如果說中國房地產史要評選出5位繞不開的人物，許家印肯定榜上有名。遙想當年許家印風光無二，2019 2021年還兩次登上天安門城樓觀禮中華人民共和國國慶70周年和建黨百年，可惜好景不長，恒大集團2021 年下半年爆發了財務危機，截至2021年12月3日收盤，股價較年內高點下跌幅度超過85%。
距離許家印老板被抓進去踩縫紉機已經有一年多了，2023年9月28日，許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。
2.4萬億，這是絕大多數朋友所知的恒大的負債金額，然而這些錢都去了哪里卻仍然是未解之謎。2.4萬億，這筆巨額財富相當600個獨山縣的負債，接近于廣西整個自治區2023年全年創造的GDP，堪比海賊王大秘寶的傳說級財富，盡管有up主做過相關視頻，但也只是淺淺分析到了，恒大集團瘋狂分紅許家印夫婦從中套現。但盡管從2015年至今，恒大集團的分紅總額已經超過了500億港元。作為恒大集團的最大個人股東，許家印家族所套現和揮霍的財富還達不到千億數量級別，許多朋友還會把恒大的失敗歸結為亂花錢，但顯然對于幾千億甚至上萬億的財富到底有多大，完全沒有任何頭緒，恒大亂花出去搞歌舞團，投資快銷品，球隊和電動車，以及集團的高管奢靡享受，加起來也就堪堪上千億的資金。至于恒大剩下的錢都去哪了，互聯網仍然語焉不詳，因此，我們今天不妨把話說得再清楚一點。
打開恒大的2023年中報，可以看到恒大集團11萬人的員工規模，員工成本半年還不到30億元，恒大的錢不論去哪了，反正肯定沒有流到底層恒大員工的身上。
自2013年以來，恒大的負債總額從2453億港幣爆漲到了如今的2.4萬億。
我們進一步拆解一下債務列表，其中，合約負債指的是房產已經售出，但由于項目未完成交付，暫時計入負債的金額。說通俗點，就是預售出去的房地產，這部分有六千多億元，代表著恒大還有大量房地項目已經預售，但并未交付，以恒大現在的經營狀態，這些樓盤面臨的前景不容樂觀。
當代房地產市場被公認的事實是，房子爛尾在普通人手里算軟著陸，爛尾在銀行手里算硬著陸，所以合約負債并不是恒大集團真正需要以現金方式進行償還的負債，甚至說得再殘酷一點，在資本看來，這筆錢壓根不是負債。
除去合約負債這種非傳統負債后，我們能夠看到恒大集團的真實負債情況。剔除合約負債后，恒大集團的負債為1.78萬億元。其中借款6247.7億元、應付貿易賬款及其他應付款項1.06萬億元其中，含應付工程材料款5961.7億元，這兩項構成了恒大集團的主要負債。
當然，花了這么多錢，恒大也必然有一筆資產，恒大集團除了辦公室還剩下什么呢？答案是土地和樓房，并且是大量的土地和樓房，巔峰時期，恒大集團擴張土地儲備近3億平方米，耗資約 6000多億元。這是恒大最重的一塊資產。
如果這部分土地能夠被修成房屋順利上市，恒大集團不但能挺過去，而且還能賺一筆。但恒大顯然低估了兩個決心，第一個是中央政府房住不炒的決心，第二個是人民群眾不買房的決心。
回顧恒大集團的來路，恒大用銀行貸款獲得的資金購買這些土地，再向購房者收取預付款作為土地開發項目的資金，然后在項目完工后將其作為抵押再貸款，而維系這一關系的最終來源主要是房價的持續上漲。房價持續上漲時，這種滾雪球尚可以維系。
但2016 年，國家提出“房住不炒”的概念，再次加大宏觀調控力度，可惜恒大沒有認清局勢，依舊大規模舉債擴張，短短幾年間，土地儲備面積翻倍，與國家降負債的政策相悖。在恒大年報中，銀行借款比重雖然呈現出逐年下降的趨勢，但是應付貿易款比重逐年增加，總負債變化不大。恒大2018-2021三年間平均融資成本為9%。而同時期的萬科、碧桂園平均借款成本為5%，這意味著復利之下，只需要8年時間，恒大的負債就能翻倍，換句話說就是，8年時間房價不翻倍，死的就是恒大了。而2024年，正好距離漲價去庫存的2016年過去了8年。
恒大的負債沒有什么太大秘密，業務擴張，搞快消品、足球隊和歌舞團花不了多少錢，甚至相比起來，許氏家族和高管套現的資金占比也不高。真正的大頭還是土地成本和建筑成本，以及源源不斷的利息成本。
