2011，中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)？

2011，中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)？ 
 
 
  新華網(wǎng) （ 2010-04-06 ）

    從來(lái)沒(méi)有一棵樹(shù)能長(zhǎng)到天上去，沒(méi)有一個(gè)泡沫能吹得無(wú)窮大，日本如此，中國(guó)亦然

    《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》特約記者薩蘇 記者張皓雯發(fā)自東京、北京 “中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在2011年崩盤(pán)。”這個(gè)看起來(lái)有點(diǎn)聳人聽(tīng)聞的說(shuō)法來(lái)自于最近網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣的一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”。
    該“時(shí)間表”將1985年～1991年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和中國(guó)2005年～2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)比，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本相似。“時(shí)間表”的作者由此得出結(jié)論，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，并預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在明年崩盤(pán)。

日本“房奴”欠債到今天

    表面看起來(lái)，的確很相似。
    日本平均房?jī)r(jià)的變更顯示，1984年的房?jī)r(jià)，與今年基本持平，但到1990年泡沫經(jīng)濟(jì)的頂峰，僅僅五六年間，房?jī)r(jià)就漲了8倍。
    而中國(guó)的房?jī)r(jià)，最近幾年也是節(jié)節(jié)攀升。雖然從官方的數(shù)字看漲幅有限，但是身在其中的人都認(rèn)為，的確是漲了三到四倍。
    “任何一名45歲以上的日本人，對(duì)中國(guó)目前發(fā)生的一切都很熟悉。”東京大學(xué)教授伊藤隆敏說(shuō)。
    “無(wú)論是日本的當(dāng)年，還是中國(guó)的今天，房?jī)r(jià)都大大超出其真實(shí)價(jià)值。兩國(guó)都存在大量忙于還貸的‘房奴’和利用不動(dòng)產(chǎn)獲得巨額利益的房地產(chǎn)商。雙方都存在泡沫經(jīng)濟(jì)，這是毋庸置疑的。”一位日本金融業(yè)人士說(shuō)。
    日本的經(jīng)濟(jì)泡沫破裂讓人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人還在背著當(dāng)年欠下的沉重債務(wù)。
    最近，日本房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)下降，離大阪市中心僅十幾分鐘車程地方的房?jī)r(jià)，比北京五環(huán)附近的房子還要便宜。很多人認(rèn)為日本房?jī)r(jià)已經(jīng)走到價(jià)格曲線的底部，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此出現(xiàn)了“打撈沉船黃金”式的活躍。
    有趣的是，當(dāng)今日本房產(chǎn)的買主中，華人占了很大比例。對(duì)這個(gè)奇怪的現(xiàn)象，在關(guān)西地區(qū)做房地產(chǎn)30年的一位老不動(dòng)產(chǎn)商表示，這是因?yàn)樵谌杖A人有儲(chǔ)蓄的習(xí)慣，而日本的中堅(jiān)階層至今還在為二十年前泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代的房?jī)r(jià)還債呢。
    如果那張“時(shí)間表”成立的話，2011年，就會(huì)有中國(guó)人開(kāi)始遭遇當(dāng)年日本人的厄運(yùn)。

