中國房地產怪胎的前世今生，背后看不見的顛覆社會主義黑手

　　中國是一個憲法規定土地全民所有，禁止買賣出租的國家，怎么會長出以土地買賣為基本交易行為的房地產這個違憲怪胎？

　　隨著三大改造結束，1956年我國在全國范圍內終止了房產交易，正式終結了地產資本的生命。1956-1978年間，我國在先積累后改善的大思路指導下，保障城鎮職工的基本住房需求，形成了以“國家統包、無償分配、低租金、無限期使用”為特點的福利分房制度。

　　以北京為例。1966-1976年間，城鎮職工平均月工資約50元，雙職工家庭月工資100元左右。房屋租金僅0.24元/使用平米。房屋使用面積按20平米計算，則每月房租為4.8元每月，不到月收入的5%。

　　毛主席逝世，走資派咸魚翻身，浩劫來臨。

　　1978年以國家名義提出住房改革問題。

　　1982年前我國有兩次改革試點。先是1979年，我國在部分城市試點全款售房，售價為房屋的土建成本價。習慣了“福利分房”的職工，覺得買房是一件奇怪的事情。試點效果并不理想，1982年試點以失敗結束。既然全款房沒人買，那就折價處理。1982年我國又選取了部分城市開始第二次試點，按房屋土建價格的1/3出售住房，余下部分由單位和政府補貼。然而，財政補貼勢必導致大規模資金缺口，無法實現資金循環，不具有可復制性，試點以失敗告終。

　　兩次試點下來，政府總結出了兩個關鍵點：第一，不能折價售房。“售價過低，補貼過多，比低租分配國家負擔還重，國家和企業負擔不了難以為繼”。因此售房價格必須足以“實現資金的良性循環”。第二，職工房租太低，根本沒有任何購房意愿。“職工感到面上仍是低租無償分配，買房不合算，不能體現商品化的原則”。因此，要推進房地產的發展，必須堵住福利分房的路。

　　此時尚是改革初期，多數人腦海中認為，福利分房是社會主義給城鎮職工最重要的福利之一，沒有人敢貿然終止福利分房。因此，采取了一種折中的方式，繼續福利分房，但是提高租金。

　　1986-1987年，我國再次選取了部分城市，開始第三次改革試點。這一次試點以“提租補貼”計入地產資本的發展史。首先，國家提高住房租金，從每平米一兩毛錢提高到每平米1.28元。雙職工家庭租金占家庭收入的比例大致提高到了20%左右。其次，為了緩解職工的反抗情緒，國家按職工工資的23.5%發放住房券，職工可以用住房券繳納房租。

　　然而，提租補貼的方式無異于隔靴搔癢。享受福利分房的職工，仍然沒有興趣購買商品房。按統計年鑒，我國1986年住宅竣工面積110,641萬平米，其中商品房竣工面積占比12.8%，即14,162萬平米，而售出去的商品房僅2,697萬平米。也就是說，全社會新增了110,641萬平米的住宅，而實際上進入使用的商品房僅2,697萬平，占比僅2.44%，微不足道。

　　雖然效果不理想，但他們認為不宜再等。1988年，政府決定用三年時間在全國范圍鋪開房改工作。隨后，多個城市相繼出臺配套政策，比如重慶的政策是“定比補貼、提高房租、理順渠道、建立基建”，房租提高到1.35元/平米，補貼按工資的24%發放。其他城市的政策多與此類似，核心就是在提租補貼的基礎上，促進職工購買商品房。

　　實際上，即使按這個政策執行，也起不到預想的效果，歷史已經證明，只要福利分房存在一天，就沒有地產資本發展的空間。

　　然而，歷史沒有給他們試錯的機會，1988年我國發生危機，價格闖關失敗后，國內通脹一發不可收拾。為了遏制通脹，國家決定“以出售公有住房為突破口”，回籠增發的貨幣。越來越多的地方不再嚴守全款賣房的原則，開始打折出售公房，提租補貼的試點就此敗北。

