曹建海：中國決策者如何看待房價泡沫？
鳳凰博報：網(wǎng)上很多人都高呼，說2016年是最佳的買房時期，大家千萬不要錯過。
曹建海：關鍵看今后幾年的情況，過去一直是按照市場經(jīng)濟預測的，很多的房屋在買主手上，賣方形成自由的市場價格調(diào)解。但現(xiàn)實是，土地都在國家手上，是地方政府在調(diào)控房價，中國房價的走勢某些程度和中國的決策者有關，如果決策者希望房價泡沫破裂，那肯定破裂。如果決策者覺得泡沫絕對不能破滅，那可能就會走上另外一條路。不管貨幣怎么增發(fā)、怎么貶值，房價一直上漲的局面不是不能出現(xiàn)。俄羅斯就出現(xiàn)了，本幣貶來近一百倍，但房價按照美元計算一直是在上升。國家經(jīng)濟非常崩潰，只有房價一枝獨秀，這是一個很極端的現(xiàn)象。
鳳凰博報： 根據(jù)您的判斷，今年是不是購房的好時候?
曹建海：我不建議大家加入現(xiàn)在的搶房潮中，現(xiàn)在不是你選住房，而是住房選你，住房是日常生活中最重要的東西，還是要等到可挑選的時候再去買，而不是在完全被挑選的時候夠買，因為他不完全是個投資品。
2016年是入市買房的最好時機？
鳳凰博報：這就像股票一樣，大家都去談股票的時候其實這個時候股票已經(jīng)很危險了，那房子也是這樣，大家都去搶的時候，其實大家也要慎重一些。
童大煥：房子除了經(jīng)濟邏輯之外，還有一個很重要的城市化的邏輯。特別是在服務業(yè)指導下的城市化，服務業(yè)的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)越來越集中，全世界甚至全國的人口集中在少數(shù)地塊上，而這少數(shù)地塊空間是有價值的，房子本身可以忽略不計，而買房的最高境界就是看城市空間，哪怕土地不控制在政府手里，有效空間一定是越來越收縮，誰先占有這個空間，誰就占優(yōu)勢。今年政府放貨幣、降利率、降首付，買房人的門檻相對降低了，在這樣情況下，一定要抓住機會，特別是第一次入市。我是建立大家盡可能的抓住2016年入市，前提是要買對房子。
曹建海：首付降了房價漲了，杠桿比首付沒降房價沒漲的要大了許多，首付降了10個百分點，但房價比原來高了20%，事實上意味著杠桿由原來3倍變成5倍了。
買房不要盲目加入搶房熱潮中，關鍵是看個人今后收入是否逐漸上漲。杠桿很大，每月月供很高，必須保證收入逐漸上漲才足以支撐。而收入上漲不僅看所在單位，還要看大的環(huán)境。中國過去是出口拉動、國內(nèi)投資驅(qū)動型的，而現(xiàn)在這兩臺發(fā)動機都出了問題。現(xiàn)在中國逐步摘掉世界工廠的帽子，消費又很難啟動，過去證明政府拉動的投資都是不可持續(xù)的，所以現(xiàn)在中國經(jīng)濟增長沒有太多熱點。
去年中國經(jīng)濟增長最快的是金融業(yè)，金融業(yè)主要是靠股市的拉動，今年看起來又要靠房地產(chǎn)拉動來，而這兩個都是虛擬經(jīng)濟拉動，不是真實的經(jīng)濟增長，所以這種增長越拉動越危險。最近國外的兩個評級公司都對中國評級給予負面的評價，本來應該是去杠桿，但事實上是加來杠桿，不僅僅是房地產(chǎn)里面的杠桿在加大，家庭的杠桿在加大，政府投資領域也在加大，也是通過加大信貸的投放在放大杠桿。事實上這樣就時我們的經(jīng)濟增長，我們原來計劃的叫內(nèi)升增長，就是靠科技帶動財富的增長，又變成了一個外在的靠資產(chǎn)炒作，走上這樣一條道路了，這是一條非常危險的道路了。
童大煥：如何把資產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化成自己的財富？
鳳凰博報：政府在房地產(chǎn)方面投入的心思很大，出臺很多政策穩(wěn)定房價、去庫存，但市場上的情況卻是恰恰相反的。難道想法與政策本身就是相互背離的嗎?
