中國房地產(chǎn)價(jià)格的起起落落讓很多人看不懂，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)暴漲是人為爆炒的結(jié)果，調(diào)控樓市也都從抑制房地產(chǎn)投機(jī)開始，甚至逐步發(fā)展到抑制房地產(chǎn)投資，然而房?jī)r(jià)卻越調(diào)越漲，這股“死了都要漲”的勁頭是其內(nèi)在規(guī)律支配的，這規(guī)律看不見摸不著，但卻無法否認(rèn)其存在。
所謂投機(jī)是在價(jià)格偏離價(jià)值的時(shí)候賺取差價(jià)，而這種價(jià)格偏離的情況往往短期且多變，不可能存在長期穩(wěn)定的得利空間，因?yàn)榘凑諆r(jià)值規(guī)律，價(jià)格只會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，價(jià)格走向不可能長期偏離價(jià)值，因此房地產(chǎn)價(jià)格在這么多年里形成了長期的漲價(jià)趨勢(shì)，這就不是投機(jī)所能夠解釋的了。而投資一般是一個(gè)經(jīng)營行為，也就是要通過對(duì)于房地產(chǎn)的經(jīng)營來取得收益，其主要獲得收益手段就是房租，但中國的房地產(chǎn)租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了資金成本的合理收益區(qū)間，基本不存在通過房租換取收益的投資價(jià)值，因此所謂房產(chǎn)投資其實(shí)也是不存在的。
由此我們可以看出炒房能夠成為長期趨勢(shì)，其內(nèi)在機(jī)理既不是投機(jī)也不是投資，而是一種無風(fēng)險(xiǎn)套利，就是食利。食利是對(duì)產(chǎn)業(yè)的侵占和剝削，是不創(chuàng)造價(jià)值、不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種占有價(jià)值的巧取豪奪，投資創(chuàng)造價(jià)值、投機(jī)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適度的投機(jī)搞活了市場(chǎng)，但是食利則是一種對(duì)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的寄生和剝削，有百害而無一利，正常社會(huì)都是要盡力避免食利的。
當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展中只要存在不均衡的利益空間，就會(huì)出現(xiàn)食利。趨利避害的普遍人性驅(qū)動(dòng)人們首先追求的是少投入無風(fēng)險(xiǎn)的獲利，如果投入和風(fēng)險(xiǎn)少于市場(chǎng)的要求就可以獲利，那么就會(huì)有食利行為出現(xiàn)。當(dāng)然我們歷史上把所有的食利行為都以投機(jī)倒把的罪名進(jìn)行刑法制裁也是有問題的，因?yàn)榻故忱某杀揪薮螅瑫?huì)誤傷經(jīng)濟(jì)的活力;但是如果放任食利行為的發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)同樣危害極大。中國調(diào)控房地產(chǎn)把目標(biāo)指向投機(jī)或者投資都是不準(zhǔn)確的，最直擊要害的辦法應(yīng)當(dāng)是瞄準(zhǔn)食利行為，把食利控制在合理范圍之內(nèi)。
認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，要先從產(chǎn)業(yè)的各種現(xiàn)象和潛規(guī)則開始，認(rèn)識(shí)食利，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各種食利潛規(guī)則，看清楚這一層，也就是認(rèn)清了這個(gè)行業(yè)。本書旨在通過揭秘房地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則，幫助讀者真正在第一線認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)真實(shí)的內(nèi)幕，從這些第一手的內(nèi)容中找到房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。事實(shí)上中國的房地產(chǎn)問題不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)問題，而是在微觀上與金融、通脹、社會(huì)結(jié)構(gòu)和分配等廣泛作用的一個(gè)系統(tǒng)性問題，而食利過度則是其中的關(guān)鍵，比如炒房團(tuán)炒房實(shí)際上就是一種典型的食利行為，但其總是可以成功賺取差價(jià)難道都是因?yàn)殚_發(fā)商的賤賣嗎?炒房團(tuán)的利益來源是銀行貸款與民間借貸的息差，或者是一種變相的高利貸，對(duì)于這樣的問題本書會(huì)詳細(xì)分析。
