地方政府救樓市為何沒有效果？

　　從今年上半年3-4月份開始，地方政府救樓市成為了房地產(chǎn)市場最為關(guān)注的話題。這不僅在于從那時開始，地方政府救樓市的呼聲四起，而且在中央政府的默許下，地方政府救樓市或明或暗的方式更是五花八門。

　　截止到8月4日，46個限購城市中，已經(jīng)有37個城市通過明確發(fā)文或官方默認取消“限購”。也就是說，僅有北京、上海、深圳、南京、鄭州、哈爾濱、銀川、臺州、永康這9個城市仍然堅守執(zhí)行限購政策。全國放松限購的城市占比80%以上了。四川更是出臺了直接貼息銀行3%的政策來支持購買首套住房。但是，地方政府這種救樓市政策之前對市場并沒有產(chǎn)生多大的效果，估計以后也會一樣。

　　中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房價指數(shù)顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個月持續(xù)下跌。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市中76個城市環(huán)比下跌，僅24個城市環(huán)比上漲。而7月份廣州市房地產(chǎn)市場更是價量齊跌。

　　現(xiàn)在的問題是，為何地方政府紛紛救市并沒有如往年那樣，對市場產(chǎn)生立竿見影的結(jié)果，反之，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還在加速進行。我早就撰文指出，當年房價快速上漲，政府出臺了一系列的限制房價上漲的政策，但是結(jié)果如何，房價還是在上漲，或者說，房地產(chǎn)市場越是限購，房價則越是上漲。試想，房價在上漲時，限購起不了作用。那么房價下跌時，放松限制能夠起作用嗎?其實，我當年就指出，如果不是一些政府職能部門一己之私，出臺這種無用的住房限制政策，如果按照2010年的國十條，房地產(chǎn)市場豈能不出更理性的調(diào)整?豈能會讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場越來越陷入難以自拔的困境?

　　更為重要的是，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整是由市場條件使然，而不是政府房地產(chǎn)政策之結(jié)果。因為任何房地產(chǎn)市場只要是以投資為主導，它的價格飚升及遠離價值并形成泡沫是必然。而以投資為主導的房地產(chǎn)市場泡沫過大最后出現(xiàn)周期性調(diào)整也是必然。這是任何人、任何機構(gòu)不可阻礙的東西。所以，當前國內(nèi)這種以投資為主導的市場出現(xiàn)周期性調(diào)整是正常的，不出現(xiàn)調(diào)整則是問題了。既然房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整是一種必然，那么地方政府任何救市政策能夠起作用嗎?根本就不可能有效果。而且當前這種房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，市場的預期早就逆轉(zhuǎn)了。如果住房市場預期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，地方政府任何救市政策只會強化這種預期逆轉(zhuǎn)，而不會減弱。

　　因為，在住房投資者看來，肯定是當前住房市場的供求關(guān)系失衡，肯定是這個市場問題已經(jīng)很嚴重，否則地方政府如何會花血本救市呢?比如說，四川出臺了直接貼息銀行3%的政策來支持購買首套住房。看上去該政策對貸款銀行很有利。因為，銀行貸款本來就是在做生意，是它們的本份。自己做生意有補貼，不是雙重獲利嗎?但是這種情況是在住房價格上漲時有用，在住房是一個純粹的消費市場時有用的。不過，當住房市場是一個投資為主導的市場時，這種地方政府補貼更是會讓銀行做貸款小心翼翼。因為，如果當前房價很高，而且房價市場預期會有很大下跌機會，在這種情況下，如果貸款成為不良，那么3%的補貼對銀行意義大嗎?特別是不良貸款率是銀行業(yè)績主要考核指標時，銀行更是不愿意冒此風險。對于購買住房者來說，在種情況下，整個住房市場預期已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)了，房價下跌也成了一種趨勢。如果房價下跌，投資者進入市場誰來高價接他們已經(jīng)購買的住房呢?這種情況下，投資者會輕易地進入市場嗎?

　　更有人說，由于中國住房杠桿率不高，中國房地產(chǎn)市場沒有泡沫;也有人說，中國的城市化能夠支撐當前的住房市場。其實，這對當前住房市場的周期性調(diào)整來說一點都不重要。因為，2007年國內(nèi)股市泡沫破滅，中國居民投資股市有杠桿嗎?沒有，股市泡沫不也是破滅了嗎?還有，就當前的房價來說，在城市里的絕大多數(shù)的居民都沒有支付能力購買住房，那么進城農(nóng)民豈有支付能力來購買當前這樣高價格的住房?所以，當前這種投資為主的住房市場的周期性調(diào)整是必然，它是市場內(nèi)在規(guī)律，是任何人都無法阻礙的。就此，地方政府的房地產(chǎn)救市豈能會有效果?反之，它只會強化國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，強化住房市場投資者的預期逆轉(zhuǎn)。

　　而這種情況一旦發(fā)生，只有讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場加快轉(zhuǎn)型，讓房地產(chǎn)市場的價格回快回歸理性，估計這才是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的出路。因為，住房的供應量最多，沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的價格。價格回歸理性，不同層次的消費者才能逐漸進入市場。對于當前國內(nèi)住房市場，在房價沒有回歸理性前，地方政府想通過救市政策讓房價頂在天花板上而又保持住房市場繁榮，這是根本不可能的事情。

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