曹建海：出臺政策是想去庫存，在稅費、信貸等方面給予優(yōu)惠政策，但信貸投放大了之后，富裕的資金就會投向投資市場，中國主要就兩個資產(chǎn)市場，一個股市一個房市，股市去年增長也是不錯的，但今年1月份的股災使很多人遭受重大損失，從而使前期在房屋投資領域的顯得收益就非常大，比較起來就會使資金從股市流向房地產(chǎn)市場。
今年1到2月份貨幣增發(fā)力度非常大，但貨幣現(xiàn)在無法進入實體經(jīng)濟，還是進入到資產(chǎn)市場，資產(chǎn)市場大部分又流向房地產(chǎn)市場，這是最近2、3月份房價迅速上漲的主要原因。中國嚴峻的經(jīng)濟形式剛剛開始，看不到真正的增長點哪，去年的增長點在金融業(yè)在股市，今年股市不好，難道增長點就在房地產(chǎn)嗎?房地產(chǎn)仍然是個虛擬經(jīng)濟，虛擬經(jīng)濟是不可能創(chuàng)造財富的，不能創(chuàng)造財富你又如何預期未來的收入一直是增長的呢?僅僅讓開發(fā)商解套使沒用的，這樣房屋跑到一些投資家的手上，一旦房價有所回落，對于他、對銀行就是非常大的危險。
童大煥：我們在由工業(yè)化向城市化轉(zhuǎn)變的過程中，應該有一個概念：現(xiàn)在就是資產(chǎn)泡沫的時代，而我們應該積極主動去擁抱泡沫，要有方向正確的去擁抱泡沫，要把泡沫的增值當成你收入的一部分。
2014年有一本書叫做《21世紀的資本》，他研究得出一個結(jié)論：資產(chǎn)性的收入已經(jīng)遠遠高于勞務性的收入，成為收入的主要部分。
我們的產(chǎn)業(yè)是不景氣，這是因為過剩，我們不需要這么多傳統(tǒng)工業(yè)。縱觀人類歷史會，一開始農(nóng)業(yè)的GDP占比近百分之九十幾，慢慢的美國、日本現(xiàn)在農(nóng)業(yè)GDP只占1%，工業(yè)GDP占比也將下滑。2002年之前，我曾認為大城市房價高會阻礙城市的競爭力，但這么多年觀察會發(fā)現(xiàn)，越有競爭力的城市房價越高，因為人口的集中。人口的聚集帶來的創(chuàng)新，服務業(yè)的創(chuàng)新力量遠遠大于房價的上漲。
咱們是在望京地區(qū)，你會發(fā)現(xiàn)將來房價最高的地方是樓最密的地方，而不是樓越稀的地方。今天我們可以把這個話放在這，過若干年后再來檢驗一下。因為人口聚集帶來了非常大的能量爆發(fā)，這個地方因為支撐得起很多高收入的人群，所以附近的房價一定高。
中國限制公務員出境竟然不是怕叛國
曹建海：中國的房價走勢取決于決策者的認知。股災的時候很多人就說：不要高估決策者但能力，市場是起決定性作用但。經(jīng)過這兩個月后，大家發(fā)現(xiàn)中國的決策者還是可以為所欲為的，我們采取了一切措施避免了人民幣的貶值，甚至還出現(xiàn)了上漲。
最近對行政公務人員限制出國次數(shù)，原來以為限制出國次數(shù)是擔心出去后叛國，現(xiàn)在我覺得就是擔心到國外去采購，這種采購會導致美元的外流，使我們的外匯儲備減少，所以他可能更多的是保衛(wèi)人民幣。
您剛才講，房價越高人口聚集越大，城市里面有這樣的因素，最集中、最密的地方往往寸土寸金，這對商業(yè)地產(chǎn)非常有價值，但對住宅也許沒那么大價值，非要擠在最緊密的地方，最吵鬧的地方居住嗎?我覺得對住宅和商業(yè)地產(chǎn)不能同等看待。
曹建海：中國房子太多 整個非洲搬來都住得下
鳳凰博報：全國新城新區(qū)規(guī)劃的人口達到了34億，由此可見，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴重過剩了，別說讓農(nóng)民工去庫存了，全國14億人一起來買房子，都很難去消化。
