牛刀：應(yīng)把開(kāi)發(fā)商自有資金比例提高到50%

牛刀：應(yīng)把開(kāi)發(fā)商自有資金比例提高到50%

房?jī)r(jià)普降，是指中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全面下降。這種全面下降的局面還沒(méi)有出現(xiàn)，所以，很多開(kāi)發(fā)商和炒房客及被收買(mǎi)的一些媒體和專(zhuān)家，還在制造謊言欺騙市場(chǎng)，理由就是某某城市房?jī)r(jià)還在上漲，以偏概全，也能蒙騙一些人。因此，現(xiàn)在最急迫的是促使全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全面下降。

要促使全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全面下降，至少還有三步路要走：第一步是去杠桿化。開(kāi)發(fā)商說(shuō)即使沒(méi)有成交也不降價(jià)，理由就是開(kāi)發(fā)商有錢(qián)。今天報(bào)道的廣州收回恒大、鴻榮源和金地集團(tuán)三塊地王，沒(méi)收了鴻榮源4個(gè)億和金地2170萬(wàn)保證金。這點(diǎn)錢(qián)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講其實(shí)不算什么，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商很容易在銀行里拿到更多的錢(qián)。

開(kāi)發(fā)商容易在銀行拿到更多的錢(qián)一個(gè)主要原因，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自有資金比例只有20%，在銀行的杠桿效應(yīng)是4倍。對(duì)于商品住房行業(yè)而言，項(xiàng)目資本金比例是指開(kāi)發(fā)商擁有資金占其全部地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例，所以業(yè)內(nèi)又叫自有資金比例。在2004年9月，中央為調(diào)控當(dāng)下較熱房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾要求申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目資本金比例不得低于35%。此后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商的貸款被嚴(yán)格限制，“35%”的大限也從未放松過(guò)。

2009年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)擴(kuò)大投資刺激消費(fèi)，國(guó)務(wù)院于 5月27日公布將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。現(xiàn)在的情況是，由于去年貨幣供應(yīng)量過(guò)大，M2增速達(dá)到29.7%，余額突破60萬(wàn)億，幾乎等于兩倍的GDP，因此，流動(dòng)性泛濫。現(xiàn)在仍然給開(kāi)發(fā)商如此之大的杠桿效應(yīng)顯然不合適，所以，銀行面臨的問(wèn)題就是應(yīng)該將去杠桿化與中央政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策融為一個(gè)整體，把開(kāi)發(fā)商自有資金比例提高到50%。沒(méi)有去杠桿化就不能有效地遏制房?jī)r(jià)上漲，只有去杠桿化才能促使房?jī)r(jià)的普降。

第二步是去泡沫化。去房?jī)r(jià)的泡沫化有兩個(gè)內(nèi)容，第一個(gè)是正視中國(guó)城市居民生活的困境，包括失業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工的公益救助，努力提升他們的購(gòu)買(mǎi)力。對(duì)恩格爾系數(shù)大于35%的普通城市居民應(yīng)該發(fā)給生活補(bǔ)貼。全國(guó)大學(xué)生助學(xué)貸款總共只有200億，對(duì)畢業(yè)兩年以上仍然無(wú)法償還助學(xué)貸款的大學(xué)生應(yīng)該予以減免。對(duì)農(nóng)民工不能簡(jiǎn)單的談增加收入，政府應(yīng)該拿出一筆錢(qián)，在五一節(jié)日，每個(gè)農(nóng)民工補(bǔ)貼兩百元錢(qián)，以示對(duì)他們勞動(dòng)的尊重。

第二個(gè)是適時(shí)動(dòng)用貨幣工具回收流動(dòng)性。要促使全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)普降，不動(dòng)用貨幣工具根本行不通，僅僅只是動(dòng)用金融工具回收流動(dòng)性，只是在商業(yè)銀行內(nèi)部起作用，不會(huì)對(duì)社會(huì)上的流動(dòng)性產(chǎn)生影響，房?jī)r(jià)泡沫依然在衍生。所以，央行應(yīng)該向市場(chǎng)傳達(dá)一個(gè)明顯的信號(hào)，那就是人民幣停止貶值，制止一些盲目的投資行為，減少城市居民的不必要損失。這是促使全國(guó)房?jī)r(jià)普降的一個(gè)最重要的措施。

第三步是調(diào)控供給。對(duì)供給方的調(diào)控，動(dòng)用了產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅政策和貨幣政策，現(xiàn)在只是適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題。因此，對(duì)需求方的調(diào)控已經(jīng)迫在眉睫。對(duì)需求方的調(diào)控不是簡(jiǎn)單的增大供給，而是從土地供應(yīng)開(kāi)始，就要制定相應(yīng)的法律法規(guī)。北京市政府限制買(mǎi)多套房，住建部發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房用于出租予以收回等，這些零星八爪的政策帶有很大的隨意性，而住宅關(guān)系到國(guó)家的長(zhǎng)治久安，應(yīng)該是穩(wěn)定長(zhǎng)期的不得隨意更改。

在目前情況下，要有讓開(kāi)發(fā)商下課的勇氣和決心，在住宅用地的供應(yīng)上，保障性住宅和商品房住宅要做到七三開(kāi)，也就是保障性住宅用地要占住宅供地總量的70%以上，逐步達(dá)到95%的用地比例，以后的商品住宅不得超過(guò)住宅用的5%，因?yàn)橥恋厥枪械摹Ｆ浯斡烧?guī)劃設(shè)計(jì)，建筑商直接按招標(biāo)要求施工，不用開(kāi)發(fā)商介入社會(huì)保障住宅，減少中間環(huán)節(jié)。在分配環(huán)節(jié)上面向年輕的白領(lǐng)和農(nóng)民工，而不是以公務(wù)員為主體。

這三步路看上崎嶇，實(shí)際也簡(jiǎn)單。關(guān)鍵是看政府是不是真正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)民生來(lái)做長(zhǎng)期打算。為國(guó)為民，才能保證長(zhǎng)治久安，如果僅僅只是為了GDP的數(shù)據(jù)，僅僅只是為了利益集團(tuán)牟取暴利，那當(dāng)然走起來(lái)有些艱難。但是，通過(guò)這次對(duì)供給方的調(diào)控，收效明顯，說(shuō)明只要下決心，立意為國(guó)為民，也同樣可以對(duì)需求方進(jìn)行有效的調(diào)控，促進(jìn)全國(guó)房?jī)r(jià)的整體下跌。

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