10月12日，財(cái)政部召開主題為“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”的新聞發(fā)布會。宣布包括通過疊加運(yùn)用專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具來支持房地產(chǎn)市場，10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將通過貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造。近期關(guān)于房地產(chǎn)的一系列決策，明顯是對9月26日政治局會議明確提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的呼應(yīng)。
此話一出，疊加房地產(chǎn)金九銀十和國慶假期的影響，不少地區(qū)的房市又開始躁動起來。
以止跌企穩(wěn)作為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，大量地方已經(jīng)推出了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步刺激措施，16日，天津取消住房限制性措施，至此，還有限購的地區(qū)只剩北上深一線和海南。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，國慶期間，一線城市新房交易量同比增長120%，甚至有部分一線城市優(yōu)質(zhì)房源的房東一夜之間選擇了漲價(jià)，這些都是事實(shí)。
房地產(chǎn)市場現(xiàn)在確實(shí)看起來很火爆，但這一輪畢竟是政策主導(dǎo)的市場躁動，我們還是要回到政策本身，看看政策釋放了什么樣的信號。
首先從這個最超預(yù)期的表態(tài)上來看，止跌回穩(wěn)是一個明確的新信號，新提法，這一方面意味著國家終于承認(rèn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出了問題。盡管過去的三年里面房地產(chǎn)市場早已經(jīng)展現(xiàn)出了自己深度調(diào)整的態(tài)勢，直到現(xiàn)在才被正式定性為需要“止跌回穩(wěn)”。但好歹承認(rèn)問題是解決問題的第一步。而另一方面也代表著某種國家表態(tài)，國家是不希望房地產(chǎn)繼續(xù)快速下跌的，往期節(jié)目，我們也都講過這個道理，土地是地方財(cái)政抵押物，關(guān)系到大量地區(qū)性銀行的底層抵押物安全。
接下來的政策路線就比較明晰了，相比于之前政策表態(tài)往往并不直接，這一次財(cái)政部的表態(tài)非常明晰，第1項(xiàng)是允許使用政府債券進(jìn)行土地儲備，調(diào)節(jié)土地市場。第2項(xiàng)，支持收購存量住房用作保障房。后續(xù)還推出了貨幣化棚改，我們就對這三項(xiàng)舉措進(jìn)行解讀。
前兩項(xiàng)措施不論是收購?fù)恋剡€是收購房屋都是針對現(xiàn)在市場上游土地和房屋積壓的情況，說的再明白一點(diǎn)，就是支持政府舉債來買市場上的土地和房屋，避免這些資產(chǎn)真的進(jìn)入開發(fā)和銷售流程。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年8月末，全國商品房待售面積7.34億平方米，同比增長13.9%。其中，住宅待售面積增長21.5%。
現(xiàn)在市場大環(huán)境不好，房地產(chǎn)商的資金回流壓力很大，急于回收資金的房地產(chǎn)商往往會選擇降價(jià)出售，新房擠壓二手房價(jià)格。會對土地市場形成踩踏性的壓力。辦法是通過舉債的方式，從地產(chǎn)商手里直接回購?fù)恋睾托路縼肀苊馔恋刭H值。
貨幣化棚改則是老藥方子了，幣化棚改顧名思義，把棚戶區(qū)的房子直接拆掉，不再新建回遷小區(qū)，至于后續(xù)要買什么房子，買多大的房子，買哪里的房子，完全聽他們自己隨便。這是相當(dāng)一石二鳥的政策，一方面通過拆遷的形式縮減了棚戶區(qū)的低價(jià)住宅供給，另一方面，又增加了一大批購房需求。
然而一切都是有代價(jià)的，貨幣化棚改相當(dāng)于定向給棚戶區(qū)居民發(fā)錢，資金來源是國家貸款，至于通脹和后續(xù)房價(jià)帶來的生活成本，則都要由后來的打工人承擔(dān)。
也許有朋友會問，土地和房屋已經(jīng)在地產(chǎn)商手里了，貶值也不是地方資產(chǎn)貶值，而是算地產(chǎn)商的投資虧損。而土地貶值帶來的未來賣地收入下降，那也是未來的事情，為什么要在當(dāng)下就舉債回購?fù)恋睾托路磕兀?/p>
換句話說，房價(jià)漲的時(shí)候，管理部門只說抑制房價(jià)過快上漲，到了跌的時(shí)候，為什么就急著要喊止跌回穩(wěn)了了呢？
答案在于，用土地為抵押物，以城投平臺為首套在地方銀行進(jìn)行抵押，印錢發(fā)展經(jīng)濟(jì)這套玩法在叫停之前已經(jīng)玩了很多年了。在這個過程中，地方不需要真的把土地賣出去，只需要把土地的估值炒高，就可以去銀行兌換一大筆現(xiàn)金。但這也是有代價(jià)的，不少土地已經(jīng)被抵押出去了，這時(shí)候如果土地價(jià)值大幅下跌，會導(dǎo)致大量地方銀行進(jìn)入系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，要么選擇當(dāng)下刺破泡沫，金融系統(tǒng)會受到較大沖擊，要么通過中央和地方合力舉債的方式，繼續(xù)托舉土地市場，延遲出清時(shí)刻的到來，很顯然，現(xiàn)在選的路已經(jīng)很清楚了。
