封面會是北京，封底是上海，而重慶將是代表著未來發展的下期預告

“封面會是北京，封底是上海，而重慶將是代表著未來發展的下期預告”

http://news.ifeng.com/mainland/detail_2010_07/03/1713021_0.shtml

黃奇帆：重慶公租房為百萬人而建 不是擺噱頭

2010年07月03日 鳳凰衛視

核心提示：重慶市計劃在未來三年內，每年建設1000萬平方米的公租房，其中主城區750萬平方米，重慶市長黃奇帆在接受鳳凰衛視《問答神州》專訪時表示，重慶建設公租房是考慮到主城區有100萬人需要，才花巨資來干這個活。而不是去搞200萬平方米或者20萬平方米，擺個譜擺個噱頭造個輿論，那是無濟于事的。

曾經有境外媒體評論說，如果把中國比作一本雜志的話，那么這本雜志的封面會是北京，封底是上海，而重慶將是代表著未來發展的下期預告。
2010年6月13日，中國住房城鄉建設部聯合了7個部門共同發出通知，要求在全國加快發展公共租賃住房。一時之間，起源于重慶的“公租房模式”再次引來了外界的廣泛關注。它是“看上去很美”的“形象工程”？還是抑制房價過快上漲的“殺手锏”？或是“居者有其屋”的夢想成真？它為什么會誕生在被外界稱為是中國目前發展最快的成長之城：重慶？又將如何引領中國住房分配體制的變革？
不久之前，帶著這些提問，我來到山城采訪了重慶公租房項目的總設計師，市長黃奇帆。
主持人：市長好。非常高興有機會到這里見到市長，而且市長第一站帶我們看的地方也很有特色。是最近重慶在大力推廣的一件事。
黃奇帆當天帶我們參觀的這片樓盤，是重慶第一個動工的公租房項目“民心佳園”，總建筑面積為100多萬平方米，未來能夠容納1.89萬戶入住，而每套房子的租金價格將控制在市場租金的60％以內。
主持人：這是最小戶型的？
黃奇帆：三十一平方小戶型，這個呢適應一個大學生，剛就業，這個時候可以租房子。
主持人：現在預計這個租金會是多少錢。
黃奇帆：我自己認為一個月三百塊。
這個呢就是我們設計的比較大型的戶型，就是80平方米，這樣適合三口之家租下來，這是會客室，后邊還有幾個房間。
主持人：我們來看一下。
黃奇帆：還是比較方便的。
主持人：現在看起來是全裝修。
黃奇帆：對對對，我們以后就是個簡裝修，裝修完了一般來說，進來就擺個家具就可以用，不再搞裝修。這是我們一個基本的約定。
黃奇帆說，目前重慶已經有6個公租房項目全面開工，其中1.1萬套將在年底初步建成，首批公租房還將采用電視公開搖號的方式來抽取入住的資格。
而在我們的正式問答開始之前，黃奇帆身邊的工作人員告訴我，市長前一天剛剛在北京參加了由中國國務院副總理李克強主持的全國公租房工作會議。
主持人：您昨天晚上半夜的飛機才回到重慶，
黃奇帆：對。
主持人：這個會議有什么特別的精神傳達。
黃奇帆：就是國家已經考慮，全國范圍內城市里推動公租房的體系，那么應該說中央領導在這方面已經下了決心，進行重要的推進。
主持人：我昨天到重慶的時候也看到報紙的頭版頭條都是您提到的這個細則的公布。
黃奇帆：對。
主持人：現在我們有多少人進行申請了，然后我們審核的程序進行得如何。
黃奇帆：現在當然我們的游戲規則剛剛公布，還沒有讓大家來申請，我自己認為，申請的時間可能是今年年底。
主持人：我現在很好奇的一點，所謂的搖號，比如說，假設第一批人來排隊，他可能是先到先得嗎？
黃奇帆：不不不。
主持人：他搖號是搖什么？
黃奇帆：應該是這樣，你第一批人來，可能來了就來了十萬人，但我可能這一個樓盤我只能供應，比如說一萬戶，那么這個時候十個人里取一個，那么這個是一個搖號，所以搖號搖了以后你樓上樓下不同位置，這可能是又一次里邊的平衡和選擇。這個細節就由公租房管理局去具體操作了。
根據重慶市目前制定的入住標準，個人月收入在2000元人民幣以下或者是家庭月收入在3000元以下的都可以申請租住公租房。在全市總人口中，這樣的低收入人群占據了大約30％的比例。
