馬光遠：2012年國家將更嚴厲調控,房價將暴跌
作者:馬光遠
馬光遠：最近我到很多地方參加一些論壇、會議，大家對中國經濟最關注的問題還是兩個價格。第一個是物價，第二個房價。
關于房價可能大家說得非常多，但是大家更關注的是2012年的政策會怎么樣？有很多人認為如果政策松動的話，2012年房價不排除有反彈的可能。在這種情況下，對于2012年的房價，我們考慮的時候除了政策以外，對于房屋的供需平衡，對于開發商的資金鏈，對于房地產的基本狀況，對于未來大家對房價的預期，我想做一個全面的考慮。
對于房價本身，大家公說公有理，婆說婆有理。但是總體來講，我們要預測2012年的房價，包括房地產走勢的話，應該從中國的宏觀經濟，包括從開發商短期的資金鏈，從房地產本身所處的周期等一系列的因素去考慮，這樣更加全面一些。
我想從這幾個方面給大家做一個梳理：第一，昨天國家統計局公布了2011年中國宏觀經濟數據，最引人注目的數據就是中國的GDP增長在2011年達到了9.2，在全球的主要經濟體里面是最高的。這個成績意味著在2012年之后，中國經濟所謂的出現硬著陸的概率變得已經比較小，這是宏觀經濟基本面的情況,這是國家將敢大膽繼續調控房價的第一個理由.
第二點是房地產的情況，公布數據的一個重要數據就是房地產的情況。房地產的情況我想從這幾個角度去講，第一是房地產的開發投資，盡管2011年的調控非常嚴格，但是房地產的開發投資仍然增加了27.9%，增長非常快。也就是說一方面我們在繼續加緊調控，另一方面房地產本身投資的增速盡管在降低，但是整個增速本身還是比較高。這是國家將敢大膽繼續調控房價的第二個理由.
第二個數據比較關鍵，就是商品房的銷售和代售情況。在2011年所謂最嚴厲的宏觀調控的一年，全國商品房的銷售面積超過了10億平方米，比2010年增長了4.9%；代銷面積上，國家統計局有一個統計數據說，2011年末的時候，全國商品房的代售面積達到了2.7億平方米，創造了一個新高。也就是說，從銷售面積來講在增長，但是增速在下降，我們根據這個數字可以來判斷一下供需面的基本情況。
第三，在20家上市公司的房企公布的數據里面，根據中央地產的統計，目前目前綠城、首創、合景等20家上市房企的銷售業績合計為7000多個億，但是距離目標的銷售業績仍然有很大的距離。
第四是資金鏈的緊缺，根據統計2012年整個房地產資金的短缺達到了萬億以上。2008年我們遇到過，如果2012年遇到，意味著整個房地產企業可能因為資金鏈的緊缺出現大幅度的降價促銷。
無論從中國的經濟的基本面，還是房地產的情況、供需狀況、資金鏈的狀況來看，種種數據表明，2012年對中國房地產來講，第一是真正的轉折點，房價會繼續進入下降的周期，第二，房價出現2009年、2010年那種暴漲的情況，我想徹底不復存在。
目前萬科已經啟動了冬天模式，也就是房地產要回歸正常利潤。如果房地產轉變成一個正常利潤行業的話，根據中國2011年統計的城鎮人口已經超過農村人口的數據來講，我想在城鎮化沒有完成的情況下，房地產本身的暴利還沒有結束。
所以綜合種種要素，我認為2012年中國的房地產基本可以判斷，第一重視民生國家將繼續調控,不可能給房產病以反彈的余地;第二點被捆綁的泡沫正逐漸被放氣,不可能暴漲膨脹;第三點，整個房地產的整個預期會有一個逆轉(降價拉銷量);第四點房地產企業會調整自己的營銷策略和定位，把自己從一個暴利的行業轉變成一個正常的行業。
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