房產(chǎn)泡沫破滅不會引起中國版的次貸危機(jī)
/葉楚華 余治國
很多人都在大肆鼓吹，中國房價一旦下跌必將出現(xiàn)中國版的次貸危機(jī)。他們認(rèn)為，房價下跌將導(dǎo)致銀行危機(jī)，最終導(dǎo)致中國的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。其實，中國的情況與美國完全不同。美國經(jīng)濟(jì)所出現(xiàn)的問題比中國要嚴(yán)重得多。
在我們所著的《世界金融五百年》一書中早就解釋過美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因了。在美國債務(wù)經(jīng)濟(jì)中，不僅政府負(fù)債累累，而且居民負(fù)債也達(dá)到了恐怖的水平。美國人信貸消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們的償債能力，從而導(dǎo)致銀行壞賬保證，繼而引爆基于債務(wù)基礎(chǔ)之上的金融衍生品交易的崩潰。最近，美國債務(wù)額度超過了美國GDP，這意味著美國即便是“借新債還舊債”，也需要經(jīng)濟(jì)增長率高于借款利率，否則必然是美國經(jīng)濟(jì)的土崩瓦解。
據(jù)中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長王建提供的數(shù)據(jù)，美國僅次級房貸就已接近美國全部金融機(jī)構(gòu)貸款總額的10%，全部房產(chǎn)貸款則超過全部貸款額的一半。其次，到2010年末個人按揭貸款是4.8萬億元，占房地產(chǎn)貸款總額的65%。美國次債危機(jī)的誘發(fā)因素不僅沒有緩解，反而愈加惡化。美國的房價仍然在跌。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，失業(yè)率居高不下，越來越多的家庭因房貸高于房價，不得不停止還款，導(dǎo)致房價進(jìn)一步下跌。因此，房產(chǎn)泡沫的破滅造成美國經(jīng)濟(jì)陷入長期的糾結(jié)之中。
而中國的房產(chǎn)泡沫遠(yuǎn)未達(dá)到美國那么嚴(yán)重的程度。2010年末，中國的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額只有7.4萬億元，只占年末全部貸款余額的15%。中國房貸是最為優(yōu)質(zhì)的銀行資產(chǎn)，有數(shù)據(jù)顯示，中國全部貸款的違約率在6-7%，而房屋按揭貸款的違約率只有2.5%。僅在房價數(shù)一數(shù)二的上海，按揭貸款戶的還款額普遍超過了60%，因此即使違約率提升一倍，也只會使銀行不良貸款增加數(shù)百億元。
房產(chǎn)投資一般占固定資產(chǎn)投資總額的22%。2010年，全國銷售的房產(chǎn)總量約為600多萬套。我們再來看看貨幣與信貸的一些數(shù)據(jù)。2010年，房地產(chǎn)信貸新增2.02萬億，其中個人按揭貸款新增1.4萬億，占房地產(chǎn)貸款比例70%。平均算起來，每套住宅需要銀行貸款23萬。這些年來，一般購房首付一般在30%-50%左右，權(quán)且算40%，因此購房的銀行貸款占房價的60%。因此，2010年一套房產(chǎn)的總價約為38萬。
2005-2010年的6年中，全國商品住宅共銷售3000多萬套。按38萬一套計算，2005-2010售出的住宅房存量的價值大約為11.4萬億。2010年全年房產(chǎn)投資總額為4.8萬億，其中商品住宅投資3.4萬億，占房產(chǎn)投資總額的70%。因此，我們可以推算出，2005-2010年整個房產(chǎn)業(yè)的銷售總額最多16萬億。
一般來說，房產(chǎn)商的資本金只占房產(chǎn)30%-40%，不妨設(shè)定為35%。因此，整個房產(chǎn)業(yè)中房產(chǎn)商只投入了約5.6萬億，剩下的10.4萬億才是銀行貸款。但這10.4萬億是這些年來銀行貸款的總額。銀行真正剩余的貸款分為兩部分，一部分是房產(chǎn)公司正在開發(fā)或已開發(fā)未銷售掉的房產(chǎn)貸款，另一部分是按揭購買的房產(chǎn)在未來若干年需要購房者逐年歸還銀行的那部分按揭貸款。
在資金充裕的條件下，房產(chǎn)公司開發(fā)一個項目一般需要1-2年時間，不妨以2年作為房產(chǎn)公司運(yùn)營一個項目的周期時間。根據(jù)這個數(shù)據(jù)，房產(chǎn)公司未歸還銀行的貸款約為4萬億。按揭貸款為7.4萬億左右，按平均20年的按揭還款時間計算，購房者平均已還了3年的貸款，仍需在未來若干年歸還的銀行貸款余額約為6.3萬億。由于按揭貸款占房產(chǎn)貸款的70%，個人按揭貸款約為9萬億。兩個數(shù)據(jù)相加，房產(chǎn)貸款余額約為13萬億，其中銀行貸款余額約為10萬億。而銀行目前貸款總量約為55萬億元，房產(chǎn)貸款僅占銀行貸款總額的18%，其中房產(chǎn)商們的貸款僅占銀行貸款總額的7%。