主持人：但是這個公租房的限制當中，就是門檻當中，戶籍是沒有要求的？
黃奇帆：沒有要求，因為在我們觀點里，公租房應該對城市有工作的人群的一個配制系統，它不講究戶口。
主持人：還有一些公租房這個門檻的條件，有沒有人會做假，或者是說這種，我雖然是都符合了條件，可以在三年之內我都住進去，但是我可能有片區的不同，然后用人情的關系來進行這種比較好的片區的選擇。
黃奇帆：我理解這個意思。一個就是如果供不應求，長期存在供不應求，那么為了先獲得公租房，可能中間是不是會有貓膩，所以重慶政府考慮主城區可能近期是有一百萬人需要，應該造它兩千萬平方米，那就花巨資來干這個活。而不是去搞兩百萬平方米或者二十萬平方米，擺個譜擺個噱頭造個輿論，那是無濟于事的。第二呢，因為公租房我們在重慶一環到二環之間，以后會形成21個公租房的樓盤，那么這些樓盤地段不同，它不會是一種價格。哪怕房形一樣，不同地段，它的房租每個月也應該有所不同。所以當你租金上體現了這種不同以后呢，也會平衡這種灰色交易的問題。所以在這個問題上，有它市場的原則起作用，當然我們在工作中，力求做到規范。
2010年4月，曾經有民眾向深圳媒體舉報：深圳有經濟適用房的住宅小區地下停車庫里，長期停著寶馬、奔馳、奧迪、凌志等名車。而按照規定：這些小區的出售對象是總資產不超過28萬元人民幣的低收入家庭。
2010年4月26日，中國住房和城鄉建設部發出通知，要求對經濟適用房的騙購行為責令退還，對于違規出售、出租、出借經濟適用房的房主，取消其在5年內再次申購政策性與保障性住房的資格。
黃奇帆：如果一個商品房是六千塊一平方，它這個經濟適用房可能只要出三千塊就可以把它買下來了，買下來以后我們規定五年內不能轉讓。但是五年以后，他可以轉讓的時候呢，他旁邊的商品房，六千塊經過五年可能變一萬了。那么他那個房子當初是三千買下來的，過了五年可以當一萬賣的時候，他就發了橫財，這就是一種利益輸送。那么怎么才能遏制這種情況呢？最重要的是把出口堵住，我們做了個規定，公租房租了幾年以后，你如果有特殊需要，你家庭想把這個公租房買下來，我們可以按經濟適用房的那種價格標準，把這個公租房賣給你。但賣給你以后，你住了幾年，如果你想離開了，你想賣掉，這公租房永遠姓公，只能賣給公租房管理局。回購的時候的價格呢，就是當時的經濟適用房，市場上就說，是什么樣的買賣價，就是什么買賣價。
主持人：就說是當時買的價？
黃奇帆：不，就是，比如說，我現在賣給你是三千一平方，如果過了五年，五年以后的市場上，經濟適用房價格該是四千五，那你賣出來就只能按四千五，我就把你回購了。這么一來他發不了橫財，不能翻兩番，這時候呢出口一堵住就沒人想要來謀取暴利。
主持人：我再問一個細節好不好，您剛剛提到說，公租房我住戶住進去以后如果我買下來了，我后來覺得我不需要住了，我又不想賣回給房屋局的話，我是不是可以出租。
黃奇帆：不可以，所以實際上會很少的人，會把公租房想買下來，他就是為了自己住，反正付租金就可以了。他買下來給自己住給自己小孩住，那當然可以家里邊可以住下去，但他如果要把它租給別人，或者當商品房賣掉都不可以，一看他不需要就有公租房管理局把它回購了。
一直以來，作為中國最大的直轄市，重慶的房價始終被外界評論為：“與其身份不符”。2010年3月，根據中國指數研究院提供的數據，作為全國最大的直轄市，重慶的房屋成交均價為5011元/平方米，比成都的均價低出了1000元。也低于同樣地處西部的西安、貴陽、昆明等城市。而2008年，中國國家發改委也曾經公布過一份全國36個大中城市的商品房成交均價排行，其中顯示：重慶的房價僅高于呼和浩特和蘭州，位列倒數第三。
也不禁有人提問：為何中國的公租房模式，會最先發軔于房價并不在最高位的重慶？而公租房的推出，又將對這里的商品房價產生怎樣的影響？
2001年10月，在重慶直轄4年多之后，時任上海市政府副秘書長的黃奇帆被調任重慶擔任副市長。當時，這座山城的主城區的面積僅有100多平方公里，有著浦東開發經驗的黃奇帆敏銳地意識到了在這里儲備土地的必要。
