只要搞清楚反城市化與土地可再生是時代的脈搏，那么“房地產價格總體趨勢是上升”就成為立馬破滅的神話，房地產泡沫就會馬上破滅。
不是只有虛擬經濟有泡沫，實體經濟也有泡沫，房地產泡沫就是實體經濟泡沫。
什么是房地產泡沫?茅于軾：“我覺得房地產市場價格是供給需求決定的，供不應求就會漲價，不解決這個問題，而用行政干涉，力量是有限的，市場力量遠遠超過行政的力量。當然，現在房價高是有行政的原因，主要是土地供給不足，供給不足就會漲價。……需求方面就是大家的錢沒有地方用，就去買房子，而且又有通貨膨脹，存銀行利息是負的，房價還在漲，很自然大家就去買房了”，“現在房價完全脫離實際了，有一天泡沫破滅， 房價就會掉下來” ( 茅于軾：《中國房產泡沫將會在一兩年內破滅》，茅于軾搜狐博客， 2011.5.12 )茅于軾這段話蘊涵一個悖論：“房地產市場價格是供給需求決定的，供不應求就會漲價”與“現在房價完全脫離實際了，有一天泡沫破滅， 房價就會掉下來”。既然房價高漲是因為“供不應求”造成的哪來泡沫?既然是泡沫又怎么會是“供不應求”造成的呢?“供不應求”竟然能造成泡沫，“供不應求”引起的漲價居然是“完全脫離實際”的泡沫，這樣的泡沫“有一天”也會“破滅”，是否違背了他到處兜售的市場原教旨主義的利伯維爾場與價格決定論基本原理?他的“房價泡沫論”與他市場原教旨主義的價格決定論二者必有一假，這就是上述茅于軾高論中的悖論。作為中國主流經濟學領軍人物的茅于軾先生居然也會出現悖論，我對中國主流經濟學的邏輯實在不敢恭維。實際上，茅于軾的上述悖論并不屬于他個人，而屬于整個主流經濟學陣營——價格經濟學、配置經濟學與市場原教旨主義同市場經濟的實際情況不對稱，以及主流經濟學家的線性思維方式決定了主流經濟學出現悖論的內在必然性。上述“茅于軾悖論”只是“主流經濟學悖論”的典型。在再生經濟學看來，目前中國房地產泡沫是客觀存在的;這里的泡沫不是什么“供不應求”造成的，而是一方面供過于人的實際需求(據統計中國城鎮商品房存量已超過240億平米，按全國13億人口平均每人接近20平米，目前我國空置房已達6800萬套)，另一方面供不應人的投機需求造成的。“供不應人的投機需求”和“供過于人的實際需求”二者間的反差，形成投機價格和實際價值的反差，房子投機價格大大高于房子實際價值，就是房地產泡沫。根據西方經濟學和茅于軾的“供給需求決定論”，“供過于人的實際需求”房子本來應該降價，但由于“供不應人的投機需求”現實上又造成房子漲價。根據實際需求本來應該降價的，現實上因為投機的推動漲價了，就是我們講的泡沫。這種“供過于求”造成的漲價形成的泡沫是西方經濟學和茅于軾的“供給需求決定論”無法做出統一解釋的;如果一定要用西方經濟學和茅于軾的“供給需求決定論”來解釋，那么必然得出兩個相反的結論，從而出現悖論。現在讓我們用再生經濟學的眼光，看看房地產“供過于求”的漲價怎樣產生、房地產泡沫是怎樣形成的。
房地產泡沫首先是偽科學造成的。從再生經濟學的觀點來看，房地產泡沫根本不是土地供給不足造成的，而恰恰是中國主流經濟學整天鼓噪的“土地不可再生”的配置經濟學與“供不應求就會漲價”的價格經濟學等等偽科學造成的。土地本身，無論是內涵還是外延都是可再生的，其再生的速度遠遠超過目前地球人口增長的速度。隨著人類二次創業時代的到來，反城市化運動的興起，交通高速化的實現，信息高速路的普及，以及城市土地的內涵再開發，城市房價的不斷下降才是不可逆轉的趨勢。
