重慶市大面積建設公租房的啟示

　　新華網重慶4月17日電 題：低端有保障、中端有市場、高端有約束——重慶市大面積建設公租房的啟示

　　記者劉亢、劉健、朱薇

　　這是一個讓人心動的“民生住房賬本”——未來10年，重慶市將建設4000萬平方米的公共租賃房，今年開建500萬平方米，3年時間內完成2000萬平方米的建設任務。

　　這意味著，重慶改變了住房主要由市場提供的單一體系——30％的低收入群體由政府提供的公租房予以保障，70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決。

　　重慶市還準備對高檔別墅和商品房征收特別房產稅，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

　　改變“夾心層”群眾的“蝸居”生活

　　“攢錢的速度永遠趕不上房價上漲的速度。”——電視劇《蝸居》的熱播，折射都市“房奴”的辛酸苦辣。也暴露出我國住房供給體系存在的制度缺陷。

　　房產具有保障性和商品性的雙重屬性，完全由政府保障或完全由市場供給的“單軌制”都存在不足。中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來說，住房是當前百姓最關注的問題，解決住房保障是一個重大民生工程。他明確提出，幫窮人造房是政府的責任，要讓老百姓都有房子住。

　　“一個社會總有30％左右的低收入群體，基本買不起房，保障他們的住房需求，是政府責任所在。”重慶市市長黃奇帆說，城市住房供給體系的合理結構，應該30％是政府提供的保障性住房，70％是市場主導的商品房。

　　今年2月，重慶市推出公租房興建計劃，與原有的廉租房、經濟適用房、危舊房和棚戶區改造安置房、城中村改造安置房、農民工公寓5種保障方式，形成“1＋5”保障性住房體系，力爭實現城市低收入群眾住房保障“全覆蓋”。

　　興建公租房，重慶意在重點解決“夾心層”住房問題。重慶市委副秘書長、研究室主任徐鳴分析說，新生代城市居民、大學畢業生、外來工作人員、新就業人群等“夾心層”群眾被排除在現有的住房體制之外，他們既享受不到保障房，短時期內也買不起商品房。而這部分人多是有知識、有技術的人才，也是將來最有可能成長為中產階級的群體，高房價過度透支他們的未來收入和限制他們的發展前景，有可能導致我國亟待培育的中產階級難以形成。

　　重慶市國土房管局局長張定宇介紹，重慶公租房戶型面積一般在35－80平方米，有三大特點：一是建設低成本。公共租賃房由政府投資，國有企業承建，其建設用地以劃撥方式提供，享有稅費優惠政策。二是入住低門檻。凡年滿18周歲，有穩定就業崗位和收入來源，具有租金支付能力，本市無住房或住房面積低于城市住房保障標準，都可以申請公共租賃住房，不受戶籍限制，租賃期最長為5年。這就打破了城鄉和內外差別，讓新就業大中專畢業生、進城務工人員、引進的專業人才和外地來渝工作人員都能夠安居樂業。三是租金較低且穩定。公租房租金相當于同類商品房出租價格的60％，只求收支平衡，保持相對穩定。

　　聽說公租房開建的消息，讓畢業三年仍租房住的李丹蕾十分高興。“工作三年只攢了五六萬塊錢，還不夠按揭一套小戶型的首付款。”望房興嘆的李丹蕾說，如果租房，顯然公租房劃算，能節約更多的錢為將來買房做準備。

　　科學設計運營模式不形成“貧民窯”

　　大體量地建設公租房，會不會出現“貧民窟”？如何防止租客的“賴租”行為？重慶市科學設計了公租房建設營運模式。

　　2月28日，重慶首個公租房小區“民心佳苑”開工建設，為高層電梯房，將容納住戶1．2萬戶至1．5萬戶。記者在規劃圖上看到，該小區有運動場地、超市、水體、小學、幼兒園及中心景觀綠地，由專業物業公司管理，距即將通車的輕軌只有500米左右。

　　重慶市規劃局副局長邱建林稱，重慶將在主城區一、二環線之間規劃的21個聚居區中布局21個公租房建設點，公租房均分布在輕軌沿線或交通、環境、配套等條件較好的地區，平均容積率控制在3．8，與商業樓盤實行“混搭”。

　　重慶社科院研究員孫元明告訴記者：“這是一個妙招！讓公租房住戶與商品房住戶有機地融合，均衡享受公共服務，不會有心理落差，避免形成新的貧民窟。”

　　為防止“賴租”，重慶設計嚴格的退出機制：對承租人實行年度收入申報核實制度，租賃期一般為5年，期滿退出。由于收入提高和自購房等原因不再符合條件的，政府收回保障性租賃房，再租給其他符合條件的對象。承租人不得轉租、出租或改變房屋使用性質，一旦違規，將取消租賃資格。空置6個月以上不住，或通過其他方式獲得住房的，也必須退出。拒不退出的將記入個人信用檔案，并依法強制退出。

　　張定宇介紹說，公租房租客住滿5年后，可以按“成本價＋銀行利息”購買自住。一次性付款購買的，不再支付租金；分期付款的，未付款面積按照規定繳納租金。公租房不得上市交易，購買人需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。

　　“在重慶，公租房不能到市場上交易，只要管住了公租房上市交易的閘門，沒有利潤可圖，就不會發生腐敗問題。”黃奇帆說。

　　“組合拳”遏止房價的不正常波動

　　“除了公租房保障外，約70％城市人口的住房問題還是要通過市場購買解決，調控好房價也是地方政府的重要責任。”黃奇帆說，重慶市將調控目標設定為：10％高收入人群購買高檔商品住房；60％中等收入家庭，6．5年的收入能購買中小套型、中低價位商品住房；30％低收入群體通過政府提供公租房等保障性住房予以解決。

　　近年來，重慶經濟以15％的速度增長，房價卻保持平穩上漲的趨勢，沒有出現暴漲暴跌大幅波動，尤其是在西部，重慶的平均房價低于成都、貴陽、西安等地。2009年底，重慶主城區商品房成交均價為每平方米4179元，雙職工家庭年收入與商品房均價相比約5．92∶1。

　　管理好商品房市場，重慶有“四招組合拳”。黃奇帆介紹說，一是調控好房地產開發的速度，將房地產投資始終控制在全社會固定資產投資的25％左右，若超過40％，就可能導致房地產業泡沫；二是控制好商品房建設總量，根據各區縣規劃的城市人口數量，按照人均30平方米，控制當地商品房建設總量；三是適量供應土地以調控土地拍賣價，可達到控制房價飆升的目的，重慶普通商品房土地價格不超過房價的1／3；四是鑒于高端商品房價格上漲速度快，它的上漲又會帶動普通商品房價格上漲，重慶還將設計制度對高端商品房征收“特別房產稅”，稅收收入全部用于公租房的建設和維護。