主持人：當時為什么我們會進行土地的儲備？
黃奇帆：我想這個土地儲備也是從香港學來的，因為香港1990年的時候，就有很好的土地儲備制度，那么我在上海土地，浦東開發的時候，也是用了這個辦法的。
主持人：剛好碰到了重慶要直轄以后，整個城區的變化，您覺得還是必須要趕快土地的儲備拿到手中。
黃奇帆：那是那是。
主持人：我們儲備的方式是不是首先把這個批地權，或者拍掛招的權力先收到市委市政府的手上來？我們這個進行的程序是怎么樣的？
黃奇帆：它不是這樣，就是中國的土地管理呢，土地拍賣掛牌招標，都在四級政府的手中。但是你有這個拍掛招的權利不等于你擁有土地的權利，但是土地在誰使用呢，可能是區縣下邊的街道，社區，也可能是居民。那么它總的處在下邊的時候呢，那么就有開發商，可能看到這塊地，他想圈這塊地，他可能現在只要開發兩百畝，但是他可能拍賣購買了兩千畝。這時候呢，十年內，十年以后才會開發的地，就被開發商儲備了。
如果這個城市，已建成的用地之外，還沒有就是說待建設的用地，如果三分之二都到了開發商手里，政府手中只有很少的土地了，然后你每年拿出來一些土地拍賣的時候，就被開發商搞得很高的價格。一個城市如果土地價格一賣高，那么整個房價都會高起來。
2002年，重慶建立了土地整治儲備中心，對土地市場進行宏觀調控。2003年2月，重慶又在土地儲備中心的基礎上成立了“重慶地產集團”，由市政府注資，建立了政府主導型的土地儲備供應機制。
黃奇帆：我們把三年五年十年，可能要使用的地，從規劃上，從管理上，就有四級政府的土地儲備中心把它給控制了，把它給儲備了。那么如果政府手中有比較多的土地資源，這個時候，你如果一看價格賣得很高，你就再多供幾塊地，實際上就把這個價格給控下來。重慶政府在過去五年，始終抱有一個宗旨，就是商品房拍賣的地價，絕不超過這個時候的這塊地塊周圍樓面地價的三分之一。所以重慶政府拍地，沒有起把房價往前推的這種作用。
黃奇帆說，目前重慶主城用于城市建設的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府儲備的土地。
黃奇帆：對開發商我們叫做按規劃帶項目批土地，這個規劃是商業用地，它的項目需要用500畝，那么項目用多大，規劃什么性質，然后他就按規劃帶項目，然后去批租，拍賣，批土地。這樣的話呢，開發商只能就項目論項目要土地，他不能為了一個項目，去儲備了十個項目的地，他這種概念，就不會發生。
主持人：您也提到了重慶的這種公租房的這種鋪開，可能比較主動一點，主要在于我們的土地權都在重慶市政府的手中，或者是八大投的手中。
黃奇帆：這是城市的一個戰略資源，這倒不是為了炒地皮，不是說政府拿了儲備了地以后，把地皮炒高了，政府拿到更多的土地收入。但是如果你規劃得不好，土地控制得不好，可能你在十年前把這個地已經給了開發商。開發商拿了這個地他也沒有開發，或者開發了一些不必要的東西。那你現在，你倒是要去造學校醫院了，你要從開發商手里再去把它征回來，你會付出極大的代價。
主持人：對。
黃奇帆：所以用于公租房的土地，我現在也可以劃撥。如果沒有土地資源，就那么幾塊地，那就由著房產商和市場去炒作了。你政府就缺少調控手段。
其實對于保障性住房的建設，中國香港和新加坡有著十分成熟的經驗。從上世紀的1973年開起，香港政府推出了十年建屋計劃，增加公屋數量。截至目前為止，香港公屋的平均月租為1320元港幣，有超過了200萬人租住公屋，約占香港總人口的1/3。而在新加坡，政府也長期堅持以政府分配為主、市場出售為輔的樓市原則，目前新加坡約有84%的人安居在政府投資修建的公屋中，商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者是外國公民。
主持人：我知道其實在推出公租房的過程當中今年您也去了一趟香港，考察了一下香港的公屋的情況，您那時候看到了什么。
