全國各地平均房價很可能下降70%
作者：孫金偉 編輯：先見策劃和知識銀行及頭腦風(fēng)暴加戴維評論
坦率地說，預(yù)測中國房價走勢存在很大風(fēng)險，因為，中國房地產(chǎn)市場完全有地方政府和房產(chǎn)開發(fā)連手掌控，在這種非市場公開公平公正競爭的現(xiàn)實環(huán)境下，預(yù)測房價走勢非常艱難。多年前，筆者就是因為對房價走勢預(yù)測分析發(fā)生嚴(yán)重錯誤，因而喪失了許多獲取暴利的商業(yè)機會。
然而，在中央政府推出房產(chǎn)限購的今天，未來中國房價走勢如何？是小幅下降？大幅下降？還是繼續(xù)上漲？
今天，房價高低問題，已經(jīng)不僅僅關(guān)系到平民百姓的生存質(zhì)量，而且，關(guān)系到房產(chǎn)開發(fā)投資商發(fā)展命運，還關(guān)系到各地政府的財政收入，更關(guān)系到中國經(jīng)濟能否成功轉(zhuǎn)型升級？
最近幾年，中國政府曾經(jīng)連續(xù)出臺了無數(shù)次調(diào)控房地產(chǎn)市場政策措施，每次被網(wǎng)民稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺后，全國各地的房價不僅不降，反而扶搖直上。為什么會出現(xiàn)這種與中央調(diào)控政策和平民百姓期望看似截然相反的市場結(jié)果？
其實，原因非常簡單，翻遍所有中央政府調(diào)控房地產(chǎn)政策措施，從來沒有提到過要降低房價，只是提到要控制房價過快上漲，也就是說政府容許高高在上的房價繼續(xù)上漲；既然政府也容許房價繼續(xù)上漲，自然，全國各地的房產(chǎn)開發(fā)商心領(lǐng)神會，不漲白不漲，過去十多年房價年年高速上漲就不足為奇。 然而，今天，十年后全國各地房價年年快速上漲的后果是什么？民怨沸騰，投機瘋狂，泡沫四溢，市場混亂，經(jīng)濟畸形，危機四伏；如果繼續(xù)聽任房價上漲，那么，中國經(jīng)濟隨時可能爆發(fā)數(shù)倍于2008年的經(jīng)濟社會危機和災(zāi)難！
筆者曾經(jīng)作為上海房產(chǎn)市場的開創(chuàng)者之一，對中國房地產(chǎn)市場混亂局面非常清楚，事實上，從一開始中國房地產(chǎn)就充滿混亂和黑暗，比如當(dāng)年全國房地產(chǎn)市場啟動最早的廣東和海南及沿海地區(qū)，行賄受賄、買空賣空、屯地炒地、粗制亂造、武力強拆、銀行騙貸、虛假銷售等等，中國商業(yè)上所有罪惡，房地產(chǎn)市場幾乎全部存在；二十多年來，中國房地產(chǎn)市場運行和治理非常類似足球市場，雖然，在上世紀(jì)中期，中央政府對沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場進行過一次全面清理工作，不過，由于賣地財政對地方政府的財政收入誘惑太大，房地產(chǎn)市場清理工作只是進入到買空賣空土地的淺表層就不得不中途停止； 如同，當(dāng)年政府主管當(dāng)局號稱要大力整治混亂黑暗的足球市場那樣，最后以抓個把假哨了結(jié)市場整頓，今天，中國足球只能眼睜睜目睹衰敗不堪的結(jié)局；比較中國房地產(chǎn)市場的混亂黑暗，足球市場只能算個零頭小弟，如果，今天中國房地產(chǎn)市場調(diào)控治理還是停留在高喊口號發(fā)發(fā)文件，那么，結(jié)局必然比足球市場更加悲慘。
因此，無論各地政府愿意還是不愿意，各地房價下降已經(jīng)成為必然趨勢！只是房價下降比例多少有待時間歷史來證明！ 根據(jù)全球各國曾經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)市場泡沫危機大爆發(fā)的歷史分析，未來兩年各地平均房價下降很可能超過70%，特別是許多房地產(chǎn)投機泡沫巨大的省市。
理由一，支撐中國各大中小城市房地產(chǎn)市場年年瘋狂上漲的所謂剛性需求，就是中國農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市；確實，中國巨大移民人口是全國各地住房需求發(fā)展主要動力，也是過去三十年中國房地市場連續(xù)高速發(fā)展的重要力量；可是，不要忘記，全國各地房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十多年高速發(fā)展，今天房價已經(jīng)高高在上，絕大多數(shù)人已經(jīng)無力承受今天高房價，因此，雖然購買需求仍然存在，但是已經(jīng)失去購買力，無法變成實際消費需求，所謂低房價時代的剛性需求早已是十多年前的虛幻口號。
理由二，事實上，今天全國各地政府也充分認識到大多數(shù)人已經(jīng)無法承受高房價的客觀事實，因此，今年，全國各地開始大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房，試圖緩和無力購買的住房困難人群，可是，另外一個更加窘迫客觀事實出現(xiàn)了，雖然經(jīng)濟適用房房價比較市場商品房價格低近50%，大多數(shù)人還是無力承受，還有今年經(jīng)濟適用房供應(yīng)量遠遠不能滿足需求。
理由三，如果讓全國各地房價維持現(xiàn)狀或繼續(xù)上漲，雖然，這種做法可以讓前期投資投機房地產(chǎn)市場的開發(fā)商和投資者避免虧損，甚至繼續(xù)贏利，也可以繼續(xù)維持各地政府賣地財政巨大收入，但是，過去十幾年中國房地產(chǎn)市場積累的巨大泡沫就會進一步擴大，在這種長期房地產(chǎn)市場暴利驅(qū)動下，全國各地各行各業(yè)投資投機還會進一步蜂擁而入，那么，中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級只能成為一句空話口號。
理由四，房價下降30%既不能滿足大批剛性自住需求人口的購買能力，也不能滿足炒底投資投機資金的心理需求，因此，按照全球各國房地產(chǎn)市場泡沫破裂后出現(xiàn)的普遍規(guī)律，房價下降50%時，大批投資投機資金才會進入市場炒底。
理由五，按照國際經(jīng)驗，當(dāng)年美歐發(fā)達國家爆發(fā)經(jīng)濟金融危機時，房價都曾經(jīng)下降到70%，我國香港臺灣地區(qū)也是如此。因此，中國大陸許多省市平均房價也可能下降70%。
因此，我們認為，目前是過去投資投機房產(chǎn)拋售房產(chǎn)避免虧損減少虧損的最后時機，也是全國各地銀行收回房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款最后時機。
如果，全國各地政府仍然像過去十幾年調(diào)控房地產(chǎn)市場那樣陽奉陰違走過場，在今年年底或明年放松房地產(chǎn)市場調(diào)控整治政策措施，那么，明年房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)反彈上漲，中國整體經(jīng)濟崩潰時間將會加快到來。
如果，全國各地政府能夠科學(xué)合理制定全國房價快速下降后的應(yīng)對措施，那么，中國房價完全可能在下降50%后停止下降，并且，經(jīng)過科學(xué)合理治理，真正做到優(yōu)勝劣汰，那么，中國房地產(chǎn)市場有望走入可持續(xù)發(fā)展軌道。
先見策劃http://foresight.blog.sohu.com http://foresight.blogbus.com
知識銀行http://knowledgebank.blog.163.com
頭腦風(fēng)暴http://brainstorm.q.sohu.com
戴維評論http://davidsun.chinavalue.net
2011年10月16日 星期日于上海14：52
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