曹建海：中國應該邀請非洲大陸的人都來中國定居，房子太多了。按照現(xiàn)在的建設速度，到2020年城鎮(zhèn)最少有400億平方米的住房，所以整個非洲搬加上中國農(nóng)民都搬進來，房子還是很富裕。所以在這種大局面下，房價上漲肯定是非理性的上漲。大家都說中國的市場就是與眾不同，因為我們中央把房地產(chǎn)看成使不可破的泡沫，使穩(wěn)定經(jīng)濟的重中之重，房地產(chǎn)綁架來中國經(jīng)濟，一旦破了，一切問題都會爆發(fā)。
童大煥：房地產(chǎn)泡沫之所以我能破，其實是過去招商引資，房地產(chǎn)補貼了工業(yè)，導致工業(yè)迅速過剩，而房地產(chǎn)又和銀行貸款，地方貸都是以土地為支撐，所以房地產(chǎn)泡沫一破就是金融破，這是很簡單的邏輯。另外還有城市化的邏輯，我們現(xiàn)在的房子可以容納34億人，這個不具有全國性的意義，房地產(chǎn)從來都是區(qū)域性的市場，從來都是分化。有一些地方是過剩的，有一些地方是短缺的，過剩和短缺將是在中國房地產(chǎn)長期并存的現(xiàn)象。
曹建海：我覺得還沒有哪個城市存在短缺的現(xiàn)象。
童大煥：大城市的核心區(qū)一定是短缺的。
曹建海：要是白送白住肯定是短缺的，但在現(xiàn)在的價格下沒有短缺的。中國的住房可以完全無成本持有，沒有任何代價的持有，況且只能漲不能跌，在中央這樣一個不能破的底線下，持有它就可以賺很多錢，所以大量持有住房的投資者的比重非常高，我們一直沒有一個數(shù)據(jù)表明到底有多少人投資住房。如果房產(chǎn)稅推出，北京的住房我相信是極度過剩的。在中國，政府和開發(fā)商分享土地增值部分，這是巨大的利益，推動了全國所有地區(qū)房地產(chǎn)投資的熱潮，北京的房地產(chǎn)投資歷來在固定資產(chǎn)投資中占50%到70%之間的，北京房地產(chǎn)投資額度是全國最大但，房屋開發(fā)速度遠遠超過人口流入速度，所以北京住房過剩絕不比任何地區(qū)低，你說的短缺與過剩并存，我認為現(xiàn)在是全面過剩，極度過剩。
再過三年會有大量的個人房地產(chǎn)投資者破產(chǎn)
童大煥：如果未來城鎮(zhèn)化仍然是服務業(yè)主導的大城市化方向，那么大城市核心地區(qū)一定是短缺的，您說只要是持有房子都是賺錢的，這是不對的。
2014年以后，大量的郊區(qū)別墅和三四線城市房地產(chǎn)的持有者都是虧損的，即使沒有房產(chǎn)稅也是虧損的，限購限貸把他大量的資金移過去，導致他高位接盤，而過剩情況下他一定會虧損。緊接著大家發(fā)現(xiàn)三四線城市太多了，不能投了，一線城市又限購，這樣會使得大量資金流向環(huán)大都市圈，比如北京周邊但固安、大廠、襄河、燕郊、永清，深圳附近的東莞地區(qū)，惠州地區(qū)，廣州周邊，上海周邊的蘇州、南京、杭州等等地區(qū)，其中有一些地方是安全的，但環(huán)大都市圈的大部分地方是充滿危險的，再過三年，保證有大量的個人投資者破產(chǎn)。
曹建海：北京必須有很多產(chǎn)業(yè)，可以掙錢才會有很多人涌入，但目前在北京他不需要產(chǎn)業(yè)，有套房等著升值、出租就可以獲得巨大收益。
童大煥：您一直是產(chǎn)業(yè)思維，也就是工業(yè)思維，而不是服務業(yè)思維。
曹建海：服務業(yè)就是產(chǎn)業(yè)。
童大煥：服務業(yè)人口只要集中就會產(chǎn)生。
曹建海：但關鍵得看創(chuàng)造多大價值，能不能支撐起這么龐大的人口。
童大煥：人口越密集的地方，他能夠支撐起的價值也越大。上世紀90年代開始，就出現(xiàn)了一個思潮，互聯(lián)網(wǎng)來了，城市變得完全沒有意義，全部鄉(xiāng)村化。2015年底，阿里巴巴宣布天貓雙總部，一個在望京，一個在杭州，為什么?因為他在杭州根本找不到向北京一樣但人才。
曹建海：你有沒有看到店面破產(chǎn)倒閉這些。