恒大2.4萬億的債主，其中6000多億是等待交房的房主，他們名義上是債主，其實是受害人，剩下的1.8萬億實際債務來自三個方向，一個是用來購入土地的本金，這些錢真金白銀地成為了地方政府土地財政的收入，第二部分是買地貸款不斷累加的利息，這些錢都是金融機構的高息利潤，并沒有實際支出。第三部分則是被拖欠的工程款和材料費，土木工程的現狀大家也清楚，分包想接活，就得帶資進組，墊錢開工。最后，房屋的建設者收了恒大一文不值的白條，這些錢永遠沒有兌現的可能。
天量負債帶來的資產，泡沫退去后只剩下一片片待開發的土地和積壓的待出售的房屋。正如馬克思所說：商品再變成貨幣驚險的跳躍，這個跳躍如果不成功，摔壞的不是商品，但一定是商品的占有者。
購房者、金融機構、建設單位乃至于恒大自身多方共輸的局面下，只有地方從恒大手里真金白銀地拿到了大筆貸來的土拍資金，甚至還能在恒大后續無力開發的時候以防止囤地的名義收回這些土地，土地財政是恒大狂飆突進的債務魔術最終的受益者。但在各種視頻分析當中，我們似乎看不到這部分的分析。
中央其實很早就清楚房地產的最后瘋狂不可持續，非常不希望恒大為首的房地產企業高周轉模式繼續助推土地財政，而地方的利益則顯然相反顯然是繼續多多賣地，土地財政最大化。央地圍繞土地財政之間的激烈博弈，最終的結局是中央掀桌子，掐斷了恒大高周轉的上游資金。2021 年，住房城鄉建設部“三條紅線”政策正式實施。房企根據負債規模被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，綠檔的要求有息負債增速不超過 15%；黃檔要求是有息負債年增速不得超過 10%；橙檔要求是有息負債年增速不得超過5%，紅檔則要求有息負債不得新增。恒大觸碰了“三條紅線”，被劃為紅檔房企，無法增加任何有息負債，直接斬斷了恒大的資金來源。
隨之而來的疫情后房地產寒冬，鵝城的稅已經收到2010年了，居民部門杠桿率已經拉到最高，畸高的房價吸收了居民部門本就分配不均的財富，擠出了大量消費，人民群眾別說接著貸款買房了，甚至連生育率和結婚率都被擠出。
你可以暫時欺騙全國普通人，讓他們相信房價會無視經濟規律一直漲到天上，也可以長期欺騙一部分普通人，讓他們的畢生積蓄砸在房地產市場里，但你無法永遠欺騙所有的普通人，作為整體的人民群眾必將意識到，龐氏騙局不可持續。
上游資金被斷，下游銷量暴跌，雙方夾擊之下，恒大這只資本巨獸，最終轟然倒地，留下一地雞毛。
值得注意的是，我們以上大多是根據恒大集團的最近幾年財報進行的分析，作為上市集團，恒大集團公布的財務報告需要經過第三方審議。以23年半年報為例，審計公司是上會栢誠會計事務所，哪怕是面對這樣一份糟糕的數據，事務所的評價意見也只能是不評價任何意見。
在審計行業當中，由于是上市公司出錢來聘請審計公司來進行財務審核，所以絕大多數時候審計報告都能順利通過，甚至不能順利通過的部分，大部分審計事務所會想辦法幫助企業通過，拿到無保留意見。比如，就在寫稿這一天的11月25日，因為在三只松鼠2023年報審計中存在違規給出無保留意見的情況，大華會計師事務所收到了監管警示函，可以說在絕大多數時候，顧客就是上帝，會計事務所，寧可裝聾作啞，弄虛作假，被監管機構事后追查，審計事務所也不愿意得罪自己的客戶。恒大之前的審計公司是大名鼎鼎的普華永道，就是因為給恒大之前的虛假財報做了背書，被監管部門嚴厲處罰之后一蹶不振。甚至我開個地圖炮說，大多數會計事務所在實際操作中或多或少都在協助上市公司裝點財報，實際上是在出售自己的聲譽。
哪怕真的到了要公開發表不同意見的時候，事務所也會盡量選擇通過保留意見的方式來表達對財報整體的贊同，會計事務所公開表示不發表任何意見，公開向市場喊話表示恒大集團的財報我根本無法保證任何真實性，幾乎等于貼著恒大的臉上打耳光。事實上，這已經不是第一次恒大集團的財務報告被否決，2021年2022年連續兩年的年報都否定，被這意味著恒大集團連收買會計事務所的價格都拿不出，更意味著這份負債累累的報表的真實性都非常可疑。
恒大是過去十年間房企高杠桿、高周轉經營的縮影，依托于房價的上漲和房地產開發企業規模的不斷擴張，居民和開發商對銀行信貸資金的固有需求不斷上升，更大幅度的降準和信貸資金支持，加上土地費用的增加，在成本端會繼續推高房價，形成惡性環。一旦貨幣信貸擴張速度放緩，銀行無資金擴張額度，開發商的資金鏈就會斷裂，進而引發類似“恒大事件”。
后人哀之而不鑒之，亦使后人復哀后人也
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