每經記者 金微 發自邯鄲
房地產市場的不景氣，波及到了河北邯鄲這個三線城市。近期，邯鄲部分房企資金鏈斷裂，引發連鎖反應——眾多開發商跑路、幾十個樓盤出現停工。
由于銀行對房地產貸款的收緊，邯鄲房地產資金主要來自民間融資，隨著開發商跑路，民間集資的本金和利息出現兌付難題，一大批參與集資的群眾浮出水面。多位投資者和房地產相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，邯鄲樓市陷入危機。
據新華網報道，針對河北省邯鄲市金世紀、萬聚、卓峰等開發商非法集資、還本付息困難引發集資戶恐慌之事，當地政府部門初步摸排涉及金額達93億元，采取打擊與幫扶并舉應對，防止事態擴大。其中，已向風險較大的13家企業派駐工作組。邯鄲市打擊和處置非法集資領導小組負責人說，當前非法集資案件正在抓緊偵辦當中，幫扶工作也在同步進行，非法集資群眾整體趨于理性，總體上形勢可控。
多個項目涉民間融資
在邯鄲當地網站上，流傳著一份開發商跑路的清單，其中包括金世紀、萬聚地產等;新城國際、龍湖公館、卓峰尚府等因資金鏈斷裂，引起債主群體追債;錦繡江南、力天鳳凰城、稽山新天地、幸福馨苑等因交房延期問題引起業主堵馬路……
記者調查發現，這份名單的部分企業項目確實出現問題。一名開發商坦言，現在邯鄲房地產商遇到資金困難，市政府已經介入大量樓盤。
隨著危機引爆，一些參與集資的群眾浮出水面。這些參與房地產項目融資的群眾遍布邯鄲市及周邊縣區，一名中間融資商稱，邯鄲市近10%的家庭參與民間集資。目前這個數據尚無法核實，但是僅卓峰地產參與集資人數就達1萬多人。
開發商 “跑路”或無法兌付后，集資群眾自發組織并登記投資金額，記者通過核對以及結合官方通報，對這些曝出問題項目涉及民間融資數進行了梳理，其中金世紀地產15億元;康橋地產(龍湖公館)2.8億元;正大地產正大領峯3億元;卓峰地產16億元;晨巍地產(蘭韻家園項目)8000萬元以上;錦魁地產錦魁大廈3億元;另外，瑋泰地產、萬聚地產也涉及到大量民間融資。
這些項目之所以能吸引到如此多資金，主要是不斷地以高息誘惑。此外，開發商還許諾現在投資購房有各種優惠政策等。晨巍房地產公司開發的蘭韻家園項目就是以購房的名義吸引投資者。購房者手中的“蘭韻家園VIP認購預約協議書”顯示，預約人確定購買意向，交納認購誠意金額5萬元，VIP認購款有升值功能，協議約定VIP升值期限為一年，升值額為30%。項目開盤時，VIP卡總額可沖抵房款，VIP用戶在售樓中心門市價的基礎上可享受50元/平方米的購房優惠。
一名購房者說，由于購買的是期房，價格會便宜些，加上資金升值，所以很多市民加入到認購行列。以前晨巍房產是按月返息，但今年7月，利息不返還，開發商也失聯。目前晨巍房地產征集到的受害者為236名，協議號排到了1600多號，保守估計涉及資金達8000多萬元。這個原計劃2011年8月就動工的項目至今還是一片工地，資金去向成謎。
從銀行貸款越來越難
龐大的民間融資除了投向住宅樓，還有些投向了寫字樓，正大領峯是位于邯鄲市人民路的高端寫字樓項目。今年7月，正大領峯項目在蓋了二十多層后傳出資金鏈斷裂，300多名的集資者資金無法兌付。