童大煥：店面破產(chǎn)倒閉是正常的。2001年在北京，在小區(qū)走了半小時找不到一家小賣部，而今天到處都是，本身就是過剩了。另外，加上互聯(lián)網(wǎng)但沖擊，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)但沖擊只占5%，再大一點，坐在家里根部不需要出去買東西，那時店面倒閉但更多。
曹建海：租金上漲才是沖擊店面最核心但因素。全北京去年的GDP是2.3萬億，這個價值是很有限的，但北京房價的價值是很大的。根據(jù)國際上的經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場價值和GDP的產(chǎn)值應該是1:1，但中國遠遠突破了這個數(shù)值。
童大煥：但中國有一個不同，我們的城市化率還沒有完成，人家已經(jīng)進入一個靜態(tài)社會，我們還處于動態(tài)的社會。
曹建海：無論怎么動，也不能三個直轄市房屋價值超過美國全國的房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)價值取決于他創(chuàng)造的生產(chǎn)力，如果這個城市不創(chuàng)造生產(chǎn)力，房價推的很高，就會像當年的荷蘭，一株郁金香就可以買一棟別墅，荷蘭種了多少郁金香，就表明整個財富非常大嗎?這個財富是沒有價值的。
我們深圳、上海、北京三個城市加起來的市場價值遠遠超過了全美國的房地產(chǎn)價值，真的有那么大價值嗎?中國本土創(chuàng)造的生產(chǎn)力比美國本土高，還是這三個城市創(chuàng)造的生產(chǎn)力比美國本土更高?
童大煥：房地產(chǎn)一定是區(qū)域市場，他取決于預期和信用。
曹建海：不是預期也不是信用，中國土地是控制在政府手上的，高層認為房地產(chǎn)泡沫不可破，因為房地產(chǎn)泡沫一破那就危機一切方面了。
童大煥：這不是高層認為，這是高層被迫在現(xiàn)有的經(jīng)濟邏輯下，如果是你去當總理、去當總書記你也不能讓他破。
曹建海：我肯定讓他破，這種局勢走下去未來就是俄羅斯的局面。
童大煥：如果你敢讓他破，是你先下去，不是房地產(chǎn)先破。誰也不能承受這種財政和金融破裂的代價。
曹建海：怎么就不能承受，必須承受短期的痛苦。俄羅斯的今天就是中國的未來。我覺得那個痛苦才是更大的痛苦。
曹建海：丈母娘們決定房價反映了住房市場極度的非理性
鳳凰博報：其實談來談去，無論是全面還是局部，都存在過剩的問題，那去庫存的根本方法究竟是什么呢?因為我們看到網(wǎng)上有一些老師說，其實最根本的方法就是降房價。
童大煥：不可能的。2014年時全國各大城市，甚至一線城市的核心區(qū)域房價都降了很多，但是沒有人入市，房價降下來的時候是沒有人入市的。
曹建海：這就充分說明了我們的房地產(chǎn)是一個投機主導的市場。
鳳凰博報：這個說法指的是剛需的而非投資的。
童大煥：越是剛需的購房者，越是患得患失。給你舉一個例子，2014年底，通州萬達廣場開盤的時候，29000多一平米，有個人問我能不能買，我說買。然后他就下定了，隔了一個晚上不到，半夜三更給我發(fā)私信說：他媽媽聽人家說房價還會跌，讓我無論無何要把這個房子推掉。這就是剛需的購房者。
曹建海：剛需是根本不存在的偽概念，經(jīng)過溫總理的嘴說出來，好象就變成一個實實在在的概念了。頂多是自住房，還是投資房，我覺得剛需這個概念應該取消。個人住房不像商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)可以精確的計量租金、價值和收回資金的多少。房屋寄托了很多人類的情感，比如：沒房就不能結(jié)婚，就會失去心愛的人。所以無論多少錢都要買房，這是所謂的丈母娘經(jīng)濟，丈母娘決定房價，這便使中國的房屋完全失去了理性。當然，歸根到底丈母娘的這種堅持能夠使小夫妻獲得利益，這是我們的領導人在做配合啊!
