樓市的暴利與資本的貪婪

樓市的暴利與資本的貪婪　　

我們要以歷史唯物主義的立場、觀點、方法，透過現(xiàn)象上動幻迷離的爭論、博弈，去認識我國當代樓市價格問題的本質?！　?/p>

馬克思說：“一有適當?shù)睦麧?，資本就膽大起來。如果有10％的利潤，它就保證到處被使用；有20％的利潤，它就活躍起來；有50％的利潤，它就鋌而走險；有100％的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300％的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險……資本來到世間，從頭到腳，每個毛孔都滴著血和骯臟的東西?！薄　?/p>

《資本論》第1卷，《馬克思恩格斯全集》第23卷，第829頁。人民出版社1972年9月第1版）　　

毛主席說：“只有社會主義能夠救中國?！薄蛾P于正確處理人民內部矛盾的問題》　　

一、房地產大資本在樓市中的暴利　　

在京、滬、穗、津、深等一線城市和杭州、南京、蘇州、武漢、廈門、三亞……等二、三線城市，曠日持久的樓價高低爭論和博弈尚在進行。普遍的說，房地產開發(fā)商依舊一邊公開的鄙視著消費者對樓價的怨憤；一邊半公開的抗拒著中央政府對樓價的調控。政府的宏觀調控措施尚未發(fā)生顯著效力。　　

我國一、二 線城市的樓市中到底是否存有暴利？　　

在市場經濟中，5%的利潤率是房地產開發(fā)的國際慣例；3～6︰1的“房價收入比”是國際公認的“相對多數(shù)家庭具有購買能力的合理性房價”。（“房價收入比”是指一個國家或地區(qū)住房的平均“套”購價與家庭平均年收入的比值。）　　

中國房地產利潤率究竟是多少？中國社科院去年12月8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》中留有余地溫和的分析認為，2009年，我國房地產業(yè)平均毛利率為55.72%?！　?/p>

在兩會上，全國政協(xié)常委、國務院參事任玉嶺指出，目前中國的房地產利潤率100%都不止；深圳某人大代表指出中國的房地產利潤率普遍高于100%；中央黨校教授鄧聿文研究的結論是，我國開發(fā)商利潤率之高在當今世界上是絕無僅有的！　　

現(xiàn)實國際住房市場中的“房價收入比”：美國是2.8︰1，紐約7.9︰1；英國是4.1︰1，倫敦6.9︰1；日本是4.5︰1，東京7.9︰1；韓國是6︰1，首爾7.7︰1 。　　

中國社科院《2011年經濟藍皮書》中顯示：去年全國城鎮(zhèn)居民的“房價收入”比為8.76︰1，相當于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年的全部收入可買一套房?！?010年北京社會建設分析報告》中顯示：當年北京“房價收入比”為25∶1。

而中國國際經濟交流中心研究員王軍2010年4月21日在北京舉行的第九期【經濟每月談】上公開認為，目前中國房價收入比已超過15︰1；中國一線城市的房價收入比則超過了50︰1。

資料表明：1999-2009年對【胡潤中國百富榜】、【福布斯中國富豪榜】的統(tǒng)計分析，其中涉足房地產行業(yè)的富豪幾乎占全部富豪的1/3。我國當代的房地產業(yè)已成為快速造就中國大陸億萬富翁的最大溫床?！　?/p>

近年來，包括【聯(lián)想】等高科技企業(yè)在內的眾多企業(yè)紛紛投資房地產的根本原因，就在于當代中國房地產市場持續(xù)增長的暴利！　　

溫家寶總理今年2月27日與網友在線交流時嚴厲的告誡房地產商：“你們的身上也應該流著道德的血液?！倍澄恢姆康禺a商竟毫不含糊的回擊說：“我覺得我們身上流著的都是道德的血液?！狈康禺a開發(fā)商依舊牛的很！樓價依舊牛得很！

