【導(dǎo)讀】 最近幾年，重慶很“火”;在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，面臨較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下，重慶經(jīng)濟(jì)GDP增速連續(xù)兩年全國第一，經(jīng)濟(jì)和社會全面發(fā)展，受到國內(nèi)外輿論的普遍關(guān)注。2015年10月10—11日，國家發(fā)改委主任徐紹史在重慶考察時表示要“梳理和總結(jié)重慶的經(jīng)驗”。2016年1月4日下習(xí)近平總書記在考察位于重慶兩江新區(qū)的果園港時贊嘆“這里大有希望”。另一方面，近年來對重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)疑乃至謠言一直不斷。從前些年的“重慶地方債務(wù)全國第一”，到最近網(wǎng)上流傳的《重慶是中國的縮影：一個純粹的投資依賴型的城市》帖子，都認(rèn)為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“秘訣”是依靠政府舉債投資“垃圾行業(yè)”。撥開意氣之爭和意識形態(tài)的浮云，“重慶經(jīng)驗”的秘訣到底是什么?《經(jīng)略》特邀專研重慶經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的投資家樊元樹先生撰文討論，本文為其中一篇。
在過去的六年里，重慶主城區(qū)在全國商品房產(chǎn)銷面積均排名前茅，每年均超過2000萬平方米新增商品房開工建設(shè)，每年均超過2000萬平方米的商品房銷售，甚至在過去幾年里還有4000萬平方米的公租房竣工交付市民入住。
在過去的六年里，重慶主城區(qū)在土地出讓面積全國也是位居前茅，但土地成交價格一直控制在樓面價2000~3500之間(特殊地塊除外，個別土地市場過熱年份也有超出)，在媒體上地王頻頻出現(xiàn)的年份里，似乎重慶并未有什么天價土地出現(xiàn)。
在過去的六年里，重慶房價始終穩(wěn)定的6000~7000一線。而同期一二線城市、省會城市房價飆漲，重慶作為一個直轄市幾乎成了中國一二三線城市里房地產(chǎn)價格的最洼地。在重慶GDP增速已經(jīng)連續(xù)兩年(2014、2015)位居全國第一的背景下，重慶為什么房價那么低為什么房價不漲為什么銷售量那么大為什么為什么?
重慶房地產(chǎn)邏輯究竟是什么?筆者將從房地產(chǎn)的核心問題開始，一一剖析年輕的直轄市的房地產(chǎn)邏輯，這也是重慶經(jīng)驗的重要組成部分。
在過去的六年里，重慶房價始終穩(wěn)定的6000~7000一線
從房價上漲的根本要素說起
我們回顧一下過去十年的房地產(chǎn)市場，從成本的角度看，在過去的十年里建筑安裝成本是相對穩(wěn)定的，增幅主要體現(xiàn)在人工成本逐年增高，但所占比例不高;建筑主材有升有降，甚至在過去兩年里建筑主材如鋼筋、水泥、玻璃、鋁合金型材等還大幅下降;而增長最快增幅最大的是什么?是地價!在過去十年里以重慶地價為例從30~60萬/畝飛速增長到了400~600萬/畝，折合樓面價2500~5000元/平方米。(主城核心區(qū)域則已有超過1000萬/畝的土地，折合樓面價約7000~10000元/平方米)，樓面價增幅達(dá)到十幾倍，個別區(qū)域甚至達(dá)到了30倍以上。在2005~2006年，筆者因工作需要反復(fù)考察過重慶渝北區(qū)新牌坊片區(qū)最好的地段的數(shù)宗土地，其土地價格均在60~80萬/畝左右。當(dāng)年筆者正在參與籌備開發(fā)的嘉陵江濱江項目的土地價格不足30萬/畝，而目前嘉陵江北濱路沿線土地價格已經(jīng)上漲到了1000萬以上/畝，折合樓面價4000~5000元元/平方米。【換句話說，如果在十年前買的地，十年之間什么研發(fā)、戶型、團(tuán)隊、銷售甚至短期內(nèi)的價格增漲都毫無意義，最佳投資策略就是等待等待再等待。】
這種情況在各大一二三四線城市都是普遍現(xiàn)象，在北上深這三個特殊城市更是有上百倍的地價增幅，樓面價5萬8萬都不再是新鮮事情了，北京在2014年誕生的樓面價地王領(lǐng)先全國，樓面價達(dá)到了令人震驚的9.65萬元/平方米。
