為“最牛的釘子戶”定論——《物權(quán)法》一出，天下再無(wú)“釘子戶”

為“最牛的釘子戶”定論——《物權(quán)法》一出，天下再無(wú)“釘子戶”

刀鋒

近來(lái)，所有報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等等媒體幾乎都把關(guān)注的目光聚集在重慶一座小宅之上，這座小宅原本坐落于重慶市繁華地帶，因城市規(guī)劃涉及到地區(qū)改造需被拆遷。1993年重慶市政府將該地區(qū)規(guī)劃為市場(chǎng)性質(zhì)的大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并將開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)通過(guò)（轉(zhuǎn)讓？、招標(biāo)？、指派？）程序交給重慶南隆公司，由該公司成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)單位。1993年，當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)張貼出來(lái)的《拆遷公告》，宣布重慶南隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（南隆公司）為受政府委托的合法拆遷開(kāi)發(fā)單位。

南隆公司宣布按照政府規(guī)劃，該地區(qū)將建立起一座53層高的商住樓，十層以下是可銷售的商業(yè)性質(zhì)的大型市場(chǎng)，十層以上是可銷售的住宅，地下部分是可銷售的停車場(chǎng)地。雖然南隆公司為當(dāng)?shù)厝罕娨?guī)劃了一個(gè)美好的發(fā)展前景，但是到2002年為止卻仍未有任何開(kāi)土動(dòng)工的跡象，南隆公司負(fù)責(zé)人給出的解釋是啟動(dòng)資金尚未到位。

2002年底，政府頒發(fā)給南隆公司的拆遷許可證有效期即將到期，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定政府將收回該地的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，另行按照合法程序?qū)ふ议_(kāi)發(fā)商。消息一出南隆公司立刻開(kāi)始尋找合作企業(yè)，準(zhǔn)備共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。2004年8月，重慶九龍坡區(qū)房管局再次張貼《拆遷公告》，將重慶智潤(rùn)置業(yè)有限公司與南隆公司并列為拆遷開(kāi)發(fā)商。

新成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施拆遷工作的同時(shí)規(guī)劃未來(lái)的銷售工作，該項(xiàng)目平均售價(jià)為17000元/平米，其中商業(yè)部分平均約30000元/平米，最高售價(jià)約為100000元/平米。到2005年底，當(dāng)?shù)?81戶拆遷居民中已經(jīng)陸續(xù)辦理手續(xù)離開(kāi)，僅余7戶居民，“最牛的釘子戶”之業(yè)主吳蘋(píng)是其中之一，她擁有這所219平米的營(yíng)業(yè)房。智潤(rùn)公司作為開(kāi)發(fā)商繼續(xù)做這7戶居民的工作，這段時(shí)間里仍未解決好拆遷事宜的居民房屋陸續(xù)發(fā)生了三起離奇的火災(zāi)。

智潤(rùn)公司為吳蘋(píng)的房屋作價(jià)250余萬(wàn)元，但出于其他考慮智潤(rùn)公司經(jīng)多次協(xié)商后提出愿以350萬(wàn)元作為補(bǔ)償款。吳蘋(píng)則提出“在原拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行償還可營(yíng)業(yè)用房，一樓還一樓，二樓還二樓，朝向不變，經(jīng)營(yíng)條件不變，位置左右一點(diǎn)均可”，2006年5月智潤(rùn)公司經(jīng)過(guò)再次磋商作出讓步提出增加70萬(wàn)元補(bǔ)償款，吳蘋(píng)則反問(wèn)“420萬(wàn)元可以在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)到等同面積的經(jīng)營(yíng)房嗎”？這次協(xié)商因補(bǔ)償條件有差異而以失敗告終。

2007年初，網(wǎng)絡(luò)上一個(gè)被冠以“歷史上最牛的釘子戶”標(biāo)題的文章被發(fā)表出來(lái)，發(fā)帖者稱因注意到這座立于施工場(chǎng)地之中的小宅，如汪洋里的一條孤舟，小宅四面已被挖空有10米的落差，孤立無(wú)援的小宅與巨大的深坑以及旁邊林立的高樓大廈所表現(xiàn)出來(lái)的差距，不僅僅是地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的巨大反差，更表現(xiàn)出城市的進(jìn)步與當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷那猩砝鎽?yīng)保持怎樣的和諧關(guān)系。

