲容)

易憲容 中國社會科學院金融研究所金融發展室主任。1997年進入中國人民大學經濟學博士后流動站，1998－2000年到香港大學經濟金融學院做合作研究，從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。