通過多全國房價歷年來的增幅對照土地拍賣成交價格增幅來看，兩者的價格增長幅度是高度吻合的。個別年份甚至出現(xiàn)了房價下跌，而地價繼續(xù)高速增長的情況(2014年在一線城市表現(xiàn)得尤為突出)。其他房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素卻在過去十年里有漲有跌，基本持平。因此，基本可以推導(dǎo)出地價是決定房價的顯性要素，所謂面粉決定面包的價格，樓板價十萬一平米的地價基礎(chǔ)上是不可能生產(chǎn)出成本低于十萬一平米的商品房的。另外不可忽視的是在宏觀經(jīng)濟(jì)下行，銀根收緊的大環(huán)境下，大多數(shù)開發(fā)商的融資成本高企，開發(fā)企業(yè)所持有的土地成本也是逐年遞增，從購入土地當(dāng)年以每年百分之十幾的成本遞增。
綜上，地價是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要成本之一，控制單一城市房地產(chǎn)價格的首要因素是地價，重慶房地產(chǎn)供需兩旺，價格與市民收入相當(dāng)，總體價格水平，那一定是控制好了土地市場。具體是怎么做到的呢?
重慶市政府自2002年就開始實施政府主導(dǎo)型國有土地儲備，其實質(zhì)性內(nèi)容是將重慶此前的土地一級市場的經(jīng)營權(quán)限，全部收繳至當(dāng)?shù)毓俜秸瓶氐膸准沂屑壨恋貎錂C(jī)構(gòu)。此舉的核心在于，原有的土地一級市場巨額增值收益不再被房產(chǎn)商占有，而是進(jìn)入代表公共利益的國資系統(tǒng)。重慶市土地儲備體系，將土地一級市場的經(jīng)營權(quán)上收，并通過政府特許經(jīng)營的方式，由重慶地產(chǎn)集團(tuán)等國資公司經(jīng)營，在征收土地后，投入資金來進(jìn)行拆遷安置或置換搬遷，并投入資金搞土地整治，完成“七通一平”后，將可以直接使用的“熟地”移交給當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩行膾炫疲慌e介入房地產(chǎn)市場的上游——土地開發(fā)，土地一級市場的整理、收儲和開發(fā)。到2003年更是成立了重慶市地產(chǎn)集團(tuán)，專門從事房地產(chǎn)一級市場的土地整理、收儲和開發(fā)。伴隨著重慶市的高速發(fā)展，對老舊城區(qū)拆遷，大型廠礦企業(yè)的遷移和新城區(qū)的規(guī)劃，重慶地產(chǎn)集團(tuán)以及重慶國資委旗下的八大投資集團(tuán)活躍在這個年輕的直轄市土地市場的最前沿，累計收儲土地40余萬畝，累計向市場提供七通一平的熟地超過20萬畝。
重慶市政府將巨大的土地增值紅利取之于地用之于民，重慶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入超過了6000億。自2002年以來，重慶已經(jīng)建成通車48座跨江大橋，另有近十座跨江大橋正在緊張施工(直轄之初重慶市跨江級的大橋只有8座)，這才成了真正意義上的橋都。自2002年以來，率先在內(nèi)陸建設(shè)了輕軌捷運和地鐵捷運系統(tǒng)，到2015年底，已建成通車的軌道捷運線運營里程達(dá)到了180余公里，這在全國都是罕見的建設(shè)效率。大大減少了交通擁堵，提升了市民出行效率。自2002年以來，重慶建成了一小時經(jīng)濟(jì)圈，二環(huán)八射共計2000余公里高速路網(wǎng)建成通車，極大的提高交通效率，縮短通勤時間。在2002年以來，重慶建成了中國唯一的水陸空一體化保稅港區(qū)，它由兩路空港保稅區(qū)、寸灘港保稅區(qū)和重慶西站高鐵鐵路口岸共同組成，成為重慶連接世界的核心樞紐。
重慶：建設(shè)大西南交通樞紐
重慶用一級市場去影響、去調(diào)控二級房地產(chǎn)市場，房價成了一二線城市的洼地，一級土地市場高度可控成為了最核心原因。
地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)市場不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)因素，它更是跟政治因素息息相關(guān)，跟千千萬萬人民的安居福祉相關(guān)。如果放任新自由主義經(jīng)濟(jì)的叢林法則來主導(dǎo)這個市場，那么追求超額利潤就會成為房地產(chǎn)企業(yè)的唯一訴求，在缺乏政府引導(dǎo)，調(diào)控和監(jiān)管，那它就不會有什么人民安居福祉了。