這里需要指出的是：且不論溫和不溫和，住房綠皮書中我國房地產業(yè)平均毛利率為55.72%的分析結論，與開發(fā)商自身的投資回報率并非同一概念！　　

因為“房地產業(yè)的利潤率”是以“開發(fā)投資總額”作分母計算的。而現(xiàn)實慣例是，房地產開發(fā)項目的資金主要依賴銀行貸款，至少70％的開發(fā)資金來自國家銀行；同時，開發(fā)商或可以握有約占投資總額三分之一以上的“期房預交金”為己所用；還有，開發(fā)商一般都可爭取和利用建筑商、材料商程度不同的為其墊付工、料費的資金便利。這樣算下來開發(fā)商自出的流動資金是一個很小乃至微小的份額。與國際不同，我國當代的房地產開發(fā)商在開發(fā)中的主要角色不是出資人，不過是開發(fā)資本的籌集和經紀人?！　?/p>

開發(fā)總投資（包括借貸本息）必然列入開發(fā)成本。開發(fā)商籌集的借、貸、挪的開發(fā)資金只是“作為分母的組成部分”參與利率計算，并不成為瓜分、拐帶利潤的份額。在從全部利潤中減掉實際支出的隱性“腐敗成本”后，剩余的利潤便都歸開發(fā)商自己所有。大致上說：開發(fā)商自身的投資回報率＝（開發(fā)利潤總額－隱性的腐敗成本支出）÷開發(fā)商自身出資額。這將是大得驚人的回報率！　　

二、我國樓市暴利的成因和危害　　

成因：　　

我國當代房地產大資本能形成相對穩(wěn)固、持續(xù)走高的樓市暴利（超額壟斷利潤），乃至屢屢有恃無恐的抗衡和突破中央政府的反暴利調控舉措，其原因是深刻、復雜的?！　?/p>

1、房地產開發(fā)中的自由市場經濟狀態(tài)　　

  （1）大私有資本的壟斷地位和商品房市場供給的單一渠道。 20世紀末我國絕大部分國營建筑企業(yè)被“改制”。1998年我國徹底停止了住房實物分配，住房開始依靠市場供給。同時在大中城市房地產開發(fā)中，屏蔽了市場經濟國家通行的合作建房、個人自建房、政府建房、國有企業(yè)建房等多元體制，促成了大私有資本獨占我國房地產的豐厚市場并形成壟斷經營地位和極限壟斷利潤的局面。

在房地產開發(fā)中，政府保障房供應的工作重心被忽略。社會保障房的建設，既姍姍來遲、且杯水車薪、又走形變樣，驟然加劇了中、低收入的無房戶和住房困難戶的住房困難。

（2）房地產資本集團的貪婪、生猛。 時逢我國市場經濟的突然匆忙起步階段，我國當代的大房地產商集資本原始積累的血腥、瘋狂和資本增殖的貪婪、狡詐于一身，分外的兇悍！他們要在盡可能短的時間內、在盡可能大的房地產規(guī)模上、在盡可能多的開發(fā)經營環(huán)節(jié)中、攫取盡可能高的暴利。

（3）法制缺陷。 我國“反暴利”的法律空白，使得“暴利”可以無所顧忌的在國民經濟中進行“合法沖撞”。

（4）行政乏力。 行政宏觀調控措施的乏力，使得“暴利”可以無須傷筋動骨的在市場經濟中持續(xù)生存、發(fā)展。

2、特定市場需求關系的客觀存在　　

（1）我國當代富豪既是微小的人口比例亦是眾多的人口絕對值。為了提高自身和子女的物質文化生活水準不很在乎樓市的高價，不論原居何處、富豪們依據(jù)自身的財力和情趣紛紛在一、二、三線城市購房。一個富豪在不同城市或同一城市擁有多處住宅已司空見慣。

（2）認定房地產產業(yè)鏈末端仍然能接續(xù)再撈一把的中、小資本，為加價售、租而屯樓。

（3）因為房源單一，為了居住，一些“中產階級”的成員集家庭積蓄之全力、銀行按揭之便利，忍痛買進高價房，無可奈何的做半生的房奴。

（4）由于“暴利”還有一定的市場，特別是在收回整體樓盤的成本之后，即便在滯銷時，開發(fā)商寧可樓盤部分閑置，也絕不輕易降價，他們更加野心勃勃的追逐利潤的最大化。在暢銷時，為了等待更加的“暴利”，開發(fā)商故意“屯盤惜售”也屢見不鮮。