這一帖的出現(xiàn)如同深水中的炸彈，立刻激起千層浪，短短的一周內(nèi)被轉(zhuǎn)帖數(shù)萬(wàn)次，讓近五千萬(wàn)中國(guó)人知道了在開(kāi)發(fā)商目前苦苦掙扎著維護(hù)自己權(quán)益的被拆遷者。瀏覽者中立場(chǎng)鮮明的兩種觀點(diǎn)形成對(duì)立：站在開(kāi)發(fā)商一方的讀者所持的觀點(diǎn)認(rèn)為，城市開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)刂匦乱?guī)劃與原居民無(wú)關(guān)，他們只能按照房屋本身的產(chǎn)權(quán)價(jià)值要求補(bǔ)償，對(duì)于居民提出的額外要求不能答應(yīng)，支持開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)法院程序后采取強(qiáng)硬手段執(zhí)行拆遷，居民個(gè)人的利益應(yīng)為國(guó)家和公眾利益讓步。

而維護(hù)被拆遷者一方的網(wǎng)民所持觀點(diǎn)與上一觀點(diǎn)恰恰相反，他們認(rèn)為當(dāng)?shù)卣荒苤豢紤]開(kāi)發(fā)商和資本集團(tuán)的利益，也應(yīng)同時(shí)考慮老百姓的利益，尤其是處于政府鼓勵(lì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，政府在幾乎所有的事情上都按照市場(chǎng)程序辦理，獨(dú)獨(dú)在拆遷居民這個(gè)問(wèn)題上保持非市場(chǎng)因素是違背憲法精神的。

正當(dāng)“最牛的釘子戶”這一問(wèn)題討論得如火如荼的時(shí)候，人大副委員長(zhǎng)提出要在本次人大會(huì)議上確保《物權(quán)法》通過(guò)，使?fàn)幷摢q如被澆上了汽油般立刻變得更為熱烈。據(jù)說(shuō)“幾乎所有的學(xué)者”都在做“確保”《物權(quán)法》“強(qiáng)行闖關(guān)”的工作，他們指出《物權(quán)法》的作用于老百姓而言就是“將國(guó)王的金馬桶與乞丐的打狗棍平等保護(hù)”。

他們的這一論點(diǎn)給了網(wǎng)絡(luò)討論中支持被拆遷者方提供了強(qiáng)力的證據(jù)，而就是這一方人因?qū)Α耙呀?jīng)無(wú)數(shù)次忽悠了中國(guó)民眾”的學(xué)者專家們持有強(qiáng)烈的懷疑態(tài)度，同時(shí)查找出《物權(quán)法》中存在的許多法律漏洞，會(huì)造成已經(jīng)流失的國(guó)有資產(chǎn)被永久的合法化，同時(shí)懷疑該法中對(duì)有資本者與平民百姓平等保護(hù)的條文難以落實(shí)，所以他們強(qiáng)烈反對(duì)《物權(quán)法》的通過(guò)。

2007年3月中旬，《物權(quán)法》獲得全國(guó)人大高票通過(guò)，經(jīng)國(guó)家主席胡錦濤簽發(fā)成為國(guó)家正式法律，將于同年10月1日正式執(zhí)行。

而對(duì)于“最牛的釘子戶”討論的雙方，無(wú)論觀點(diǎn)如何對(duì)立，但都有一個(gè)相同的認(rèn)識(shí)，那就是《物權(quán)法》是否能夠切實(shí)保護(hù)好人民群眾的利益，“最牛的釘子戶”一事都將是檢驗(yàn)該法最好的途徑和注腳，與其說(shuō)人民關(guān)注的是“最牛的釘子戶”，不如說(shuō)人民是借“最牛的釘子戶”這件事情在關(guān)注著《物權(quán)法》的執(zhí)行。

那么在“最牛的釘子戶”這件事情上，應(yīng)該怎么處理，可能怎么處理，到底怎么處理最公平呢？這里需要關(guān)注這件事情的所有人清晰幾個(gè)概念。

房屋，是商品，但是是不同于其他商品的特殊性商品。房屋有其產(chǎn)權(quán)屬性，其關(guān)于“物”的特性問(wèn)題屬于《物權(quán)法》約束的范圍，房屋的所有權(quán)、歸屬權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)屬于房屋的所有人，這一點(diǎn)上房屋與其他“物”的屬性是完全一致的。

說(shuō)房屋是特殊屬性的商品，在于其附著著其他屬性。房屋是建立在地面上的不動(dòng)產(chǎn)，城市土地產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，但土地的使用權(quán)屬于房屋所有人，在有效期內(nèi)土地使用權(quán)人的權(quán)益不受侵犯。并且，房屋做為人所必須的特殊物品，其附屬著國(guó)家公民的居住權(quán)、生活權(quán)、休息權(quán)、勞動(dòng)權(quán)和收益權(quán)，這些權(quán)利統(tǒng)歸為人權(quán)。《物權(quán)法》中約定的僅僅是關(guān)于“物”權(quán)的問(wèn)題，對(duì)物權(quán)以外的其他權(quán)利并沒(méi)有約束效力。