北京全市土地面積16807.8平方公里。按每平方公里一百萬平方米計算，全國13億人口全部住到北京來，人均占地面積13平方米左右。如果考慮到樓房平均層高6層，和地下可使用面積，每個人可平均占有空間70平方米以上。如果規劃得好，即使扣除交通、公園、學校等公共設施因素，全國13億人都在北京居住，每個人將不低于20平方米的實際居住面積，將住得比較舒適寬敞。所以與其整天吵吵嚷嚷土地不可再生，不如想著怎樣開發土地、提高土地使用效率，使之由不可居住轉變為可居住、不可再生轉變為可再生。
所以，用人均可居住土地面積或土地供給的絕對數量來論證房價不斷上漲的必然性，是徹頭徹尾的偽科學。如果排除人為壟斷因素，僅僅從土地供給的可能性和人的實際居住需求來看，全國13億人口都住到中國任何一個大城市，都不應該會造成該市房價上漲。“城市化”不是造成房價上漲的根本原因，“工業化”不是造成房價上漲的根本原因，“農民工進城”不是造成房價上漲的根本原因，“外來人口增加”不是造成房價上漲的根本原因，“城市人口增加”不是造成房價上漲的根本原因，“人口增加速度超過土地增長速度”不是造成房價上漲的根本原因。房價上漲的根本原因是對土地開發權和土地使用權的人為壟斷、開發商的忽悠性宣傳、不良學者帶有忽悠性質的偽科學的論證。這種偽科學，任何一個懂得小學算術的人板著手指頭都可以立即把其駁倒。
因此，只要揭開偽科學的面紗，“房地產價格總體趨勢不斷上升”是可立馬破滅的神話。房地產泡沫的直接原因是“供給不足”，而房地產“供給不足”完全是經濟學范式錯誤及由此引起的心理預期造成的假象。從房地產泡沫及其危害可以看出，目前經濟結構失衡中最根本的失衡是主流經濟學范式同時代要求的不對稱，以及由此造成的人的心理預期同經濟發展現實的不對稱;正是由于這種主客觀不對稱才形成房地產泡沫、并引發通貨膨脹。房價瘋脹的原因在于“供給不足”，“供給不足”的源頭在于“房地產供給不足”，而房地產供給不足的根源在于“土地不可再生”的神話。土地不可再生的神話源于工業經濟時代的增長方式及因此形成的思維方式、配置經濟學的理論范式及由此形成的經濟模式。根據再生經濟學原理，房地產實際供給不僅遠超過人們的有效需求(購買力)，而且遠超過人們的潛在需求;所以房價居高不下只能是一種泡沫。只要搞清楚土地可再生是時代的脈搏，那么“房地產價格總體趨勢是上升”、“房子是最好的保值增值品”就成為立馬破滅的神話。房地產增值的神話破滅，房價瘋脹及由此引起的通貨膨脹的勢頭就會被遏止，人民幣內部升值的障礙就會清除，“老百姓的財產性收入”就會大大提高，只有GDP增長數值會降低。
土地本來就不是、也不應該是商品;用住房商品化連帶帶動土地商品化，用住房商品化的合法性連帶證明土地商品化的合法性，然后在此基礎上證明土地壟斷、高價招標的合法性，名正言順地用不斷推高地價來推高房價，是用似是而非的理論指導和證明荒謬的實踐，并由此造成我國經濟畸形發展和人民實際生活水平長期無法真正提高的嚴重后果。國有土地不等于地方的國有企業;中華大地上的每一寸土地，法人所有權只能屬于國家，初始所有權只能屬于全體中國人民;各地政府對當地土地沒有所有權，只有規劃權、監管權，而沒有土地本身的收益權。既然初始所有權屬于全體中國人民，那么只要是中國公民，就有權居住在這塊土地上。這是中國公民基本人權的基本體現。以出賣土地款作為GDP增長的數據源本來就是一種愚民政策;如果再把土地轉讓金納入房價成本，讓老百姓為GDP增長數據買單，那實際就是一種欺民政策。各地政府借開發為名，把出賣耕地的錢納入當地財政收入，是對國有土地國家法人產權的侵犯，是對國有土地人民初始產權的侵犯;在轉讓優地良田的交易中擴大尋租空間，是對全國人民的犯罪。