市場經濟中那只“看不見的手”和資本集團中那顆看得見的心，只認同利潤最大化，并不理睬社會的道德。連做房奴資格都沒有的弱勢群體，只能望樓興嘆了。

3、脅持著國民經濟和地方政府的財政收入，綁架著銀行資金

（1）在國民經濟中，房地產的“支柱地位”早已被既成事實。目前，房地產投資占我國固定資產投資的比重已經接近四分之一；房地產業(yè)占GDP的比重接近10%；房地產成為近年最主要的國民經濟增長點?！　?/p>

（2）<<全國工商聯(lián)房地產商會2009年2月6日關于我國房地產企業(yè)開發(fā)費用的調研報告>>中顯示，在房地產項目的總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+稅收總額）所占比例為49%。　　

根據(jù)財政部公布的財政收入數(shù)據(jù)計算，2010年全國土地出讓收入占地方財政收入的比重達66.5%?！　?/p>

（3）長期以來我國房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，大約70％的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程。　　

由于：市場經濟中貨幣持續(xù)貶值的大趨勢，反襯出房地產價格呈自然上漲趨勢，房價中長期趨勢總是看漲；房地產貸款普遍屬于中長期貸款，利差水平高；大、中型房地產項目貸額巨大、放貸集中、銀行收益高且又便于管理；所以銀行具有放貸的積極性。　　

有統(tǒng)計資料顯示，2009年末在中國最大的十幾家商業(yè)銀行中，房地產貸款、利息收入各占自身貸款、利息收入總額的四分之一左右?！　?/p>

（4）在國家對房地產暴利實行調控時，某知名房地產商曾惡狠狠的向政府叫板道：“房地產為此造成的經濟損失，將會給國民經濟帶來更大的損失。” ；“要降房價先降地價！” ；

“要死也是銀行先死！”。

4、官商勾結的幕后腐敗　　

在市場經濟且逢法規(guī)嚴重缺陷、執(zhí)法普遍瑕疵的環(huán)境中，房地產商為了確保巨額開發(fā)資本運作的安全和順利、為了確保利潤的最大化，必然要尋求某些相關的公權力職責人提供保護和便利。而某些腐敗的公權力人急欲用公權力作為政治資本以索取經濟利潤。于是二者不期而遇、一拍即合，共同努力實現(xiàn)資本的安全運作和最大利潤，并按“潛規(guī)則”瓜分超額利潤。官商勾結的幕后腐敗已是公開的秘密。　　

5、國有專業(yè)開發(fā)體制的市場空白　　

  在計劃經濟時期，對應省市縣三級我國具有層次分明、裝備完善、技術熟練、人數(shù)眾多、業(yè)績卓越的國營城市建設隊伍，他們是正規(guī)、專業(yè)的建筑產業(yè)大軍?，F(xiàn)在早已所剩無幾。如果房地產市場上有他們存在就可以直接秉承國家意志參與競爭，夾持私有資本推動市場的良性效應。在利潤低下乃至利潤為零的社會保障房的構建中，只有公有制的國營建筑企業(yè)才是忠實執(zhí)行建設成本、嚴肅保證設計質量的體制依托?！　?/p>

  前不久政府對“食鹽搶購風波”的迅速平息，無疑是其中鹽業(yè)生產、儲備的國有體制因素起了關鍵性作用?！　?/p>

6、倉促自發(fā)的城市化浪潮和戶籍管理制度的遲疑彷徨

由于對市場自發(fā)的調節(jié)功能的迷信、對計劃功能的藐視，放手生產要素在全國市場中自由生存、發(fā)展，促成了生產、生活人口自發(fā)的大規(guī)模遷徙。近十多年來我國城市化浪潮陡然爆發(fā)，全國眾多的人口數(shù)量同時涌向大、中城市。如1999年，北京常住人口約為1257萬；到2009年，全市常住人口保守統(tǒng)計數(shù)值已達1755萬?！　?/p>