正大領峯項目的投資者于宏偉給記者展示了雙方的協議：75萬元借款，月息3分，合同期為2014年1月至7月共6個月，借款方用正大領峯項目房源作抵押，并約定到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權處理抵押品。協議中的房產抵押物為26樓的房間，面積181平方米，總價為90.6萬元，但記者在現場看到，這個商鋪只蓋到了十幾層。9月15日，記者以投資者身份咨詢正大地產，一名工作人員稱正大老板沒有跑路，“現已刑事立案了，他不會跑的，每周要去公安局報到。我們公司是正常運轉，員工正常上班，我們也不會跑，我們還要等老板發工資。”
該工作人員稱，項目出問題是資金鏈斷裂，“去年銀行就不給我們貸款了，如果銀行貸款，我們也不會找個人融資了。”據官方通報，正大民間融資金額為3億左右。
鑒于國家房地產政策收緊，開發商從銀行獲得貸款已經越來越難。有開發商表示，“銀行不貸款，我們也沒有辦法。”邯鄲市住建局辦公室冀主任在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，以前銀行喜歡開發商，貸款量大有抵押，但現在開發商不能從銀行貸款，這是國家層面的政策，沒有辦法。
開發商資金來源渠道減少，民間資金利息水漲船高，從月息1分漲到2分甚至3分。冀主任說：“如果資金需要不那么大的話，誰也不會出兩三分利，一萬本金3年翻番，但開發商投5000萬能賺5000萬嗎?現在開發商暴利時代已經結束了。”
樓市庫存消化或需10年
作為三線城市，目前邯鄲的房價普遍在5000元/平方米左右，有的高檔小區達七八千元，邯鄲人的整體印象是：今年房價雖有下降，但降幅不大。
巨大的庫存量成為邯鄲樓市的主要問題。當地一位地產界人士稱，邯鄲高峰時有500家開發商，近300多個預售樓盤，而且很多大型樓盤。趙都新城20000戶能容納，類似還有漢城花都、中央公園等大型樓盤，這些存量樓盤足可以容納邯鄲160萬的中心城區人口。
記者到邯鄲市房管局采訪，但對方拒絕向記者透露邯鄲樓市相關數字。公開數據顯示，邯鄲市僅在2013年主城區回遷房開工就達10470套(戶)、竣工15351套(戶)。另外，有邯鄲當地房地產研究機構人士分析，邯鄲在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當地商品房存量需要消化近10年。
不過，冀主任認為，不能僅憑幾個數字來判斷邯鄲樓市的過剩，“現在邯鄲市吸引了大量來自周邊縣的購房者，有些樓盤一半都是周邊縣市的業主。現在正在推進城鎮化，越來越多的人口會進城。”
邯鄲市委書記高志宏在最近的房企座談會上也提到，隨著該市城鎮化進程的不斷加快和改善性住房需求的不斷增加，房地產業的發展優勢將愈加明顯，企業一定要高瞻遠矚，對行業未來發展充滿信心。
在邯鄲原來的炒房者李鋒看來，現在邯鄲樓市存在大量泡沫，今年邯鄲市賣樓的廣告成為多年未有的風景，不僅大街上，售樓廣告直接做到家門口，地產公司全體職工上陣賣樓，“但現在炒房團已經消失，投資性購房幾乎為零，剛需該買的基本買了，但庫存依然居高不下。”
李鋒說，由于拖欠工程款、材料款，不少開發商直接用房子抵押，這使得建筑商、材料供應商也成為賣房者。而且建筑商手里的樓盤更優惠，這是一種變相的降價。
根據搜房網數據，上半年邯鄲市主城區，商品住宅成交5814套，1月邯鄲樓市的新房成交套數為1328套，為上半年最高點，4月僅成交751套，進入五六月樓市仍然低迷。