鳳凰博報：上海、深圳陸續(xù)出臺了很多政策，但房價越來越高，這是否也是單純的迎合了開發(fā)商的意思，并沒有考慮到市場老百姓的一些需求。
曹建海：應該是政治敏感性，過去調(diào)控沒這么快，深圳漲了很久了。為什么現(xiàn)在才政策調(diào)控，那是因為上海出了他才出的。他是看上海出了，他再不出他已經(jīng)不好意思了。另外，這次房價暴漲跟股債有關系，供給的結(jié)構體調(diào)整我們想發(fā)展實體經(jīng)濟了，現(xiàn)在又出現(xiàn)了暴漲，上海的執(zhí)政者也很擔心，擔心中央領導對他有看法。作為中國最大的經(jīng)濟中心肯定是發(fā)展實體經(jīng)濟，絕對不能靠泡沫來推動的。深圳事實上已經(jīng)享受了房價上漲很久了，深圳在中國財政收入已經(jīng)六七位的樣子，那么15年底就變成了第三名了，主要來自于房價上漲，還有股價上漲的因素。
童大煥：現(xiàn)在大城市的決策者怕房價不漲又怕房價漲太快，這是所有決策者共同的心病。怕不漲又怕上漲沒市場，但又不愿看到漲太快。在一艘大船上，所有人都往一頭跑，這樣船遲早會翻。
曹建海：去年年底出臺了很多文件，要進行供給性條件改革，發(fā)展實體經(jīng)濟、創(chuàng)新經(jīng)濟，現(xiàn)在出現(xiàn)了這個苗頭，實際上是打了他們的臉。但對地方政府來講，可以說是盼望已久的、夢寐以求的局面。
鳳凰博報：除了政策對于市場的刺激以外，開發(fā)商、房屋中介是否也起到了推波助瀾的作用?
童大煥：基本上沒有作用。央企到曹妃甸去投資，100億扔進去，一個水漂都不上來。只有開發(fā)商被區(qū)域拖死，沒有開發(fā)商帶動一個區(qū)域發(fā)展的。從來都是這樣子，所以不要高估了開發(fā)商的價值。
曹建海：鋼鐵是污染最大的企業(yè)，北京的霧霾很大程度來自于周邊的鋼鐵行業(yè)，所以把住宅建到曹妃甸里邊，本身是開發(fā)商腦子出了問題。如果作為產(chǎn)業(yè)配套的住房還有一定市場，建了那么多房子實際上是希望大家可以到海邊度假，不是去呼吸鋼鐵廠直接制造的霧霾，這是在找死。
房價上漲最受益的是中央
鳳凰博報：房價上漲最終的受益人會是誰呢?
曹建海：直接的受益人肯定是地方政府，尤其國家讓調(diào)控的地方，上海、深圳、地方政府受益更大。調(diào)控的手段就是擴大土地供給，但是他可以直接拍出一個個新的地王，實際上把房價推的更高，推的高了我們進一步調(diào)控，又會放出土地指標，所以地方政府是最大收益者。
對開發(fā)商來講，囤有土地的開發(fā)商是最好的。對持有住房的，特別是擁有投資、投機性住房的這些人，也是受益的，囤的房趁機出手還可以賺錢。
最終中央是受益的，原來為保增長速度費盡心機，用了很多手段都不見效。現(xiàn)在房價上漲，經(jīng)濟指標很容易完成。
童大煥：歸根結(jié)底，房價上漲對每個買房人都是有利的。現(xiàn)在已是金融時代，我建議大家把房地產(chǎn)當成金融來看，不光當成房子。
曹建海：金融是不創(chuàng)造財富的，金融的財富都來自于實體經(jīng)濟。通過為實體的服務來分享一部分財富。房價上漲讓每個人都充滿了陽光，好像存款就可以全部花掉，房子升值就是最好的存折。但大家都看好的時候，就真正創(chuàng)造財富的領域就會垮掉，現(xiàn)在中國制造業(yè)正在垮掉。
