2024年房地產(chǎn)以慘淡開場(chǎng)。
2023年政策密集出臺(tái)以來，整個(gè)樓市并未好轉(zhuǎn)。
新房同比多數(shù)城市下滑
70大城市數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份新房同比下降的城市為53個(gè)，而2023年7月同比下降城市僅44個(gè)。
從下降幅度看，下降城市的平均降幅，多數(shù)時(shí)間大于上漲城市的平均漲幅。也就是說，從2023年7月以來，房?jī)r(jià)同比下滑的城市越來越多，上漲的城市越來越少，而下降城市的降幅多數(shù)時(shí)候大于上漲城市的漲幅。
二手房同比環(huán)比幾乎全線下滑
如果從更能反映市場(chǎng)情況的二手房?jī)r(jià)格看，那就更加慘烈。2023年7月以來，二手房?jī)r(jià)格同比下降的城市不斷增加，2024年1月，所有城市二手房?jī)r(jià)格全部下滑。也就是說，從真實(shí)的市場(chǎng)供需看，沒有一個(gè)城市比去年好。
如果把時(shí)間拉長(zhǎng)看變化趨勢(shì)就會(huì)更加明顯。我們看二手房環(huán)比數(shù)據(jù)，2023年初，環(huán)比下滑（本月比上月下滑）的城市只有30個(gè)，3月還有好轉(zhuǎn)，僅為13個(gè)，說明疫情放開后大家的確預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲。
但是很快就發(fā)現(xiàn)，放開后經(jīng)濟(jì)并沒有轉(zhuǎn)好，于是樓市預(yù)期再次下滑。從6月以來，環(huán)比下滑的城市數(shù)量超過60個(gè)。2023年12月所有城市環(huán)比下滑，2024年1月，68個(gè)城市環(huán)比下滑。
也就是說，幾乎所有城市二手房?jī)r(jià)格不僅比去年低，還比上個(gè)月低。
再看變化幅度。2023年初的環(huán)比跌幅是0.26%，換成年化數(shù)據(jù)大概是3%，即100萬的房子一年下滑3萬。2023年10月以來，環(huán)比跌幅超過0.6%，2023年11月更是高達(dá)0.8%，換成年化數(shù)據(jù)是9.2%，100萬的房子一年后就只有90.8萬。
這還僅僅是平均數(shù)據(jù)，具體到個(gè)別樓盤降幅會(huì)更大。
百?gòu)?qiáng)房企慘淡異常
二月數(shù)據(jù)并不比一月好。
我們從百?gòu)?qiáng)房企看，按方正引用的克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企二月銷售同比下滑59.7%，即使剔除春節(jié)影響，下滑幅度也高達(dá)41.6%。并且這是全面下滑，即使最強(qiáng)的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。
并且，這次大幅下滑不僅僅是民企，國(guó)企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下圖，是1-20名房企的數(shù)據(jù)。這里面有國(guó)企，有混合所有制企業(yè)，有民企，所有企業(yè)無一幸免，銷售額全部大幅下滑。
按方正引用的克而瑞數(shù)據(jù)，在TOP20 房企中：“
1）國(guó)央企2 月單月銷售額同比-61.8%……國(guó)央企2 月單月銷售額環(huán)比-29.8%；
2）頭部民企2 月單月銷售額同比-71.0%，環(huán)比-33.3%；
3）混合所有制房企2 月單月銷售額同比-52.8%，環(huán)比-16.1%。”
后續(xù)會(huì)怎么發(fā)展
在融資不暢的時(shí)候，銷售資金回款是房企最主要的資金來源。當(dāng)前銷售大幅下滑，房企資金壓力會(huì)陡增，爛尾的概率會(huì)加大，違約的概率也會(huì)加大。
這次房地產(chǎn)危機(jī)的暴雷路徑是先民企，后混合，先小型，后大型。
2020年6月前，違約的房企多是百名開外的小房企，2020年7月以來，百?gòu)?qiáng)房企也開始違約，2021年6月以來，排名前十的房企也陸續(xù)違約。
2023年以來，混合所有制的開發(fā)商也頻頻爆出負(fù)面輿情。前段時(shí)間，金地要出事的消息也是到處亂傳。
現(xiàn)在銷售大幅下滑，資金更加吃緊，混合型企業(yè)能否守住，實(shí)在難說。
萬科也許是最后的防線
看下面這個(gè)圖，白色是已經(jīng)出事的，藍(lán)色是還沒出事的。萬科是這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)的最重要的一道防線。萬科是大型優(yōu)質(zhì)混合型企業(yè)，如果萬科也出事了，就表明所有的混合型企業(yè)都會(huì)出事，也表明國(guó)企不再絕對(duì)安全。
去年三季度萬科財(cái)報(bào)出來后，市場(chǎng)大吃一驚。“前三季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)流出約達(dá)331.81億元；剔除預(yù)售監(jiān)管資金及其他受限資金后，三季度末賬面可動(dòng)用貨幣資金余額約為600億元，恰好覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合約511.36億元。”
也就是說，萬科的現(xiàn)金和等價(jià)物大致也就能還債而已。
這還是建立在當(dāng)時(shí)的銷售環(huán)境下的。然而，市場(chǎng)還在變差。2022年底，有熟悉萬科的人對(duì)財(cái)新說，“當(dāng)時(shí)賬上僅剩不到千億元，但公司每月的剛性支出大約介于450億至500億元之間”。
2023年，這個(gè)人提到，“萬科暫停了部分新增地塊的開工，在售主力樓盤更多是此前已開盤但未售罄的存貨，而存貨的去化難度大于新開項(xiàng)目，萬科不得不降價(jià)處理，也導(dǎo)致銷售規(guī)模有所下滑。”
按財(cái)新估算，萬科要實(shí)現(xiàn)資金平衡，至少每月銷售額在300億才行。財(cái)新說，“眼下萬科的資金壓力紅線大體維持在月均銷售額300億元上下。如果融資端再收緊，萬科對(duì)銷售資金的依賴度還會(huì)提升。”
然而，2023年7月至2024年1月，萬科的月均銷售僅為274億元。
也就是說，如果市場(chǎng)沒有好轉(zhuǎn)，萬科這道防線不見得能防住。一旦萬科失守，就可能擊穿最后的防線，傳導(dǎo)至國(guó)企。
最后，為了防止誤解，我要聲明，我們的困難只是暫時(shí)的，要有信心，一定要頂過去。
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