全國各大城市特別是一、二線城市突然膨脹的新增人口及繼續(xù)膨脹的自發(fā)趨勢，對城市生活資源的需求也陡然增加，其中住房的壓力尤為突出。加之我國對原有戶籍管理制度的動搖和懈怠、對新戶籍管理制度出臺的遲疑和彷徨，就給城市發(fā)展的規(guī)劃設計、住房資源的合理配置和有序保障帶來了很大的混亂、迷蒙因素。　　　　

危害：　　

暴利房地產的“毒瘤”，侵蝕著當代中國的經濟、政治、思想，隨時都有癌變的可能?！　?/p>

1、加速兩極分化，激化社會矛盾，影響社會穩(wěn)定?！　?/p>

暴利房地產踐踏著人民群眾的重大利益，危及著弱勢群體的生存能力，與共產黨和社會主義國家的宗旨背道而馳。望樓興嘆的隱痛、淪為房奴的創(chuàng)傷、遭受非法暴力拆遷的悲憤，與資本集團冷酷敲詐人民群眾居住權利之間，形成了尖銳的矛盾和對立。只是因為遺留著計劃經濟時期大批福利分房的生活安頓能力，才延緩著這一社會矛盾沖突的總爆發(fā)?！　?/p>

中國社科院《2010年經濟藍皮書》中指出：“中國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力買房?！薄　?/p>

國際上商品房空置率的警戒線為15%，而我國現(xiàn)實（待售+售后）的商品房空置率則為30～40%。一邊是多數(shù)人買不起房；一邊是大量房屋空閑。我國當代房地產開發(fā)無視絕大多數(shù)人利益、無人給廣大的中、低收入群體造房的現(xiàn)狀必須改變！　　

2、是滋生和發(fā)展腐敗的溫床　　

  暴利房地產資本本身作為經濟腐敗勢力需要政治腐敗勢力的庇護，其必然催生、凝聚、發(fā)展腐敗勢力。同時它有效的催生、傳播、強化著“以權謀私、公權資本化、唯利是圖、金錢萬能”等腐敗觀念，嚴峻的挑戰(zhàn)著社會主義國家的指導思想。這些年來被房地產腐敗擊倒的官員、公權職責人頻頻落馬，而被擊中未倒的應該是更大的數(shù)量?！　?/p>

  而令人詫異的是，國稅總局調查顯示，在偷漏稅案件中，房地產業(yè)占90%，（有報道說目前房地產開發(fā)商偷逃稅總額達到11億元），但是卻沒有一個開發(fā)商因此被追究刑罰?！　?/p>

3、埋藏了國民經濟潛在的巨大風險　　

暴利房地產給中國經濟埋下巨大隱患，其現(xiàn)實和潛在的“經濟泡沫”存在著演變?yōu)椤芭菽洕痹斐蓢窠洕姹罎⒑屯木薮箫L險！　　

經濟學家黃衛(wèi)平教授指出：“在這個世界上凡是靠房地產拉動的國家，結果沒有不是崩盤的，美國靠房地產拉動經濟結局是崩盤（2008年始于美國的次貸危機也由金融與地產的捆綁開始）；日本靠房地產拉動經濟結局是崩盤（上世紀80年代以后日本經歷了一場空前的由房地產泡沫引發(fā)的經濟危機）；世界經濟早已把中國的房地產列為崩盤之列。…這個地球上凡是靠房地產拉動經濟的國家結局都是崩盤，尤其當房地產和金融緊密結合成為一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經濟?！薄　?/p>

《福布斯》雜志2009年12月17日公布了評選出的七大近在眼前的金融泡沫，中國的房地產市場位列第二?！　?/p>

無論是從“私有壟斷資本壟斷生產和市場”的經濟本質上去認識；是從廣大群眾強烈反感的呼聲里去判斷；還是從市場經濟運行的相關重要參數(shù)上去分析（保障房覆蓋率、房地產開發(fā)利率、房價收入比、房屋租售比、商品房空置率等重要指數(shù)均大大的突破了國際公認的安全警戒線），暴利房地產經濟必須盡快革除?！　?/p>

