誰先撐不住——房地產(chǎn)調(diào)控還談不到“鞏固成果”
人民日報報道說溫家寶總理在廣西視察時說“要鞏固樓市調(diào)控成果”。最近也看到很多人議論樓市到了拐點，因為房價在上半年不溫不火的微升以后，進入9月份環(huán)比開始下降。而且一些房子雖然牌價沒降，但房產(chǎn)商以其他方式優(yōu)惠實際降了。既然房價降了，就有可能是拐點，同時政府也達到了控制房價的目標(biāo)，因此要鞏固。
貧道以為有些樂觀了。房價不會真正降，這種結(jié)果鞏固不鞏固意義不大。甚至房價在明年下半年還會上漲，甚至是不小的上漲。貧道怎么敢這么說呢？其實早在今年年初貧道就分析過了：2011年住房交易量一定下降，同時地價也會下降，但房價不會降，頂多不溫不火。到一定時候還會大幅上升。（見強壇深水區(qū)2010年12月15日《預(yù)測房價的拐點是件最不靠譜的事兒》、2011年1月23日《任何無法平衡地方財政收支的房產(chǎn)調(diào)整政策都將流產(chǎn)》和5月30日《究竟為什么要開征房產(chǎn)稅？》）
貧道講的是這樣一個道理：
首先，房價持續(xù)上漲的原因是因為中國房市早在2005年后就變成了一個投資市場而主要不是住房市場。所謂投資市場就是以錢生錢的金融活動，像股票、期貨、匯市一樣的經(jīng)濟活動。這種市場的特點是買漲殺跌，房價漲的原因是“房價正在漲”——房價正在漲就讓有錢人覺得有掙錢空間，于是就買。正因為他們都是這樣判斷需求就增加，房價繼續(xù)漲，互為因果，于是房價不停在漲。這是個長期過程。
這種情況下，政府如果想讓房價下來有兩個辦法：一個是行政限制不準(zhǔn)買。另一個是讓投資為目的買房人發(fā)現(xiàn)繼續(xù)投資房子不合算。
但是無論哪種方法都受到兩個因素制約：
一個是現(xiàn)在地方政府財政收入30-50%是靠賣地。只有樓市火，房價漲，才會有房地產(chǎn)商買地需求和地價上漲，這樣才能保證地方政府活下去。由于地方政府已經(jīng)借了11萬億的錢，2012年底前有6萬億到期，還錢的主要渠道只有繼續(xù)賣地。這個事情沒出路肯定不行。
二是世界經(jīng)濟危機還在持續(xù)甚至?xí)觿。袊鴥深^在外的發(fā)展模式一定持續(xù)不下去。2009-2010年中國所謂保持9%的增長，其中大部分凈增長部分是房屋銷售的凈增長。現(xiàn)在看不出中國發(fā)展方式有什么改變，因此依賴房地產(chǎn)高增長依然是唯一出路。這事兒不解決也不行。
行政手段控制需求的方法肯定使房屋銷售量下滑，需求被強行抑制房價就漲不上去。房子不買，房地產(chǎn)商一是會不繼續(xù)買地，二是會不繼續(xù)蓋房。不繼續(xù)買地，地價上不去，地方政府受不了。不繼續(xù)蓋房，GDP上不去。怎么辦呢？政府想了個辦法：2011年建保障性住房1000萬套。1000萬套保障性住房起碼有5億平米，這樣就填補了因普通商品房銷售下降對鋼材水泥等的需求空擋，保證了GDP。同時依然需要大量建筑用地，于是地價也不會大幅下降，減少的土地需求得到補充。對于政府這一招，貧道沒想到。
很多人說房價出現(xiàn)了拐點：會大幅下降。銀行業(yè)出來說跌了我們挺得住。銀行是在說風(fēng)涼話，首先他們當(dāng)然挺得住，因為買房的有錢人基本花的是自己的錢，房地產(chǎn)商不怎么欠他們的錢。其次根本不會出房價跌的事情。誰挺不住呢？是房地產(chǎn)老板——房子賣不出去，只好割肉銷售？可房地產(chǎn)不是溫州搞實業(yè)的老板，基本沒日常費用，前幾年賺得盆滿缽溢，頭寸都不緊張。只要不冒險買地，剩下的房子愛賣不賣。怎么會撐不住？而且前幾棟樓八千一平米，現(xiàn)在賣7千，老戶們不鬧事退房？
那么誰會撐不住？明擺著是政府，是地方政府（中央地方心連心，地方活不了中央會能過？）。如果2012年政府找不出新花樣恐怕問題會暴露。1000萬套保障房要求的是開工，建完要2012年，這樣鋼鐵水泥還有的賣。但用地需求和地價就不看好了。2012年地方政府有6萬億融資要還。6萬億數(shù)字不小，地方財政收入1年也就5萬億左右。就算能拖點賴點，只要土地出讓金收入明顯下降，無論如何都過不去。
這幾個因素和現(xiàn)實情況最大的可能是：2012年年中，商品房市場繼續(xù)疲軟甚至更疲軟，保障房刺激的需求基本結(jié)束，房地產(chǎn)商買地需求下降，地價持續(xù)下降。部分地方政府受不了，開始想盡辦法繞開限購令，中央也睜一只眼閉一只眼（如2008年年中一樣）。于是這些地方房價地價都上升，其他沒這樣干的地方都尾隨這樣做。最后限購令和限貸政策都取消，新一輪房地產(chǎn)高潮開始，房價又一次井噴。不過這時擊鼓傳花，沒能鞏固成果的就是新人了。
蔡金水先生最近一篇文章論及中國城市化，其中一些數(shù)字很有意思：
人均城市建設(shè)用地：
中國：133平米
發(fā)達國家：82.4平米
其中日本東京：78.7平米
發(fā)展中國家：83.3平米
香港：35平米
農(nóng)村建設(shè)用地，中國人均214平米
人均住房面積：
中國：現(xiàn)有城市居民34平米（包括沒有戶籍的市民，總計按6億計算2009年30平米，加上這三年）。尚未銷售房60億平米，折合市民每人10平米。每個現(xiàn)在在城市的人人均43平米。
收入一萬美元國家：29平米
歐盟：35-40平米
美國：62平米
中國很快會成為世界人均住房第一，人均建設(shè)用地第一的國家。成績顯著。當(dāng)然，這也要靠中國八零后和九零后們配合——更多男女選擇裸婚。
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