重慶市在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的過程里面，逐步探索出一些經(jīng)驗，總結(jié)起來就是一條：某個階段性周期里供求關(guān)系是決定房價的隱性要素，政府可以通過相關(guān)職能部門用行政手段調(diào)整市場的階段性房地產(chǎn)土地投資、新開工項目和新增預(yù)售項目供應(yīng)等要素過熱或者過冷，相關(guān)職能部門根據(jù)實際情況，控制房地產(chǎn)市場宏觀層面的供求關(guān)系，從而調(diào)控房地產(chǎn)市場。
重慶市政府在長期的管理實踐中總結(jié)出的25%原則，即重慶市每年房地產(chǎn)投資不能超過全市固定資產(chǎn)投資的25%。固定資產(chǎn)投資超過25%一定供過于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化，造成房價飛漲影響國計民生。如果一個地方基礎(chǔ)設(shè)施投資中，房地產(chǎn)占了百分之七八十，過于依賴房地產(chǎn)單一產(chǎn)業(yè)鏈，長遠(yuǎn)看沒有增長后勁。
這就是重慶房地產(chǎn)市場后面那只看不見的手。
重慶的房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革
自1994年逐步廢止福利分房后，全國主要城市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)機(jī)制主要都表現(xiàn)為商品房單軌供應(yīng)，即基本均由市場主體供應(yīng)商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房等政府主導(dǎo)的保障性福利性供給基本形同虛設(shè)，甚至造成了巨大的權(quán)力尋租空間。
在單軌制的商品房供應(yīng)之外，重慶創(chuàng)造性地提出了雙軌房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制，總結(jié)起來是“高端有遏制，中端有供給，低端有保障”。即由市場行為主導(dǎo)中高端房地產(chǎn)市場的商品房供應(yīng)，同時還在房產(chǎn)稅試點、契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用，控制高端供應(yīng)的比例和消費。低端保障性住房主要由重慶市政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng)，即建設(shè)規(guī)模化的公租房，讓新晉市民、貧困市民、應(yīng)屆畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人等有一個政府福利性的租賃房，在租約滿5年后可申請購買該公租房，同時嚴(yán)格規(guī)定公租房不可上市交易，如購買人要賣出，只能原價出讓給政府公租房管理局。這是最早的房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革。
在過去的十年里，重慶總計興建約4000萬平方米公租房，為數(shù)十萬市民提供了福利性住房，在居者有其屋的宏大構(gòu)想里邁出了一大步。
公租房的大規(guī)模興建在客觀上對剛需性住房市場形成了巨大的壓力，這也成了重慶房地產(chǎn)市場的運用供給側(cè)改革，在微觀市場上調(diào)控房地產(chǎn)市場的實踐。
重慶公租房項目
結(jié)語
重慶在保證房地產(chǎn)市場供需兩旺，維持每年2000余萬平方米的新房銷售面積的基礎(chǔ)上。通過對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控實踐，逐步總結(jié)出自己的經(jīng)驗，從結(jié)果看，重慶的房地產(chǎn)調(diào)控實踐是成功的，將這個年輕的直轄的房價控制到了三四線城市的水平，成為全國核心城市的房價洼地，與重慶市連續(xù)兩年位居全國GDP增速第一形成了巨大的反差。在客觀上讓重慶市民減少了在住房領(lǐng)域的必須支出，間接提高了市民可支配收入，為重慶的長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
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