童大煥：中國制造業(yè)垮掉是因為嚴重過剩，地方政府招商引資，降低了土地成本，降低了環(huán)境成本，降低了勞動力成本，使他很快過剩的結(jié)果，我們不需要這么多的制造業(yè)。環(huán)北京地區(qū)為什么霧霾這么大，因為鋼鐵企業(yè)太多，也許只要留下1/3就夠了，我們不需要這么多工業(yè)生產(chǎn)。
曹建海：我們需要制造業(yè)，需要很好的制造業(yè)。
童大煥：大家要改變一個觀念，不是勞動產(chǎn)生財富，是交易創(chuàng)造財富。生產(chǎn)的東西有人要，有交易有人愿意出價，說明你生產(chǎn)的東西對別人有價值，否則生產(chǎn)的東西對別人沒有價值，甚至制造了污染，這是沒有意義的。
曹建海：微觀的角度看，交易可以創(chuàng)造財富。但真正創(chuàng)造財富的還是勞動和科學技術，沒有科技，財富不會從外圍來。我們不從微觀的角度看一個行業(yè)、一個企業(yè)，從國家外圍來看，從地球上來看，一個國家財富是否增長，是要靠科學技術和勞動，否則財富無法創(chuàng)造。
童大煥：我覺得我們要多一點虛擬財富，少一點實體財富。我們離開糧食是會餓死的，但今天大國的糧食產(chǎn)量就只占GDP的1%。如果中國哪天也降到美國日本一樣的1%，中國就很發(fā)達了。
曹建海：那是不是就不用吃飯了。
童大煥：要吃飯。美國一個農(nóng)民養(yǎng)了99個美國人，同時還養(yǎng)了30個外國人，美國是糧食出口第一大國。
曹建海：虛擬價值，美國股市今天在很高的位置，但我覺得虛擬價值始終是不能保持的。雖然美國經(jīng)濟在增長，但股市可能不可能維持這么高的水準，再過兩三年再看。
曹建海：李嘉誠做了個唱空中國的示范
鳳凰博報：連續(xù)做了15年華人首富交易的李嘉誠先生，已經(jīng)開始在賣北京上海的物業(yè)了，番見好就收的投資選擇，釋放出什么樣的信號呢?
曹建海：李嘉誠把香港和大陸的投資都出手了，應該是看到了大陸房地產(chǎn)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，或者他認為中國整個經(jīng)濟形式發(fā)生了根本性的變化。事實上我們經(jīng)濟增長速度，確實出現(xiàn)了很大的回落，他應該不看好中國的實體經(jīng)濟的未來，所以說他走掉了。最近他又發(fā)聲稱：中國一線城市沒有泡沫。我覺得這不是他真實的聲音。
童大煥：古人有一句話：“花無百日紅，人無千日好”。我們不需要過度看中首富或非首富的舉動，因為有一句話是：“你的毒藥可能是我的美味”。同樣一套房子對你來說賣掉最合適，對我來說買進最合適。所以只要有自由的市場交易，一切由他去，不用太看中別人的動向，沒那么多風向。比如，你賣出是合適我買進是合適的，你賣出你可以買一個更大的房子，我剛剛進入我買不起更大的房子，我買你這個房子恰恰好。所以李嘉誠，置換掉的資產(chǎn)是別人口中的美味。
鳳凰博報：但是為什么現(xiàn)在風向逆轉(zhuǎn)又說一線城市沒有泡沫?您剛剛說可能不是他的本意?
