2016年7月6日，由中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發布會”在京舉行，發布由中國社會科學院《中國住房發展報告》課題組完成的“中國住房2016中期報告”。同時邀請中國社會科學院屬7院所的專家團隊攜手會診當前房地產問題，共同把脈下半年的發展走勢。
會議由社科院財經戰略研究院副院長夏杰長主持，社科院學部委員、財經戰略研究院院長高培勇致辭。財經戰略研究院院長助理、《中國住房發展報告》主編倪鵬飛研究員對“中國住房2016中期報告”的研究成果做了重點介紹。
在研討環節，經濟所副所長張平，世經政所國際投資研究室主任張明，城環所不動產室負責人、《中國房地產報告》執行主編王業強，金融所金融市場研究室副主任、房地產金融研究中心副主任尹中立，工經所研究員曹建海，經濟政策研究中心主任郭克莎做了重點發言。財經院財經智庫編輯部主任、財政稅收研究中心副主任楊志勇，數技經所經濟系統分析室主任婁峰，金融所國際金融研究室副主任蔡真，城環所博士董晰，經濟所宏觀經濟研究室博士劉學良，財經院城市與房地產經濟研究室博士李超、丁如曦、姜雪梅做了自由發言。
下面是社科院世經政所國際投資研究室主任張明發言全文：
各位老師，大家下午好!非常高興接受邀請，到這兒來匯報一下我們團隊關于房地產的看法。
我自己的研究領域不是房地產，而是做國際金融研究的，例如跨境資本流動、匯率等。但從今年年初起，我們組建了一個新的宏觀團隊，從春季起開始發布一個新的宏觀季度報告，而春季國內專題報告就是談房價的。所以，我今天想把這個專題報告的結論給大家匯報一下。我主要講四個問題：一是對本輪房地產市場走勢的看法;二是本輪房價反彈的原因;三是本輪各地房價分化的原因;四是對未來走勢的判斷。
回顧本輪房價走勢，底部在2015年第2季度，從2015年下半年起開始反彈。我們可以看到若干指標，包括景氣周期指數、房價、商品房成交量、開工施工竣工面積同比增速，以及土地成交量額等，都反映出同樣的趨勢。一二三線城市的各線城市內部，過去的漲幅都比較接近。然而從本輪房價上漲中可以看到，即使各線城市內部的房價都出現了顯著的分化。例如，截止2016年5月底，深圳的房價按照官方數據來看同比漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市房價同比漲幅，領漲的城市是南京、合肥、鄭州、武漢，其它中西部二線城市的房價增速依然較低。所以，本輪房價反彈最重要的關鍵詞是“分化”。
本輪房價反彈跟過去有什么不一樣?如果我們看短周期，中國房地產市場在過去10年左右的時間里基本上是三年一個短周期。這個短周期我們可以分為四個階段：房價加速上升階段、房價減速上升階段、房價加速下跌階段、房價減速下跌階段。如果本輪周期是從2015年下半年啟動的，那么根據歷史經驗，到2016年年底左右，全國大中城市房價可能由目前的減速上漲階段轉為加速下跌階段。
我們發現一個很重要的現象。在之前的兩輪房地產市場回暖過程(2009年、2012年)中，都是房地產成交量率先回暖，進而帶動房地產開發回暖，最后才是房價反彈。因此可以把前兩輪房地產市場反彈看作是房地產市場自發調整的結果，也就是市場持續去庫存，當庫存降到一定規模后，成交量轉而上升。但是本輪房地產反彈的典型特征是：房價先反彈，之后再帶動房地產成交量回暖，最后帶動房地產投資回暖。因此，本輪房地產市場回暖呈現出價格先于數量反彈的特點。
為什么本輪房價先反彈?我們發現，去年下半年以來的房價反彈，跟同期內中長期貸款利率的下行有顯著聯系，也跟去年下半年以來M1增速的快速反彈有顯著聯系。因此我們的判斷是，跟過去兩輪房地產市場反彈是市場自發的周期性調整不同，本輪房地產市場反彈在很大程度上是政府人為加速去庫存的結果，而這個加速去庫存的重要手段之一就是貨幣和信貸的放松。
至于本輪房地產回暖過程中，一線城市的房價增速差距為何如此之大，過去一年左右時間內，我們在深圳、上海走訪了很多政府部門、企業與金融機構，進行了大量實地調研。下面給大家匯報一下我們通過調研發現的一線城市房價分化的原因
主要有兩方面的原因：一是基本面的原因。的確，深圳本輪房價上漲最快，部分原因的確是這個城市的基本面與其他城市不太一樣。不過，讓我先賣個關子，把這個基本面的故事放在最后講;二是金融面的原因，也即本輪深圳、上海的房價暴漲在很大程度上是受到流動性推動的。
我們總結了一下，金融面大概有五個故事：