除非工業用地，商品房用地必須無償，但對每個人購房面積必須進行控制。房產價格虛高的根源在于地產價格虛高，地產價格虛高的根本原因在于賣良田、炒地皮、主管部門與官員收取巨額回扣，而這一切的根源則在于土地有價;土地有價的根源又在于“土地有限”，“土地有限”的根源在于土地批發權、開發權的行政壟斷。而各地各級政府部門之所以要對土地開發權進行壟斷，把監管權異化成賣地權，是由于只有這樣才能增加當地財政收入、增長當地GDP、提高政績，同時為大小官員集體尋租提供租源、擴大尋租空間。這樣在地價虛高帶動房價虛高的同時，人為減緩了土地開發與土地再生的速度，從而形成惡性循環。因此房產價格虛高是雙向壟斷造成的。雙向壟斷：主體(客戶)心理資源壟斷和客體(土地)資源壟斷，投機、腐敗是把兩個壟斷結合起來從中獲取暴利的中間環節。而投機和腐敗相互間又互為因果、相互促進，從而使房產價格扶搖直上。
這說明，即使住房是商品，那么住房既不是投資品，更不是投機品，只能是老百姓的日常生活必需品。媒體把老百姓自有住房觀念上的增值津津樂道為老百姓“財產性收入”，把上海一般居民自有住房觀念上的增值渲染成“上海人每3000人中有一個億萬富豪,每168個人中有一個千萬富翁”，并以此為理由論證住房是最好的投資品乃至投機品，論證不斷推高房價的合理性與必然性，鼓動老百姓傾囊快買房多買房，純粹是房地產開發商投機商自欺欺人把房價泡沫越吹越大的把戲。衡量房產價格的標準不是其漲幅和人均可支配收入增速之比，而只能是其自身的價值。如果人均可支配收入增加都被房產價格增幅扯平，那無非就是說，只要買房，人們的生活水平就永遠不要提高。這實際上是在住房市場化的名義下，通過房產的人為壟斷地位來剝奪人們生活水平提高、過上富裕生活的權利。這是強盜的邏輯。目前房價虛高的根本原因，除了壟斷和投機，就是這種強盜邏輯。說好聽一點，把房產價格增幅是否合理同人均可支配收入增幅掛鉤這種做法，是一種詐民規則，是既當運動員又當裁判員的人制定出來的房產游戲規則。這種詐民規則之所以能大行其道，除了其似是而非的表述方式有直觀上的迷惑性，還有人們有自己的房子就有一個安穩的家，小富即安、“知足長樂”的小農心理。房地產是傳統產業，房產合理價格只能是同等技術含量的產業的平均利潤率加成本。
經研究，近幾年我國全社會的平均利潤率最高在10%至15%之間，電子信息百強企業平均利潤率僅為2.5%，國際汽車行業平均利潤率水平僅3%至5%。而我國房地產業的平均利潤率大約在40%——50%。房地產業的超高利潤率之所以不能參與全社會的利潤率平均化過程，根源在于開發商近50%的利潤率中，有相當一部分是通過行賄來維持房地產業的自然壟斷與行政壟斷。因此，根據房地產業的技術含量，只要房地產業的平均利潤率沒有降到我國全社會的平均利潤率以下，房價就屬于過高，買房款中有相當一部分就是供開發商行賄。
土地的無價與無限、開發與再生相輔相成、相互促進、良性循環。商品房開發前的毛地應該無償——房子成本中應只有土地開發費沒有土地使用費。只有商品房用地無償，才能有效保護耕地;才能促使和鼓勵各地政府對開發進行科學規劃、有效監管，促使和鼓勵開發商開發荒地、山地、邊角地、提高土地使用效率。具有壟斷性質的行業只能國有國營，房地產企業只能國有國營，但產品價格不能隨行就市，而只能根據上述標準進行聽證后制定。只有這樣，土地可再生才能由可能轉變為現實，房地產業才能真正回歸理性，GDP增長數據才能擠掉泡沫，人民才能真正安居樂業。現在的問題，是土地到底是否不可再生性資源?