曹建海：他很多資產(chǎn)還在中國，李嘉誠做了一個唱空中國的示范。他用實際行動做空中國經(jīng)濟，中國領導人應該對他很不滿。中國完全是政府控制下的威權經(jīng)濟，他也不希望完全跟這兒鬧翻，如果繼續(xù)講有泡沫的話，那就不僅是做空，可能后果比做空更加的嚴重，很有可能受到刁難或懲罰。
童大煥：一千人的眼里有一千個哈姆雷特。2011年我寫過一篇文章稱：很多人認為一線城市泡沫已經(jīng)很大了，我的觀點是相反的，一線城市的泡沫恰恰更小，反而是三四線城市泡沫更大。一旦限購限貸就會很快把資金擠到三、四線城市，反而制造更大的泡沫，而且還制造空城和鬼城。幾年過去，一線城市又迎來了新的瘋漲，而且大家都還認為沒有泡沫。時代在發(fā)展，大家發(fā)現(xiàn)大城市化的趨勢越來越明顯，大家就會看到一線城市的泡沫其實是越來越小的，真的是鋼鐵做的泡沫。
曹建海：您這個說法現(xiàn)在看起來很對，但過幾年肯定是個笑話。因為房屋的價值如果這么大，創(chuàng)造GDP又很小，真值這么多嗎?北京、上海、深圳更像是一個權力城市，商業(yè)價值很小，創(chuàng)造不了多少GDP，但是房屋的財富特別大，就相對于房屋價值太小了，更多的是權力集中的地方。
鳳凰博報：今天看了一個新聞，據(jù)調(diào)查有50%的人認為房價過高。其實不是說所有人都覺得一線城市沒有泡沫，還是很多人覺得這房價太高了。我覺得這個50%一半的人也存在水分的。
童大煥：一定要記住一點，庸眾是絕大多數(shù)，看清楚這個形式一定只是極少數(shù)，任何時候都是這樣子的。
曹建海：有一種觀念認為市場總是對的，但現(xiàn)在市場是極度扭曲的、極度畸形的一個錯誤的市場。
童大煥：高估沒關系，社會流通的是信用，是預期，不是貨幣本身。紙幣時代已經(jīng)過去，未來紙幣可以不要，只是預期。今天貸款一百萬，實際上你就對未來預期的是一百萬，如果發(fā)現(xiàn)已經(jīng)超標一百萬，那就貸款五百萬。這跟我們單期創(chuàng)的GDP是不同的，沒關系，過幾年會跌下來，但泡沫漲了好幾倍以后，再下來那還是不是今天的價格。
曹建海：價格預期主要是從供求進行預測的，但在中國預期是根據(jù)供求嗎?根本不是。他預期的是領導人的決策心里，領導人就是不可能讓他破。上海、深圳都說要穩(wěn)定房價，每一個說讓房價降回來。
童大煥：但鄂爾多斯的房價，不想破也得破，最高的時候一萬多，現(xiàn)在可能就是三千，這背后還是有市場的力量。還有三、四線城市的過剩的地方，總有一天會破。
曹建海：原有的房屋價值比他的財政收入大太多，甚至幾百倍。我們還有660個城市，鄂爾多斯只是660個城市之一，我們還有將近2000個縣城，這么多城鎮(zhèn)里面破的還是少數(shù)。
童大煥：開發(fā)商已經(jīng)在大量破產(chǎn)了，目真正值得投資的沒幾個城市。
曹建海：小城市回落也是非常小。
鳳凰博報：1989年，日本房地產(chǎn)總市值約6萬億，GDP總值3萬多億美金，比值大概是2。07年美國次貸危機發(fā)生，美國房地產(chǎn)總市值與GDP總市值的比值大約是1.7左右。日本、美國比值都是達到2就崩盤了，而我國現(xiàn)在，根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，得出全國房地產(chǎn)市場總市值在135億左右，GDP約67萬億，比值為2。是否也面臨著崩盤的風險?
曹建海：如果按照市場經(jīng)濟，土地房屋都在個人手里可以隨時交易，那早就崩盤了。但我們是控制在政府手里。中國這個局面也可以繼續(xù)走下去，就是走向俄羅斯，走向香港。但如果決策者想改變現(xiàn)狀也不是不可能的，是完全可以讓泡沫破的。任何國家除了中國都會破的，香港現(xiàn)在也在破，香港的政府對經(jīng)濟的控制力遠遠比不上中國大陸。大陸不僅控制土體，還控制政策，控制銀行，控制國有企業(yè)，控制我們的財政收入，遠遠大于香港的控制力。
香港曾經(jīng)是我們未來發(fā)展的目標，而我們現(xiàn)在的發(fā)達程度遠遠達不到香港，但現(xiàn)在香港泡沫開始破裂。在中國較為落后的地區(qū)，比如東北地區(qū)經(jīng)濟在破產(chǎn)。而中國大陸經(jīng)濟如何，關鍵取決于決策者的決策，現(xiàn)在這個巨大的泡沫超級過剩，房價還在漲又不能落，出臺的調(diào)控也是穩(wěn)定房價，好像一切因素都有利于房價的上漲。現(xiàn)在不僅一線城市，二線城市也出現(xiàn)土地的拍賣熱潮，不排除將來有更多的城市也在上漲。而我們?yōu)楸＝?jīng)濟增長和實體經(jīng)濟的錢，最后又都流向了房地產(chǎn)市場，制造了新一輪更大的泡沫。
鳳凰博報：但有一些專家就預測， 2016年第二季度后，會出現(xiàn)一波斷崖式的下跌，有可能嗎?
