人民日?qǐng)?bào)：“房企巨額欠稅”存誤讀

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李勁松律師：國(guó)稅總局官員 是在攪亂視線轉(zhuǎn)移焦點(diǎn)

張捷：解析央視褪下土增稅內(nèi)褲后……　　

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　　“房地產(chǎn)企業(yè)欠繳3.8萬(wàn)億土地增值稅”，日前，這一消息引發(fā)社會(huì)熱議。

　　11月26日，國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人表示，所謂“巨額欠稅”，這一推算方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。近年來(lái)，我國(guó)土地增值稅征管力度是逐步加大的。

　　那么，土地增值稅究竟是怎樣一個(gè)稅種?我國(guó)對(duì)于土地增值稅的征管狀況如何?記者采訪了國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人和財(cái)稅領(lǐng)域?qū)＜摇?/p>

　　嚴(yán)控核定征收，防止稅款流失

　　隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)，土地增值稅收入增長(zhǎng)較快。

　　2007年，全國(guó)土地增值稅收入同比增長(zhǎng)74.3%;2008年增長(zhǎng)33%;2009年增長(zhǎng)33.9%;2010年增長(zhǎng)77.6%;2011年增長(zhǎng)61.4%;2012年增長(zhǎng)31.8%;2013年1—10月，組織收入2710.78億元，增長(zhǎng)22.2%。

　　“從上述數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)土地增值稅征管力度是逐步加大的，近日引起社會(huì)關(guān)注的房企‘巨額欠稅’，有關(guān)人員的推算方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式也存在誤解誤讀。”國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，在看到土地增值稅征管成效的同時(shí)，也要看到目前還面臨著一些困難和壓力，主要反映在：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜;土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在先預(yù)繳、后清算的征管程序下，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間跨度較大，增值額的核算又相對(duì)比較復(fù)雜，給土地增值稅征管帶來(lái)一定困難。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌建議，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)信息化建設(shè)等手段及時(shí)掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的涉稅信息，對(duì)達(dá)到清算條件的應(yīng)及時(shí)組織力量進(jìn)行清算，進(jìn)一步做好土地增值稅的征管。

　　中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文也認(rèn)為，現(xiàn)行預(yù)征體制確實(shí)還面臨著跨年度清算會(huì)計(jì)事項(xiàng)核算的復(fù)雜性等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言存在稅負(fù)差異的可能性，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)而言則存在一定的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。下一步的改革應(yīng)重點(diǎn)圍繞預(yù)征范圍及預(yù)征率的掌握、清算制度的明確性以及全國(guó)口徑的統(tǒng)一性等方面作出努力。

　　國(guó)稅總局表示，將進(jìn)一步完善土地增值稅政策，繼續(xù)加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，推動(dòng)土地增值稅清算工作全面深入開展，并加強(qiáng)土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè)，嚴(yán)控核定征收，防止稅款流失。

　　銷售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了清算

　　國(guó)稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人介紹，按照我國(guó)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人為納稅人，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的稅種。

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%;土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%;土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，根據(jù)土地增值稅條例、細(xì)則規(guī)定，目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行銷售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的制度。在項(xiàng)目竣工結(jié)算前由于涉及的成本確定等原因，是無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以實(shí)行預(yù)征。預(yù)征一般按照銷售收入的一定比例征收，預(yù)征率由各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。

　　劉劍文介紹說(shuō)，目前，包括意大利、韓國(guó)等國(guó)家和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，都結(jié)合各自實(shí)際情況進(jìn)行了土地增值稅立法。土地增值稅的征收，在于對(duì)相對(duì)稀缺的土地資源所有者或使用者課征適當(dāng)?shù)亩愗?fù)，以貫徹稅收公平原則。土地增值稅的開征，在政府取得財(cái)政收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和抑制土地市場(chǎng)暴利等方面都能起到積極的作用。

　　因地制宜，照顧不同企業(yè)具體情況

　　“土地增值稅出臺(tái)的主要目的是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)稅收手段對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的超額收益進(jìn)行調(diào)節(jié)。”張斌表示。

　　“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到最終完成銷售往往需要經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間，而在這幾年中房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為往往是持續(xù)進(jìn)行的，但要確定該項(xiàng)目土地增值稅準(zhǔn)確的應(yīng)納稅額，卻要等到這一項(xiàng)目的全部收入和稅法允許抵扣的項(xiàng)目都已發(fā)生，且準(zhǔn)確核算后才能完成。”張斌介紹說(shuō)，為解決這一問(wèn)題，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

　　“如果選擇‘一刀切’征收的方式，可能會(huì)導(dǎo)致征收過(guò)程中稅源管控的不確定性、征收流程的過(guò)于滯后以及稅款入庫(kù)的不均衡性。”劉劍文認(rèn)為，土地增值稅實(shí)施預(yù)征制度，既考慮到了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的長(zhǎng)期性和持續(xù)性因素，又能在現(xiàn)行稅法框架內(nèi)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)環(huán)節(jié)能在稅務(wù)機(jī)關(guān)的管控監(jiān)督下。同時(shí)，還能照顧到不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況。

　　根據(jù)規(guī)定，土地增值稅清算條件分兩類：

　　一是必須清算的情形，包括開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　二是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過(guò)85%、或雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的;取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人注銷登記的。

　　在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳的稅款，與預(yù)征的稅款比較后，多退少補(bǔ)。

　　張斌表示，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件之前，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度計(jì)提應(yīng)繳納的土地增值稅，在資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)為應(yīng)交稅金的增加，等項(xiàng)目達(dá)到清算條件再向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。

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