黃奇帆：我想香港和新加坡，我都去考察過。一個就是公租房的住房結構，它一般都是是三十平方米到七八十平方米，不會去造150，200，300平方米那種大戶型，一般都沒有。第二呢就是香港和新加坡的公租房，它都是政府主導，然后社會也能參與，但是這個社會參與，不是一個一個的房產商建公租房，公租房的建設，主導，投資的出面，都是政府。但是社會參與，就是社會的各種資金，包括債券，包括融資，包括保險基金，都可以進入公租房的投資基金當中，因為公租房是一個有現金流可以平衡的一個體系。
黃奇帆說，按照每平方米需要兩千多元人民幣的建設成本來估算，未來三年中，為了在主城區建設兩千萬平方米公租房，重慶市政府需要籌集五百多億人民幣的資金。
主持人：在我們這次做這么大片區的規劃的時候有哪些資金進入。
黃奇帆：第一重慶政府在重慶主城儲備的土地，事實上，要拿出，要拿出20平方公里，三萬畝地，這個20平方公里，三萬畝地，是我們過去幾年重慶政府地產集團在征地動遷的時候已經把它征下來的。你現在如果去征一畝地要一百萬，那你三萬畝地，就300億的征地費，那么這個300億的征地費就作為政府的資本就往里投了。第二筆錢呢，就是我們政府還會把每年的土地批租，商品房土地批租，批租量的，批租收入的5%，作為低收入住房保障的需求，為民生支出的需要，用于公租房的資本金。這個可能每年如果我們有個300億的土地批租，5%就有15億或者20億往這里投入了。第三呢就是中央政府對公租房也會有補助。這三筆錢，就是政府投入。
黃奇帆說，在總共500億人民幣的投資中，政府的投入大概能夠占到200億左右，而剩下的錢將借鑒香港與新加坡的經驗，向社會融資。2010年5月，有媒體報道，中國社保基金理事會理事長戴相龍將赴重慶考察公租房項目，而不少大型保險公司也已經與重慶方面進行了初步商談。
主持人：您提到說，保險基金啊，或者社保基金到了我們這里，可以得到大概3%左右的利息，這個利息我們怎么算出來的，這個利息是不是可以確實算出來是從我們的終極回報是可以覆蓋的？這是一個，第二個問題是說，目前為止，有沒有一些社保基金或者是社會基金，或者是保險基金，已經在跟我們談的了？
黃奇帆：對，應該這么說，你比如說，我這個公租房如果需要500億，這500億有200億是政府的土地資金，或者財稅資金，已經投入了，那么實際上真正融資呢，只要融300億，那么這300億，如果按照它的利息，我如果需要支付4%，哪怕5%一年也就是20億，一年是20億的錢，那么這個情況下呢，就是說它300億，如果5%實際上15億就夠了，如果在這個情況下呢，我這個房子造好以后出租，我是500億的投資產生的兩千萬平方米，如果我每平方米的租金，在這個過程中，是一套房子50平方米，每50平方米收個50塊的租金，那200千萬平方米所收到的整個來說，就可以收到二三十億，那么這二三十億租金當然可以平衡剛才說的這些現金，因為實際上我是500億投入，折算出來的租金，我還錢只要還300億的那個需要的利息，肯定是平衡的。
所以在這個意義上講呢，社會大量的資金，是可以通過公租房這個融資平臺，實現保值，實現周轉。那么公租房的系統又通過這個平臺獲得資金，把公租房建起來。所以這件事，你如果去看香港新加坡的公租房，他們其實是良好的金融信用平臺，沒什么壞帳的。這是個堅實的平臺，從我黃奇帆來說，我這個政府拿了500億去建了公租房，是不是我就變成了500億的一個欠賬留給了我的下任下下任呢？不是，我留了500億房產給了下任，它本身就像500億買了黃金，過五年十年是保值的，而且它每年的利息，租金是可以平衡現金流當中的利息的，所以它是一筆優質資產。
主持人：您剛還沒有提到，現在有沒有一些社保基金，或者是說一些商業的保險公司進入我們這個系統。
黃奇帆：我已經跟中國人壽楊超先生那邊，我也跟我們國家的社保基金都討論了這件事，他們都非常有興趣，有具體的計劃跟我們在合作。

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