童大煥：一線城市絕對不可能，三、四線城市甚至更小的城市，有可能有一部分供應嚴重過剩的會支撐不住。但東南部城市，比如江浙、福建的房價都有可能會略微的上漲，但大部分西部城市，東北部分城市房價要跌上帝也救不了。
曹建海：房屋市場價值跟當?shù)谿DP的比值還是要看的，這個比值充分說明泡沫的大小。日本的泡沫最高的時候是房地產(chǎn)價值的兩倍，美國最高的時候1.7倍左右，最后泡沫都破滅了，中國這個比值全國至少3到4倍左右。
童大煥：如果用商品房貸來比較，那還要考慮我們的產(chǎn)權性質(zhì)。中國的房子產(chǎn)權性質(zhì)非常復雜，跟別的國家不一樣，有央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房、回遷房，還有農(nóng)民自建房，這些合起來，房價沒那么高。
曹建海：有些經(jīng)適房、自己放獲得的收益很低，但之后很多都轉(zhuǎn)成可交易的房屋了。估值也是按照可交易來估值，如果按北京4萬去估，實際上低估了，這個價格并不高。
童大煥：但是實際上還有很多小產(chǎn)權房，一半的價格都不到，這些也都是可交易的。
曹建海：但是小產(chǎn)權房未必就沒有在我們統(tǒng)計范圍之內(nèi)，假設現(xiàn)在不存在，那北京的房地產(chǎn)價值也有個估價。
童大煥：但深圳小產(chǎn)權房可能占總部市場的1/3以上，北京也不下于1/4。
曹建海：有個最新的數(shù)據(jù)，北京的人均住房是31.7左右，不包括小產(chǎn)權房。北京的常住人口將近2200萬人口，每平方米就按4萬算，北京2015年底住宅的市值是28萬億。北京除了住宅還有更大面積的商業(yè)用房，根據(jù)最近幾年竣工的數(shù)量計算是住宅的1.1倍，可見商業(yè)性的非住宅房屋肯定是大于住宅房屋面積的。按說寫字樓應該比住宅貴，但我們卻只有住宅的一半左右，按住宅價格60%去算，我推算了一下，北京的商業(yè)地產(chǎn)的價值大概有18萬億左右，這兩個加起來是46萬億。北京的去年的GDP是2.3萬億，北京的房地產(chǎn)市值是GDP的百分之兩千，怎么可能說是沒有泡沫。但短期來看還在漲，畢竟黨中央在這里，能靠近黨中央機會就大了。
童大煥：世界上沒有兩片樹葉是完全一樣的，沒有兩條河流是完全一樣的，河流一定是曲線。過去50年中國全部是阻止城市化的，中外歷史上都沒有過組織城市化的現(xiàn)象，1998年城市住房私有化之前，農(nóng)民是進不了城的，進了城也租不到房子，買不到房子。我們形成一個非常大的悖論，一方面土地控制在政府手里，導致房價很高;另外一個悖論恰恰因為是賣地財政，導致我們的土地和房地產(chǎn)供應已經(jīng)可以容納34億人了，這本身就是個悖論，是互相矛盾的。
曹建海：這么過剩了還在漲，顯然不具有可持續(xù)性。明年后年很快就想賣，那肯定是個好的選擇，如果你想長期持有，交給你孫子的，那還是放棄這個打算，這肯定是一個很糟糕的選擇了。
鳳凰博報：現(xiàn)在買房就如同炒股一樣，越是貴越是買越是跟風搶，但是我們也希望大家不要盲目的去跟風炒房，畢竟現(xiàn)在賺點錢不容易，好了，今天的節(jié)目就到這里，我們下期見。
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