　　隨后，歷史進入了異動的三年。市場經濟的改革一度脫軌，房地產在這三年一片蕭條。中國房地產的第一次大規模爛尾，就出現在這個時期。

　　這是中國地產資本復興的第一個時期，這個時期以三次改革試點為其主要標志。這三次失敗的試點，指向了一個共同的問題——福利分房是地產資本復興的最大絆腳石。

　　在這個時期，還發生了兩件影響深遠的事情。第一，土地使用權得以有償出讓。1987年9月，深圳“賣出”了改革開放以來第一塊國有土地使用權。第二，生息資本進入房地產市場。1988年前后，各專業銀行紛紛成立房地產信貸部。

　　1992年，市場和計劃之爭徹底終結。市場經濟的邪風吹遍了大街小巷，前兩年被壓抑的各種需求如雨后春筍般涌現出來。資本的代理人蠢蠢欲動，他們鉆路子、跑指標。不完善的市場和殘存的計劃，擴大了資本投機的空間。一時之間，大宗商品和金融市場充斥著投機資本。在資本復興的大背景下，地產資本也走出了低谷時期，揚鞭催馬躍躍欲試。

　　1992年6月，召開建國以來首屆全國房地產工作會議，明確釋放信號，要大力支持房地產業發展。同年11月，國務院發布通知指出，房地產業“將成為國民經濟發展的支柱產業之一”。

　　一系列的信號刺激了開發商的神經，“1992年，全國各地呈現建筑高潮，房地產業急劇升溫，房地產開發公司從年初的3000余家，一年猛增至12400余家。”大量的資金跟隨政策指引，涌入房地產市場。工行、建行率先成立房產信貸部門，準備進軍按揭貸款領域。部分銀行和企事業單位，甚至直接成立了房地產公司。

　　1992-1993年，房地產開發投資暴漲，1992年同比增加117.49%，1993年同比增加164.98%，遠高于同期的全社會固定資產投資同比增速。

　　在房地產火熱的背后，隱藏著巨大的危機。相比于現在，彼時的房地產有一個致命缺陷——城市職工福利分房制度。福利分房是地產資本揮之不去的夢魘，只要福利分房尚在，地產資本就不可能“健康”發展。在福利分房的大背景下，買商品房的主體被局限在有購買力的體制外人員，比如做買賣的商人。城市居民中的絕大多數都沒有買房的“剛需”，最多就是按成本價或標準價購買單位修建的老公房（1994年）。

　　絕大多數人沒有“剛需”，但是大量資金又在政策指引下涌入房地產業，這就導致房地產行業成了一個被資金催肥的畸形兒。普通住宅幾乎無人問津，開發集中在高檔賓館和花園別墅。但是高檔賓館和別墅的需求非常有限，房地產商靠什么賺錢呢？靠投機資金的炒作。

　　從需求端看，支撐房地產買賣的資金，大部分都是投機資金。他們買房不是為了居住，而只是不斷地買進賣出，以此賺取樓市的差價。以海南為例，房子一天一個價，吸引社會資金涌入房地產投機市場。稍微和銀行有點關系的人，變著法的從銀行套取資金，投入房地產市場。部分銀行還自己成立相關部門，直接從事房地產投機。在當時的商人圈中流傳這樣一個說法，“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”。買樓花的人并不是為了居住，而是為了炒房——買入樓花并快速轉手以賺取差價。工地還沒動工，房子的所有權就已經數易其主了。有統計顯示，海南當時購房需求中，超過7成是炒樓花的。

　　終端消費環節“剛需”甚為薄弱，僅靠炒作資金維持樓市的虛假繁榮，最終只會使得房地產行業變成一個擊鼓傳花的資本游戲。一旦資金鏈被切斷，虛假的繁榮就會轟然倒塌。1993年，國家意識到房地產的問題，開啟了全國范圍的調控。6月24日，國家頒發文件，一方面要求銀行和國土部門不得成立房地產公司，已經成立的限期處理；另一方面要求堅決遏制惡意炒樓花的行為，切斷銀行資金違規流入房地產行業的渠道。以此為標志，全國進入了房地產調控時期。

　　由于終端需求薄弱，樓市主要靠投機資金支撐，一旦切斷投機資金的渠道，房地產泡沫很容易就被擠破。1994年房地產投資增速暴跌，從164.98%跌至31.82%，隨后三年房地產投資增幅持續下滑，到1997年已經降為負值。