拆遷房屋的行為，可以按照《物權(quán)法》執(zhí)行，但是卻絕不是僅僅依靠一個(gè)《物權(quán)法》就能獨(dú)立解決的，因?yàn)椤段餀?quán)法》能夠給予拆遷行為的支持也僅僅在于對(duì)房屋的物權(quán)屬性方面的處理，而對(duì)于房屋物權(quán)以外的土地使用權(quán)，房屋所附屬的居住權(quán)、生活權(quán)、勞動(dòng)權(quán)和收益權(quán)都不是《物權(quán)法》所能解釋的。這些都屬于人權(quán)保護(hù)的范疇，而中國(guó)目前沒(méi)有獨(dú)立的《人權(quán)法》，目前能夠保護(hù)人權(quán)的法律主要是《憲法》。

《憲法》中第十條規(guī)定：<U>國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。</U>這一部分是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償及征收和土地使用權(quán)的補(bǔ)償及征用問(wèn)題進(jìn)行的規(guī)定，而未涉及到土地以上部分住宅的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)；同時(shí)規(guī)定了土地的使用權(quán)在符合法律程序的前提下可以轉(zhuǎn)讓。國(guó)家不能無(wú)償征收土地的產(chǎn)權(quán)也不能無(wú)償征用土地的使用權(quán)。

第十三條規(guī)定：<U>公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。</U>這一部分是對(duì)公民合法的財(cái)產(chǎn)（房屋等）如因國(guó)家的公共利益的需要時(shí)，可對(duì)其產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償及征收和使用權(quán)的補(bǔ)償及征用為體進(jìn)行的規(guī)定。國(guó)家不能無(wú)償征收公民財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也不能無(wú)償征用公民財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)。

第二章第三十三條中規(guī)定：<U>中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等。國(guó)家尊重和保障人權(quán)。</U>這一部分用簡(jiǎn)單的九個(gè)字表述了“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”，在“人權(quán)”兩個(gè)字之前沒(méi)有使用任何定語(yǔ)，那就是說(shuō)保護(hù)包括居住的權(quán)利、生活的權(quán)利、休息的權(quán)利、就業(yè)的權(quán)利、勞動(dòng)的權(quán)利等等一切生存權(quán)利在內(nèi)的公民人權(quán)。任何單位和集體不能任意剝奪公民以上生存權(quán)利在內(nèi)的人權(quán)。

我們按照《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定再回過(guò)頭來(lái)分析拆遷“最牛的釘子戶”這件事情。政府以行政命令的形式規(guī)劃一片地區(qū)的發(fā)展，并將這一命令的執(zhí)行權(quán)力授權(quán)給一家商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)來(lái)完成，這是一種合法的權(quán)力尋租過(guò)程，在這一過(guò)程中被授權(quán)企業(yè)是可以在今后市場(chǎng)銷售過(guò)程中獲得豐厚利潤(rùn)的。

前期需要進(jìn)行投入的主要工作就是拆遷程序，如果這個(gè)項(xiàng)目整個(gè)的開(kāi)發(fā)和拆遷過(guò)程是政府一力獨(dú)擔(dān)，那么可以看作是政府出于社會(huì)公共利益的需要，被拆遷人的財(cái)產(chǎn)可以在獲得補(bǔ)償?shù)那疤嵯卤粡?qiáng)制征收和征用。但是政府把這一過(guò)程的權(quán)力通過(guò)出售的形式移交給了企業(yè)，因此而獲得的利益也歸屬于企業(yè)，在利益的屬性問(wèn)題上也由公共的利益轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)單一利益。

拆遷程序?qū)嶋H上就是權(quán)利交換（含置換）的過(guò)程，所要進(jìn)行的幾個(gè)步驟分別為，交換業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)、交換業(yè)主的土地使用權(quán)、交換業(yè)主依附于房屋和土地的居住權(quán)、生活權(quán)、勞動(dòng)權(quán)、收益權(quán)和生存權(quán)。其中房屋產(chǎn)權(quán)具有價(jià)格可比性，可依照國(guó)家頒布的法規(guī)執(zhí)行，土地使用權(quán)也可按此辦理。但是依附于房屋和土地的居住、生活、勞動(dòng)、收益和生存等人權(quán)則無(wú)參照對(duì)比，只能依照當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和周邊基礎(chǔ)條件通過(guò)雙方協(xié)商進(jìn)行自愿交換。