房地產(chǎn)一直以來被稱為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)它還有一個外號叫貨幣蓄水池，意思是許多超發(fā)貨幣通過買房的方式涌入了房地產(chǎn)市場，這才維持了市場并沒有發(fā)生大規(guī)模的通貨膨脹。但蓄水池，同時(shí)也是印鈔機(jī)，購房者、房地產(chǎn)公司、和地方政府在這個過程當(dāng)中都在增加貸款，來從銀行當(dāng)中加杠桿，增加市場上的總貨幣供應(yīng)量。
換句話說就是，大家都從銀行貸了這么多錢，錢也不會憑空消失，總要在市場上花出去，變成市場上的商品循環(huán)。最簡單的例子就是，絕大多數(shù)建筑工地門口都會迅速聚集許多盒飯攤點(diǎn)，建筑工人一般就在這些地方吃飯。這就是貸款通過工資和商品流動的方式，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型例子。
過去幾年房地產(chǎn)帶來的的經(jīng)濟(jì)繁榮本身就是通過大量貸款形成的違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的繁榮，上一輪漲價(jià)去庫存，居民部門負(fù)債率幾乎翻倍，被拉到60%以上，在搞貨幣化安置，也很難再帶動一輪狂熱行情。
正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)在也不可避免會走向出清。事實(shí)上這些年的土拍市場已經(jīng)在自發(fā)走向出清，第一財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）保持在2萬億元以上，占百強(qiáng)比重60%以上；2022年、2023年呈現(xiàn)斷崖式下跌，城投成為拿地主力。2021年、2022年，城投拿地開工率僅30%、27%，而同期央企開工率平均在75%以上，地方國企高達(dá)85%，民企也有近五成開工率。大量城投只拿地不開發(fā)，易居中國下屬的克而瑞研究所根據(jù)估算表示，待開工的土地儲備達(dá)到了3.3億平方米。
可以說，現(xiàn)在的土拍市場就是由城投公司強(qiáng)行一口氣吊著的，這些土地從一開始就大概率不會被蓋成房子，只是為了填補(bǔ)地方財(cái)政，強(qiáng)行托底土地價(jià)格進(jìn)行的無實(shí)物表演，代價(jià)就是地方積累了大量債務(wù)需要中央來買單。2023年1月9日，面對城投留下的隱形，財(cái)政部部長表示，堅(jiān)持中央不救助原則，“誰家的孩子誰抱走”。還稱：打破政府兜底預(yù)期，分類推進(jìn)融資平臺公司市場化轉(zhuǎn)型，推動形成政府和企業(yè)界限清晰?，F(xiàn)在看來，強(qiáng)硬表態(tài)還是敗給了債務(wù)現(xiàn)實(shí)。
現(xiàn)在中央專項(xiàng)債置換土地，收購房產(chǎn)，再搞一輪貨幣化棚改這本身就是沒有辦法再拖一拖的辦法，甚至可以說是某種程度的路徑依賴，絕對不會是房地產(chǎn)業(yè)起死回生的靈藥。股市已經(jīng)給出了答案，消息一公布，房地產(chǎn)板塊就直接跳水了
馬克思指出，從商品到貨幣，這是“驚險(xiǎn)的跳躍”，這個跳躍如果不成功，那么摔壞的將不是商品，而一定是商品的所有者。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)也是一種商品，最后還是要居民部門來購買，才能最終平穩(wěn)落地。這哥道理大家也明白，平時(shí)也沒少說，房子在普通人手里下跌叫軟著陸，在開發(fā)商手里就叫硬著陸。稍微有常識的人都能知道自己拽著自己的頭發(fā)是不能飛上天的，稍微有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人也能知道，城投地方左手倒右手沒人接盤，相當(dāng)于售樓大廳雇人來看盤假裝熱鬧，是沒有辦法從根本上把房地產(chǎn)市場重新炒起來的。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的預(yù)期和現(xiàn)狀都不再支持一個高速膨脹的房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在這一輪調(diào)控政策寬松程度幾乎等于完全放棄限購，除非四大一線放松戶口，不然所釋放出的購房者已經(jīng)是最后一批。這一輪調(diào)控的結(jié)果也將如同過去每一次調(diào)控政策的調(diào)整一樣，在經(jīng)歷一兩個月的市場躁動后快速退潮直到下一次釋放更大程度的利好消息，但我們還有多少空間來帶來下一次利好呢？
增量市場已經(jīng)變成了存量市場，除了根本不在乎買房那幾百萬的極少數(shù)高凈值人群還有余力購買高端改善型住房，制造一些樓盤一日清空的奇觀以外，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場沒有任何亮眼之處。
回到這一輪調(diào)控的標(biāo)題上來，國家的表態(tài)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，這是一個很微妙的表態(tài)，因?yàn)榛胤€(wěn)并不代表回升。我們對房地產(chǎn)市場長期趨勢估值不會變，一線城市橫盤，二三線城市緩慢陰跌，中國絕大多數(shù)地區(qū)必將告別房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，這只不過是時(shí)間早晚的問題。
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