4、干擾著國民經濟的現(xiàn)實結構、質量和健康運行　　

暴利房地產及其經濟比重，導致資源錯配和產業(yè)結構失衡，制約著國民經濟結構的合理形成；暴利房地產及對其“支柱產業(yè)”的倚重，束縛了國民經濟質量的的持續(xù)提高；暴利房地產及長期作為主要經濟“增長點”的片面依賴，就會擠壓、抑制居民其它方面的消費能力，桎梏著國民經濟的正常運行和良性循環(huán)；暴利房地產的長期存在，勢必壓抑社會生產力的發(fā)展。　　

依靠暴利房地產拉動國民經濟是竭澤而漁、飲鴆止渴的短期經濟行為。迄今為止的世界經濟史上，尚沒有哪個國家通過蓋房子就能營造國家經濟繁榮昌盛和可持續(xù)發(fā)展的基因。依靠賣地維持地方財政收入的敗家局面令人深感痛心和震驚　　

三、一手反暴利  一手抓保障  兩手都要硬　　

即便在打壓暴利之后，由市場供應的商品房源，仍不會適應人數(shù)眾多的偏低、低收入人群的住房購買能力和自然增長的住房需求量，不能代替由政府供應的保障房源?！　?/p>

1、市場經濟中樓市價位的三種內質區(qū)別　　

（1）我國當代樓市的暴利價位，是房地產壟斷資本只參考供求關系、嚴重背離商品價值、謀取極限壟斷利潤的價格。

（2）資本主義國際慣例（即成熟市場經濟國家5%利率）的樓市價位，是由于社會資本平均利潤率的自發(fā)調節(jié)和國家的宏觀調控作用形成的趨向資本社會平均利潤的價格。

（3）資本主義國家社會保障房這一定向商品的租、售價位，是為了社會整體資本根本利益的最大化、最久化而緩解社會矛盾、維持社會運行，由國家福利（即部分社會超額利潤）補償房產利潤而形成的接近成本的價格。

2、嚴謹、堅決的打掉暴利　　

為了維護人民群眾的根本利益，為了排除民族經濟的風險，國家應該果斷的動用法律、行政、經濟、金融等綜合措施打擊房地產的暴利。

經過十多年自由自在的發(fā)育生長，暴利房地產經濟已經與我國的經濟、財政、金融緊密的交織在一起，形成了捆綁局面；房地產壟斷資本已經賺得溝滿壕平財大氣粗且有一定的經濟、政治、思想市場，他們習慣了暴利不會輕易接受約束。所以擠壓暴利時一定要既堅決又嚴謹，爭取最大限度的降低國民經濟和國有資產的連帶損失。必須把房地產市場的“利率、房價收入比”調控到正常的數(shù)值范圍。

3、積極、拼力的實施保障　　

（1）提供社會保障性住房是政府的責任不是市場的責任。 住房是人生活的最基本要素，住房保障是人生存權的重要社會體現(xiàn)。隨著歷史的發(fā)展，社會居住能力日益成為國家責任?！　?/p>

我國的“房改”實踐著力于社會住宅的“私有化、市場化”，脫離了“保障性供應”的工作重心，造成了私有資本和暴利房地產的市場壟斷。2007年8月30日國家建設部副部長齊驥在國務院新聞發(fā)布會上答記者問時說：“中國城市住房私有率在全世界不是第一、也是第二，而在全世界各個國家，沒有一個解決居民住房問題是靠自己擁有產權這種方式”?！　?/p>

當代資本主義社會以“廉租房”為主體的國家“保障房覆蓋率”通常在20～40%（即覆蓋同等比例的社會總人口）。新加坡的保障房率為85%?！　?/p>

我國社會主義計劃經濟初期，在國家財力十分緊張的條件下，按計劃大力籌集、興造并日益擴大城鎮(zhèn)廉租房源，其象征性“租金”價格之低，只具有回收房屋修繕費的意義。在國家財力稍有能力時，國家就動員、協(xié)調、匯集全民、集體公有制的能力，按計劃大力發(fā)展、建設城鎮(zhèn)住宅，并開始實行有序、無償?shù)某擎?zhèn)住房分配制度。體現(xiàn)了黨和政府全心全意為人民服務的宗旨和社會主義制度巨大的優(yōu)越性。　　