房價若下跌40%，相當(dāng)于消滅了4萬億的流動性，有效地降低了通脹。而這4萬億的流動性，按揭購房者要承擔(dān)其中的2.8萬億。按照3000多萬套來計算，平均每個家庭要承擔(dān)9.3萬多，考慮到按揭時間剩余17年，平均每年損失幾千塊錢而已。對于真正的自住房購買者來說，這個損失的大或小純粹是紙面價值，不會對生活有影響。至于炒房者們，那可能就真的會有一大批人跳樓了。再來看房產(chǎn)商，即便房產(chǎn)商個個都去跑路或跳樓，銀行不過才損失了1.2萬億，壞賬僅占貸款總額的2%。
對于中國政府來說，房價下跌并不會引起中國經(jīng)濟(jì)的崩潰。這一點最為重要，決定了中央房產(chǎn)調(diào)控的力度大小。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出中的比重僅5%，而2008年的美國則是12.5%。因此，房價下跌不會引起全局性經(jīng)濟(jì)震動。
在中國具有戰(zhàn)略性實質(zhì)意義的中央經(jīng)濟(jì)工作會議與金融工作會議都已明確提出，堅持金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求，牢牢把握發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)這一堅實基礎(chǔ)，從多方面采取措施，確保資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，有效解決實體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴問題，堅決抑制社會資本脫實向虛、以錢炒錢，防止虛擬經(jīng)濟(jì)過度自我循環(huán)和膨脹，防止出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象。
盡管這一政策尚未找到有效的政策與策略來防止資金流向房產(chǎn)等投機(jī)領(lǐng)域。但政府早已清楚，如果這一趨勢無法扭轉(zhuǎn)，最終的結(jié)局是無法想象的糟糕與悲慘。就像我們一直以來所秉持的觀點一樣，房價下跌不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，也是一個社會問題與政治問題。
政府仍將堅持房產(chǎn)調(diào)控政策，將房價降到大部分城市居民可以承擔(dān)的程度。如果房價像2008年一樣明顯反彈，政府2年來的調(diào)控成果將喪失殆盡，人民對國家的信心亦隨之東流。那么，反過來說，無論從經(jīng)濟(jì)角度看，還是從政治與社會角度看，我們的判斷與預(yù)測會有極高的概率兌現(xiàn)。
葉楚華 余治國房產(chǎn)系列評論文章：
《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社會科學(xué)院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤
敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存?zhèn)儝哌M(jìn)垃圾堆
20年內(nèi)，城市房產(chǎn)將成為沒人要的破爛
樓市留給你拋盤的時間不多了
社會潰敗致中國成高利貸之國
經(jīng)濟(jì)軟著陸或難實現(xiàn)，中國樓市末日已經(jīng)降臨
溫州，沒人救得了你了！溫州正在成為人間地獄
所有人都將為房產(chǎn)大泡沫付出沉重代價
請給我永遠(yuǎn)的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想
美聯(lián)儲加息預(yù)期給中國樓市泡沫最后一擊
試行地方債券是貨幣與房產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)型的里程碑
淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦
房產(chǎn)稅必須要落實：均富若不成國策，動蕩指日可待
外資撤離預(yù)示中國樓市漫長寒冬到來
歐元的選擇只有早死或遲死（《環(huán)球時報》）
溫總理告訴你房價不跌的幻想有多傻
不能將殖民地經(jīng)驗照搬大陸房產(chǎn)
歐債危機(jī)，下一個倒下的是法國？——答《國際先驅(qū)導(dǎo)報》記者采訪
房產(chǎn)泡沫是引發(fā)歐債危機(jī)的直接導(dǎo)火索
房產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性嚴(yán)重阻礙中國崛起的步伐
下調(diào)存準(zhǔn)率不會扭轉(zhuǎn)房價下跌趨勢
貨幣政策改變不了房產(chǎn)泡沫的必然破滅
德法意欲何為，歐元出路何在？——《國際先驅(qū)導(dǎo)報》對余治國、葉楚華采訪
冰火兩重天的香港：萬眾矚目的香港房產(chǎn)富豪與籠屋中的百萬貧民
多收土地稅、少收房屋稅，讓房產(chǎn)泡沫軟著陸
2012年6月之后是自住者購房的時間窗口
金融體制改革遲滯不前，地產(chǎn)商坦言房價必降
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