應該說，“土地不可再生”符合人的感性直觀，然而不符合科學發展觀。
在人類二次創業的過程中，隨著經濟增長方式由勞動密集型向資本密集型與知識密集型轉化，工農業的生態化將使用地越來越生態化、高密度集約化，工業與農業用地將越來越少——不僅是相對于工業產值的相對減少，而且是絕對減少。就拿房地產所需的土地資源來講，其本質上并不是有限的，其有限性是相對的——相對于人類現有活動空間來講是有限的，但無限性是絕對的——隨著基礎設施的完善和擴展，人的活動能力和空間將不斷擴展，將擁有越來越多的可使用土地資源。因此抑制房價的根本途徑是開發可支配用地資源，其中最重要的是基礎設施建設。根據五度空間理論，時間、空間、層次可以相互轉化，在時間空間層次相統一的經濟系統中，使時間空間層次相互轉化的樞紐，是高速公路——交通高速公路與信息高速公路。交通高速公路可以用時間換取空間——用速度來擴大人們活動空間，信息高速公路可以用層次換取空間——用在家辦公換取空間。因此，當人們抱怨城市空間太小、交通擁擠、房價上漲時，完全可以根據時間空間層次相互轉化原理，通過建設高速公路來拓展人們的活動空間，改善人們的居住條件，降低房地產物價，提高人們生活水平。
實際上，中國人均耕地面積不多，但人均國土面積不小——人口密度不大。就前者來講，只要提高耕地單位面積產量，中國人吃飯似乎還不會成為問題。就后者來說，問題的關鍵，恐怕還不在于土地的絕對量，而在于相對量——在于城區人口密度太大而造成的擁擠。但如果交通高速公路(這里的公路是廣義的，包括傳統的高速公路，高速鐵路，高速城際鐵路，高速城區鐵路，下同)和信息高速公路解決了，就可以打破城區土地這個瓶頸，而向郊區、向山區要地，包括工業用地與住宅用地。這樣就可以降低城市人口密度、消腫城區交通，大大提高工作效率、經濟發展速度與人民生活水平。因此所謂土地資源稀缺是相對的，而不是絕對的。之所以土地資源稀缺是相對的，是因為土地資源是可再生的。可再生有兩種：內涵的與外延的。只要把反城市化作為宏觀調控的戰略規劃并采取有效的配套措施，就可以從外延方面稀釋土地資源的壟斷程度。加強城區規劃和舊房改造，使舊城區有更大的容量，就可以從內涵方面稀釋土地資源的壟斷程度。通過農村宅基地置換，將分散居住的農民集中起來，搬入規劃合理、新建多層的住宅中，騰出大量的農村非農用地，就是農村土地的內涵可再生;提高農村土地的單產面積，就是農田的內涵的可再生;因為從產量來看無異于擴大了播種面積。提高房屋質量，加高樓層，向地下延伸，就是可居住土地的內涵可再生，因為在單位土地上可以居住更多的人。通過交通高速化、住宅田園化，可以開發更多的郊區、田邊、山坡作為宅基地，就是居住土地的外延可再生。通過棚種農作物，延長農作物生長季節，就是通過時間換空間，使農田得以外延再生。通過資本、知識密集化，可以濃縮廠房用地，就是通過層次換空間，使工業用地得以內涵再生。隨著科學技術的發達，人類將有更多的使土地可再生的手段。所以，所謂土地不可再生是一種神話，這個神話是房地產開發商制造出來、房地產投機商鼓吹出來的泡沫神話。從長遠發展來看，人類最不稀缺的，是土地資源。之所以從長遠發展來看土地資源最不稀缺，是因為宇宙是無限的，人類智力資源是無限的。只要充分開發人類智力資源，就可以使資源主體化、功能生態化，不斷地使自然人化;就可以提高工業用地與生活用地的使用效率;就可以通過科學技術使荒地變廢為寶;就可以改變經濟區域結構與人口分布，提高土地結構功能，使土地得以再生。只要土地再生速度超過人口增長速度，土地就是無限的。土地資源有限的表面現象和土地資源無限的本質，是造成一方面新建房空置率高，另一方面有價無市的房地產泡沫的認識和心理根源。美國次貸危機及其連鎖反應，充分說明房地產泡沫的脆弱，說明房地產壟斷地位的虛弱。告別土地資源有限、寸土寸金的迷幻，回到地球土地資源無限性的現實，才是科學發展觀。
