樹立中央權威不能只依靠反腐敗一條路

　　商鞅變法從立木取信開始，中國深化改革和樹立中央權威應從平抑房價做起，改革紅利不能存在于文件和會議中。中央政府通過平抑房價來加強對社會和經濟調控能力并樹立政府威信，樹立中央權威不能只依靠反腐敗一條路。在和平時期，領導人要在日常經濟工作中積累威信，否則關鍵時刻，政令不通指揮不靈，摔電話解決不了任何問題！

　　房價不降，囤積和炒房就不絕，穩定房價只是空談,中國房價十年九調控，調控一次就漲一次，很難對歷史有所交代，現在房地產市場已經不是市民買不起房的問題。住房關系到每個城鎮居民的切身利益，房地產市場關系著中國城鎮化道路和城市的擴張速度。房地產市場2003年9月以來系列的財稅調控政策基本都是失敗的，結果越調控房價越高。房地產市場調控要解決房價虛高的局面，打擊官商勾結虛抬房價和游資的炒房行為，將市場上囤積的房產和地產資源釋放出來。

　　近年來因腐敗落馬的高官，很多與房地產項目有關，并都囤積有多套房產。各地發生的大規模群體事件和上訪事件，不少都是關于房地產市場中城市拆遷和農村征地的。國務院關于"凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上"的規定，原國家建設部就能出臺0.99－1.19的系數解釋，在社會上造成很壞的影響。由此可見，現在房地產市場官商勾結已經達到能影響國家政策的程度。

　　中國有限的土地資源決定城市不能無限度的擴張，房地產市場和中國城鎮化道路要向理性回歸，才能保住我國18億畝耕地的底線。現在無論內部還是外部因素都已經無法支撐中國房地產泡沫和城市盲目擴張。

　　中國房地產市場存不存在泡沫，這個看上去較為復雜的問題并不難分析，國際上有一個通行的計算模式，這就是看一個城市的房價收入比究竟是多少。房價收入比是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于考察居民的購房能力。通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行制定的房價收入比標準是3－4：1，聯合國人居中心的標準是6：1。在歐美等發達國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，不僅人均面積要比我們大得多，而且標準還是使用面積，而非我們的加上公攤面積的建筑面積，另外，他們的房子大多也不是我們這種需要大筆裝修費的毛坯房。當然，他們的房子擁有永久的產權并附帶大花園，而不是中國的70年產權。

　　不僅地大物博的歐美國家如此，就連人口密度和生活費用遠高于我們的韓國、日本的房價收入比也沒高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民收入攢六年才能買得起房。在首都首爾地區，需要將個人收入存7.7年才能購買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據日本官方的數據，在東京新建的專有面積75-80平米(相當于我們90-100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，外加停車位，房屋售價為3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。因此，在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比僅為4.5-5左右。

　　綜上所述，即使如此美國還發生了房地產的次貸危機，并成為引爆世界金融危機的導火索，其他國家的房價在國際金融危機中還紛紛下跌。

　　再看看中國房地產的情況，一份由國土資源部發布的"2008年全國主要城市地價狀況分析報告"指出，2008年中國商品房平均銷售價格逼近4000元關口，達到3919元/平米。初級住房小康標準是人均30平米，三口之家90平米的建筑面積需要將近36萬元。而當年城鎮居民人均可支配收入為15781元，加上裝修的費用意味著夫妻兩人和孩子要不吃不喝12年。房價收入比接近于12，該數據數倍于國際慣例，這還只是70年的產權，中國房地產市場存在很大的泡沫。

　　在國際金融危機的大背景下，樓市的虛假繁榮會使更多的社會資金涌入房地產行業，不利于中國經濟的復蘇和長遠發展。抑強扶弱，統籌社會集資建房，才能抑制現在為所欲為的房地產開發商和各種炒房團，讓房地產市場回歸理性。中央政府成立自上而下的住房調控辦公室，作為非盈利性機構來參與和管理社會個人集資建房，首先確定將目前的房價恢復到國際公認居民收入可接受的價位，并通過成本倒逼機制確定合理的土地價格，政府變單純拍賣土地為統籌社會集資建房售房。國家統籌社會集資建房的銷售價格并不是成本價，除土地成本、建筑成本、人員工資等各種成本以外，還要預留合理的利潤空間，調控并不是要毀掉整個房地產市場。所建住房戶型全部是90平米以下的中小戶型。無房有當地戶口和固定收入的城鎮居民首付30％房款，其余通過銀行辦理按揭貸款，不用國家一分錢投入，就解決了建房資金，不用地方財政投入地方政府就沒有推托不辦的公開理由。逼迫房地產開發商和炒房者放棄暴利跟進降價，防止房價暴漲后的暴跌或房地產市場停滯不前，這是最終目的。手機取消雙向收費和降低通話資費，反倒促進移動通訊的長遠發展并淘汰了小靈通等落后技術！

　　統籌社會集資建房只是房地產市場調控的手段，就像政府平抑糧價采取拋售庫存糧一樣，我們不采取行政手段一切按市場規律辦事。不需政府投入一分錢不但能平抑房價，還有盈余可用做廉租房建設，此舉同時還能加快舊城和棚戶區改造的步伐，并帶動中國經濟科學的、可持續的發展。平抑房價讓房地產市場理性回歸還能將現有炒房者和房地產開發商囤積的房產和地產資源釋放出來，讓國家統計局公布人均33平米的住房面積盡可能落實到實處，比征收房產空置稅的提議效果明顯見效快，從這個角度講，中央政府通過統籌社會集資建房來平抑房價可能比預期效果還要好。

　　統籌社會個人集資建房主要注意事項和防范措施：

　　1、政府統籌的集資建房要限制上市流通。個人確需轉讓的按購入價扣除折舊由政府住房調控辦公室購回，轉給其他需房者或用作廉租房，要在房產證注明。房產不升值就杜絕炒房行為。

　　2、審查并公示購房者的住房條件，要有當地戶口。已有住房者不再考慮之內，集資建房的房產只能自住不能出租，要接受社會監督。現在買房落戶口的政策不可取，只會會造成城市的無限度盲目擴張，中國城鎮化道路要有計劃有步驟進行。城市外來人員包括農村進入城市和城市之間流動的人員，實行雙向選擇，有固定職業或穩定收入的人員認可當地環境后先落戶口后買房。實行先落戶口后買房的政策，國家可了解房地產市場的真正需求并可控制城市的擴張速度。

　　1998年房改實行的經濟適用房和廉租房政策執行不力的關鍵在于事前缺少社會公眾參與和社會力量的推動。社會公眾參與可解決住房建設資金，社會力量推動可打破官商勾結虛抬房價的局面。再美麗的泡沫終歸要破滅，房地產市場的問題早解決比晚解決好，主動解決比被動應付要好！中央政府再縱容樓市泡沫的發展，不但會毀掉房地產市場還會拖垮整個中國經濟！我們不希望出現象某房地產商所說的"我們希望政府不斷地宏觀調控，因為調控一次，房價就漲一次，開發商就樂得合不上嘴了。"的局面。另外試問，中央政府十年時間九調控竟連房價都控制不了，又何談轉變經濟發展方式調整經濟結構！平抑房價難道比反腐敗還要難嗎？改革是否要知難而退？

　　愿與社會各界朋友共同交流，我的電子郵箱：liangxfxf@163.com。

　　山東煙臺

　　梁希峰

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