經(jīng)濟(jì)形勢(shì)權(quán)威發(fā)布

　　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)權(quán)威發(fā)表(住建部住房公積金監(jiān)管司張其光、崔勇)

　　陳朝文

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)

　　去年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.4%，通貨膨脹2.0%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)超過1300萬人，呈現(xiàn)中高速增長(zhǎng)、低度通貨膨脹和充分就業(yè)的新氣象。但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不確定性增加，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵并日益顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)收縮過快。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速呈逐月下降的態(tài)勢(shì)。商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，除四季度略有回暖外，降幅呈逐季加大態(tài)勢(shì)。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格月同比下降的城市個(gè)數(shù)從上半年的1個(gè)增加到12月份的68個(gè)。9月央行[微博]放寬個(gè)人住房貸款政策后，市場(chǎng)預(yù)期有所改善，但多數(shù)城市繼續(xù)低迷，下行趨勢(shì)仍然明顯。

　　第二，產(chǎn)能過剩持續(xù)加劇。2012年底，我國(guó)鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃(924, -8.00, -0.86%)產(chǎn)能利用率分別為72%、74%、72%和73%。2013年中央對(duì)化解產(chǎn)能過剩工作作出部署后，產(chǎn)能過剩勢(shì)頭得到遏制，但問題遠(yuǎn)未化解。至去年底，上述行業(yè)產(chǎn)能利用率仍不足75%，低于82%的正常水平。目前，我國(guó)企業(yè)債務(wù)約占GDP150%，全球最高。在需求強(qiáng)勁條件下，高負(fù)債可以支撐高投資，高投資支撐高產(chǎn)能。一旦需求萎縮，企業(yè)虧損和破產(chǎn)增多，銀行風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

　　第三，地方融資平臺(tái)違約。最近幾年，地方融資平臺(tái)大規(guī)模舉債進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還款資金主要依靠土地出讓收入。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲期，這種運(yùn)行機(jī)制尚能維持運(yùn)轉(zhuǎn)，但在房?jī)r(jià)下跌期，平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)逐步顯現(xiàn)。由于2010年是信貸高峰，2011年至2013年是信托高峰，信貸一般以5年期為主，信托大多在2年左右，今年是平臺(tái)償債高峰，到期債務(wù)為2.8萬億元。

　　第四，影子銀行風(fēng)險(xiǎn)集聚。影子銀行是我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育不充分條件下監(jiān)管套利的產(chǎn)物，基本特征是“兩高一低”，杠桿率高，利率水平高，運(yùn)行透明度低。2011年至2013年是影子銀行快速發(fā)展時(shí)期，目前已陸續(xù)進(jìn)入償還期。到去年底，全國(guó)369筆信托項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，涉及資金181億元。經(jīng)濟(jì)下行周期，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)恐不斷積聚。

　　而在這些風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)“導(dǎo)火線”。數(shù)據(jù)顯示，2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP14.9%，約是美國(guó)、印度、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資高峰時(shí)期的3倍。瑞銀估計(jì)，房地產(chǎn)占我國(guó)總需求比重高達(dá)1/4。如再考慮房地產(chǎn)和其它行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)占GDP比重超過1/3。社會(huì)融資30%投向房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資30%在房地產(chǎn)，家庭資產(chǎn)70%集中在房地產(chǎn)，地方財(cái)政收入50%以上依靠房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)過快收縮，將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)和共振效應(yīng)，比如加劇產(chǎn)能過剩矛盾、誘發(fā)平臺(tái)債務(wù)違約和引爆影子銀行風(fēng)險(xiǎn)等。

　　房地產(chǎn)下行趨勢(shì)明顯

　　今年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期。與2008年和2011年那兩輪調(diào)整不同，這輪調(diào)整是在沒有行政干預(yù)情況下的市場(chǎng)自行校正。由此判斷，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從供給約束轉(zhuǎn)化為需求約束。如不能有效增加住房需求，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)將難以遏制。

　　第一，供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房為203億平方米，此后4年又有42億平方米竣工，扣除拆遷住房后，2014年底城鎮(zhèn)存量住房約240億平方米，城鎮(zhèn)戶均住房接近1套。2014年底，我國(guó)在建住宅59億平方米，將在未來2至3年內(nèi)入市。按商品住宅年銷售面積10億平方米估算，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將更為嚴(yán)峻。

　　第二，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。人口結(jié)構(gòu)是影響住房需求的基本要素，勞動(dòng)人口占比越高，住房需求越強(qiáng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1965-2013年，我國(guó)15-64歲勞動(dòng)人口占總?cè)丝诒戎爻掷m(xù)上升，2013年達(dá)到75%峰值，其后將持續(xù)下降。根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，2006年，我國(guó)結(jié)婚對(duì)數(shù)增長(zhǎng)14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未來5年，城鎮(zhèn)20-45歲主要購房群體下降約10%。住房需求重心將轉(zhuǎn)向居民改善性住房需求和農(nóng)民進(jìn)城購房消費(fèi)需求。

　　第三，家庭資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)型。2010年后，金融“脫媒”現(xiàn)象凸顯，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品和信托產(chǎn)品爆發(fā)式增長(zhǎng)，近期股票市場(chǎng)開始復(fù)蘇，住房不再是家庭配置資產(chǎn)的首選資產(chǎn)，住房投資需求將快速下降。

　　第四，貸款支持力度減弱。2012年以來，信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等融資產(chǎn)品快速發(fā)展，分流銀行儲(chǔ)蓄存款，增加銀行攬儲(chǔ)成本和流動(dòng)性約束。銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款積極性下降，收緊貸款規(guī)模，取消利率折扣，貸款支持力度減弱。住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制，貸款規(guī)模難以迅速擴(kuò)張，支持作用弱化。去年9月，人民銀行[微博]放寬個(gè)人住房貸款政策，去年11月和今年3月兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房貸款供應(yīng)有所改善，但銀行貸款動(dòng)力仍然不足。貸款利率下調(diào)0.65個(gè)百分點(diǎn)后，5年期個(gè)人住房貸款利率5.9%，高出降息前7折貸款利率1.31個(gè)百分點(diǎn)，利息成本仍居高不下。

　　他們建議設(shè)立住房銀行來解決。

　　2015年4月5日

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