要打破土地資源的人為壟斷，就要把耕地保護的行政措施與權力尋租的行政壟斷區別開來。保護耕地是國家糧食危機防范體系的基礎，糧食危機防范體系是國家經濟安全體系的重要組成部分，國家經濟安全體系是國家民族主體性的必要保障。保護耕地是必要的。
要把保護耕地的行政措施與對土地的行政壟斷區別開來。房地產開發中的權力尋租與房地產泡沫是對土地的行政壟斷造成的，而非保護耕地的行政措施造成的。
保護耕地的行政措施是對土地合理規劃、集約使用、可再生使用前提下對耕地的最大限度的保護，行政壟斷是對土地包括耕地的盲目擴張、粗放經營、不可再生性使用基礎上對土地的囤積居奇。行政壟斷保護的是官商的利益而不是保護耕地，對耕地的無限制使用并不能消除行政壟斷。市場經濟不等于商品經濟，市場有效配置資源不等于完全靠價格調節市場。市場經濟是立體經濟，由宏觀調控與微觀自由兩個層面組成。市場核心機制是價值機制而非價格機制。對于土地這樣關系國計民生、國家經濟政治安全的重要資源，更應該靠價值——國家內政外交、民族主體、社會穩定、經濟安全與可持續發展的長遠價值來調節而非眼前金錢價值——價格來調節。只要看看各個城市商品房空置率和商品房有價無市的現狀，就會把屬于國家宏觀調控范疇的保護耕地的行政措施和地方政府對土地的行政壟斷區別開來。
屬于國家宏觀調控范疇的保護耕地的行政措施本身是市場經濟的必要環節，而地方行政壟斷則與市場經濟原則格格不入。
市場化改革不是自由化改革，我國深化經濟體制改革的政策取向是市場化改革而非自由化改革。市場化改革，宏觀調控與微觀自由是對稱的。任何完善的市場經濟國家，土地轉讓的自由是充分的，但不是完全的;保護耕地的行政措施，限制的是完全自由的土地轉讓，而不是充分自由的土地流通;行政壟斷壟斷的是充分自由的土地流通，而不是完全自由的土地轉讓。直接推動房價上漲的，是腐敗;造成土地審批過程中腐敗的，是土地審批權力尋租，而不是由于宏觀調控被強化的土地審批權力本身。如果權力本身可以和腐敗劃等號，認為市場經濟應該排除任何權力限制，那實際上是把市場經濟和無政府主義混為一談，某種意義上是為權力尋租提供合理化的理論依據。事實上，行政壟斷并非保護耕地的行政措施造成，而是人為的;造成人為的行政壟斷的真正原因，是腐敗。行政壟斷與腐敗互為因果，二者同保護耕地的行政措施表面有關，實際無關。如果說，把行政措施與行政壟斷劃等號是只看現象不看本質，那么把土地審批和行政壟斷劃等號更是荒唐。市場經濟不是無序經濟，自由流轉不是無序運轉。要規劃就要審批，審批的必要性源于規劃的合理性而非僅僅土地的有限性。即使土地放開限制，甚至土地本身就是無限的，要合理有序使用也要審批。如果審批權意味著腐敗，那么土地放開限制也照樣有腐敗——即使沒有土地有限審批權力的“絕對地租”，也有土地優劣、位置好壞審批權力的“級差地租”。與其說行政壟斷與腐敗同土地審批權力有關，還不如說行政壟斷與腐敗同錯誤運用土地審批權力有關。