這里需要特別強(qiáng)調(diào)的是，房屋的產(chǎn)權(quán)和土地的使用權(quán)可以根據(jù)國(guó)家法律強(qiáng)制拆遷，但是公民的生存權(quán)利是國(guó)家《憲法》保護(hù)的且不能強(qiáng)制剝奪，其他法律應(yīng)無(wú)條件絕對(duì)與《憲法》保持一致。因此國(guó)家執(zhí)行拆遷過(guò)程中將居民的生存權(quán)利以貨幣方式交換出來(lái)應(yīng)按照市場(chǎng)原則平等交換，以雙方自愿為基礎(chǔ)，企業(yè)處于自身單一利益需要進(jìn)行的拆遷行為更應(yīng)遵守以上平等原則。

如果突破以上原則強(qiáng)制對(duì)公民生存權(quán)利進(jìn)行剝奪，則涉嫌違反公平交換原則，在國(guó)家《治安管理處罰法》第46條規(guī)定：<U>強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)商品，強(qiáng)迫他人提供服務(wù)或者強(qiáng)迫他人接受服務(wù)的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。</U>雖然該款法律對(duì)強(qiáng)制買(mǎi)賣(mài)交易的處罰是很輕微的，但也明確的告訴公眾，不許強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)逼迫他人違背自己意愿進(jìn)行交易。

在“最牛的釘子戶”這一事件中，開(kāi)發(fā)商智潤(rùn)公司實(shí)際上是仰仗自己獲得政府認(rèn)可的優(yōu)勢(shì)，以420萬(wàn)元價(jià)格強(qiáng)迫吳蘋(píng)出讓219平米的房屋、轉(zhuǎn)讓自己的土地使用權(quán)、放棄自己在當(dāng)?shù)氐纳鏅?quán)。當(dāng)吳蘋(píng)提出只答應(yīng)原面積房屋償還時(shí)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意，因?yàn)樵谛乱?guī)劃的大廈中219平米的面積可以銷售出2000萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字也成為維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益者在網(wǎng)絡(luò)上攻擊吳蘋(píng)的“天價(jià)”條件。所以我們能夠看到，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償給吳蘋(píng)的420萬(wàn)元根本不夠她在原地址上購(gòu)買(mǎi)等同面積的經(jīng)營(yíng)用房，其中所差的1600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商只想保留給自己而不愿意與吳蘋(píng)利益共享，盡管這些利益是建立在犧牲掉吳蘋(píng)的房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)和在當(dāng)?shù)氐纳鏅?quán)等基礎(chǔ)上得到的。

是利益獨(dú)吞還是與當(dāng)?shù)厝罕姽蚕沓晒@才是矛盾的焦點(diǎn)！

最后再來(lái)看看“最牛的釘子戶”這個(gè)用辭。《物權(quán)法》在作通人大會(huì)議工作時(shí)提出的口號(hào)之一就是“將國(guó)王的金馬桶與乞丐的打狗棍平等保護(hù)”，在這一事件中作為將要新建的53層大廈無(wú)疑就是“國(guó)王的金馬桶”，與之相比2層的殘破小宅必屬“乞丐的打狗棍”，是平等協(xié)商、平等交換、平等保護(hù)？還是打破平等采取強(qiáng)制？這是一個(gè)很嚴(yán)重的問(wèn)題。《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)，即使賤為乞丐者手中的打狗棍也應(yīng)與貴為國(guó)王的金馬桶擁有同樣權(quán)利，憑什么先就將低賤者冠以一個(gè)“釘子戶”的歧視性稱謂呢？這樣一個(gè)稱呼的出現(xiàn)是站在誰(shuí)的角度考慮的？是低賤的乞丐還是高貴的國(guó)王？

這里我又想起了一個(gè)謠傳了許久的杜撰故事——“風(fēng)可進(jìn)、雨可進(jìn)，國(guó)王不可進(jìn)”。但是就在吳蘋(píng)的那2層小宅之中，正上演著一個(gè)中國(guó)的物權(quán)神話，風(fēng)進(jìn)了、雨進(jìn)了、鏟車進(jìn)了、挖土機(jī)進(jìn)了、無(wú)處置權(quán)人也進(jìn)了，國(guó)王進(jìn)沒(méi)進(jìn)現(xiàn)在不知道，至于說(shuō)不遠(yuǎn)的將來(lái)國(guó)王可進(jìn)不可進(jìn)只有鬼知道。

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