在樓市銷量低迷的背景下，邯鄲開發商的資金鏈斷裂苗頭已顯現。今年8月8日，邯鄲市政府通報了2014年以來非法建設、拖欠工程款和工資造成惡劣社會影響的建設(開發)、施工單位和個人，其中涉及瑋泰地產等7家開發商，河北工程建設等10余家建筑商。
這些現象增加了購房者的觀望情緒，房企業績下滑銷售不暢，導致資金鏈進一步緊張。房地產市場成交低迷，企業庫存去化壓力攀升，而資金回籠緊張，任何風吹草動都可以引起整個市場的連鎖反應。多位投資者說，有些房企本身沒那么大的問題，但是金世紀作為邯鄲的標桿房企，它曝出問題后，其他房企跟風，有錢也不兌付。
記者在金世紀總部新世紀(36.80, 0.00, 0.00%)廣場26樓看到，整個公司已人去樓空，只有幾十名投資者，而金世紀獲得的榮譽稱號擺滿了整個房間，其中包括“2012年邯鄲市十佳房地產企業”獎狀。
當地政府打擊非法集資
事實上，在7月份邯鄲地產商連連曝出問題后，8月19日，邯鄲市即召開了全市打擊和處置非法集資工作領導小組會議和專題工作會議。8月26日，邯鄲市再度召開打擊非法集資會議，并于當天發出通告，敦促各類非法集資人員和機構負責人于今年9月30日前主動投案自首，積極配合司法機關開展案件調查。
這份通告的對象為 “各類非法吸收公眾存款案件中收取代理費、好處費、返點費、傭金、提成等費用的客戶經理或其他人員”。參與辦案的官員稱，之所以拿這個群體的人“開刀”，邯鄲市政府方面是經過深思熟慮的，一方面可以通過這種高壓的態勢讓這個群體的人將不當獲利“吐”出來;另一方面通過這個群體可以將非法集資的企業或團體的整個骨架搞清楚，這樣在下一步的部署和打擊行動中，將更有針對性。
此前，邯鄲市一名官員透露，現在邯鄲經偵全力追查這些非法集資案，有些開發商有十幾個賬戶，但是賬上只有十幾塊錢，不排除有些資金轉移，“現在能想到的辦法我們都想到了。”
近期，打擊處置非法集資成為邯鄲市政府的主題。9月4日、9月10日，短短幾天內，邯鄲先后召開打擊和處置非法集資工作會議，市長、副市長牽頭調度和部署打擊非法集資工作。邯鄲市委副書記、市打擊和處置非法集資工作領導小組副組長、辦公室主任張瑞書在9月10日的會議上說，要強化工作主體責任，把打擊非法集資與幫助企業解困相結合，盡最大努力減少集資群眾的損失。
(應采訪對象要求，部分人為化名)
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邯鄲房企集體違約引崩盤危機 多個項目爛尾
2014-09-21 來源：華夏時報
與多樓盤停售相對的，是邯鄲市不斷涌出的爛尾樓。據記者調查了解，目前邯鄲市已有金世紀家園、富匯豪庭等多個項目停工，開發商不知去向。
本應是銷售旺季的“金九銀十”，邯鄲卻出現了多個樓盤停售的怪現象。
“停售也是迫不得已，現在邯鄲很多人都不敢買房了，因為很多開發商都有民間集資，購房者怕他們像其他跑路的開發商一樣，拿著預售款跑路。”邯鄲某知名項目售樓處工作人員表示。
與多樓盤停售相對的，是邯鄲市不斷涌出的爛尾樓。據《華夏時報》記者調查了解，目前邯鄲市已有金世紀家園、富匯豪庭等多個項目停工，開發商不知去向。
已盛行近10年的河北邯鄲房地產民間集資大潮，在今年終于暴露危機。當地龍頭開發商金世紀地產董事長史虞豹兩個月前跑路后，至今下落不明，這一事件推倒了邯鄲當地多個開發商集體違約的多米諾骨牌。
據《華夏時報》記者調查了解，邯鄲當地多個開發商以年息20%甚至30%的高額利息為誘餌，短短數年間集資數十億，將這些資金支付土地出讓金或作其他用途。當不斷加速的圈地、融資戲碼遭遇樓市下行的困境時，這些開發商無法繼續這場豪賭。