中日背景大不同

    不過(guò)，記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的專家對(duì)于這樣一個(gè)通過(guò)簡(jiǎn)單對(duì)比得出的結(jié)論都持否定態(tài)度。
    “時(shí)間表忽略了一個(gè)非常重要的細(xì)節(jié)。”中國(guó)現(xiàn)代國(guó)際關(guān)系研究院日本所研究員劉軍紅接受《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，當(dāng)年的廣場(chǎng)協(xié)議迫使日元升值，對(duì)日本的出口業(yè)打擊非常大。到1986年下半年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)時(shí)，日本希望扭轉(zhuǎn)一下局面，開(kāi)始下調(diào)利率。
    “但是，日本忽略了歐美調(diào)整利率都是波段性的，它在一年之內(nèi)下調(diào)幾次，基本調(diào)到底了。”劉軍紅介紹，出口企業(yè)因?yàn)椴毁嶅X，索性用低息貸款炒房炒股。
    而日本當(dāng)時(shí)面臨著結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，企業(yè)相互持股，導(dǎo)致股票買的人多，賣的人少。土地則受到政策限制，供給不足，也是買的人多，賣的人少。“日本戰(zhàn)后出現(xiàn)了兩個(gè)神話，股票不倒，土地不敗。”劉軍紅說(shuō)。于是，股價(jià)和房?jī)r(jià)一如斷了線的風(fēng)箏扶搖直上。
    日本央行曾經(jīng)公開(kāi)的一份會(huì)議紀(jì)要顯示，當(dāng)1987年日本政府意識(shí)到泡沫太大，想通過(guò)上調(diào)利率來(lái)擠壓泡沫時(shí)，正逢美國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，不讓日本央行提高利率。日本央行左右為難，只能眼睜睜看著泡沫被吹大、破裂。
    “中國(guó)人民幣升值是匯改的結(jié)果，不是在美國(guó)的逼迫下。政府在2007年時(shí)曾經(jīng)通過(guò)提高利率等手段，擠壓過(guò)泡沫。”劉軍紅認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有美國(guó)的政策因素在里面，這是中日最大的不同。
    中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，在一些日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼里還帶有政治色彩，認(rèn)為它一定程度上起到了穩(wěn)定中國(guó)社會(huì)的作用。美國(guó)通用電氣金融公司駐日華人專家雷蒙認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)的漲價(jià)，將迫使投資謹(jǐn)慎的中國(guó)人改變生活方式，轉(zhuǎn)而貸款購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，并承擔(dān)償還貸款的責(zé)任。此時(shí)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步提漲，又使已經(jīng)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)者的財(cái)產(chǎn)得到增加，使其因此成為樂(lè)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的階層。隨著這個(gè)階層人數(shù)的增加，實(shí)際意味著中國(guó)在用一種商業(yè)和政策手段強(qiáng)行催生和擴(kuò)大一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍。而一個(gè)擁有較強(qiáng)大中產(chǎn)階級(jí)階層的國(guó)家，通常都較為穩(wěn)定。
    而中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室主任曹紅輝認(rèn)為，中國(guó)和日本所處的階段也有很大差異。日本當(dāng)時(shí)已經(jīng)完成了工業(yè)化、城市化過(guò)程基本結(jié)束。中國(guó)則仍處于城市化中期，農(nóng)村城鎮(zhèn)化以及城鎮(zhèn)人口改善住房，都會(huì)帶來(lái)許多剛性需求。
    “日本當(dāng)時(shí)人口老齡化加速，而中國(guó)剛剛開(kāi)始，再過(guò)10年，才有可能和日本當(dāng)年一樣。人口老齡化后，房地產(chǎn)的剛性需求才會(huì)下降。”曹紅輝說(shuō)。
    美國(guó)彭博社3月31日援引日本銀行、瑞士銀行的分析師的話也認(rèn)為，中國(guó)目前不像80年代的日本，更像處于房地產(chǎn)大發(fā)展的70年代的日本。當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加，且有大批人流入城市創(chuàng)造了剛性需求。

“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將因崩盤(pán)跌到2%”

    “從來(lái)沒(méi)有一棵樹(shù)能長(zhǎng)到天上去，沒(méi)有一個(gè)泡沫能吹得無(wú)窮大，也沒(méi)有一個(gè)國(guó)家靠修房子可以修出一個(gè)現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)。”曹紅輝說(shuō)，“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”雖然有很多漏洞，中國(guó)和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有很多不同，但是長(zhǎng)期看來(lái)，崩盤(pán)的可能性并非不存在。
    曹紅輝認(rèn)為，理論上說(shuō)，房地產(chǎn)成為一個(gè)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)是正確的。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)擠占了其他行業(yè)的利潤(rùn)，都是問(wèn)題了。
    一個(gè)現(xiàn)實(shí)的例子是，溫州商人越來(lái)越熱衷于炒房，就是因?yàn)橹圃鞓I(yè)利潤(rùn)率太低，他們把行業(yè)內(nèi)上下游的資金整合在一起，投入到房地產(chǎn)業(yè)。
    “窮人買房，擠占了他現(xiàn)在和未來(lái)的消費(fèi)，富人炒房，擠占了對(duì)新興的、高科技含量的事業(yè)的投入。如果大量資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就是危險(xiǎn)的。”曹紅輝說(shuō)。
    國(guó)際貨幣基金組織前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家肯尼思·羅戈夫上個(gè)月在日本接受采訪時(shí)說(shuō)，中國(guó)的地產(chǎn)泡沫可能在10年內(nèi)破裂，屆時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將跌到2％。
    “泡沫無(wú)法避免，是否崩盤(pán)，則純粹在一個(gè)‘度’字。”一些日本經(jīng)濟(jì)界人士告訴記者，參考日本經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)如果要避免房地產(chǎn)泡沫引發(fā)“崩盤(pán)”危機(jī)，恰當(dāng)?shù)卣莆丈鐣?huì)購(gòu)買能力的限界，不過(guò)分預(yù)支未來(lái)發(fā)展成本，是一個(gè)極重要的因素。

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