（2）保障房的特點。  對應住房困難群體收入水平的差別，社會保障房分為租、售兩類。依據(jù)我國國情主要應是：政府提供的廉租房、公租房、經濟適用房。還應包括政府通過政策扶持、福利補貼使住房困難的社會群體有能力租、購的其它住房形式?！　?/p>

  保障房來源一般是：政府對各類可動用的國有房產和政府出資收購的社會房產，進行改造之后達到住宅功能的房源；政府出資新建的保障房；政府對承租私人房屋的困難群體按規(guī)定標準發(fā)放【租金補貼】。

為了降低成本、有效的扶持住房困難群體的生活，新建的保障房一般在保證達到居住安全標準和生活功能齊全的前提下，是相對的簡樸型設計、小套型面積。同時政府理應盡可能的減、免其相關的土地收費、行政收費和稅賦?！　?/p>

（3）保障房的覆蓋規(guī)模和租、售價格的內在依據(jù)。　　

無商品房購買能力的無房戶、困難戶群體的實際住房需求，是政府保障房覆蓋規(guī)模的目標。對應保障房必然需求群體的收入水平和實際住房消費能力，考慮保障房的相應成本，這便是市場經濟中政府保障房租、售價格通行的內在依據(jù)?！　?/p>

經濟適用房的分配價格的上限不應高于其建造的“標準成本”。廉租房月租金價格的上限不應超過1︰200～300“租售比”的國際通例，而“租售比”中之房價基數(shù)應采用其建造的相應“標準成本”價格?！　?/p>

（4）必須重建公益事業(yè)的體制保障　　

近年來政府委托開發(fā)商建造經濟適用房的實踐很失敗。在當今的暴利橫行經濟環(huán)境下，由于保障房限制價格、利潤不暴，盡管政府下命令、擔成本、給優(yōu)惠、拿補貼，開發(fā)商就是退避三舍。即便承接也往往是爭成本、降質量、抬售價，即便比市場商品房便宜很多，但困難群體仍然買不起，造成預購戶中的真實困難群體紛紛退購。對于解決社會住房保障問題來說，就是隔靴搔癢、望梅止渴。　　

社會主義國家的宗旨要求政府必須想人民之所想、急人民之所急，放開手腳的為人民建房！活人不能讓尿憋死，繞過開發(fā)商的暗礁，立即恢復保障房由政府直接開發(fā)、由國營專業(yè)建筑隊伍施工的開發(fā)、建設體制。這樣不僅有利于保證保障房的質量、成本，還有利于商品房市場的良性競爭。為什么不能揚長避短呢？　　

接受房改以后保障房被“錯配、投機贏利”的教訓：　　

一是政府要進一步從政策上、實踐上合理確認“住房困難群體”的具體范圍及享受相關保障房的順序?！　?/p>

二是要從法規(guī)上、實踐上堅持確定保障房的特定用途、國有產權、政府分配權等性質?！　?/p>

三是充分匯集國家和社會的財力，盡可能多和快的建保障房。政府應集中自身財力用于“租房”的建設；籌集相應困難群體的購房預交金用于“經濟適用房”的建設。　　

四是在保障系統(tǒng)的政府基層工作機構中，必須有紀監(jiān)、民政特別是要有住房困難群體的足量代表參與決策。將保障房工作的全程置于全社會特別是置于住房困難群體的監(jiān)督之下，充分聽取群眾意見?！　?/p>

五是經濟適用房定向銷售出讓的應該只是使用權不是所有權，經濟適用房應禁止在市場中流通。當政府方、購房方因故合法要求購方“脫房”時，政府應按相關規(guī)定給購方退款并將退房接續(xù)投入保障之用?！　?/p>

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