“爛尾”多米諾倒下
對邯鄲樓市而言，自7月份卷起的違約風暴給本就疲憊的邯鄲樓市更沉重的打擊，自8月底以來，邯鄲多個售樓處已經停售。
“一方面受邯鄲開發商集資借貸的影響，邯鄲當地人都人心惶惶，陷入觀望，另一方面，由于集資事件牽涉的當地開發商太多，很多房企都在自謀出路，根本無心賣房。”對當地樓市十分了解的業內相關人士劉淼對記者表示。
此外，當地業內人士告訴記者，由于當地開發商大多是以項目開發初期“賣房號”等方式進行銷售，而這種方式也是開發商集資的一種方式，因此在當地政府部門對開發商集資事件展開調查期間，以這種方式售房的項目也采取“停售”的方式避風頭。
與多個售樓處停售相伴隨的，是相繼出現停工的多個爛尾盤，本報記者9月18日來到金世紀地產旗下的金世紀花園項目，發現該項目大部分樓體已經封頂，但早已停工，售樓處空無一人，但其寫字樓部分早已售罄，住宅也銷售了大部分。
據邯鄲市官方公開消息顯示，卓峰房地產開發有限公司正在運作的6個項目如愛佳斯嘉、富匯豪庭等受集資借貸人兌付的影響，基本也都已停工，其中的三個項目所占土地面積達384畝之多。
“邯鄲近期出現的大量爛尾樓盤都與近期出現的民間借貸危機相關，為避免事態繼續擴大，相關政府部門要求相關房企盡可能兌付部分資金，為此不少開發商的資金鏈出現斷裂。”劉淼告訴記者。
劉淼還透露，除了民間集資款需要開發商兌付，由于邯鄲的集資事件影響很大，不少供應商和施工方都要求提前結清部分款項，“很多款項本來應該年底結款的，但出事之后，供應商和施工方都趕來要賬，生怕跑路的開發商越來越多。”劉淼如是說。
近百億集資“黑洞”
邯鄲大量爛尾樓的出現，暴露出當地開發商近百億民間借貸“黑洞”。
“邯鄲多個開發商集體違約出現在今年7月份，當時卓峰房地產公司從7月1日開始停息，金世紀地產也在7月上旬貼出公告稱停止支付投資人利息，隨后才得知這兩個開發商的老總馬海晨、史虞豹均已逃離邯鄲。”金世紀及卓峰房地產債權人告訴記者。
9月18日，邯鄲金世紀國際商務中心26層座無虛席，這里曾經是金世紀地產公司的開會大廳，但如今已經成為債權人的商討中心。當日，數十位債權人以及金世紀地產內部員工向記者介紹了金世紀地產的民間集資路線。
“從2006年開始，金世紀地產開始向內部員工以無抵押純借貸形式融資，當時承諾的月息從2分到3.5分不等。”負責金世紀地產相關審核工作的李巖(化名)對記者表示。
“后期，隨著金世紀地產開發的項目越來越多，其集資借貸的利息也越來越高，范圍擴大到員工親屬和朋友。”李巖對記者補充道，“最開始只有投資500萬以上才給月息3分，后來只要投資100萬以上，月息就高達3分。”
除了無抵押借貸外，金世紀地產還以商鋪拍賣、商鋪抵押等形式向投資者融資，其承諾的年回報率均在20%以上，合同期限為5年到10年不等。
短短幾年間，憑借著各種方式的高息民間借貸、集資，金世紀地產將自身產業越做越大，其開發范圍從邯鄲一路擴展至臨沂、蘇州、重慶、斐濟等多地。在金世紀的“示范”作用下，當地很多開發商也開始效仿。
據邯鄲市幫扶處置工作組公布的消息顯示，卓峰房地產公司對外融資始于2011年下半年，主要渠道是內部員工集資、組建專門的集資小組向社會募集，融資規模大約16億元，融資利息在2分至5分之間，涉及融資人數大約1萬人。