　　泡沫破滅帶來了三方面的影響。

　?。?）大量樓盤爛尾。隨著投資增速的下滑，房地產出現大量爛尾。以?？跒槔?ldquo;在?？谑?/a>的大街上……花巨資圈來的地變成了漁塘和附近居民的菜地。買了土地沒有開工的，開了工而沒有竣工的，竣了工而沒有搞內外裝修的，裝修了而沒有賣出去和租出去的，幾乎是只要留意一些就能夠發現”。大量樓盤爛尾后無人管理，“在海口市空里的高檔別墅住進了進城找工打的農民，有的農民還在別墅里喂起豬來。”

　?。?）對經濟造成巨大沖擊。一方面，房地產投資增速大幅下滑，導致鋼鐵、水泥等重化工業的需求受到沖擊。另一方面，大量投機資金被套牢，金融機構因此出現大量呆壞賬。

　　刺破房地產泡沫后，國家進一步明確了房地產的發展方向，要求限制別墅等高端樓盤，將重點放在居民住宅。為了刺激居民購房，國家全面推廣公積金、按揭貸款等金融配套制度。

　　在這個基礎上，地方也出臺了各種政策刺激樓市。有“戶口救市”的。先是深圳搞了個“藍印戶口”政策，在寶安和龍崗兩區，買房就落戶。隨后全國各地紛紛效仿，比如上海就規定，凡在購買浦東新建內銷住宅達一定面積或金額的, 可申辦上海市藍印戶口。有“降低地價救市”的。最初是廣州發起的，“地價收費標準降低1/4, 同時市政配套費亦降低1/5。”有“取消不合理收費項目救市”的。以蘇州為例，各種收費占房價的比例高達30%。取消部分收費，有助于降低房價，增加居民購買欲望。

　　然而這些還是不夠，因為福利分房制度仍然健在。我能分房，為什么要去買房？這是所有職工的最樸素的想法。不搬開福利分房這個最大的絆腳石，地產資本永無出頭之日。

　　這是計劃時代謝幕之前最后的一絲余暉，也是市場時代黎明前最后的一點黑暗。擋住那絲余暉，將整個天空涂上市場的顏色！

　　1998年7月，國務院頒發通知，宣布全國城鎮停止住房實物分配，一時之間舉國嘩然。一位當事人回憶說，“當時聽了這個消息都傻了，沒命地向單位爭取最后一批福利分房。”盼著分房子，但是最后卻沒搭上末班車的人，成了買房的第一批剛需人群。

　　在政策指引下，金融機構全面放開個人房貸，生息資本與地產資本深度綁定。1998年4月，央行正式推出《個人住房貸款管理辦法》，房貸業務在全國鋪開。數據顯示，“1997年房地產個人貸款余額不到200億。2001年底，房地產個人貸款達到了6600多億元，是1997年的35倍。”

　　2002年，招拍掛制度出臺，土地出讓金（本質是資本化的地租）逐步稱為地方的第二財政，地產資本和土地財政不可分割地融合在了一起。

　　封印那股力量的封條被一道道地撕開了，再也沒有任何外部力量能擋住地產資本的魔力了。伴隨著城鎮化的快速發展，在隨后的20年中，與生息資本和地方財政深度綁定的地產資本，把自己的觸角伸向了華夏大地的每一個角落。

　　目前局勢：密不發喪條件下，影響中國房地產未來不可預知的重大事件包括：1，除了恒大，碧桂園這些，未來房地產大規模暴雷潮有多猛烈？2，人口斷崖式是肯定的，但人口萎縮到什么程度不可預知？有人預計20年后中國僅僅剩下7億人。3，統計局長說現在房子14億人住不完，未來情況更不堪。4，世界第一的房地產高價飛漲，綁架了整個國民經濟，導致大幅度抬高了各行各業民生經濟體系成本，以及老百姓生活生存成本，形成的房地產食利階級龐大，社會不堪長期被重負壓榨，擠壓了民生空間，導致整個國民經濟萎縮崩潰。5，發生社會動亂/革命/顏色革命，歷史經驗規律，這種情況下富人大規模拋售不動產逃亡海外，比如烏克蘭，房地產崩塌式下跌，一文不值。或被戰火夷為平地。6，外敵入侵，..............一切不可預知。

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