中國的拆遷是各種食利行為的集大成者，既有政府通過拆遷壓低房?jī)r(jià)取得城市發(fā)展的原始積累，也有城市土地資源先占者的食利，在拆遷公司、開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和政府等多個(gè)層面都是有食利的機(jī)會(huì)和動(dòng)機(jī)的。起初是政府壓低土地價(jià)格成本取得最初的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，此時(shí)對(duì)于農(nóng)民等原來土地占有者來說是不公平的，我們的招商引資以低價(jià)甚至零地價(jià)供應(yīng)土地來吸引投資人，但是等到發(fā)達(dá)了以后，沒有拆遷的人反而成為了占有高價(jià)土地的資源先占食利者。拆遷背后的問題非常復(fù)雜。
所謂的投資房地產(chǎn)，實(shí)際上也是食利，開發(fā)商囤地的背后還是食利，原因就是此時(shí)的房?jī)r(jià)上漲的價(jià)值來源并不是購房者或開發(fā)商的投入，而是政府的基礎(chǔ)設(shè)施投入。比如說因?yàn)樾藿ǖ罔F而導(dǎo)致地產(chǎn)漲價(jià)，地鐵票能夠收回地鐵的運(yùn)營成本就很不錯(cuò)了，政府修建地鐵的投資是難以通過賣票運(yùn)營收回的，地鐵建設(shè)投資的收益轉(zhuǎn)化到了地鐵周邊的土地之上，在地鐵周邊買房子囤地，實(shí)際上就是占有了政府地鐵投資的使用權(quán)，你的房子或地價(jià)的上漲是政府投資地鐵造成的，你投資取得的利益實(shí)際上是把政府投資地鐵的這部分錢套取出來而已。我們圍繞城市發(fā)展進(jìn)行的投資，就是一個(gè)不斷套取政府投資補(bǔ)貼利益的過程，而不是經(jīng)營房產(chǎn)收取經(jīng)營性回報(bào)的過程。
中國中心城市房?jī)r(jià)暴漲，其實(shí)是將城鄉(xiāng)差別固化在房?jī)r(jià)上，進(jìn)入城市的門檻不再是戶籍而是房子，因此房?jī)r(jià)的背后也是固化在房?jī)r(jià)后面城市補(bǔ)貼所帶來的利益，有中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)階段核心城市的優(yōu)越地位和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，尤其是很多城市是買房落戶或者以買房作為落戶條件之一的，因此城鄉(xiāng)差別也造就了房地產(chǎn)的另外一個(gè)食利空間。
對(duì)于開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的博弈，要認(rèn)識(shí)到這也是一個(gè)對(duì)于業(yè)主的食利過程，怎么樣把小區(qū)的各種整體利益榨取干凈、以及這些利益該如何分配，也是有很多不為人知的潛規(guī)則的。
回朔既往，當(dāng)初房改把福利房出售給個(gè)人就是一次巨大的食利，因?yàn)楫?dāng)初福利房并不是按照個(gè)人的貢獻(xiàn)按勞分配的，而是一種按需分配的福利，最后房改對(duì)于沒有分到房子的人給予的所謂貨幣補(bǔ)差實(shí)際上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于福利房的價(jià)值的，這樣的房改實(shí)際上是讓福利分房的既得利益食利化。原來福利分房的性質(zhì)實(shí)際上就是現(xiàn)在的廉租房和保障房，一個(gè)人收入高、另外有房子的話福利房是要退還的，但是房改以后就不用了。
在中國人均收入遠(yuǎn)低于世界平均水平只有1000美元的時(shí)候，把中國所有的保障房都賣光，世界發(fā)達(dá)國家還有足夠比例的保障房呢，如此這般之下中國的房?jī)r(jià)怎能不因剛需兇猛而暴漲?怎能不讓沒有房的老百姓民怨沸騰?而我們現(xiàn)在建設(shè)保障房實(shí)際上就是對(duì)于激進(jìn)房改的修正，但是這里也有權(quán)貴階層食利其中的欲望，所以保障房必須是位于郊區(qū)的“蝸居”、讓權(quán)貴不感興趣才行得通，否則其中的食利沖動(dòng)是難以扼殺的。
中國房地產(chǎn)越調(diào)控價(jià)格越高的背后就是房地產(chǎn)的調(diào)控沒有對(duì)準(zhǔn)食利行為而是對(duì)準(zhǔn)正常的投資和投機(jī)，沒有投資和投機(jī)的市場(chǎng)是不正常的市場(chǎng)，這樣的調(diào)控偏差才是調(diào)控措施難于奏效的根本原因。因此認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)就是要認(rèn)識(shí)食利，本書主要也是討論房地產(chǎn)的食利和社會(huì)財(cái)富分配的問題，認(rèn)識(shí)中國的房?jī)r(jià)問題要從食利開始，“食”者“噬”，故本書名為《房噬》。
食利，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終。
相關(guān)文章
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)