運用土地審批權力的“錯誤”表現在兩個方面：一是權錢交易，二是非再生、不合理使用土地。而這兩個“錯誤”，恰恰是市場原教旨主義者的價格經濟學造成的：前者符合他們的等價交換原則，后者符合他們的土地等生產要素的完全自由流通原則。在再生經濟學看來，限制土地使用的外延盲目無序擴張，可以促進土地使用的內涵再生性有序發展;只要合理規劃、再生性開發，農村城鎮化、工業化進程和房地產市場土地供應的非行政壟斷同保護耕地的行政措施之間不但不矛盾，而且互為前提、互相促進。土地使用不要限制、放棄審批，既無可能又無必要。與其取消土地審批權力，還不如想辦法使土地審批權力的運用納入民主與法制的軌道，使之透明廉潔、科學合理。對于市場經濟條件下土地使用行政措施與行政壟斷、價值與價格、權力審批與權力尋租二者間關系的態度集中體現了對稱經濟學、再生經濟學同新自由主義經濟學的本質區別;不過試圖踩我國土地“紅線”、挑戰民族主體性基礎與生存底線、讓耕地完全由價格機制來調節并自由流轉的市場原教旨主義者、新自由主義者，當他們把市場原教旨主義與新自由主義市場經濟理論運用到中國土地問題上的時候，充分暴露了他們理論的荒謬性與有害性。我國耕地保護的“紅線”，是新自由主義市場經濟理論運用范圍的警戒線，新自由主義者最好知恥而后退。
房地產泡沫是泡沫的泡沫。前段3部委聯合清查GDP數據注水，似乎只要GDP數據不注水，就可以擠掉GDP泡沫。問題是GDP泡沫僅僅是GDP數據注水造成的嗎？GDP數據注水只是第一層泡沫，下面還有更深層次的泡沫。房地產投機比重高于投資造成不正常的溢價，就是GDP數據注水后面的泡沫。房地產投機形成的房市泡沫是盤剝老百姓的陷阱，是投機者圈錢的渠道，是兩極分化的平臺。房地產投機的催化作用，使經濟概念和經濟現實不對稱。土地可再生、再生的速度超過人口增長速度這一現實和“土地不可再生”這一“經濟共識”之間、“房價只升不降”這一經濟“理性預期”與房地產供過于求這一殘酷的現實之間的極不對稱，造成了房地產泡沫，從而造成危機——從房地產危機通過金融衍生品杠桿撬動金融危機，并牽動整個經濟危機。美國前段的次貸危機就是這樣產生的，也是這樣形成的。
賣地財政、房市投機比重高于投資的政策基礎是GDP增長方式。因此我們可以說，GDP增長方式本身就是泡沫。以配置型經濟比重過大、再生型經濟比重過小的GDP作為經濟增長的指標，本身就是一種泡沫經濟;房地產泡沫是整個GDP增長方式泡沫膨脹的結果。抑制房價不但要擠掉本身的泡沫，而且要挖掉產生房價泡沫的根源——GDP增長方式。在配置經濟學看來，經濟活動就是資源配置活動，經濟學就是研究資源優化配置的;而資源配置是否優化的根本的、也是唯一的標準，就是能否賺最多的錢。而投機(賣地財政本質上是地方政府對土地、特別是優質土地的壟斷經營，因而也是一種投機)、特別是房地產投機帶來的配置的數量、速度與頻度，是房地產投資(真正的投資就是開發，房地產投資就是土地作為可再生資源的開發)所無可比擬的，雖然投機有風險，但風險與機會成正比，善于投機的也善于把風險轉給別人，把機會留給自己——反正能通過價差賺到利潤就行。
來源：《中國經濟解釋與重建》，陳世清著，中國時代經濟出版社 2009.7
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