另據記者整理統計相關數據顯示，邯鄲目前有數十個開發商、約300個房地產項目，其中進行民間融資的至少超過半數，僅以目前遭遇債權人追債的開發商計算，其融資總額就已經超過60億元，若算上其他開發商其融資總額度恐超過百億。
目前，在金世紀地產和卓峰房地產停止付息、老總跑路之后，邯鄲不少涉及民間借貸的開發商都紛紛停止向投資人履約付息。
或引發崩盤危機
在記者接觸的多位債權人中，很多債權人直指造成目前開發商融資違約的根源在于政府監管的疏松縱容。
“這些參與集資的開發商在拿地、開發、預售等多個環節都存在證件不全的情況，驗資過程也不透明。以思特利為例，在今年8月23日停止如約付息后，該公司居然還能競拍獲得土地。”一位思特利債權人向記者指出。
邯鄲市對民間集資的縱容，正是源于地方政府對土地財政的依賴。2012年，邯鄲市土地出讓金達到41億元，同年，邯鄲市全部財政收入達到329.1億元。當地公開信息顯示，加上房地產開發建設相關稅收，當年房地產行業收入占其財政收入的40%左右。
“邯鄲當地大部分開發商都有很深的背景或者政府資源，基本上控制著當地的土地市場，外地普通開發商一般都進不去，這意味著他們將成為影響當地樓市的晴雨表。”河北省保定市一家房地產企業負責人對記者表示。
金世紀地產內部員工還向記者透露，史虞豹在2013年被評為河北省人民檢察院人民監督員，任期至2018年10月17日。而金世紀地產也一直是邯鄲重點扶持企業，其所獲土地都是邯鄲最好的地段，但拿地價格卻很優惠。
此外，邯鄲誠信大廈項目投資商之一、邯鄲市潔泰環保科技開發有限公司的董事長任憲勇就是政協委員，同時也是河北永鑫房地產開發公司法人，而據誠信大廈債權人吳某(化名)的辯護律師張律師表示，誠信大廈民間集資總額達8個億，如今也已違約停止付息。
在這一背景下，邯鄲開發商紛紛陷入資金困局，無疑將引發當地樓市震蕩。
“今年整體樓市的大環境就比較低迷，邯鄲開發商跑路的消息出來后，市場的成交受到了很大影響，月成交量只有幾百套。”劉淼告訴記者。
據邯鄲當地房地產研究機構人士分析，邯鄲在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當地商品房存量需要消化近10年。
“由于金世紀地產等開發商民間集資的利息均高達20%-30%，因此要支付這些高額利息就需要旗下房地產項目的售價每年漲幅至少要與利息同步。但從目前邯鄲的價格來看，并不能支撐這一漲幅。”上述邯鄲當地房地產研究機構人士指出。
數據顯示，今年8月，邯鄲住宅市場的月成交均價達到4900元/平方米，但早在2012年，邯鄲商品房的成交均價就達到了4760元/平方米，近兩年的增長十分乏力。
此外，當地房地產網站戀家網還顯示，2012年邯鄲樓盤開發綜合成本全面進入4000元/平方米的時代，相比當年邯鄲商品房4760元/平方米的均價，其平均利潤不高于19%。
“目前邯鄲市政府也著急處理此事，這不僅是為了救活當地企業，也是為了救活當地市場，否則邯鄲樓市真有崩盤的可能。”劉淼指出。
而記者從債權人處得到的最新消息顯示，邯鄲市政府正在給金世紀地產尋找并購者，以救活一直以來的重點企業。此前當地曾與中信證券商談半個月未果，現在又聯系河北財達證券，但最終能否成功尚未可知，其他多家違約的開發商如思特利、河北正大公司、誠信大廈等還未有正式解決條約出臺。
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