第一，本輪一線城市的房價飆升背后，有著高杠桿率的支持。本來，如果買房需要30%的首付的話，杠桿率是比較低的(2倍多)，但在過去一年內，包括鏈家與一些P2P公司都給買房人提供名為“首付貸”的產品，這事實上將買房人的杠桿率推升至9-10倍。這與2015年上半年股市飆升受到場外配資的推動非常相似;
第二，當前國內有過多的流動性在追逐過少的安全資產。由于安全資產匱乏，很多機構投資者開始大量配置一線城市的商品房，這自然會推高房價;
第三是金融財富的輪動。在2015年，中國股市經歷了一次暴漲暴跌。此后，在股市獲益的投資者將資金從股市轉出，這些資金主要有兩個去向，一個是到海外配置美元資產，二是就近配置房地產。因此，本輪房地產漲得最猛的深圳與上海，都是股票交易所所在的城市;
第四個故事僅限于深圳。在2015年前后，香港房地產市場到了一個難以持續的高位，很多投資者也擔心港幣與美元之間的聯系匯率制能否維持，因此，很多香港資金高位出貨，賣出香港的房地產，之后將資金轉到內地來進行投資，而毗鄰的深圳就順理成章地成為投資重點。
五是虛假交易。大家知道，中國民營企業家當前融資很難。因此，在一線城市房價飆升的時候，部分企業家通過制造虛假交易來哄抬房地產價格，這樣可以顯著提高其能從銀行獲得的融資規模。
不難看出，在推動一線城市房價飆升的六個故事中，有五個都是受到金融層面的流動性推動的，而只有一個跟基本面有關。
因此，我們認為，在經過過去一年的上漲之后，現在一線城市的房地產已經不再像一個必需品，而越來越像投資品。如果房地產的性質越來越像投資品的話，那么未來價格的波動性可能顯著上升。未來一線城市的房價未必會暴跌，但是波動性有望顯著上升。這就意味著，通過高杠桿來買房或炒房的投資者，未來會比較危險。
此外，我們也想從基本面來看一下本輪一線城市的房價為什么會分化，特別是深圳的房價為何能一騎絕塵。
我們構造了一個新的指標體系，來梳理造成本輪房價上升出現結構性差異的原因。我們選擇了四個指標，其中前三個指標是需求層面的，最后一個指標是供給層面的。
第一個指標是特定城市的常住人口與戶籍人口之比。這個指標越高，表明人口流入規模越大，通常會帶動房價上升。從35個大城市的排名來看，深圳這個指標高于300%，遠高于排名第二的廈門。
第二個指標是特定城市的工作年齡人口與常住人口之比，用來衡量一個城市人口年齡結構的年輕化程度。我們發現，深圳又是最高的。
第三個指標是房價收入比。房價收入比本來是用來衡量房價是否有泡沫的指標，但是換個角度來看，如果一個城市的房產越來越像投資品，而投資者通常是追漲殺跌的，這就意味著，估值較高的資產反而容易被炒作。這就意味著，房價收入比更高的城市的房價，在短期內可能上行得更快。深圳在這個指標上也要比北京、上海高出很多。
第四個供給方面的指標是人均廣義庫存。我們用特定城市的廣義庫存(在建面積加上建成面積)除以常住人口。一般來講，人均廣義庫存越低的城市，房價可能漲得越猛。我們發現，深圳的人均廣義庫存又是最低的。
從上面這個指標體系來看，深圳房價飆升的確在一定程度上是受到基本面推動的，但基本面依然只能解釋深圳房價上漲的一部分，資金面推動可能依然是更重要的原因。
有了上面這個指標體系，就可以在北京、上海、深圳之外，篩選出一些在結構上跟深圳相似的城市。而如果國內過多流動性追逐過少安全資產這一游戲繼續持續下去的話，那么這些城市在近期或許可能成為流動性炒作的新目標。在我們這個指標體系當中，排名靠前的城市包括：廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州和天津。
最后，我們的總體結論是，中國房地產最好的十年已經過去，未來也不會再回來。目前中國房地產市場總體上依然是下行趨勢，全國范圍內去庫存的過程將是痛苦且曠日持久的。一、二線城市的房市回暖，也改變不了全國房地產市場下行的大局。而在經過過去一年一線城市與部分二線城市的房價顯著上漲之后，中國房地產市場的短期風險正在加劇，在不久的將來可能發生顯著向下調整。此外一個可能對房地產市場產生潛在負面沖擊的因素，是人民幣貶值預期的加深以及短期資本流出的加劇。這是當前我們應該擔心的重要風險。
謝謝大家!
注：本文為筆者在2016年7月6日由中國社科院財經戰略研究院舉辦的房地產研討會上的發言實錄，已經筆者本人審閱。轉載請務必注明出處。
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